برای سرمایه‌گذارانی که در حال چیدن سبد املاک دبی هستند یا می‌خواهند آن را زیر فشار بسنجند. ساز و کار بازدهی، محرک‌های رشد سرمایه، صف پروژه‌های در راه، ارز و مالیات. عددهایی که پشت آن روایت‌اند.
بازدهی ناخالص در دبی حدود ۸ درصد است و همین عدد است که این شهر را در هر جدول مقایسه‌ای بالا می‌آورد. بازدهی خالص به ۵ درصد نزدیک‌تر است و این فاصله خطای گرد کردن نیست: شارژ ساختمان، دوره‌ی خالی‌ماندن و هزینه‌ی مدیریت است، و آنقدر میان دو برج در یک خیابان تفاوت دارد که بازده را یک واحد درصد جابه‌جا کند.
موضوع تکرارشونده‌ی این بخش همین است. میانگین‌ها درست‌اند و برای تصمیم سرمایه‌گذاری تقریباً بی‌فایده. آنچه نتیجه‌ی یک سرمایه‌گذاری در دبی را تعیین می‌کند در سطح ساختمان است: شارژ هر فوت‌مربع، حجم عرضه‌ی پیش‌رو در همان محله، اینکه سالانه چند واحد مشابه واقعاً فروش می‌رود و در چه مدت، و اینکه سازنده پیش‌تر پروژه‌ها را سر وقت تحویل داده است یا نه.
پایه‌ی این تحلیل‌ها داده‌ی معاملات ثبت‌شده‌ی DLD است، نه قیمت پیشنهادی پورتال‌ها، چون این دو با هم اختلاف دارند و تنها یکی از آن‌ها مبلغی است که کسی واقعاً پرداخت کرده است.
در منطقه‌ای که آینده‌اش در قیمت میانگین حساب شده، سود از خرید زیر میانگین می‌آید. پروژه‌ی Marquis Aura حدود ۱۹٪ زیر قیمت فروش Marquis Horizon در دبی ساوث است و دوخوابه‌ی Kore زیر میانه‌ی DLRC. عددها، همراه با مدل بازدهی که دوباره اجرا کرده‌ام.
فهرست کامل ۴۰ شهر با بیشترین تولید سرانه، از سن‌خوزه با ۲۳۸٬۷۰۰ دلار تا پرت. دمام تنها شهر خاورمیانه است. چرا دبی در فهرست نیست و چرا جمعیت آن برای خریدار مهم‌تر است.
۱۱٬۲۸۸ معامله، ۲۹٫۴ میلیارد درهم، هر فوت‌مربع ۱٬۶۵۰ درهم. ارزش معاملات با وجود کاهش تعداد بالا رفت، ویلا و زمین و تجاری رشد کردند و قیمت آپارتمان دست‌دوم سه ماه پیاپی بالا رفت. با هشت نمودار و مقایسه‌ی کامل با اوت.
دو برابر شدن قیمت در دبی ساوث یعنی رسیدن به کریک هاربرِ امروز. حساب کرده‌ام این کار چند سال طول می‌کشد، سالی چند درصد رشد می‌خواهد و با احتساب اجاره در برابر سود بانک چه نتیجه‌ای دارد.
اسپشال ۹۵ از ۹ مهر ۱۴۰۵ به ۴٫۲۸ درهم رسید؛ به تومان حدود ۲۹۸٬۱۰۰ تومان در هر لیتر. قیمت تومانی از ژانویه ۲۲۱ درصد و قیمت درهمی ۷۷ درصد بالا رفته است.
مالیات عمارت سالانه ۲٬۵۰۰ تا ۷٬۵۰۰ پوند است. اختلاف واقعی بریتانیا و دبی در مالیات ارث، سود فروش و اجاره است که روی دارایی ۳ میلیون پوندی از یک میلیون پوند بیشتر می‌شود. عدد خروج ۱۶٬۵۰۰ میلیونر را هم منبع خودش پس گرفته است.
نقشه‌ای رایگان که آفتاب و سایه‌ی هر آدرس در دنیا را ساعت‌به‌ساعت نشان می‌دهد، و اینکه در دبی کدام سمت ساختمان در تابستان گرم‌ترین است.
قیمت هر متر مسکن تهران به تومان ۴۲٪ بالا رفته، ولی به دلار تقریباً ثابت مانده است. دبی ۳٪ ارزان‌تر شده است. چیزی که تکان خورد، تومان بود.
نرخ پایه امارات همان روزِ تصمیم فدرال رزرو به ۳٫۹۰ درصد رسید. اثر آن بر تورم، اشتغال، قسط وام مسکن و بازدهی که ملک از این پس باید از آن جلو بزند.
هزینه‌ی ساخت ۳۰٪ تا ۵۰٪ قیمت یک آپارتمان در دبی است، پس ۱۰٪ گرانی ساخت به ۳٪ تا ۶٪ افزایش قیمت نیاز دارد، نه ۱۰٪. کارنامه‌ی ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹ هم همین را نشان می‌دهد.
شش بانک اماراتی تأمین مالی مسکن زیر نظر هیئت شرعی دارند و بانک مرکزی همان سقف محصولات متعارف را به آن‌ها می‌دهد. اجاره، مرابحه و مشارکت چطور کار می‌کنند، سقف هر دسته‌ی خریدار، جای SPV، و بند انتقالی که باید دو بار خواند.
۱۲٬۰۱۸ معامله، ۲۸٫۶ میلیارد درهم، هر فوت‌مربع ۱٬۶۸۰ درهم. زمین ۷۳٪ افت ارزش را ساخت، ویلا تنها دسته‌ای بود که جا نزد، و تخفیف‌ها در پیش‌فروش است. با شش نمودار و مقایسه‌ی کامل با ژوئیه.
بیست سازنده، یک سالن، دوازده ساعت. چرا محصول اصلی این رویداد امکان مقایسه است، پشت غرفه واقعاً چه چیزی جابه‌جا می‌شود، و حساب ارزی که برای خریدار تومانی تعیین‌کننده است. با جدول و نمودار.
قیمت اینترنت خانگی در امارات و ایران، با نرخ روز: گیگی چند، فیلترشکن چقدر، و چرا فاصله برای پرمصرف‌ها خیلی کمتره.
حالا DIB و ADCB وسط دوره‌ی ساخت هم وام می‌دن، نه فقط موقع تحویل. سقف ۵۰ درصد قانونه و نرخ ۳٫۴۹ درصد زیر ایبوره.
همه‌ی نمایشگاه‌های تجاری سه مرکز اصلی امارات تا دسامبر ۲۰۲۶، و اینکه کدام هفته‌ها واقعاً قیمت اقامت را جابه‌جا می‌کند.
۱٬۰۸۱ پروژه در سراسر امارات روی یک مدل سه‌بعدی شهر، با شبیه‌سازی نور و سایه، فیلتر طرح پرداخت و خروجی ویدیوی رایگان.
هر متر مربع تهران از مهر ۱۴۰۲ به تومان ۱۷۵ درصد بالا رفته و به دلار ۳۲ درصد پایین آمده، روی همان آپارتمان. هر رقم با نرخ روز خودش تبدیل شده، به‌همراه تبدیل رهن که مقایسه‌ی بازدهی را ممکن می‌کند و نگاشت مناطق تهران به محله‌های دبی.
خریدار خارجی در سنگاپور حدود ۶۳٫۵ درصد عوارض انتقال می‌پردازد و در دبی ۴ درصد. به‌علاوه بازدهی ۳٫۰۶ درصد در برابر ۶ تا ۸، حدود سه برابر قیمت هر فوت‌مربع، ۲۴ درصد مالیات درآمد در برابر صفر، و نبود اقامت در برابر ویزای ده‌ساله. محاسبه‌ی کامل.
نُه پروژه، چهار روز، طرح ۲۰/۸۰ و معافیت هزینه‌ی ثبت. این پیشنهاد واقعاً چقدر ارزش دارد، مرز ۵ میلیون درهمی که طرح از آن به بعد خودش را تأمین نمی‌کند، و اینکه چه زمانی مالک فعلی گزینه‌ی بهتری از سازنده است.
امارات با ۵۰٬۳۰۰ دلار سرانه پس از قطر و اسرائیل سوم است. چرا این رتبه کم‌فایده‌ترین عدد این نقشه است، کدام دو کشور خلیج فارس در آن نیامده‌اند، و چهار معیاری که من به‌جای آن به کار می‌برم.
راهنمای کامل خرید ملک در دبی برای خریدار ایرانی: سقف وام، هزینه‌های خرید، قیمت ورود در هر رده‌ی محله، بازدهی ناخالص و خالص، و حد نصاب تازه‌ی اقامت در ۲۰۲۶. همراه با نمودار و قیمت به تومان با نرخ روز.
اجاره‌ی انعطاف‌پذیر فعال است و طرح بانکی هنوز نه. هر کدام دقیقاً چه می‌کنند، محاسبه روی اجاره‌ی ۱۲۰ هزار درهم، و چرا تسهیلات بدون بهره از کارمزد ۷ تا ۱۲ درصدی بخش خصوصی بهتر است.
ژوئیه ۲۰۲۶ در هفت نمودار: ۱۳٬۸۷۲ معامله، ۳۴٫۵ میلیارد درهم، ۱٬۶۸۰ درهم بر فوت‌مربع، وام‌دهی ۵۵ درصد بالاتر و زمین ۲۶٫۶ درصد گران‌تر. این کف بازار است، نه بهبود، و مشوق‌های امروز با آمدن سپتامبر جمع می‌شود.
در نظرسنجی ژوئیه ۲۰۲۶ تنها ۳ درصد اروپایی‌ها نام دبی را آوردند، در حالی که ۵۰۰٬۰۰۰ نفر همین حالا این‌جا زندگی می‌کنند. بررسی استرالیا، مقایسه‌ی دبی و لندن، اعداد ثروت Henley، سازوکار ویزا و معامله‌های صادقانه.
سازمان ICP مهلت تمدید زودهنگام امارات آی‌دی را به ۱۲ ماه رساند و تمدید گذرنامه و کارت را در یک تراکنش ادغام کرد. فعلاً فقط برای شهروندان؛ کارت مقیمان همچنان تابع ویزاست.
پنج سال، ورود چندباره، تا ۱۸۰ روز در سال، بدون اسپانسر. مجموع هزینه ۳٬۷۱۳٫۵ درهم که ۳٬۰۰۰ درهم آن برمی‌گردد؛ شرط اصلی ۴٬۰۰۰ دلار موجودی بانکی و صدور در ۴۸ ساعت.
پیش‌بینی رشد حقوق ۲۰۲۶ امارات از ۲٫۵ تا ۳ درصد به صفر یا منفی کاهش یافت و بیشترین فشار به پاداش‌هاست. اثر آن بر اجاره‌ها، ظرفیت وام مسکن و محاسبه‌ی «اجاره یا خرید».
ماه‌به‌ماهِ نیمه اول ۲۰۲۶: اصلاح دسامبر، شوک تنشِ مارس، کفِ مه، بازگشت ژوئن؛ و چرا داده‌ی ثبتِ پیش‌فروش دو ماه از تصمیم‌ها عقب است.
اولین دوراهی هر خرید در دبی: پیش‌فروش (بدون کارمزد، ۴٪ DLD، حدود سه سال ساخت، زیر چتر اسکرو) یا ثانویه (۲٪ به‌علاوه ۴٪، کلید همین حالا). به‌علاوه بازدهی واقعی و جایی که عددهای دورقمی پنهان‌اند.
هفته‌ی اول دبی، یک مشاور ۹٪ ROI گفت. منظورش بازدهی ناخالص بود. این دو یکی نیستند. کجا هم‌پوشانی دارند، کجا از هم جدا می‌شوند، و چطور هر عددی که مشاور می‌دهد بخوانی.
۱۳٬۹۳۳ معامله در ژوئن، ۳۶ درصد بالاتر از مه. میانه‌ای که ترکیبِ فروش پایینش آورد، بازارِ ۷۴ درصد پیش‌فروش، هجوم خریداران پس از تفاهم‌نامه، و رویارویی اجاره‌ای که در ژوئیه تماشایی می‌شود.
بازدهی JLT به تفکیک نوع واحد تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶: استودیو ۷٫۵ تا ۹ درصد ناخالص و یک‌خوابه ۶٫۵ تا ۸ درصد. محرک‌های این عددها و چیزهایی که آن را می‌خورند.
بازدهی بیزینس بی تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶: ۶ تا ۷ درصد ناخالص برای یک‌خوابه، شارژ بالا، و ریاضیِ اجاره کوتاه‌مدتی که به‌ندرت از برخورد با واقعیت جان به در می‌برد.
بازدهی دبی مارینا تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶: ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص برای یک‌خوابه؛ و برج‌های نسل اول که بی‌سروصدا از نوسازهای ممتاز بیشتر درمی‌آورند.
شارژ ساختمان به تفکیک محله در ۲۰۲۶، هزینه‌های سرمایش و بالکنِ پنهان در دل آن، و ۱ تا ۲ واحد درصدی که بی‌صدا از بازدهی برمی‌دارد.
چهار پلن رایج پرداخت در دبی با متر ارزش فعلی: نقدِ باتخفیف گران‌ترین است، دیرپرداخت‌ها روی کاغذ ارزان‌ترند، و سه هزینه‌ی پنهان که می‌تواند این رتبه‌بندی را برگرداند.
راهنمای عملی برای ایرانیان مقیم اروپا: انتقال بانکی شفاف، وام غیرمقیم تا ۶۰ درصد، خرید از راه دور با وکالت‌نامه، و صورت‌حساب مالیاتی کشور محل اقامت که هیچ‌کس نمی‌گوید.
برای دیاسپورا: بازدهی، هزینه ورود، مالیات و بازده خالصِ بی‌آرایش در دبی، آمستردام و سیدنی در ۲۰۲۶؛ شامل سه جایی که دبی واقعا می‌بازد.
منع قانونی ندارد، اما پرونده‌به‌پرونده است. اقامت، منبع پول شفاف و انتخاب بانک درست، وام مسکن دبی را برای ایرانیان شدنی می‌کند. ما این کار را با چند بانک پیش می‌بریم.
مالیات صفر، بازدهی ۶ تا ۹ درصد، رشد قیمت، وام برای غیرمقیم، دو ساعت تا تهران و ویزای طلایی به‌عنوان نقشه‌ی دوم. چرا دبی برای ایرانیِ مقیم اروپا گزینه‌ی درستی است.
پرواز مستقیم تهران به دبی از اول ژوئیه ۲۰۲۶ دوباره برقرار می‌شود؛ ابتدا با شرکت‌های ایرانی. بازدید ملک، مراحل اقامت و رسیدگی به سرمایه‌گذاری ساده‌تر می‌شود.
تخفیف ۴٪ قیمت روی ملکی ۱۰ میلیون درهمی، ۱۶ هزار درهم از معافیت ۴٪ هزینه‌ی DLD بهتر است، چون هزینه‌ی روی قیمت را هم کم می‌کند.
نخستین صکوک دولتی خرده‌فروشی امارات: ۴٫۳۰ درصد برای دو سال، از ۱٬۰۰۰ درهم، پذیره‌نویسی ۲۴ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶. جای کم‌ریسک نگه‌داری درهم، نه ابزار رشد.
قیمت ملک دبی به درهم و تومان، با نرخی که هر روز به‌روز می‌شود، و اینکه هر بودجه چه می‌خرد. راهنمای فارسی.
اقامت دوساله‌ی قابل تمدید امارات که وابسته به خرید ملک واجد شرایط است، دوباره برای خریداران ایرانی یک مسیر روشن است؛ از جمله برای کسانی که قبلاً خریدند اما کار ویزا را تمام نکردند.
تنش در اطراف تنگه هرمز هزینه حمل‌ونقل، بیمه و تجارت را بالا می‌برد. با کاهش آن، اقتصاد صادرات مجدد و گردشگری دبی سرعت می‌گیرد و بازار ملکِ روی آن اول از همه سود می‌برد.
ده کشور جام جهانی در برابر امارات، روی تنها عددی که واقعاً به سرمایه‌گذار می‌رسد: بازدهی ناخالص منهای مالیات اجاره منهای تورم. امارات بالای جدول می‌نشیند، آن هم نه از روی شانس.
اتحاد و گردشگری ابوظبی حالا به مسافران واجد شرایط، ۱۵ روز بیمه درمانی رایگان می‌دهند. چرا من این را سیگنالی برای اجاره کوتاه‌مدت و بازدهی می‌دانم، نه فقط یک امتیاز سفر.
بیشتر فهرست‌های انتخاب محله از بروشور شروع می‌شود. این یکی از بودجه، مسیر رفت‌وآمد و نیاز شما به مدرسه شروع می‌کند و بعد هشت محله‌ای را نام می‌برد که واقعاً جور در می‌آید، به‌همراه امتیازی که در هرکدام از دست می‌دهید.
بودجه‌ی شما قیمتی نیست که فکر می‌کنید از پس آن برمی‌آیید. پیش‌پرداختی است که دارید، قسطی که درآمدتان تحمل می‌کند، و نزدیک هفت درصد هزینه‌ای که در هیچ بروشوری نوشته نمی‌شود. با عددهای واقعی.
رقم ۸ درصدی که در آگهی می‌بینید ناخالص است. شارژ، حق‌الزحمه‌ی مدیریت، دوره‌ی خالی ماندن و هزینه‌ی تمدید را کم کنید تا به عددی برسید که واقعاً با آن زندگی می‌کنید. کل این تفریق، یک‌بار و کامل.
طرح مؤجل ارزان‌تر به نظر می‌رسد چون امسال پول کمتری از دست می‌دهید. اینکه واقعاً ارزان‌تر باشد به درصدی که بابتش می‌گیرند و به بازده پول شما در جای دیگر بستگی دارد. هر دو، روی یک خط زمان.
دنبال کردن بالاترین بازدهی در آگهی، همان راهی است که بیشتر آدم‌ها با آن واحد اشتباه را انتخاب می‌کنند. افق زمانی، نقدینگی و تحمل شما برای یک ماه خالی ماندن، بیش از درصد تیتر تعیین‌کننده است.
تقاضا در دو جیب که بیشتر خریداران نادیده می‌گیرند از عرضه جلو زده: ویلا و تاون‌هاوس ساحلی (رشد قیمت) و دفاتر تجاری (اجاره).
پارک قابل قدم‌زنی و فضای سبز بالغ که پریمیوم اجاره را در طول چرخه حفظ می‌کنند.
سه جیب به‌طور پایدار ۲۰ تا ۳۵٪ بهتر از میانگین شهر می‌خوانند. ابزار رایگان عمومی همراه است.
سه دقیقه با نقشه‌ی صدای عمومی، پاسخ صادقانه برای صدای هواپیما.
اداره‌ی DLD برای هر پروژه‌ی پیش‌فروش، صفحه‌ی وضعیت زنده منتشر می‌کند. این‌جا نحوه‌ی خواندنش هست.
بازدهی ناخالص، خالص، و هزینه‌هایی که بیشتر مشاوران از کنارش می‌گذرند. سه منطقه با اعداد واقعی، ریاضیاتش، و آنچه باید پیش از نام بردن «بازدهی» کم شود.
هر یک از مالکیت‌ها کجا اعمال می‌شود، در پایان لیز چه می‌شود، و تأثیر آن بر اقامت، فروش، و تأمین مالی. تصمیم بزرگ‌تر از آن است که در مرحله‌ی پیشنهاد به نظر می‌رسد.
حجم معاملات، روزهای روی بازار، و شاخص RERA با هم. چگونه قیمتی بگذارید که نماند، و چه زمانی قانون پنج درصد را بشکنید.
سطوح افزایش به زبان ساده. کاربرد ماشین‌حساب. قانون اخطار ۹۰ روزه. در صورت تخلف مالک چه باید کرد. مفید برای مستاجر، مالک، و هر کسی که ملکی را با مستاجر قیمت‌گذاری می‌کند.