هر سال نزدیک زمان تمدید قرارداد، مستأجر و مالک بر سر یک موضوع به اختلاف میرسند: اجاره چقدر میتواند افزایش یابد. ریرا (RERA) ماشینحسابی منتشر کرده است که پاسخ همین پرسش را میدهد. بیشتر افراد قانون را با دقت نمیخوانند و گفتوگو به نتیجهی خوبی نمیرسد.
این چیزی است که قانون واقعاً میگوید.
نظام پنجپلهای
مصوبهی افزایش اجارهی ریرا (مصوبهی شمارهی ۴۳ سال ۲۰۱۳ که هنوز هم اجراست) یک جدول پلکانی تعیین میکند که بر اساس فاصلهی اجارهی فعلی شما با اجارهی بازار کار میکند.
- اگر اجارهی فعلی تا ۱۰٪ زیر میانگین شاخص اجارهی ریرا باشد، هیچ افزایشی مجاز نیست.
- اگر اجارهی فعلی بین ۱۱ تا ۲۰٪ زیر شاخص باشد، حداکثر ۵٪ افزایش.
- اگر بین ۲۱ تا ۳۰٪ زیر شاخص باشد، حداکثر ۱۰٪ افزایش.
- اگر بین ۳۱ تا ۴۰٪ زیر شاخص باشد، حداکثر ۱۵٪ افزایش.
- اگر بیش از ۴۰٪ زیر شاخص باشد، حداکثر ۲۰٪ افزایش.
«میانگین شاخص اجارهی ریرا» همان عددی است که ماشینحساب اپلیکیشن Dubai REST برای نوع واحد، منطقه و سال شما ارائه میدهد. این عدد با چیزی که در پورتال Property Finder بهعنوان اجارهی درخواستی میبینید تفاوت دارد. این یک میانگین هموارشده بر پایهی قراردادهای ثبتشدهی اجاری (Ejari) است.
در عمل چه معنایی دارد
فرض کنید دو سال پیش یک واحد یکخوابه در بیزینس بی (Business Bay) را با اجارهی ۶۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۲ میلیارد تومان) امضا کردهاید و اکنون میانگین شاخص ریرا برای واحدهای مشابه ۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۴ میلیارد تومان) است. در این حالت اجارهی فعلی شما ۲۸٪ زیر شاخص قرار دارد. مالک میتواند حداکثر ۱۰٪ به آن اضافه کند، یعنی تا ۷۱٬۵۰۰ درهم (حدود ۳٫۵ میلیارد تومان)، نه تا ۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۴ میلیارد تومان).
همین فاصلهی میان سقف تمدید شما و اجارهی بازار است که مستأجر قدیمی را در جای خود نگه میدارد. مالک هر سال فقط تا اندازهی مشخصی میتواند اجارهی شما را افزایش دهد، بنابراین هرچه بیشتر بمانید، این فاصله معمولاً بزرگتر میشود و کنار گذاشتن شما برای مالک پرهزینهتر تمام میشود.
قانون اخطار ۹۰ روزه
مالک بدون اخطار کتبی ۹۰ روز پیش از سالگرد قرارداد، نمیتواند هیچ تغییری در اجاره اعمال کند. نه ۸۹ روز. نه «ماه بعد دربارهاش صحبت میکنیم». نود روز، کتبی، از طریق ابلاغ رسمی.
اگر مالک از این بازهی ۹۰ روزه جا بماند، اجارهی فعلی برای یک دورهی کامل دیگر بدون هیچ تغییری تمدید میشود. این یک قانون قطعی است و مستأجران بارها بهدلیل مطالبهنکردن همین حق، آن را از دست میدهند.
برای اخطار عدم تمدید نیز همین قانون صدق میکند. اگر مالک بخواهد در پایان قرارداد شما را خارج کند، باید اخطار ۱۲ ماهه از طریق یک اظهارنامهی محضری و برای یک دلیل مشخص و مجاز ارائه دهد (استفادهی شخصی، فروش به شخص ثالث، تخریب یا بازسازی اساسی). بدون این مسیر، نمیتواند صرفاً با این بهانه که «تمایل داریم ملک را پس بگیریم» شما را تخلیه کند.
اگر مالک از سقف فراتر رفت چه کنید
سه قدم.
۱. شاخص اجارهی ریرا را برای واحد خودتان استخراج کنید. ماشینحساب در نشانی dubailand.gov.ae یا داخل اپلیکیشن Dubai REST قرار دارد. از نتیجه یک اسکرینشات بگیرید.
۲. آن را با چیزی که مالک درخواست میکند مقایسه کنید. اگر بالاتر از سقف است، با ادب و همراه با همان اسکرینشات و ارجاع به شمارهی مصوبه برای او پاسخ بنویسید. بیشتر مالکان در همین مرحله کوتاه میآیند، زیرا قدم بعدی برای آنان وقت و هزینه دارد.
۳. اگر کوتاه نیامد، در مرکز حل اختلافات اجاره (Rental Disputes Centre) پرونده تشکیل دهید. هزینه حدود ۳٬۵۰۰ درهم (حدود ۱۷۱٫۲ میلیون تومان) بهعلاوهی ۳٫۵٪ اجارهی سالانه است. بیشتر پروندهها در ۳۰ تا ۶۰ روز حل میشوند. زمانی که محاسبه به نفع شما باشد، این مرکز از مستأجر حمایت میکند. زمانی که محاسبه به نفع شما نباشد، چنین حمایتی وجود ندارد.
کاری که مالکان واقعاً میتوانند بکنند و مستأجران از قلم میاندازند
این سقف بر اساس اجارهی فعلی شما در برابر شاخص اعمال میشود. این سقف برای همیشه از شما محافظت نمیکند.
اگر شاخص افزایش یابد، زیرا منطقه گرانتر شده است، محاسبهی سقف سال بعد بر اساس شاخص سال بعد انجام میشود، نه شاخص امسال. بنابراین اگر منطقه در یک چرخهی اجارهی قوی باشد، این سقف عملاً اجازهی افزایشهای مرکب چندساله را میدهد.
با عدد بیان کنیم: اگر از ۲۸٪ زیر شاخص آغاز کنید و ۱۰٪ افزایش بگیرید، ممکن است سال بعد ۲۵٪ زیر شاخص باشید و مالک شما بتواند باز هم ۱۰٪ دیگر اضافه کند. سه چهار دور از این روند، فاصله بسته میشود.
بنابراین این سقف یک قفل قیمت نیست. یک ترمز است. مستأجران قدیمی در مناطق رو به رشد باز هم میبینند که اجارهشان بهاندازهی شاخص افزایش مییابد، فقط این افزایش روی چند سال پخش میشود.
دو نکتهی کاربردی برای جمعبندی
برای مستأجران: شاخص را بدانید، به بازهی ۹۰ روزه توجه داشته باشید و حق خود را کتبی و بدون بالا بردن لحن مطالبه کنید. زمانی که مستأجر عددهای خود را آماده داشته باشد، بیشتر اختلافها بدون مراجعه به مرکز حل اختلاف فیصله مییابند.
برای مالکان: شاخص سریعتر از آن چیزی که سقف برای مستأجران واحدهای زیر بازار اجازه میدهد افزایش مییابد. شما یا تخفیف را میپذیرید و مستأجر را نگه میدارید (خالی نماندن واحد، نبود هزینهی اجارهی دوباره) یا او را خارج میکنید و واحد را با تمام دشواریهایش به نرخ کامل بازار دوباره اجاره میدهید. هر سال این محاسبه را انجام دهید. محاسبهی بازدهی خالص تعیین میکند که نگهداشتن واحد روی سقف بهتر است یا گذاشتن آن برای فروش خروج تمیزتری است. گاهی نگهداشتن مستأجر روی سقف، از نظر اقتصادی بهطور کلی بهتر از خارج کردن او و آغاز از صفر است.
منبع: مصوبهی شمارهی ۴۳ سال ۲۰۱۳ ریرا، آمار حل اختلافات اجارهی ادارهی زمین دبی (DLD)، ماشینحساب Dubai REST.