در تقریباً هر تماسی که دارم، دو پرسش تکرار میشود. پیش از آنکه حتی یک نمودار نشان دهم، به هر دو پاسخ میدهم، چون نمودارها برای پشتیبانی از پاسخاند، نه برعکس.
آیا الان زمان مناسبی برای سرمایهگذاری است
بستگی دارد چه چیزی میخرید، و این ماه پاسخ از همیشه مشخصتر است.
حجم و ارزش معاملات در اوت دوباره پایین آمد. این بازاری نیست که از دست یک خریدار صبور در برود. در عین حال، ویلا و زمین در بازار ثانویه هنوز بالاتر از سال گذشته قیمت میخورند و همهی دستهها بهروشنی بالاتر از نقطهی شروع سال ۲۰۱۴ ایستادهاند. پس در حال فروپاشی هم نیست.
این بازاری است که باید در آن انتخابگر بود، نه اینکه یکپارچه دنبالش دوید یا یکپارچه کنارش گذاشت. تخفیف سازندهها، معافیت هزینهی ثبت و طرحهای پرداخت بلندمدت همین حالا فعالاند. اگر میخواهید این ادعا را بهجای پذیرفتن حرف من، خودتان بسنجید، نمایشگاه املاک ۲۸ شهریور بیست سازنده را در یک سالن میگذارد و امکان مقایسهشان را در یک بعدازظهر فراهم میکند.
ملکم را بفروشم یا نگه دارم و اجاره بدهم
بستگی به خودِ ملک دارد، و این ماه دو نیمهی بازار به دو سمت متفاوت اشاره میکنند.
ویلا و زمین در بازار ثانویه هنوز بالاتر از پارسال قیمت میخورند. اگر میخواهید این سود را نقد کنید، فروش در این مقطع تصمیم معقولی است. اگر نه، اجاره دادن در فصل پیش رو هم جواب میدهد، چون تقاضای مستأجر معمولاً با بازگشت خانوادهها برای سال تحصیلی و بازگشت گردشگران در هوای خنکتر تقویت میشود.
آپارتمان امسال هم در قیمت فروش و هم در اجاره نرم شده است، بنابراین فشاری برای فروش در یک بازار ضعیف وجود ندارد و نگه داشتن تا پایان فصل میتواند انتخاب صبورانهتری باشد.
خودِ ساختمان از میانگین شهری مهمتر است. برجی که رقیب تازهای کنارش تحویل میشود، با برجی که هیچ عرضهی جدیدی در محدودهاش نیست یک دارایی نیست، و هیچ عدد شهری به شما نمیگوید کدام را دارید. اگر میخواهید پیش از تصمیم، واحد خودتان را بررسی کنم، در واتساپ پیام بدهید و نام ساختمان را بفرستید.
اوت ۲۰۲۶ در سه عدد
| شاخص | اوت ۲۰۲۶ | نسبت به ژوئیه | نسبت به اوت ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|
| تعداد معامله | ۱۲٬۰۱۸ | ۱۵٪ کمتر | ۳۵٫۹٪ کمتر |
| ارزش معاملات | ۲۸٫۶ میلیارد درهم | ۱۸٪ کمتر | ۴۴٫۲٪ کمتر |
| قیمت هر فوتمربع | ۱٬۶۸۰ درهم | تقریباً ثابت | ۲٫۴٪ کمتر |
این سه سطر را جدا بخوانید، چون حرف یکسانی نمیزنند.
تعداد معاملات بهشدت پایین آمده. ارزش، شدیدتر. قیمت هر فوتمربع تقریباً تکان نخورده است: ژوئیه ۱٬۶۸۰ درهم، اوت هم ۱٬۶۸۰ درهم، با افتی کسری که در گرد کردن کاملاً از بین میرود.
این ترکیب معنای مشخصی دارد. معاملههای کمتری انجام میشود و معاملههایی که انجام میشود کوچکترند، اما قیمت یک فوتمربع از دبی واقعاً تغییر نکرده است. ارزش را بر تعداد تقسیم کنید: میانگین هر معامله از ۲٫۴۸۷ میلیون درهم در ژوئیه به ۲٫۳۸۰ میلیون درهم در اوت رسیده، یعنی ۴٫۳٪ کمتر. بازار از نظر مبلغ هر معامله آرامتر و ارزانتر شده، نه از نظر قیمت واحد سطح.
آن ۵٫۹ میلیارد درهم واقعاً کجا رفت
این همان چیزی است که من اول از همه میخواهم بدانم، و همان چیزی است که هیچ تیتری به شما نمیگوید.
ارزش کل معاملات شهر بین ژوئیه و اوت ۵٫۹ میلیارد درهم کم شد. سهم زمین از این کاهش ۴٫۳ میلیارد درهم بود، از ۶٫۹ میلیارد به ۲٫۶ میلیارد.
یک دسته، ۷۳ درصد کل افت.
زمین را کنار بگذارید: سه دستهی دیگر رویهم از ۲۷٫۵ میلیارد به ۲۵٫۱ میلیارد درهم رسیدند، یعنی ۸٫۷٪ کاهش، نه ۱۸٪. این هنوز کاهش است و قصد ندارم آن را چیز دیگری جلوه دهم. اما ۸٫۷٪ کاهش در آپارتمان و ویلا و تجاری، یک ماه تابستانی معمولی در دبی است. ریزش معاملات زمین اتفاق دیگری با علتهای دیگر است و بیشتر بازتاب چند معاملهی بسیار بزرگ زمین در ژوئیه است که تکرار نشد.
اگر خریدار آپارتمان یا ویلا هستید، عدد تیتر این ماه بازاری را توصیف میکند که شما در آن نیستید.
ویلا تنها دستهای بود که جا نزد
| دسته | تعداد، اوت | تعداد، ژوئیه | ارزش، اوت | نسبت به اوت ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان | ۹٬۹۷۴ | ۱۱٬۷۵۹ | ۱۵٫۷ میلیارد درهم | ۳۷٫۴٪ کمتر |
| ویلا | ۱٬۳۵۴ | ۱٬۳۲۲ | ۷٫۹ میلیارد درهم | ۳۲٫۸٪ کمتر |
| تجاری | ۴۲۰ | ۵۱۵ | ۱٫۵ میلیارد درهم | ۵٫۶٪ کمتر |
| زمین | ۱۸۳ | ۲۶۸ | ۲٫۶ میلیارد درهم | ۴۷٫۴٪ کمتر |
ویلا تنها دستهای بود که تعداد معاملاتش کم نشد و تنها دستهای که ارزش معاملاتش بالا رفت، از ۷٫۸ میلیارد به ۷٫۹ میلیارد درهم. بقیه پایین آمدند و زمین بیش از همه.
نمودار سهم، تصویر روشنتری میدهد. سهم ویلا از ارزش کل شهر از ۲۳ درصد در ژوئیه به ۲۸ درصد در اوت رسید. سهم زمین از ۲۰ درصد به ۹ درصد افتاد. در ماهی که کل بازار کوچک شد، ویلا برش بزرگتری از کیک کوچکتر برداشت.
تجاری یک نکته دارد. تعدادش در ماه ۱۹٫۷٪ افت کرد، اما کاهش سالانهاش تنها ۵٫۶٪ است که ملایمترین میان چهار دسته است. تجاری تنها بخشی است که در رکود یکساله واقعاً همراه نشده است.
نرمی قیمت در پیشفروش است، نه در بازار ثانویه
این تفکیک همان چیزی است که تصمیم شما را عوض میکند و تقریباً هیچکس آن را جدا نمیکند.
| بخش | قیمت هر فوتمربع | نسبت به ۲۰۲۵ | نسبت به ۲۰۱۴ |
|---|---|---|---|
| آپارتمان، پیشفروش | ۱٬۷۲۲ درهم | ۸٫۶٪ کمتر | ۲۸٫۴٪ بیشتر |
| آپارتمان، بازار ثانویه | ۱٬۴۸۱ درهم | ۲٫۲٪ کمتر | ۳۸٫۶٪ بیشتر |
| ویلا، پیشفروش | ۱٬۳۲۲ درهم | ۰٫۸٪ کمتر | ۶۱٫۹٪ بیشتر |
| ویلا، بازار ثانویه | ۱٬۴۸۵ درهم | ۴٫۵٪ بیشتر | ۳۲٫۳٪ بیشتر |
| زمین، بازار ثانویه | ۹۲۰ درهم | ۳۴٫۳٪ بیشتر | ۱۲۹٫۸٪ بیشتر |
آپارتمان پیشفروش ۸٫۶٪ نسبت به پارسال پایینتر است. آپارتمان دستدوم ۲٫۲٪. ویلای پیشفروش ۰٫۸٪ پایینتر. ویلای دستدوم ۴٫۵٪ بالاتر.
ضعف قیمتی امسال تقریباً بهطور کامل در بازار پیشفروش نشسته است و در آپارتمان تمرکز دارد. این دقیقاً همان چیزی است که وقتی سازندهها روی مشوقها رقابت میکنند انتظارش میرود: تخفیف، معافیت هزینه و طرح پرداخت که یک عرضه را جذاب میکند، خودش را بهشکل قیمت پایینتر هر فوتمربع نشان میدهد، چون ماهیتش همین است.
دو نتیجه از این تفکیک بیرون میآید و بسته به اینکه کدام طرف معامله ایستادهاید، در دو جهت مخالف است.
اگر خریدار پیشفروش هستید، موضع چانهزنی شما واقعاً از یک سال پیش بهتر است و این را داده میگوید، نه فروشنده. اگر ویلای تکمیلشده دارید و به فروش فکر میکنید، بازار ثانویهای که در آن میفروشید قویترین بخش دادهی این ماه است.
زمین دستدوم با ۳۴٫۳٪ رشد سالانه و ۱۲۹٫۸٪ رشد از ۲۰۱۴، بزرگترین عدد کل این گزارش است. در عین حال کمعمقترین بازار آن هم هست، با ۱۸۳ معامله در کل شهر، پس آن را نشانهای واقعی روی نمونهای کوچک بدانید، نه چیزی که بهسادگی بتوان رویش معامله کرد.
اجارهها تندتر از قیمت ویلا حرکت میکنند
| نوع | اجارهی سالانه | نسبت به اوت ۲۰۲۵ |
|---|---|---|
| آپارتمان | ۶۸ هزار درهم | ۲٫۹٪ کمتر |
| ویلا | ۱۸۰ هزار درهم | ۵٫۳٪ کمتر |
| تجاری | ۱۱۸ هزار درهم | ۱۰٫۲٪ کمتر |
هر سه دستهی اجاره نسبت به پارسال پایینترند. این را کنار قیمتهای بازار ثانویه بگذارید و تصویر ویلا ناخوشایند میشود.
ویلا ۴٫۵٪ گرانتر از یک سال پیش قیمت میخورد، در حالی که ۵٫۳٪ کمتر اجاره میرود. یعنی در دوازده ماه، نزدیک به ۱۰ واحد درصد علیه بازدهی ناخالص همان دارایی. پول بیشتری میدهید و درآمد کمتری میگیرید.
آپارتمان شکل معکوسی دارد. قیمت ۲٫۲٪ پایینتر، اجاره ۲٫۹٪ پایینتر، با فاصلهای کمتر از یک واحد درصد. بازدهی آپارتمان تقریباً همانجاست که بود و صرفاً کل دارایی کمی ارزانتر شده است.
برای تصمیم خرید و اجاره، این عکس شهود رایج است. دستهای که روند قیمتی بهتری دارد، همان دستهای است که بازدهیاش سریعتر بدتر میشود. پیش از تصمیم، واحد خودتان را در ماشینحساب بازدهی اجاره حساب کنید، چون میانگین اجارهی شهری تفاوتهای بسیار بزرگ میان ساختمانها و محلهها را پنهان میکند.
تأمین مالی در اوت سختتر شد
| شاخص | اوت ۲۰۲۶ | نسبت به ژوئیه | نسبت به اوت ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|
| تعداد وام مسکن | ۳٬۵۹۳ | ۲۰٫۲٪ کمتر | ۲۳٫۳٪ کمتر |
| ارزش وامها | ۱۴ میلیارد درهم | ۲۱٫۴٪ کمتر | ۳۳٫۲٪ کمتر |
ژوئیه جهش وام نشان داده بود: ارزش وامدهی ۵۵٪ بالاتر در یک ماه. این ادامه پیدا نکرد. اوت آن را پس داد و بیشتر.
وامها تندتر از خود بازار افت کردند. کل معاملات ۱۵٪ پایین آمد و تعداد وامها ۲۰٫۲٪. سهم معاملات وامدار از کل معاملات در ژوئیه ۳۱٫۰٪ بود و در اوت ۲۹٫۹٪.
نسبت نقد به وام در بازار ثانویه روی ۶۷ به ۳۳ ثابت ماند، دقیقاً مثل ژوئیه. پس این جابهجایی خریداران به سمت پرداخت نقدی نیست. تعداد خریداران وامدار کمتری معامله کردهاند، که همان چیزی است که وقتی تأیید وام کند میشود یا وامگیرنده مکث میکند انتظار میرود، نه وقتی ترکیب خریداران عوض میشود.
اگر با تسهیلات میخرید، این نکتهی عملی دارد: رقابت شما برای یک واحد مشخص در این ماه کمتراکمتر از ماه قبل است. ماشینحساب وام مسکن سقف وام متناسب با نوع خریدار و کل پول نقد لازم روز معامله را با احتساب هزینهها نشان میدهد.
دوازده ماه حجم، و خط دوازدهساله
حجم معاملات در سپتامبر و اکتبر ۲۰۲۵ روی ۲۰ هزار معامله در ماه ایستاد و از آن پس نزولی بوده است؛ با کف ۱۰ هزار در ماه مه، بهبود تا ۱۴ هزار در ژوئن و ژوئیه، و ۱۲ هزار در اوت.
این یک سال سرد شدن است. دو واقعیت را همزمان نگه دارید.
نخست اینکه این سرد شدن واقعی است و دوازده ماه طول کشیده. هرکس به شما بگوید این بازار فقط بالا میرود، همین داده را نمیخواند.
دوم، خط بلندمدت. قیمت هر فوتمربع در سطح شهر در اوت ۲۰۱۴ برابر ۱٬۰۶۶ درهم بود و در ۲۰۲۶ برابر ۱٬۶۸۲ درهم است. یعنی ۵۷٫۸٪ بالاتر در دوازده سال، و این حتی پس از یک سال افتهای ماهانه پابرجاست. خریداری که افق پنج یا ده ساله دارد، وارد نموداری متفاوت از آن چیزی میشود که یک تیتر ماهانه توصیف میکند.
هر دو درستاند. هیچکدام دیگری را باطل نمیکند.
معاملهها کجا انجام شد
پنج منطقهی پرمعاملهی اوت، به ترتیب رتبه:
- دبی ساوث (Dubai South)، با فاصلهی زیاد از بقیه، حدود ۲٬۰۰۰ واحد
- Wadi Al Safa 4، حدود ۸۵۰ واحد
- Al Barsha South Fourth، حدود ۷۸۰ واحد
- جبل علی (Jebel Ali)، حدود ۶۳۰ واحد
- Wadi Al Safa 5، حدود ۴۷۰ واحد
دبی ساوث در ژوئیه و اوت پرمعاملهترین منطقهی شهر بوده است. Wadi Al Safa 4 از رتبهی چهارم به دوم آمد و Wadi Al Safa 5 وارد پنجتای نخست شد، در حالی که Jabal Ali First از فهرست بیرون رفت. اینها محلههای پرحجماند: میانبازار، عمدتاً پیشفروش، و جایی که بیشتر آن دوازده هزار معاملهی این گزارش واقعاً اتفاق افتاده است.
دستهبندی قیمتی هم همین را میگوید.
| بازهی قیمت | اوت | ژوئیه |
|---|---|---|
| زیر ۱ میلیون درهم | ۴۰٪ | ۴۳٪ |
| ۱ تا ۲ میلیون درهم | ۳۱٪ | ۳۰٪ |
| ۲ تا ۳ میلیون درهم | ۱۲٪ | ۱۱٪ |
| ۳ تا ۵ میلیون درهم | ۹٪ | ۸٪ |
| بالای ۵ میلیون درهم | ۷٪ | ۷٪ |
هفتادویک درصد آنچه در اوت معامله شد زیر ۲ میلیون درهم بود، در برابر ۷۳ درصد در ژوئیه. بازار اندکی به سمت بالا جابهجا شد، آن هم فقط اندکی. دبی از نظر تعداد معامله هنوز بازاری زیر دو میلیون درهم است.
نسبت پیشفروش به بازار ثانویه هم تقریباً تکان نخورد: ۷۰ درصد تعداد و ۵۸ درصد ارزش در بازار پیشفروش بود، در برابر ۶۹ و ۵۹ درصد در ژوئیه. تقریباً هفت معامله از هر ده معاملهی دبی هنوز خرید از سازنده است، نه از مالک.
گرانترین معاملههای ماه
| آپارتمان | قیمت | منطقه |
|---|---|---|
| The Address JBR 2 | ۸۶ میلیون درهم | Marsa Dubai |
| Orla Infinity by Omniyat | ۷۹ میلیون درهم | پالم جمیرا |
| Jumeirah Residences Asora Bay | ۶۵ میلیون درهم | Jumeirah First |
| Bugatti Residences by Binghatti | ۶۳ میلیون درهم | بیزینس بی |
| Aman Residences Tower 1 | ۵۸ میلیون درهم | Jumeirah Second |
| ویلا | قیمت |
|---|---|
| Signature Villas | ۱۱۰ میلیون درهم |
| Emirates Hills | ۹۸ میلیون درهم |
| The Oasis, Lavita | ۵۶ میلیون درهم |
| Jumeirah Golf Estates, Phase B | ۵۰ میلیون درهم |
| Palm Jebel Ali, Frond M | ۴۹ میلیون درهم |
گرانترین ویلای ماه از گرانترین آپارتمان ماه بالاتر بود، ۱۱۰ میلیون در برابر ۸۶ میلیون درهم.
سقف بازار هم سرد شد. بزرگترین معاملهی آپارتمان در ژوئیه ۱۶۶ میلیون درهم در Aman Residences Tower 2 بود و در اوت ۸۶ میلیون درهم. این یک واحد نیست که دوباره قیمت خورده باشد؛ ماه دیگری است با واحدهای دیگر، و در این سطح از بازار یک معامله کل فهرست را جابهجا میکند. آن را نشانهی کمعمقتر شدن فعالیت لوکس بدانید، نه نصف شدن ارزش املاک لوکس.
بیست سازنده در یک سالن، ۲۸ شهریور
بالاتر گفتم مشوقهای سازندهها همین حالا فعالاند و بهتر است خودتان بسنجید. راه عملیاش این است.
نمایشگاه Grand Property Expo نسخهی دوم را شنبه ۲۸ شهریور، برابر با ۱۹ سپتامبر، در هتل شانگریلا روی خیابان شیخ زاید برگزار میکنیم، از ساعت ۱۰ صبح تا ۱۰ شب. بیست سازنده حضور دارند، از جمله اعمار (Emaar)، Damac، Sobha Realty، Meraas، Modon، Binghatti، Danube، Samana و Sky View Development خودمان.
مقایسهی پیشنهاد سازندهها یکییکی کند و گیجکننده است. هر دفتر فروش عددی به شما میگوید که همانجا هیچ راهی برای سنجیدنش ندارید. این رویداد دو کار را همزمان انجام میدهد: سازندهها را در همهی بودجهها و بخشها از پیش انتخاب میکند، و جستوجویی را که سه آخر هفته وقت میبرد در یک بعدازظهر جمع میکند.
برای سه گروه ساخته شده است. کسانی که دنبال خانهای برای زندگی خودشاناند. سرمایهگذارانی که بازدهی پروژهها را با هم میسنجند. و کسانی که فقط میخواهند بدانند بازار کجاست پیش از آنکه به چیزی متعهد شوند، که پس از خواندن این گزارش دلیل کاملاً موجهی برای آمدن است.
یک نکتهی عملی: نمایشگاه عمدتاً پیشفروش است، پس جلسه با سازندهها برگزار میشود، نه بازدید از ملک. برای مقایسهی شرایط بیایید، نه برای دیدن واحد.
اگر پیش از آن روز بودجه و آنچه دنبالش هستید را به من بگویید، فهرست کوتاه را آماده دارم و بهجای شروع از صفر، سالن را با هم میگردیم. در واتساپ پیام بدهید تا ثبتنامتان را انجام دهم. انجام دادن این کار از قبل واقعاً ارزش دارد، نه به این دلیل که جا تمام میشود، بلکه چون یک بعدازظهر صرف چهار سازندهای که به بودجهی شما میخورند، بهتر از یک بعدازظهر صرف بیست سازندهای است که بیشترشان نمیخورند.
قالب رویداد و اینکه پشت غرفه واقعاً چه چیزی جابهجا میشود را اینجا بهتفصیل نوشتهام.
کاری که من این ماه میکنم
پنج مورد، بر پایهی همین دادهها، نه بر پایهی آنچه به سود من است.
- اگر پیشفروش میخرید، روی شرایط چانه بزنید نه روی قیمت اعلامی. قیمت آپارتمان پیشفروش ۸٫۶٪ نسبت به پارسال پایینتر است و همین میگوید مشوقها در جریاناند. طرح پرداخت، نحوهی پرداخت هزینهی ثبت و انتخاب واحد را بخواهید.
- اگر ویلا میفروشید، بازار ثانویه با ۴٫۵٪ رشد سالانه قویترین بخش این گزارش است. این همان بازاری است که در آن میفروشید.
- اگر ویلا برای اجاره دادن میخرید، پیش از تعهد، حساب بازدهی را انجام دهید. قیمت بالاتر و اجاره ۵٫۳٪ پایینتر یک فشار واقعی است و میانگین شهری به شما نمیگوید در محلهی خودتان چه خبر است.
- اگر به تسهیلات نیاز دارید، سقف وام و کل پول نقد لازم را همین حالا بررسی کنید، نه بعد از رزرو واحد. وامدهی در اوت تندتر از بازار افت کرد.
- اگر مردد هستید، ۲۸ شهریور به نمایشگاه بیایید و پیش از هر تصمیمی بیست سازنده را ببینید. هزینهاش یک بعدازظهر است.
جمعبندی من
اوت ماه نرمی بود و قصد ندارم خلافش را وانمود کنم. تعداد ۱۵٪ پایینتر، ارزش ۱۸٪ پایینتر، و یک سال کاهش تعداد معاملات ماهانه پشت سرش.
اما بیشترِ آن افت ارزش مربوط به یک دسته بود، و آن دسته همان چیزی نیست که بیشتر خوانندگان این گزارش میخرند. ویلا حجمش را حفظ کرد و سهمش را بالا برد. قیمتگذاری در بازار ثانویه بهمراتب بهتر از پیشفروش ایستاده است. و خط دوازدهساله هنوز ۵۷٫۸٪ بالاتر از نقطهی شروع است.
این بازاری است که باید در آن انتخابگر بود. نه دنبالش دوید، نه کنارش گذاشت.
اگر میخواهید وضعیت خودتان را با هم مرور کنیم، چه خرید باشد، چه فروش، چه ساختمانی که دارید و دربارهاش مطمئن نیستید، در واتساپ پیام بدهید یا با همان شماره تماس بگیرید. ترجیح میدهم بهجای اینکه شما بر اساس یک میانگین شهری تصمیم بگیرید، عددهای واقعی خودتان را ببینم.
نکتهای دربارهی دادهها
ارقام از دادهی معاملات ادارهی زمین دبی (DLD) برای اوت ۲۰۲۶ است، شامل معاملات DIFC و بدون ثبت وام و انتقالهای بلاعوض. دو نکته دربارهی کیفیت داده، چون ترجیح میدهم درزها را نشان دهم تا عددی تمیز که خودم باورش ندارم.
رقم زمین در بازار پیشفروش در دادهی این ماه ۴۸ درهم بر فوتمربع خوانده میشود، در برابر ۵۴۰ درهم در ژوئیه. این خطای داده است نه حرکت بازار، بنابراین آن را از مقایسهی بالا کنار گذاشتهام تا ریزش ۹۳ درصدیای را گزارش نکنم که اتفاق نیفتاده است.
داشبورد منبع همچنین تعداد ویلا را ۰٫۳٪ بیشتر از ماه قبل گزارش میکند، در حالی که تعداد واحدهای خودش ۱٬۳۲۲ در ژوئیه و ۱٬۳۵۴ در اوت است. من تعداد واحدها را مبنا گرفتهام و جهت را توصیف کردهام، بهجای نقل درصدی که با خودش جور درنمیآید.
ارقام برگرفته از دادهی معاملات ادارهی زمین دبی است. صرفاً جهت اطلاع ارائه میشود و مشاورهی مالی یا سرمایهگذاری نیست.
پرسشهای متداول
۱۲٬۰۱۸ معامله به ارزش ۲۸٫۶ میلیارد درهم. این رقم ۱۵٪ کمتر از ۱۳٬۸۷۲ معاملهی ژوئیه و ۳۵٫۹٪ کمتر از اوت ۲۰۲۵ است. ارزش معاملات بیش از تعداد افت کرد: ۱۸٪ در ماه و ۴۴٫۲٪ در سال.
بهسختی. قیمت هر فوتمربع در سطح شهر در ژوئیه و اوت هر دو ۱٬۶۸۰ درهم بود و نسبت به سال گذشته ۲٫۴٪ پایینتر است. میانگینها یک تفکیک را پنهان میکنند: آپارتمان پیشفروش ۸٫۶٪ نسبت به ۲۰۲۵ پایینتر است، در حالی که ویلای دستدوم ۴٫۵٪ بالاتر.
تقریباً بهطور کامل بهخاطر زمین. ارزش کل معاملات شهر ۵٫۹ میلیارد درهم کم شد و سهم زمین از این کاهش ۴٫۳ میلیارد درهم بود، از ۶٫۹ به ۲٫۶ میلیارد. یعنی ۷۳٪ کل افت. بدون زمین، سه دستهی دیگر ۸٫۷٪ افت کردند، نه ۱۸٪.
ویلا. تنها دستهای بود که تعداد معاملاتش کم نشد، از ۱٬۳۲۲ واحد در ژوئیه به ۱٬۳۵۴ واحد در اوت، و تنها دستهای که ارزش معاملاتش بالا رفت، از ۷٫۸ به ۷٫۹ میلیارد درهم. سهم ویلا از ارزش کل شهر از ۲۳٪ به ۲۸٪ رسید.
آپارتمان پیشفروش هر فوتمربع گرانتر از دستدوم است، ۱٬۷۲۲ در برابر ۱٬۴۸۱ درهم، اما قیمت پیشفروش سریعتر پایین میآید: ۸٫۶٪ نسبت به ۲۰۲۵ در برابر ۲٫۲٪ برای بازار ثانویه. همین فاصله جایی است که مشوقهای سازنده خود را نشان میدهد، و به همین دلیل فضای چانهزنی امسال در پیشفروش است نه در بازار ثانویه.
۶۸ هزار درهم برای آپارتمان، ۱۸۰ هزار درهم برای ویلا و ۱۱۸ هزار درهم برای فضای تجاری. هر سه نسبت به اوت ۲۰۲۵ پایینترند: آپارتمان ۲٫۹٪، ویلا ۵٫۳٪ و تجاری ۱۰٫۲٪.
بستگی به دارایی دارد. ویلا از دو طرف فشرده میشود: قیمت بازار ثانویه ۴٫۵٪ بالاتر از پارسال و اجاره ۵٫۳٪ پایینتر، یعنی نزدیک به ۱۰ واحد درصد علیه بازدهی ناخالص در دوازده ماه. آپارتمان تقریباً ثابت است، با قیمت ۲٫۲٪ و اجاره ۲٫۹٪ پایینتر، یعنی فاصلهای کمتر از یک واحد درصد.
جهش ژوئیه معکوس شد. تعداد وامها در ماه ۲۰٫۲٪ افت کرد و به ۳٬۵۹۳ رسید و ارزش وامدهی ۲۱٫۴٪ کم شد و به ۱۴ میلیارد درهم رسید، آن هم پس از ماهی که ارزش وامدهی ۵۵٪ بالا رفته بود. وامها تندتر از بازار افت کردند: سهم معاملات وامدار از کل، از ۳۱٫۰٪ در ژوئیه به ۲۹٫۹٪ در اوت رسید، در حالی که نسبت نقد به وام در بازار ثانویه روی ۶۷ به ۳۳ ثابت ماند.
دبی ساوث با حدود ۲٬۰۰۰ واحد، با فاصلهی زیاد از رتبهی دوم. در ژوئیه و اوت هر دو پرمعاملهترین منطقه بود. Wadi Al Safa 4 با حدود ۸۵۰ واحد دوم، Al Barsha South Fourth با حدود ۷۸۰ واحد سوم، جبل علی با حدود ۶۳۰ واحد چهارم و Wadi Al Safa 5 با حدود ۴۷۰ واحد پنجم شد.
۷۱٪ معاملات اوت، در برابر ۷۳٪ در ژوئیه. چهل درصد زیر ۱ میلیون درهم و ۳۱٪ بین ۱ تا ۲ میلیون درهم بود. تنها ۷٪ بالای ۵ میلیون درهم معامله شد که نسبت به ژوئیه تغییری نکرده است.
قیمت هر فوتمربع در سطح شهر در اوت ۲۰۱۴ برابر ۱٬۰۶۶ درهم و در ۲۰۲۶ برابر ۱٬۶۸۲ درهم است، یعنی ۵۷٫۸٪ رشد در دوازده سال. این رقم حتی پس از یک سال کاهش تعداد معاملات ماهانه پابرجاست، و همین دلیل اصلی آن است که یک ماه نرم بهتنهایی شاهد ضعیفی است.
بستگی دارد چه میخرید، و اوت این را از همیشه مشخصتر کرده است. حجم و ارزش هر دو سرد شد، پس این بازاری نیست که از دست خریدار صبور در برود. در عین حال ویلای دستدوم ۴٫۵٪ و زمین دستدوم ۳۴٫۳٪ بالاتر از پارسال است و همهی دستهها بالاتر از نقطهی شروع ۲۰۱۴ ایستادهاند. تخفیف در پیشفروش است، با آپارتمانی که ۸٫۶٪ زیر سال ۲۰۲۵ قیمت میخورد، و فضای چانهزنی هم همانجاست. این بازاری است که باید در آن انتخابگر بود.
شنبه ۲۸ شهریور ۱۴۰۵، برابر با ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶، از ساعت ۱۰ صبح تا ۱۰ شب، در هتل شانگریلا روی خیابان شیخ زاید. بیست سازنده حضور دارند، از جمله اعمار، Damac، Sobha Realty، Meraas، Modon و Binghatti. رویداد عمدتاً پیشفروش است، پس جلسه با سازندهها برگزار میشود نه بازدید از ملک. بودجهتان را از پیش برایم بفرستید تا ثبتنامتان را انجام دهم و فهرست کوتاه آماده باشد.