Dubai Marina بازاری است که همه از حافظه قیمتگذاریاش میکنند و تقریباً هیچکس از روی داده. تا سهماههی دوم ۲۰۲۶، یک واحد یکخوابه ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص میسازد؛ اما شکاف جالب نه بین نوع واحدها، که بین نسل برجهاست. برجهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۰ یک واحد درصد کامل، و گاهی بیشتر، از برجهای نوسازِ ممتاز جلوترند. در ادامه هم تفکیک عددها را میبینید و هم اینکه چرا قدیمیترین برجها بیسروصدا بهترین خرید درآمدی این محلهاند.
بازده اجاره Dubai Marina به تفکیک نوع واحد
| نوع واحد | قیمت متعارف (سهماهه دوم ۲۰۲۶) | اجاره سالانه متعارف | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|
| استودیو | ۹۵۰ هزار تا ۱٫۲۵ میلیون درهم | ۶۵ تا ۸۲ هزار درهم | ۶٫۵ تا ۷٫۰ درصد |
| یکخوابه | ۱٫۴۵ تا ۱٫۹۵ میلیون درهم | ۹۰ تا ۱۱۸ هزار درهم | ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد |
| دوخوابه | ۲٫۴ تا ۳٫۴ میلیون درهم | ۱۴۰ تا ۱۸۵ هزار درهم | ۵٫۴ تا ۶٫۰ درصد |
| سهخوابه | ۳٫۸ تا ۵٫۵ میلیون درهم | ۲۰۰ تا ۲۷۰ هزار درهم | ۴٫۸ تا ۵٫۵ درصد |
قیمت هر فوتمربع در سطح محله حدوداً ۲٬۰۰۰ تا ۲٬۷۰۰ درهم است و برجهای ممتازِ لبِ آب بالای ۳٬۰۰۰ درهم. اما تفکیکِ مفیدتر، تفکیک بر اساس عمر برج است: برجهای نسل اول Marina با حدوداً ۱٬۴۰۰ تا ۲٬۲۰۰ درهم معامله میشوند و ۶٫۵ تا ۷ درصد ناخالص میدهند؛ برجهای نوسازِ ممتاز بالای ۲٬۵۰۰ درهم قیمت میخورند و ۵ تا ۵٫۵ درصد. پیادهروی تا مترو یکی است، بازدهی یک واحد درصد فرق دارد.
چه چیزی بازدهی Marina را میسازد
- عرضه دیگر رشد نمیکند. Marina عملاً تکمیل شده است. قبلاً دربارهی تنگ شدن عرضهی Marina نوشتهام: وقتی داخل محله تحویل تازهای در کار نیست، هر سال رشدِ جمعیت دبی روی موجودی ثابتی از واحدها فشار میآورد.
- عمیقترین استخر مستأجر شهر. Marina همزمان متخصصان غربی، تقاضای اقامت کوتاه و اقتصادِ مارینا و رستورانها را جذب میکند. برای واحدی که درست قیمت خورده باشد، فاصلهی بین دو اجاره کوتاه میماند؛ محدودیت تقریباً همیشه قیمت است، نه تقاضا.
- تخفیفِ برجهای قدیمی. برجهای حدود ۲۰۰۵ لابی و باشگاهی قدیمی دارند و بازارِ خرید این را مثل عیب قیمتگذاری میکند. اما مستأجر خیلی کمتر از خریدار اهمیت میدهد: شکاف اجارهی برج قدیمی و نو بسیار باریکتر از شکاف قیمت آنهاست. بازدهی دقیقاً در همین ناهماهنگی است.
این عددها برای خریدار امروز چه معنایی دارد
اگر درآمدِ Marina را میخواهید، برجِ از مد افتاده را بخرید. یکخوابهی ۱٫۵۵ میلیون درهمی در برج نسل اول با اجارهی ۱۰۰ هزار درهم یعنی ۶٫۵ درصد ناخالص؛ همان پول در نوسازترین برجها یک استودیو با ۵٫۵ درصد میخرد. نکته، هزینهی نگهداری است: برجهای قدیمی قراردادهای سرمایشی و گاهی هزینههای اساسی دورهای دارند که ساختمانهای نو بیصدا مستهلک میکنند. حتماً کنترل کنید سرمایش رایگان است یا پولی، چون در یکخوابهی Marina همین یک ردیف سالانه ۶ تا ۱۰ هزار درهم میارزد. بعد کل واحد را با شارژ واقعی در ماشینحساب بازدهی خالص حساب کنید؛ و اگر بین سکونت و اجارهنشینی در همین محله مرددید، ماشینحساب اجاره یا خرید با عددهای خودتان جواب میدهد.
پیش از خرید این موارد را کنترل کنید
- تاریخچهی شارژ همان برج، سه سال به عقب. بازهی Marina در ۲۰۲۶ حدوداً ۱۴ تا ۲۸ درهم بر فوتمربع است و برجهای قدیمی در هر دو انتهای بازه دیده میشوند.
- وضعیت سرمایش: داخل شارژ، هزینهی ظرفیت، یا مصرفِ بهحساب مستأجر. هم خالصِ شما را عوض میکند و هم اجارهای که بازار میپذیرد.
- هزینههای اساسیِ در راه در برجهای قدیمی. یک پروژهی نما یا آسانسور میتواند بازدهی یک سال را پاک کند.
- اجارههای امضاشدهی همان برج در شاخص اجاره RERA؛ اجارههای آگهی در Marina خوشبینانهاند.
این عددها به چه معنا نیست
به این معنا نیست که Marina در بازدهی از میانبازار جلوتر است؛ نیست: JLT حدود یک واحد و JVC بیش از آن بالاترند. چیزی که Marina میدهد بهترین نقدشوندگی دبی است، عرضهای عملاً منجمد، و استخر مستأجری که در فصلهای ضعیف هم خالی نمیشود. اگر لازم باشد در چهار هفته خارج شوید، Marina فروخته میشود؛ این اختیار قیمتی دارد و قیمتش بازدهی است. برجهای ممتازِ نو را دارایی رشد و سبک زندگی ببینید و برجهای نسل اول را بازیِ درآمد.
آیا Dubai Marina در سال ۲۰۲۶ برای سرمایهگذاری مناسب است؟
برای نقدشوندگی بهعلاوهی درآمدِ متوسط، بله. تا سهماههی دوم ۲۰۲۶ برای یکخوابهها ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص انتظار داشته باشید؛ برجهای قدیمی بالای بازه و نوسازهای ممتاز پایین آن. خریدارِ صرفاً بازدهی در JLT یا JVC نتیجهی بهتری میگیرد.
میانگین بازده اجاره در Dubai Marina چقدر است؟
حدود ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص برای یکخوابه و ۶٫۵ تا ۷ درصد برای استودیو تا سهماههی دوم ۲۰۲۶. پس از شارژ، خالصِ بیشتر واحدها بین ۴٫۳ تا ۵٫۳ درصد مینشیند.
خرید برجهای قدیمی Marina میارزد؟
برای درآمد، اغلب بله. این برجها برای هر فوتمربع ۲۵ تا ۴۰ درصد ارزانتر از نوسازها معامله میشوند ولی فقط ۸ تا ۱۵ درصد ارزانتر اجاره میروند؛ بازدهیِ اضافه دقیقاً همینجاست. فقط برای هزینههای اساسیِ ساختمان قدیمی بودجه بگذارید و تاریخچهی شارژ را ببینید.
برای سرمایهگذاری اجارهای، Marina یا JLT؟
JLT برای عددِ بالاتر، Marina برای عددِ امنتر. بازدهی JLT حدود یک واحد بیشتر است؛ در عوض Marina فروشِ سریعتر، خالی ماندنِ کوتاهتر و مستأجرِ عمیقتری دارد. انتخاب را با این تطبیق دهید که درآمد برایتان مهمتر است یا اختیارِ خروج.
منبع دادهها: فایل معاملات DLD (سهماهه دوم ۲۰۲۶)، شاخص اجاره RERA و Property Monitor. عددها بازهاند، نه وعده؛ پیش از تصمیم با دادهی همان فصل کنترل کنید.