دبی مارینا (Dubai Marina) بازاری است که همه از حافظه قیمتگذاریاش میکنند و تقریباً هیچکس از روی داده. تا سهماههی دوم ۲۰۲۶، یک واحد یکخوابه ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص میسازد؛ اما شکاف جالب نه بین نوع واحدها، که بین نسل برجهاست. برجهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۰ یک واحد درصد کامل، و گاهی بیشتر، از برجهای نوسازِ ممتاز جلوترند. در ادامه هم تفکیک عددها را میبینید و هم اینکه چرا قدیمیترین برجها بیسروصدا بهترین خرید درآمدی این محلهاند.
بازده اجاره دبی مارینا به تفکیک نوع واحد
| نوع واحد | قیمت متعارف (سهماهه دوم ۲۰۲۶) | اجاره سالانه متعارف | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|
| استودیو | ۹۵۰ هزار تا ۱٫۲۵ میلیون درهم | ۶۵ تا ۸۲ هزار درهم | ۶٫۵ تا ۷٫۰ درصد |
| یکخوابه | ۱٫۴۵ تا ۱٫۹۵ میلیون درهم | ۹۰ تا ۱۱۸ هزار درهم | ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد |
| دوخوابه | ۲٫۴ تا ۳٫۴ میلیون درهم | ۱۴۰ تا ۱۸۵ هزار درهم | ۵٫۴ تا ۶٫۰ درصد |
| سهخوابه | ۳٫۸ تا ۵٫۵ میلیون درهم | ۲۰۰ تا ۲۷۰ هزار درهم | ۴٫۸ تا ۵٫۵ درصد |
قیمت هر فوتمربع در سطح محله حدوداً ۲٬۰۰۰ تا ۲٬۷۰۰ درهم است و برجهای ممتازِ لبِ آب بالای ۳٬۰۰۰ درهم. اما تفکیکِ مفیدتر، تفکیک بر اساس عمر برج است: برجهای نسل اول مارینا (Marina) با حدوداً ۱٬۴۰۰ تا ۲٬۲۰۰ درهم معامله میشوند و ۶٫۵ تا ۷ درصد ناخالص میدهند؛ برجهای نوسازِ ممتاز بالای ۲٬۵۰۰ درهم قیمت میخورند و ۵ تا ۵٫۵ درصد. پیادهروی تا مترو یکی است، بازدهی یک واحد درصد فرق دارد.
چه چیزی بازدهی مارینا را میسازد
- عرضه دیگر رشد نمیکند. مارینا عملاً تکمیل شده است. قبلاً دربارهی تنگ شدن عرضهی مارینا نوشتهام: وقتی داخل محله تحویل تازهای در کار نیست، هر سال رشدِ جمعیت دبی روی موجودی ثابتی از واحدها فشار میآورد.
- عمیقترین استخر مستأجر شهر. مارینا همزمان متخصصان غربی، تقاضای اقامت کوتاه و اقتصادِ مارینا و رستورانها را جذب میکند. برای واحدی که درست قیمت خورده باشد، فاصلهی بین دو اجاره کوتاه میماند؛ محدودیت تقریباً همیشه قیمت است، نه تقاضا.
- تخفیفِ برجهای قدیمی. برجهای حدود ۲۰۰۵ لابی و باشگاهی قدیمی دارند و بازارِ خرید این را مثل عیب قیمتگذاری میکند. اما مستأجر خیلی کمتر از خریدار اهمیت میدهد: شکاف اجارهی برج قدیمی و نو بسیار باریکتر از شکاف قیمت آنهاست. بازدهی دقیقاً در همین ناهماهنگی است.
این عددها برای خریدار امروز چه معنایی دارد
اگر درآمدِ مارینا را میخواهید، برجِ از مد افتاده را بخرید. یکخوابهی ۱٫۵۵ میلیون درهمی در برج نسل اول با اجارهی ۱۰۰ هزار درهم یعنی ۶٫۵ درصد ناخالص؛ همان پول در نوسازترین برجها یک استودیو با ۵٫۵ درصد میخرد. نکته، هزینهی نگهداری است: برجهای قدیمی قراردادهای سرمایشی و گاهی هزینههای اساسی دورهای دارند که ساختمانهای نو بیصدا مستهلک میکنند. حتماً کنترل کنید سرمایش رایگان است یا پولی، چون در یکخوابهی مارینا همین یک ردیف سالانه ۶ تا ۱۰ هزار درهم میارزد. بعد کل واحد را با شارژ واقعی در ماشینحساب بازدهی خالص حساب کنید؛ و اگر بین سکونت و اجارهنشینی در همین محله مرددید، ماشینحساب اجاره یا خرید با عددهای خودتان جواب میدهد.
پیش از خرید این موارد را کنترل کنید
- تاریخچهی شارژ همان برج، سه سال به عقب. بازهی مارینا در ۲۰۲۶ حدوداً ۱۴ تا ۲۸ درهم بر فوتمربع است و برجهای قدیمی در هر دو انتهای بازه دیده میشوند.
- وضعیت سرمایش: داخل شارژ، هزینهی ظرفیت، یا مصرفِ بهحساب مستأجر. هم خالصِ شما را عوض میکند و هم اجارهای که بازار میپذیرد.
- هزینههای اساسیِ در راه در برجهای قدیمی. یک پروژهی نما یا آسانسور میتواند بازدهی یک سال را پاک کند.
- اجارههای امضاشدهی همان برج در شاخص اجاره RERA؛ اجارههای آگهی در مارینا خوشبینانهاند.
این عددها به چه معنا نیست
به این معنا نیست که مارینا در بازدهی از میانبازار جلوتر است؛ نیست: JLT حدود یک واحد و JVC بیش از آن بالاترند. چیزی که مارینا میدهد بهترین نقدشوندگی دبی است، عرضهای عملاً منجمد، و استخر مستأجری که در فصلهای ضعیف هم خالی نمیشود. اگر لازم باشد در چهار هفته خارج شوید، مارینا فروخته میشود؛ این اختیار قیمتی دارد و قیمتش بازدهی است. برجهای ممتازِ نو را دارایی رشد و سبک زندگی ببینید و برجهای نسل اول را بازیِ درآمد.
آیا دبی مارینا در سال ۲۰۲۶ برای سرمایهگذاری مناسب است؟
برای نقدشوندگی بهعلاوهی درآمدِ متوسط، بله. تا سهماههی دوم ۲۰۲۶ برای یکخوابهها ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص انتظار داشته باشید؛ برجهای قدیمی بالای بازه و نوسازهای ممتاز پایین آن. خریدارِ صرفاً بازدهی در JLT یا JVC نتیجهی بهتری میگیرد.
میانگین بازده اجاره در دبی مارینا چقدر است؟
حدود ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد ناخالص برای یکخوابه و ۶٫۵ تا ۷ درصد برای استودیو تا سهماههی دوم ۲۰۲۶. پس از شارژ، خالصِ بیشتر واحدها بین ۴٫۳ تا ۵٫۳ درصد مینشیند.
خرید برجهای قدیمی مارینا میارزد؟
برای درآمد، اغلب بله. این برجها برای هر فوتمربع ۲۵ تا ۴۰ درصد ارزانتر از نوسازها معامله میشوند ولی فقط ۸ تا ۱۵ درصد ارزانتر اجاره میروند؛ بازدهیِ اضافه دقیقاً همینجاست. فقط برای هزینههای اساسیِ ساختمان قدیمی بودجه بگذارید و تاریخچهی شارژ را ببینید.
برای سرمایهگذاری اجارهای، مارینا یا JLT؟
JLT برای عددِ بالاتر، مارینا برای عددِ امنتر. بازدهی JLT حدود یک واحد بیشتر است؛ در عوض مارینا فروشِ سریعتر، خالی ماندنِ کوتاهتر و مستأجرِ عمیقتری دارد. انتخاب را با این تطبیق دهید که درآمد برایتان مهمتر است یا اختیارِ خروج.
منبع دادهها: فایل معاملات DLD (سهماهه دوم ۲۰۲۶)، شاخص اجاره RERA و Property Monitor. عددها بازهاند، نه وعده؛ پیش از تصمیم با دادهی همان فصل کنترل کنید.
پرسشهای متداول
تا سهماههی دوم ۲۰۲۶، واحد یکخوابه در دبی مارینا (Dubai Marina) بین ۵٫۵ تا ۶٫۵ درصد بازدهی ناخالص دارد، استودیوها ۶٫۵ تا ۷ درصد، دوخوابهها ۵٫۴ تا ۶ درصد و سهخوابهها ۴٫۸ تا ۵٫۵ درصد. تفاوت جالبتر بین نسل برجهاست: برجهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۰ دستکم یک واحد درصد بیش از برجهای نوساز لوکس بازدهی میدهند.
برای درآمد اجاره، معمولاً بله. تا سهماههی دوم ۲۰۲۶، برجهای نسل اول ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۰ با حدود ۱٬۴۰۰ تا ۲٬۲۰۰ درهم برای هر فوت مربع معامله میشوند و ۶٫۵ تا ۷ درصد بازدهی ناخالص میدهند، در حالی که برجهای نوساز لوکس بالای ۲٬۵۰۰ درهم قیمت دارند و ۵ تا ۵٫۵ درصد بازدهی. فاصلهی اجاره بین برج قدیمی و جدید بسیار کمتر از فاصلهی قیمت آنهاست و همین ناهماهنگی، منبع بازدهی است.
ساختوساز در مارینا عملاً تمام شده است؛ عرضهی جدیدی وارد محله نمیشود در حالی که جمعیت دبی هر سال در برابر همین تعداد ثابت واحد رشد میکند. مارینا عمیقترین بازار مستأجر شهر را هم دارد و همزمان متخصصان غربی، تقاضای اقامت کوتاه و اقتصاد تفریحی و رستورانی را جذب میکند. جزئیات سمت عرضه را در تحلیل کمبود عرضهی مارینا نوشتهام.
هزینههای جاری را. برجهای قدیمیتر ممکن است قرارداد چیلر و هزینهی نگهداری سنگینتری داشته باشند که بخشی از بازدهی ناخالص اضافه را میخورد؛ پس مقایسهی درست، مقایسهی خالص پس از همهی هزینههاست. قیمت، اجاره و شارژ دقیق واحد را پیش از تصمیم در ماشینحساب بازدهی خالص وارد کنید.