بیشتر مشاوران برای بازده ملک یک عدد به شما میدهند. نام آن را ROI میگذارند. هر کدام از آنان نیز منظور متفاوتی از آن دارند و بسیار کم پیش میآید که محاسبهاش را به شما نشان دهند. بنابراین پیش از آنکه یک تصمیم ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان) را بر اساس آن عدد بگیرید، اجازه دهید برایتان روشن کنم که بازدهی واقعاً به چه معناست و بیشتر افراد چه چیزی را از قلم میاندازند.
بازدهی ناخالص، بخش آسان آن است
بازدهی ناخالص یعنی اجارهی سالانه تقسیم بر قیمت خرید. یک واحد یکخوابهی ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان) که سالانه ۸۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۱ میلیارد تومان) اجاره میرود، بازدهی ناخالص آن ۷ درصد است. بر سر این بخش بحثی نیست.
چیزی که بر سر آن بحث است، این است که اصلاً چه چیزی را با چه چیزی مقایسه میکنیم. برخی مشاوران اجارهی پیشنهادی را میگویند. اجارهی پیشنهادی همان است که در آگهی نوشته شده است. اجارهی نهایی همان است که مستأجر پس از چانهزنی، پس از یک ماه رایگان، پس از یک تخفیف بابت تعمیرات، واقعاً پرداخت میکند. فاصلهی اجارهی پیشنهادی و نهایی در دبی برای واحدهای یکخوابه در سهماههی اول ۲۰۲۶، از ۴ درصد در فشردهترین مناطق مانند جیبیآر (JBR) و مارینا (Dubai Marina) تا ۱۱ درصد در پرعرضهترین مناطق مانند برخی کلاسترهای جیویسی (JVC) و بخشهایی از بیزینس بی (Business Bay) بود.
بنابراین یک بازدهی ناخالص اعلامشدهی ۷ درصدی میتواند، حتی پیش از آنکه یک ریال هزینه کسر کنید، در واقعیت ۶٫۲ درصد باشد.
بازدهی خالص، جایی که هزینهی واقعی قرار دارد
پنج هزینه از ناخالص کسر میشود تا به خالص برسید. هیچکدام از آنها نیز اختیاری نیستند.
۱. شارژ. بسته به ساختمان، سالانه ۱۲ درهم (حدود ۵۹۲ هزار تومان) تا ۲۸ درهم (حدود ۱٫۳۸ میلیون تومان) برای هر فوتمربع. برای یک واحد یکخوابهی ۸۰۰ فوتمربعی، این یعنی سالانه ۹٬۶۰۰ درهم (حدود ۴۷۳٫۴ میلیون تومان) تا ۲۲٬۴۰۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان). برجهای نوساز مناطق رو به رشد در بالای این بازه قرار دارند. برجهای قدیمیتر مناطق جاافتاده در پایین آن.
۲. آب و برق (DEWA) و چیلر. در بیشتر موارد، آب و برق را مستأجر میپردازد. چیلر به ساختمان بستگی دارد. اگر ساختمان سرمایش منطقهای (district cooling) داشته باشد، هزینهی ثابت آن بر عهدهی مالک است، چه واحد پر باشد چه خالی. برای یک یکخوابه چیزی حدود ۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹۴٫۵ میلیون تومان) تا ۱۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۳۹٫۷ میلیون تومان) در سال.
۳. مدیریت ملک. اگر در دبی زندگی نمیکنید، به یک مدیر نیاز دارید. ۵ تا ۸ درصد اجارهی سالانه، بهعلاوهی یک حقالزحمهی اجارهی مجدد که معمولاً هر بار که مستأجر عوض میشود، یک ماه اجاره است.
۴. خالی ماندن. حتی در بازارهای فشرده نیز، بهطور میانگین در یک بازهی ۵ ساله، سالانه ۴ تا ۶ هفته خالی ماندن را در نظر بگیرید. برخی سالها صفر است. برخی سالها سه ماه.
۵. ذخیرهی تعمیر و نگهداری. سرویس کولر، نقاشی، تعویض آبگرمکن، تعمیر کابینتهایی که مستأجر آسیب زده است. ۸ تا ۱۰ درصد اجارهی سالانه را برای آن کنار بگذارید.
این اعداد را روی یک یکخوابهی معمولی ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان) در جیویسی که ۸۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۱ میلیارد تومان) اجاره میرود محاسبه کنید:
- ناخالص: ۵٫۶ درصد (با اجارهی نهایی، نه پیشنهادی)
- منهای شارژ ۱۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۸۹٫۰ میلیون تومان): ۴٫۵ درصد
- منهای هزینهی ثابت چیلر ۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹۳٫۱ میلیون تومان): ۳٫۸ درصد
- منهای مدیریت ۷ درصد: ۳٫۴ درصد
- منهای ذخیرهی خالی ماندن ۶ درصد: ۳٫۲ درصد
- منهای تعمیر و نگهداری ۹ درصد: ۲٫۷ درصد
بازدهی خالص ۲٫۷ درصد است. همان «ROI هشت درصدی» که بروشور به شما نشان داد، خالص آن ۲٫۷ درصد است.
سه منطقه، سه تصویر خالص متفاوت
همین تمرین، سه منطقه، با دادهی سهماههی اول ۲۰۲۶:
یکخوابه در جیویسی، ۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹ میلیارد تومان)، اجارهی نهایی ۶۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۴ میلیارد تومان). ناخالص ۸٫۵ درصد. شارژ اینجا پایین است، حدود ۱۲ درهم (حدود ۵۹۲ هزار تومان) برای هر فوتمربع. خالص پس از همهی هزینهها: تقریباً ۵٫۲ درصد.
یکخوابه در بیزینس بی، ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان)، اجارهی نهایی ۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان). ناخالص ۶٫۷ درصد. شارژ متوسط، حدود ۱۸ درهم (حدود ۸۸۸ هزار تومان) برای هر فوتمربع. خالص: تقریباً ۳٫۶ درصد.
یکخوابه در هستهی داونتاون (Downtown Dubai)، ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۱۸ میلیارد تومان)، اجارهی نهایی ۱۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۹ میلیارد تومان). ناخالص ۵٫۸ درصد. شارژ بالا، اغلب ۲۸ درهم (حدود ۱٫۳۸ میلیون تومان) برای هر فوتمربع. خالص: تقریباً ۲٫۱ درصد.
رتبهبندی بر اساس ناخالص با رتبهبندی بر اساس خالص یکسان نیست. جیویسی در هر دو بهترین به نظر میرسد. داونتاون در هر دو آخر است. بیزینس بی در میانه قرار میگیرد. آن چیزی که حساب بانکی شما میبیند، بازدهی خالص است.
چرا ROI کلمهی نادرستی است
ROI یعنی بازده سرمایهگذاری. در ملک، این دو جزء است، نه یکی. بازدهی یک جزء است. رشد قیمت جزء دیگر. اینکه یکی را بگویید بدون آنکه بگویید کدام، گمراهکننده است.
یک واحد در داونتاون با بازدهی خالص ۲٫۱ درصد، اگر رشد قیمت سالانه ۶ تا ۸ درصد باشد، باز هم میتواند سرمایهگذاری خوبی باشد. در آن صورت ROI کل سالانه ۸ تا ۱۰ درصد است، فقط با این تفاوت که بیشتر آن تا روزی که بفروشید در دارایی قفل میماند. یک واحد در جیویسی با خالص ۵٫۲ درصد، اگر رشد قیمت ثابت بماند، سرمایهگذاری بدتری است، زیرا ROI کل ۵٫۲ درصد میشود و شما همان ریسک را برای بهدستآوردن آن پذیرفتهاید.
بنابراین زمانی که کسی به شما ROI یک ملک را گفت، بپرسید کدام جزء. اگر نتوانست پاسخ دهد، دارد از روی بروشور سازنده میخواند، نه از روی یک مدل.
قاعده
پیش از خرید، از فروشنده یا مشاور بخواهید محاسبهی بازدهی خالص را کتبی به شما بدهد. با همهی ردیفهای هزینه. با اجارههای نهایی، نه پیشنهادی.
اگر ظرف یک روز نتوانستند آن را استخراج کنند، یعنی کار را انجام ندادهاند. شما دارید ملک را میخرید و آنان فقط دارند کمیسیون دلالی را رد میکنند. توجه داشته باشید که کار را خودتان برای خودتان انجام دهید.
منبع: دادههای پایپلاین خودم در سهماههی اول ۲۰۲۶، تحلیل فاصلهی اجارهی نهایی و پیشنهادی از Property Monitor، میانگین شارژ از فهرست ساختمانهای DLD.