مالیات عمارت بریتانیا و مالیات ملک در امارات؛ چرا بریتانیایی‌ها به دبی می‌آیند + جدول

دولت بریتانیا از آوریل ۲۰۲۸ روی خانه‌های بالای ۲ میلیون پوند در انگلستان یک مالیات سالانه‌ی جدید می‌گذارد که در رسانه‌ها به آن «مالیات عمارت» یا Mansion Tax می‌گویند. در اوت ۲۰۲۶ گزارش شد که مأموران ارزیابی ممکن است برای تعیین ارزش این خانه‌ها وارد آن‌ها شوند و مالکی که مانع کار آن‌ها شود تا ۲۰۰ پوند جریمه می‌شود. این خبر دوباره این پرسش را پیش کشیده است که چرا این همه بریتانیایی و اروپایی به امارات می‌آیند، و آیا آمار «فرار میلیونرها» که سال‌ها تکرار شده، درست است.

در این مقاله قاعده‌ی جدید بریتانیا را توضیح می‌دهم، هزینه‌ی مالکیت یک خانه‌ی گران را در بریتانیا و دبی کنار هم می‌گذارم، و آمار مهاجرت میلیونرها را با جدیدترین منابع بررسی می‌کنم. هر عدد این مقاله از دست‌کم دو منبع به‌روز کنترل شده است و منابع در انتهای مقاله آمده‌اند.

خلاصه‌ی مطلب

• مالیات جدید بریتانیا از آوریل ۲۰۲۸ برای خانه‌های بالای ۲ میلیون پوند در انگلستان بین ۲٬۵۰۰ تا ۷٬۵۰۰ پوند در سال است و حدود ۱۵۷ هزار خانه را شامل می‌شود.
• خود این مالیات مبلغ بزرگی نیست. فشار اصلی مالیات بر ارث ۴۰ درصدی، مالیات ۲۴ درصدی بر سود فروش ملک و افزایش مالیات بر اجاره از ۲۰۲۷ است.
• امارات مالیات بر درآمد شخصی، مالیات بر سود سرمایه، مالیات بر ارث و مالیات سالانه‌ی ملک ندارد. خریدار ملک در دبی یک بار ۴ درصد هزینه‌ی ثبت می‌پردازد و اگر خودش در خانه زندگی کند، سالانه عوارض مسکن می‌دهد.
• عدد معروف «خروج ۱۶٬۵۰۰ میلیونر از بریتانیا در ۲۰۲۵» را خود شرکت Henley & Partners در ژوئن ۲۰۲۶ کنار گذاشت و مهاجرت میلیونرها را «محدود» خواند.
• بر اساس گزارش UBS، بریتانیا در سال ۲۰۲۵ حدود ۲٫۴ میلیون میلیونر دلاری داشت و امارات حدود ۱۸۳ هزار نفر.
• تنش نظامی منطقه از فوریه‌ی ۲۰۲۶ شمار زیادی از بریتانیایی‌ها را موقتاً از امارات بیرون برد و بازگشت آن‌ها از سپتامبر آغاز شده است.

مالیات عمارت بریتانیا دقیقاً چیست

نام رسمی این مالیات «عوارض اضافه‌ی شورای شهر برای خانه‌های پرارزش» است و در بودجه‌ی نوامبر ۲۰۲۵ اعلام شد. این مالیات فقط در انگلستان اجرا می‌شود و اسکاتلند، ولز و ایرلند شمالی را شامل نمی‌شود. پرداخت آن بر عهده‌ی مالک است، نه مستأجر، و شرکت‌ها و تراست‌هایی که مالک خانه هستند هم باید آن را بپردازند. درآمد آن به دولت مرکزی می‌رسد و نه به شهرداری، و مبالغ هر سال به اندازه‌ی تورم افزایش پیدا می‌کند.

تعداد خانه‌ها برآورد دفتر مسئولیت بودجه‌ی بریتانیا (OBR) است و جمع آن حدود ۱۵۷ هزار خانه می‌شود. همین نهاد درآمد این مالیات را برای سال مالی ۲۰۳۰-۲۰۲۹ حدود ۴۰۰ میلیون پوند برآورد کرده است. این مالیات جدا از عوارض عادی شورای شهر (Council Tax) است که مالک همچنان باید بپردازد.

بازدید مأموران و جریمه‌ی ۲۰۰ پوندی

روزنامه‌ی Daily Telegraph در اوت ۲۰۲۶ گزارش داد که اداره‌ی ارزیابی املاک (VOA) برای خانه‌هایی که ارزششان از روی سوابق موجود معلوم نیست، مأمور ارزیابی به داخل خانه می‌فرستد. این مأموران متراژ، سبک معماری و تعداد اتاق‌خواب، حمام و طبقات را بررسی می‌کنند. طبق گزارش‌ها، کسی که عمداً کار مأمور ارزیابی را به تأخیر بیندازد یا مانع آن شود، تا ۲۰۰ پوند جریمه می‌شود و کسی که بدون دلیل موجه اطلاعات لازم را ندهد، تا ۵۰۰ پوند.

سازمان مالیاتی بریتانیا (HMRC) این برنامه را رد نکرده است. سخنگوی آن به نشریه‌ی The Negotiator گفته است که ارزیاب‌ها معمولاً به خانه‌ها سر نمی‌زنند، هر بازدیدی با توافق قبلی انجام می‌شود و در بیشتر موارد ارزش خانه را از روی اطلاعات موجود تعیین می‌کنند. مشورت عمومی درباره‌ی این مالیات در ژوئیه‌ی ۲۰۲۶ تمام شد و قانون آن هنوز به مجلس نرفته است.

فشار واقعی؛ بقیه‌ی مالیات‌های بریتانیا بر مالک خانه

اگر فقط مالیات عمارت را ببینیم، مبلغ آن برای کسی که خانه‌ی ۳ میلیون پوندی دارد کمتر از ۰٫۲ درصد ارزش خانه در سال است و به‌تنهایی دلیل مهاجرت کسی نمی‌شود. تغییرهای بزرگ‌تر در جای دیگری اتفاق افتاده است:

• وضعیت مالیاتی نان‌دام (non-dom) از ۶ آوریل ۲۰۲۵ لغو شد و هر کسی که ۱۰ سال از ۲۰ سال گذشته مقیم بریتانیا بوده، بر کل دارایی جهانی خود مشمول مالیات بر ارث ۴۰ درصدی است.
• از آوریل ۲۰۲۷ پول بازنشستگی باقی‌مانده هم در محاسبه‌ی مالیات بر ارث قرار می‌گیرد.
• از آوریل ۲۰۲۷ نرخ مالیات بر درآمد اجاره ۲ واحد بالا می‌رود و به ۲۲، ۴۲ و ۴۷ درصد می‌رسد.
• از آوریل ۲۰۲۶ نرخ مالیات سود سهام ۲ واحد افزایش پیدا کرده است.
• مالیات بر سود فروش ملک مسکونی برای درآمدهای بالا ۲۴ درصد است.
• بالاترین نرخ مالیات بر درآمد ۴۵ درصد است که از درآمد بالای ۱۲۵٬۱۴۰ پوند اعمال می‌شود.

هزینه‌ی مالکیت خانه‌ی ۳ میلیون پوندی؛ بریتانیا در برابر دبی

برای اینکه مقایسه روشن باشد، یک خانه با ارزش ۳ میلیون پوند را در نظر می‌گیرم. در بریتانیا خریدار مقیم که این خانه را به عنوان خانه‌ی اصلی می‌خرد، ۲۷۳٬۷۵۰ پوند مالیات تمبر (Stamp Duty) می‌پردازد؛ خریدار غیرمقیم ۶۰ هزار پوند و خریدار خانه‌ی دوم ۱۵۰ هزار پوند بیشتر. در دبی، هزینه‌ی ثبت اداره‌ی زمین دبی (DLD) ۴ درصد است که روی همین مبلغ ۱۲۰ هزار پوند می‌شود.

یک ردیف این جدول برخلاف انتظار است. عوارض مسکن دبی ۵ درصد ارزش اجاره‌ی سالانه‌ی خانه است و از قبض آب و برق دریافت می‌شود. اگر خانه‌ای هم‌ارزش ۳ میلیون پوند با بازده ۵ درصد اجاره داده شود، ارزش اجاره‌ی آن ۱۵۰ هزار پوند و عوارض آن حدود ۷٬۵۰۰ پوند در سال است؛ یعنی بیشتر از مالیات عمارت بریتانیا. این عدد برآورد من است و اداره‌ی رِرا (RERA) ارزش اجاره‌ی هر خانه را جداگانه تعیین می‌کند. اگر خانه را اجاره بدهید، این عوارض را مستأجر می‌پردازد.

پس تفاوت دو کشور در هزینه‌ی سالانه نیست. تفاوت در سه ردیف پایین جدول است؛ مالیات بر اجاره، مالیات بر سود فروش و مالیات بر ارث. برای خانواده‌ای که دارایی ۳ میلیون پوندی به فرزندانش منتقل می‌کند، اختلاف فقط در مالیات بر ارث بیش از یک میلیون پوند است. محاسبه‌ی مالیات بر ارث برای یک نفر مجرد انجام شده و زوج‌ها معافیت بیشتری دارند.

یک نکته‌ی مهم دیگر هم وجود دارد. رفتن به دبی همه‌ی این مالیات‌ها را فوراً حذف نمی‌کند. ملکی که در بریتانیا دارید همیشه مشمول مالیات بر ارث و مالیات بر سود فروش بریتانیا می‌ماند، و کسی که سال‌های طولانی مقیم بریتانیا بوده، تا ۳ تا ۱۰ سال پس از رفتن هنوز بر دارایی جهانی خود مشمول مالیات بر ارث بریتانیا است. پیش از هر تصمیم با مشاور مالیاتی بریتانیا صحبت کنید.

چرا بریتانیایی‌ها و اروپایی‌ها به امارات می‌آیند

حدود ۲۴۰ هزار بریتانیایی در امارات زندگی می‌کنند و بزرگ‌ترین جامعه‌ی اروپایی کشور هستند. دلیل آمدن آن‌ها فقط مالیات نیست، هرچند مالیات مهم‌ترین دلیل است:

• امارات مالیات بر درآمد شخصی، سود سرمایه و ارث ندارد و مالیات شرکت‌ها برای سود بالای ۳۷۵ هزار درهم ۹ درصد است.
• ویزای طلایی ده‌ساله با خرید ملک به ارزش ۲ میلیون درهم به دست می‌آید.
• پروازهای مستقیم به بیشتر شهرهای اروپا، مدارس بین‌المللی و امنیت روزمره برای خانواده‌ها مهم است.
• کارآفرین‌ها هم آمده‌اند. بر اساس بررسی شرکت Rathbones، حدود ۶ هزار صاحب کسب‌وکار پررشد بریتانیایی بین ژانویه‌ی ۲۰۲۴ و ژانویه‌ی ۲۰۲۶ کشور را ترک کرده‌اند و امارات محبوب‌ترین مقصد آن‌ها بوده است.

این حضور در بازار ملک دبی هم دیده می‌شود. طبق داده‌های شرکت betterhomes برای مارس و آوریل ۲۰۲۶، خریداران بریتانیایی در رتبه‌ی نخست خریداران خارجی ملک دبی بودند و پس از آن‌ها هندی‌ها، استرالیایی‌ها و مصری‌ها قرار داشتند. این رتبه‌بندی فقط داده‌های همان شرکت است. در کل، سازمان آمار بریتانیا اعلام کرده است که در سال ۲۰۲۵ حدود ۲۴۶ هزار شهروند بریتانیایی کشور را ترک کرده‌اند، اما مقصد آن‌ها را به تفکیک امارات منتشر نمی‌کند.

تعداد میلیونرها؛ آمار درست و آمار نادرست

عددی که سال‌ها در خبرها تکرار شد، از گزارش شرکت Henley & Partners می‌آمد. نسخه‌ی ۲۰۲۵ این گزارش پیش‌بینی کرده بود که امارات در آن سال ۹٬۸۰۰ میلیونر خالص جذب می‌کند و بریتانیا ۱۶٬۵۰۰ میلیونر از دست می‌دهد. این اعداد بر پایه‌ی داده‌های شرکت New World Wealth بود که محل کار افراد را عمدتاً از پروفایل‌های لینکدین برداشت می‌کرد، و گروه‌هایی مانند شبکه‌ی عدالت مالیاتی (Tax Justice Network) سال‌ها به روش آن ایراد گرفتند.

در ژوئن ۲۰۲۶، خود شرکت Henley & Partners همکاری با New World Wealth را کنار گذاشت و گزارش جدیدش را بدون هیچ عدد مهاجرتی منتشر کرد. در این گزارش مهاجرت میلیونرها «محدود» توصیف شده و آمده است که برآورد خروج از یک کشور بسته به تعریف میلیونر می‌تواند تا ده برابر تفاوت داشته باشد. پس عدد ۱۶٬۵۰۰ را دیگر نباید به عنوان واقعیت نقل کرد.

داده‌ی قابل‌اتکاتر، شمار میلیونرهای ساکن هر کشور است. گزارش ثروت جهانی UBS که در ژوئن ۲۰۲۶ منتشر شد، این اعداد را برای سال ۲۰۲۵ می‌دهد:

طبق همین گزارش، بریتانیا در سال ۲۰۲۵ بیش از ۴۳ هزار میلیونر جدید به دست آورد. یعنی حتی اگر هزاران میلیونر رفته باشند، شمار میلیونرهای بریتانیا کم نشده است. داده‌های رسمی سازمان مالیاتی بریتانیا هم تا آوریل ۲۰۲۴ فقط کاهش حدود ۱ درصدی در شمار مالیات‌دهندگان نان‌دام را نشان می‌دهد. تصویر واقعی یک جریان پیوسته و قابل‌توجه است، نه یک فرار دسته‌جمعی.

تنش منطقه در ۲۰۲۶ چه چیزی را تغییر داد

از ۲۸ فوریه‌ی ۲۰۲۶ که درگیری نظامی در منطقه آغاز شد، موشک‌هایی بر فراز شهرهای خلیج فارس رهگیری شد، پروازها بارها لغو شد و مدارس امارات چند هفته تعطیل شدند. روزنامه‌ی Financial Times گزارش داد که حدود یک‌هشتم بریتانیایی‌های مقیم امارات، یعنی حدود ۳۰ هزار نفر، کشور را ترک کرده‌اند؛ هرچند سفارت بریتانیا و دفتر رسانه‌ای دبی این عدد را تأیید نکردند و بخش بزرگی از این خروج‌ها موقت بوده است. دولت بریتانیا هم از این فرصت استفاده کرد و وزیر دارایی، ریچل ریوز، بریتانیا را «بندر امن اقتصادی» برای ثروتمندان معرفی کرد.

در پایان سپتامبر ۲۰۲۶، مدارس امارات دوباره باز شده‌اند، فرودگاه‌های دبی و ابوظبی کار می‌کنند و بازگشت بخشی از ساکنان آغاز شده است، اما وضعیت امنیتی منطقه هنوز ناپایدار است و برخی شرکت‌های هواپیمایی اروپایی پروازهای دبی را تا اکتبر متوقف کرده‌اند. بازار ملک هم متوقف نشد؛ در اوت ۲۰۲۶ حدود ۱۱٬۶۰۰ معامله‌ی فروش به ارزش ۲۷٫۹ میلیارد درهم در دبی ثبت شد.

اگر در حال تصمیم‌گیری هستید

اگر در بریتانیا زندگی می‌کنید و به دبی فکر می‌کنید، مالیات عمارت را دلیل اصلی قرار ندهید. عدد تعیین‌کننده مالیات بر ارث، مالیات بر سود فروش و مالیات بر اجاره‌ی شماست، و این را فقط با محاسبه‌ی دارایی خودتان می‌توانید بفهمید. همچنین در نظر بگیرید که خروج از نظام مالیاتی بریتانیا چند سال طول می‌کشد و ملک بریتانیا حتی پس از رفتن شما در همان نظام می‌ماند.

در طرف دیگر، دبی هزینه‌های خودش را دارد. ۴ درصد هزینه‌ی ثبت یک‌باره است، عوارض مسکن برای خانه‌ی گران کم نیست و ریسک منطقه‌ای در سال ۲۰۲۶ دیگر یک احتمال نظری نبود. برای مقایسه‌ی کامل هزینه‌ی زندگی در دبی و لندن، گزارش مهاجرت اروپایی‌ها به امارات را بخوانید و درباره‌ی شرایط اقامت از راه ملک، مقاله‌ی ویزای طلایی را ببینید.

شما کدام کشور را برای زندگی انتخاب می‌کنید

این پرسش را از شما می‌پرسم، چون پاسخ آن برای هر خانواده متفاوت است. بریتانیا با سیستم حقوقی، دانشگاه‌ها و نزدیکی به خانواده، یا امارات با مالیات صفر، آفتاب و ریسکی که امسال خودش را نشان داد؟ پاسخ و دلیل خود را از طریق صفحه‌ی تماس یا اینستاگرام برای من بفرستید. اگر در حال بررسی خرید ملک در دبی هستید، خوشحال می‌شوم اعداد مربوط به شرایط خودتان را با هم حساب کنیم.

منابع

• نشریه‌ی The Negotiator، ۲۵ اوت ۲۰۲۶، و گزارش‌های Estate Agent Today و The National درباره‌ی بازدید مأموران و جریمه‌ها
• برآوردهای OBR و خلاصه‌ی Burges Salmon درباره‌ی نرخ‌ها و تعداد خانه‌ها
• گزارش ثروت جهانی UBS، ژوئن ۲۰۲۶
• گزارش مهاجرت ثروت Henley & Partners، نسخه‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، و بررسی‌های Tax Justice Network
• گزارش CNBC، آوریل ۲۰۲۶، به نقل از Financial Times و Rathbones
• سازمان آمار ملی بریتانیا (ONS)، مه ۲۰۲۶
• داده‌های betterhomes و اداره‌ی زمین دبی