وام ملک پیش‌فروش در دبی و امارات؛ حالا وسط ساخت هم می‌تونی وام بگیری

بیستم اوت، ADCB با Ellington قرارداد بست تا به خریدارهای پیش‌فروش وام از پیش تأییدشده بده. چند روز بعد Dubai Islamic Bank هم محصول وام پیش‌فروش خودش رو معرفی کرد. هر دو تا سقف ۵۰ درصد ارزش ملک وام می‌دن و تقریباً همه‌ی خبرها این رو جوری نوشتن که انگار بانک‌ها دست‌ودل‌بازتر شدن.

نشدن. ۵۰ درصد سقف قانونیه. چیزی که عوض شده اینه که کِی می‌تونی پول رو بگیری، نه چقدر. و این تغییر واقعاً به درد می‌خوره، منتها به درد گروه کوچیک‌تری از چیزی که تیترها نشون می‌دن.

اگر بیرون از امارات هستی، یک نکته رو همین اول بگم: محصول DIB صراحتاً غیرمقیم‌ها رو هم پوشش می‌ده. قراردادهای ADCB چنین چیزی اعلام نکردن. برای تو که از ایران یا هر جای دیگه‌ای داری نگاه می‌کنی، همین یک جمله مهم‌ترین بخش کل ماجراست.

دقیقاً چی اعلام شد؟

توی قراردادهای ADCB کارمزد پردازش و ارزیابی حذف شده. محصول DIB مطابق شریعته و برای اماراتی، مقیم و غیرمقیم بازه.

۵۰ درصد اصلاً خبر نیست

مقررات بانک مرکزی امارات صریحه. ماده ۳ بخشنامه ۳۱/۲۰۱۳ که هنوز اجرا می‌شه، سقف وام ملک پیش‌فروش رو ۵۰ درصد گذاشته، «صرف‌نظر از هدف، ارزش، یا دسته‌ی خریدار». یک اماراتی که خانه‌ی اولش رو زیر ۵ میلیون درهم می‌خره تا ۸۵ درصد وام می‌گیره. همان آدم اگر پیش‌فروش بخره، ۵۰ درصد.

پس وقتی دو تا بانک هر دو ۵۰ درصد اعلام می‌کنن، با هم رقابت نکردن که به این عدد برسن. هر دو به دیوار خوردن.

ELI5: خب پس چی عوض شده؟

مشکل خرید پیش‌فروش هیچ‌وقت خودِ مبلغ کل نبود. شکلِ جریان نقدی بود.

طرح پرداخت ۶۰/۴۰ یا ۵۰/۵۰ ازت می‌خواد سرِ هر مرحله‌ی ساخت پول بدی، گاهی سه سال. وام مسکن معمولی تا روز تحویل یک درهم هم آزاد نمی‌کرد. یعنی کل دوره‌ی ساخت از جیب خودت می‌رفت و وام فقط آخرِ کار جایگزینش می‌شد.

محصول DIB پول رو مرحله‌به‌مرحله مستقیم به سازنده می‌ده. توی دوره‌ی ساخت فقط بخش سود رو می‌پردازی و این مبلغ هرچه tranche بیشتری آزاد بشه بالاتر می‌ره. قسط کامل، یعنی اصل به‌علاوه‌ی سود، از زمان تحویل شروع می‌شه یا ۲۴ ماه بعد از گرفتن وام، هرکدوم زودتر رسید.

مال ADCB یک چیز دیگه‌ست. اون drawdown نیست، pre-approval هست: ۱۲ ماه اعتبار داره و تا تحویل هر سال تمدید می‌شه، که بدونی وقتی سازنده مرحله‌ی بعد رو صدا زد، پول هست.

یکی مشکل نقدینگی رو حل می‌کنه، اون یکی مشکل اطمینان رو. رقیب هم نیستن.

چیزی که واقعاً تصمیم رو عوض می‌کنه

شرایط ADCB به سازنده گره خورده. فعلاً Emaar و Ellington، احتمالاً بعداً بقیه. اگر از کسِ دیگه‌ای می‌خری، این شرایط برای تو وجود نداره.

مال DIB به سازنده کاری نداره: هر ملک فری‌هولد از هر سازنده‌ای در سراسر امارات. اگر بیرون از آن دو اسم بزرگ خرید می‌کنی، خبر مهم‌تر همینه، و اتفاقاً تیتر کوچیک‌تری گرفت.

این ۳٫۴۹ درصد رو درست بخون

۳٫۴۹ درصد رو به‌عنوان یک پیشنهاد جدی بگیر و به‌عنوان پیش‌بینی اصلاً جدی نگیر.

طبق فیکسینگ خود بانک مرکزی در ۳۱ اوت ۲۰۲۶، ایبور سه‌ماهه ۳٫۸۵ درصد و ایبور یک‌ساله ۴٫۳۶ درصد بوده. ADCB پیشنهاد می‌ده سه سال روی ۳٫۴۹ قفل کنه، یعنی پایین‌تر از شاخص کوتاه‌مدت خودش و خیلی پایین‌تر از هزینه‌ی دوازده‌ماهه‌ی پول. این کارایی بانک نیست؛ نرخیه که سازنده پشتش ایستاده. برای همین هم «مدت محدود»ه و هم فقط به دو سازنده وصله.

اگر شرایطش رو داری استفاده کن. ولی مدل ده‌ساله روش نساز و حتماً بخون بعد از سال سوم نرخ به چی برمی‌گرده. هزینه‌ی واقعی محصول همان‌جاست.

چیزهایی که هیچ تکونی نخوردن

این بخش رو رد نکن:

• آن ۵۰ درصد دیگه هنوز پای خودته. روی یک واحد ۲ میلیون درهمی یعنی ۱ میلیون درهم نقد، و این وام یک درهم هم ازش کم نمی‌کنه.
• نسبت بار بدهی (DBR) همچنان سقف ۵۰ درصد حقوق و درآمد منظم داره، و بانک موظفه تو رو با نرخی ۲ تا ۴ واحد درصد بالاتر از نرخ واقعی stress test کنه.
• سقف وام همچنان ۷ برابر درآمد سالانه برای خارجی‌ها و ۸ برابر برای اماراتی‌هاست.
• حداکثر مدت بازپرداخت هنوز ۲۵ ساله.
• پرداخت فقط سود، که همون تعویق اصله، مخصوص وام سرمایه‌گذاریه و بیشتر از ۵ سال از اولین drawdown نمی‌تونه ادامه پیدا کنه.
• اگر برای اجاره‌دادن می‌خری، بانک باید دست‌کم دو ماه اجاره رو از محاسبه‌ی توان بازپرداخت کم کنه، بابت دوره‌های خالی‌ماندن.
• پاداش پایان خدمت رو نمی‌شه به‌عنوان منبع بازپرداخت حساب کرد.

ریسکی که کسی قیمت‌گذاری‌اش نمی‌کنه

وقتی توی دوره‌ی ساخت سود می‌دی، داری بابت ساختمانی پول می‌دی که هنوز وجود نداره. تا وقتی برنامه سرِ وقت پیش بره، مشکلی نیست.

حالا دوباره شرط DIB رو بخون: قسط کامل از تحویل شروع می‌شه یا ۲۴ ماه، هرکدوم زودتر. اگر پروژه طول بکشه، و پروژه‌های دبی طول می‌کشن، تو می‌ری روی قسط کامل اصل و سود، روی ملکی که نه می‌تونی اجاره بدی، نه راحت بفروشی، نه توش زندگی کنی. یعنی یک قسط کامل از درآمدت می‌ره بیرون و هیچی برنمی‌گرده، شاید یک سال یا بیشتر.

اگر این ریسک رو از اول دیدی و تأخیر رو توی مدل خودت حساب کردی، قابل‌مدیریته. اگر همین وامِ دوره‌ی ساخت بوده که خرید رو برات «قابل‌تحمل» کرده، جدیه.

پس این به درد کی می‌خوره؟

به درد کسی که پیش‌پرداخت و درآمدش رو داره، طرح پرداختش سنگینِ اول کاره، و اگر این وام نبود باید پول مرحله‌ها رو از پس‌انداز درمی‌آورد یا چیزی می‌فروخت. برای این آدم واقعاً بهبوده و جاش خالی بود.

راه ورود برای کسی که نمی‌تونه ۵۰ درصد بده نیست. واحد گران رو ارزان نمی‌کنه. و روی این سؤال که خود پروژه خوبه یا نه هیچ اثری نداره، که هنوز تنها سؤالیه که تعیین می‌کنه این خرید جواب می‌ده یا نه.

نظر من

سیگنال مفید اینجا خودِ محصول‌ها نیستن، جهته. اینکه بانک‌ها دارن حول مراحل ساخت محصول طراحی می‌کنن و مستقیم با سازنده شریک می‌شن یعنی دارن ریسک پیش‌فروش رو روی ترازنامه‌ی خودشون راحت‌تر می‌پذیرن. این یک رأی اعتماد ملایم به پایپ‌لاین ساخت‌وسازه.

با این حال من هنوز ترجیح می‌دم خریدار ۵۰ درصد بذاره روی واحد آماده‌ای که از ماه اول اجاره می‌ده، تا نصف چیزی رو تأمین مالی کنه که سه سال هیچی نمی‌ده. ولی اگر به‌هرحال داشتی پیش‌فروش می‌خریدی و گیر کارت طرح پرداخت بود، این واقعاً یک گیر رو برمی‌داره. قبل از امضا نرخ بعد از دوره‌ی ثابت رو بپرس و شرایط روز رو از خود بانک بگیر، چون قیمت‌گذاری تبلیغاتی عوض می‌شه و این مقاله عوض نمی‌شه.