وقتی مشاور املاک به شما میگوید بازدهی ۸ درصد است، فقط یک سؤال بپرسید: ناخالص یا خالص؟ تقریباً همیشه جواب ناخالص است. بازدهی ناخالص یعنی اجارهی سالانه تقسیم بر قیمت ملک، بدون اینکه چیزی از آن کم شده باشد. این همان عددی است که در هر آگهی و پورتالی میبینید و چون هیچکدام از هزینههای ملک را به حساب نمیآورد، بیشتر از چیزی که واقعاً نصیب شما میشود نشان میدهد. ماشینحساب بازدهی خالص دقیقاً همین فاصله را پر میکند.
بازدهی ناخالص تیتر آگهی است، بازدهی خالص واقعیت
ماشینحساب از دو ورودی شروع میکند: ارزش ملک و اجارهی سالانه. همین دو عدد بازدهی ناخالص را فوری به شما میدهند. بعد، هزینههایی را کم میکند که هیچ آگهیای از آنها حرفی نمیزند:
- **شارژ** ـ هزینهی سالانهی ساختمان. بزرگترین عاملی که بازدهی را در دبی پایین میآورد و همان چیزی که بیشتر خریدارها فراموشش میکنند.
- **مدیریت ملک** ـ اگر کار را به یک مدیر بیرونی بسپارید، ۵ تا ۸ درصد اجاره. اگر خودتان ملک را اداره میکنید، این را خاموش کنید.
- **ذخیرهی خالینشینی** ـ یک حاشیهی اطمینان برای هفتههایی که واحد بین دو مستأجر خالی میماند. سالی ۲ تا ۴ هفته منطقی است.
- **ذخیرهی تعمیرات** ـ ۸ تا ۱۰ درصد اجاره برای تعمیرات جزئی.
مدیریت، خالینشینی و تعمیرات هرکدام درصدی از اجاره هستند، پس با درآمد بالا و پایین میروند. شارژ اما یک عدد ثابت سالانه است. همه را با هم جمع کنید، از اجاره کم کنید، تقسیم بر قیمت کنید، بازدهی خالص شما همین است. من با مشتریهایم از همین عدد کار میکنم. برای آشنایی بیشتر، بازدهی به زبان ساده را بخوانید.
یک مثال عملی
یک آپارتمان ۱ میلیون درهمی را در نظر بگیرید که سالی ۸۰ هزار درهم اجاره میرود. آگهی بازدهی ناخالص را ۸ درصد نشان میدهد. حالا فرض کنید شارژ سالانه ۱۵ هزار درهم است. آن را کم کنید: ۸۰ هزار درهم منهای ۱۵ هزار درهم میشود ۶۵ هزار درهم. تقسیم بر قیمت ۱ میلیون درهمی کنید، بازدهی خالص ۶٫۵ درصد به دست میآید.
یعنی یکونیم واحد کامل فقط با یک خط هزینه از بین رفت، آن هم قبل از اینکه مدیریت یا خالینشینی را اضافه کنید. به همین دلیل است که هیچوقت نمیگذارم مشتری فقط بر اساس عدد ناخالص تصمیم بگیرد.
قانون ۲۵ درصد بالکن و حالت هر فوتمربع
بیشتر خریدارها نمیدانند که در دبی فقط روی ۲۵ درصد مساحت بالکن شارژ میپردازید. ماشینحساب این را در نظر میگیرد. ورودی شارژ را روی حالت **هر فوتمربع** بگذارید و نرخ هر فوتمربع، مساحت فضای مسکونی و مساحت بالکن را وارد کنید. وقتی قانون ۲۵ درصد بالکن فعال باشد، ابزار کل فضای مسکونی بهعلاوهی یکچهارم بالکن را حساب میکند. پس یک واحد ۹۰۰ فوتمربعی با بالکن ۱۲۰ فوتمربعی، روی ۹۳۰ فوتمربع شارژ میخورد، نه ۱٬۰۲۰ فوتمربع.
وقتی نرخنامهی ساختمان را دارید ولی مبلغ کل را نه، از حالت هر فوتمربع استفاده کنید. وقتی صورتحساب سالانه را دارید، حالت مبلغ کل را به کار ببرید. بازدهی خالص نیمی از بازده شماست. نیم دیگر، رشد قیمت است. در بازده سرمایهگذاری در برابر بازدهی اجاره ببینید این دو چطور با هم معامله میشوند، بعد اعداد خودتان را امتحان کنید.
منبع: hoomanjt.com/tools/yield
#DubaiRealEstate #RentalYield #PropertyInvesting #DubaiProperty #NetYield