اجاره اقساطی در دبی؛ طرح انعطاف‌پذیر و طرح بانکی

بازار اجاره‌ی دبی سال‌ها بر پایه‌ی چک سالانه اداره شده است. دو تغییر تازه این رویه را کنار می‌زند، اما این دو یک چیز نیستند؛ هرچند در خبرها معمولاً با هم اشتباه گرفته می‌شوند. یکی از آن‌ها امروز فعال است و دیگری فقط اعلام شده و هنوز راه نیفتاده. این تفاوت اهمیت دارد، چون تنها یکی از آن‌ها همین ماه به کار شما می‌آید.

در ادامه توضیح می‌دهم هر کدام دقیقاً چه هستند، روی یک عدد واقعی حساب می‌کنم، و هر دو را با شرکت‌های خصوصی‌ای مقایسه می‌کنم که سال‌ها همین خدمت را با کارمزد ارائه می‌دهند.

همه‌ی مبالغ به درهم است و معادل تومانی آن‌ها با نرخ روز بازار آزاد در کنارشان می‌آید. برای دیدن همه‌ی قیمت‌ها به تومان یا دلار از کلید انتخاب واحد پول در بالای صفحه استفاده کنید.

اجاره‌ی انعطاف‌پذیر چیست و از چه زمانی فعال است

اجاره‌ی انعطاف‌پذیر طرحی از اداره‌ی زمین دبی (DLD) است که از ۲۳ ژوئن ۲۰۲۶ اجرا می‌شود. وام نیست و هیچ بانکی در آن حضور ندارد. تنها کاری که می‌کند این است که دامنه‌ی آنچه یک قرارداد اجاره می‌تواند باشد را گسترده‌تر می‌کند، تا شرکت مدیریت ملک بتواند اجاره را به‌صورت اقساطی بگیرد، نه با یک یا دو چک.

گزینه‌ها ماهانه، سه‌ماهه و شش‌ماهه است و اینکه در عمل کدام‌یک در اختیار شما قرار می‌گیرد به شرکتی بستگی دارد که از آن اجاره می‌کنید.

• مشارکت اختیاری است. هیچ مالک یا شرکت مدیریتی موظف به ارائه‌ی آن نیست.
• آپارتمان، ویلا، دفتر کار و واحد تجاری را پوشش می‌دهد.
• برای مقیمان امارات و دارندگان اقامت با مدارک معتبر است.
• مدت قرارداد باید دست‌کم دوازده ماه باشد.
• هر توافقی که می‌کنید در متن قرارداد اجاره نوشته می‌شود و مدیریت قرارداد و پرداخت‌ها بر عهده‌ی همان شرکت می‌ماند.

روند آن سه مرحله است: مراجعه به یک شرکت مدیریت ملک که در طرح مشارکت دارد، انتخاب زمان‌بندی مورد نظر، و درج شرایط توافق‌شده در قرارداد.

اداره‌ی زمین دبی برای این طرح کارمزدی اعلام نکرده است، چون چیزی برای دریافت کارمزد وجود ندارد. این یک زمان‌بندی پرداخت است، نه محصول اعتباری. هزینه، اگر وجود داشته باشد، جای دیگری ظاهر می‌شود و در ادامه به آن برمی‌گردم، چون همان نکته‌ای است که بیشتر افراد از آن غافل می‌مانند.

طرح اقساطی بانکی چه چیزی اضافه می‌کند و چرا هنوز در دسترس نیست

این همان طرحی است که سر و صدای خبری داشت و لازم است دقیق باشیم: تا زمان انتشار این مطلب برای سپتامبر ۲۰۲۶ اعلام شده و هنوز اجرا نمی‌شود.

ساختار آن از اساس متفاوت است، نه فقط در جزئیات. شما ملک را انتخاب می‌کنید، یک بانک مشارکت‌کننده کل اجاره‌ی سالانه را به مالک می‌پردازد، و شما آن مبلغ را در حداکثر دوازده قسط ماهانه و بدون بهره به بانک بازمی‌گردانید. اداره‌ی زمین دبی این طرح را احتمالاً نخستین سازوکار از این نوع در سطح یک شهر در جهان توصیف کرده است.

تفاوتی که واقعاً اهمیت دارد

هر دو طرح پرداخت ماهانه را ممکن می‌کنند. شباهت همین‌جا تمام می‌شود.

در اجاره‌ی انعطاف‌پذیر مالک برای دریافت پول خود صبر می‌کند و شما همچنان به مالک بدهکارید. در طرح بانکی مالک از روز نخست تمام مبلغ را می‌گیرد و شما به یک بانک بدهکار می‌شوید. یک رابطه به دو رابطه تبدیل می‌شود.

همین یک تغییر نتیجه‌ای دارد که در خبرها به آن اشاره نشده است. مالکان در دبی همیشه تعداد چک را قیمت‌گذاری کرده‌اند: یک چک کمترین اجاره‌ی سالانه را می‌گیرد و هر چک اضافه معمولاً این عدد را بالا می‌برد، چون مالک از اطمینان نقدینگی خود کم می‌کند. در اجاره‌ی انعطاف‌پذیر شما از مالک می‌خواهید دوازده پرداخت را بپذیرد، بنابراین منطقی است که اجاره‌ی اعلامی این موضوع را در خود داشته باشد. در طرح بانکی مالک کل سال را یک‌جا دریافت می‌کند، که از نگاه او همان حالت تک‌چک است؛ پس شما در موقعیتی هستید که قیمت تک‌چک را درخواست کنید و در همان حال خودتان ماهانه بپردازید.

محاسبه روی اجاره‌ی سالانه ۱۲۰ هزار درهم

یک واحد یک‌خوابه با اجاره‌ی سالانه ۱۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان) را در نظر بگیرید که رقمی واقعی برای رده‌ی میانی دبی است. پول در هر زمان‌بندی به این ترتیب از حساب شما خارج می‌شود.

ستونی که ارزش دقت دارد ستون آخر است. رفتن از یک چک به پرداخت ماهانه، نیاز نقدی روز نخست شما را از ۱۲۰ هزار درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان) به ۱۰ هزار درهم (حدود ۵۶۱٫۷ میلیون تومان) کاهش می‌دهد. برای همان آپارتمان. این تمام هدف هر دو طرح است و برای کسی که درآمدش ماهانه می‌رسد، یعنی تقریباً همه، تغییر بزرگی است.

آنچه تغییر نمی‌کند: ودیعه، که معمولاً ۵ درصد است، و کمیسیون مشاور املاک، که معمولاً ۵ درصد است، همچنان در ابتدا پرداخت می‌شود. هیچ‌یک از دو طرح دولتی این دو را پوشش نمی‌دهد. روی اجاره‌ی ۱۲۰ هزار درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان) این یعنی ۱۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۷۴٫۱ میلیون تومان) که در هر حالت باید از ابتدا داشته باشید.

این انعطاف چقدر هزینه دارد

اینجاست که این دو طرح از بازار خصوصی جدا می‌شوند و فاصله کم نیست.

در اجاره‌ی انعطاف‌پذیر خودِ طرح هزینه‌ای ندارد. آنچه در معرض آن هستید هر مبلغی است که مالک برای پذیرش دوازده پرداخت به‌جای یک پرداخت به اجاره‌ی سالانه اضافه می‌کند، که قابل مذاکره است و از مالکی به مالک دیگر تفاوت دارد.

در طرح اقساطی بانکی اقساط بدون بهره است. کارمزد اداری یا هزینه‌ی پردازش اعلام نشده، بنابراین پاسخ صادقانه درباره‌ی هزینه‌ی کل این است که هنوز آن را نمی‌دانیم.

شرکت‌های خصوصی کارمزد واقعی می‌گیرند. شرکت Rentify بازه‌ی خود را ۷ تا ۱۲ درصد اجاره‌ی سالانه اعلام کرده است، بسته به سابقه‌ی اعتباری و ساختار پرداخت، و مثال آن مستأجری است که با اجاره‌ی ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۹ میلیارد تومان) حدود ۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹۳٫۲ میلیون تومان) در سال بیشتر می‌پردازد. اگر همین را روی اجاره‌ی ۱۲۰ هزار درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان) بگذاریم، ۷ تا ۱۲ درصد یعنی ۸٬۴۰۰ درهم (حدود ۴۷۱٫۹ میلیون تومان) تا ۱۴٬۴۰۰ درهم (حدود ۸۰۸٫۹ میلیون تومان) بیشتر از اجاره، یعنی ماهانه ۱۰٬۷۰۰ درهم (حدود ۶۰۱٫۱ میلیون تومان) تا ۱۱٬۲۰۰ درهم (حدود ۶۲۹٫۲ میلیون تومان) به‌جای ۱۰ هزار درهم (حدود ۵۶۱٫۷ میلیون تومان).

یک نکته‌ی دقیق، چون معمولاً نادرست نقل می‌شود: بازه‌ی ۷ تا ۱۲ درصد نرخ اعلام‌شده‌ی Rentify است. شرکت‌های Keyper و Rently نرخ ثابتی منتشر نمی‌کنند. Rently از کارمزد خدماتی سخن می‌گوید که بر پایه‌ی پرونده‌ی هر متقاضی تعیین می‌شود و Keyper در سایت خود تأیید فوری و نبود هزینه‌ی اولیه را تبلیغ می‌کند، بدون اینکه اصلاً کارمزدی را اعلام کند. با هیچ‌یک از این دو نمی‌توانید هزینه‌ی خود را پیش از ثبت درخواست بدانید و همین موضوع به خودی خود ارزش سنجیدن دارد.

مقایسه با Keyper و Rently

شرکت‌های Keyper و Rently همان مسئله‌ای را حل می‌کنند که طرح‌های دولتی اکنون هدف گرفته‌اند و مدتی است این کار را انجام می‌دهند. هر دو اجاره را به مالک می‌پردازند و از شما ماهانه با کارت دریافت می‌کنند. Rently اجاره‌ی سالانه را در قالب همان تعداد چکی می‌پردازد که قرارداد می‌خواهد، یک، دو، سه یا چهار. Keyper اجاره را به دوازده پرداخت کارتی تقسیم می‌کند و می‌تواند ودیعه را روی سه پرداخت نخست پخش کند.

جاهایی که بخش خصوصی واقعاً بهتر است:

• همین حالا کار می‌کنند. طرح بانکی هنوز وجود ندارد و اجاره‌ی انعطاف‌پذیر به مشارکت مالک شما نیاز دارد.
• به همکاری مالک نیازی ندارند. آن‌ها اجاره را در همان قالبی می‌پردازند که مالک می‌خواهد، بنابراین مالکی که اقساط را نمی‌پذیرد مانع کار نیست.
• Rently در دبی، ابوظبی، شارجه، عجمان و راس‌الخیمه فعال است. اجاره‌ی انعطاف‌پذیر طرح اداره‌ی زمین دبی است و به دبی مربوط می‌شود.
• هر دو می‌توانند ودیعه را تأمین کنند. هیچ‌یک از دو طرح دولتی به ودیعه کاری ندارد، در حالی که ودیعه بخش واقعی مشکل نقدینگی ابتدای کار است.
• تأیید سریع و از طریق اپلیکیشن است و پرداخت با کارت می‌تواند امتیاز خرید هم برای شما بسازد.

جاهایی که ضعیف‌تر هستند:

• هزینه. روی ۱۲۰ هزار درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان)، کارمزد ۷ تا ۱۲ درصدی یعنی ۸٬۴۰۰ درهم (حدود ۴۷۱٫۹ میلیون تومان) تا ۱۴٬۴۰۰ درهم (حدود ۸۰۸٫۹ میلیون تومان) در سال که یک تسهیلات بدون بهره آن را نمی‌گیرد. تمام بحث همین است.
• قیمت‌گذاری شفاف نیست. کارمزدی که فقط پس از ثبت درخواست معلوم می‌شود، مقایسه را دشوار می‌کند.
• هزینه‌های جانبی دارد. Keyper برای تغییر زمان‌بندی پرداخت کارمزد می‌گیرد و برای پرداخت ناموفق جریمه‌ی دیرکرد در نظر گرفته است.
• یک تسهیلات اعتباری با اعتبارسنجی است و بیرون از قرارداد اجاره قرار می‌گیرد، نه درون آن.

نکته‌ای برای مستأجر ایرانی

هر سه مسیر به یک پیش‌نیاز مشترک وابسته‌اند: اقامت معتبر امارات. اجاره‌ی انعطاف‌پذیر صریحاً مدرک اقامت معتبر می‌خواهد، طرح بانکی چون تسهیلات بانکی است اعتبارسنجی خواهد داشت، و پرداخت کارتی در شرکت‌های خصوصی به کارت بانکی اماراتی نیاز دارد.

در عمل این یعنی هرچه سابقه‌ی بانکی شما در امارات طولانی‌تر و منظم‌تر باشد، مسیرهای بیشتری در اختیار دارید. این موضوع برای هر پرونده متفاوت است و بهتر است پیش از انتخاب ملک روشن شود، نه هم‌زمان با امضای قرارداد.

نکته‌ی دوم برای کسی که درآمد یا سرمایه‌اش به تومان است: پرداخت ماهانه به‌جای چک سالانه، تبدیل ارز شما را هم از یک نوبت بزرگ به دوازده نوبت کوچک تقسیم می‌کند. این ریسک نرخ را حذف نمی‌کند، اما آن را روی سال پخش می‌کند.

آنچه هنوز نمی‌دانیم

ترجیح می‌دهم این خلأها را روشن بگویم تا اینکه از روی آن‌ها رد شوم. درباره‌ی طرح اقساطی بانکی، اداره‌ی زمین دبی هنوز شرایط واجد بودن، روند درخواست، مدارک لازم، فهرست بانک‌های مشارکت‌کننده و شرایط دقیق بازپرداخت را اعلام نکرده است. اینکه کارمزد پردازشی وجود دارد یا نه و چه اندازه است، مهم‌ترین پرسش باز است، چون همین تعیین می‌کند که این طرح واقعاً از بخش خصوصی ارزان‌تر درمی‌آید یا فقط با آن برابر می‌شود.

هر عددی که درباره‌ی هزینه‌ی کل طرح بانکی می‌بینید، تا زمان اعلام رسمی جزئیات، حدس و گمان است.

آنچه به مستأجران می‌گویم

• اگر مالک شما حاضر است در قالب اجاره‌ی انعطاف‌پذیر و با همان اجاره‌ی سالانه پرداخت ماهانه را بپذیرد، همین را بگیرید. ارزان‌ترین حالت موجود است و برای شما هزینه‌ای ندارد.
• اگر مالک برای پرداخت ماهانه مبلغی اضافه می‌خواهد، آن را حساب کنید. ۴ درصد اضافه روی ۱۲۰ هزار درهم (حدود ۶٫۷ میلیارد تومان) یعنی ۴٬۸۰۰ درهم (حدود ۲۶۹٫۶ میلیون تومان) که هنوز خیلی کمتر از کارمزد ۷ تا ۱۲ درصدی است.
• اگر می‌توانید تا راه‌افتادن طرح بانکی صبر کنید، این صبر احتمالاً پول واقعی برای شما نگه می‌دارد. فاصله‌ی بدون بهره با ۷ تا ۱۲ درصد زیاد است.
• اگر همین حالا به آن نیاز دارید، یا ودیعه را هم می‌خواهید تقسیم کنید، یا بیرون از دبی اجاره می‌کنید، شرکت‌های خصوصی تنها مسیر شما هستند و بهای این راحتی را می‌پردازید. کارمزد دقیق را پیش از امضا کتبی بگیرید.
• در هر مسیری که می‌روید، این را هم بررسی کنید که آیا اصلاً باید اجاره‌نشین بمانید. پنج سال ماندن در یک محله معمولاً به سود خرید تمام می‌شود و ماشین‌حساب اجاره یا خرید نقطه‌ی سربه‌سر شما را نشان می‌دهد.

از حقوق خود در زمان تمدید هم آگاه باشید، چون هیچ‌یک از این تغییرها آن را جابه‌جا نمی‌کند: شاخص اجاره‌ی RERA تعیین می‌کند مالک در زمان تمدید تا چه اندازه می‌تواند اجاره را بالا ببرد و پرداخت ماهانه این موضوع را عوض نمی‌کند.

منابع: صفحه‌ی طرح اجاره‌ی انعطاف‌پذیر اداره‌ی زمین دبی، گزارش گلف‌نیوز درباره‌ی طرح اقساطی و گزارش خلیج‌تایمز درباره‌ی هزینه‌ی پرداخت ماهانه‌ی اجاره. جزئیات شرکت‌ها از مطالب منتشرشده‌ی خود Keyper و Rently. ارقام تا تاریخ انتشار، ۲۵ مرداد ۱۴۰۵، معتبر است.