گزارش بازار مسکن دبی در ژوئن ۲۰۲۶؛ ۱۳٬۹۳۳ معامله و پایان انتظار

ژوئن ۲۰۲۶ طبق شمارش DXBinteract با ۱۳٬۹۳۳ معامله‌ی فروش بسته شد؛ ۳۶ درصد بالاتر از ۱۰٬۲۷۶ معامله‌ی مه. میانه‌ی قیمت هر فوت‌مربع حدود ۲٫۵ درصد رشد کرد و به ۱٬۶۹۰ درهم رسید، در حالی که میانه‌ی مبلغ خرید حدود ۴ درصد پایین آمد و ۱٬۱۷۳٬۰۰۰ درهم شد. حرکتِ این دو عدد در دو جهت مخالف، تیترِ واقعی ماه است: قیمت‌ها نیفتاده‌اند، ترکیبِ فروش عوض شده. تقاضای ماهِ عرضه‌ها هزاران واحدِ کوچک‌تر و ارزان‌تر را وارد نمونه کرد و خریداران برای هر فوت از همان واحدها بیشتر پرداختند. ارزش گزارش‌شده‌ی بازار در این ماه حدود ۳۲٫۷ میلیارد درهم بود.

ماه در برابر مه، در یک جدول

ردیف سوم را پیش از نقل‌کردن با دقت بخوانید. میانه‌ی نزولی در کنار قیمتِ هر فوتِ صعودی یعنی ارزش‌ها نیفتاده؛ یعنی ژوئن به نسبت مه، استودیو و یک‌خوابه‌ی بیشتری فروخته است. ماهِ پرعرضه دقیقاً همین شکلی است.

بازار اولیه در برابر بازار ثانویه

امسال تقریباً سه معامله از هر چهار معامله پیش‌فروش است: ۷۲ درصد معاملات مسکونی در سه‌ماهه‌ی اول، ۷۴ درصد در ژانویه تا آوریل، و تقویم عرضه‌های ژوئن ترکیب را نزدیک همین سقف نگه داشت. فشار، سمتِ بازارِ آماده است: معاملات خانه‌های آماده به‌مراتب پایین‌تر از پارسال می‌چرخد (آوریل ۳۹ درصد پایین‌تر از سال قبل بود). یعنی جای چانه‌زنی در این بازار تقریباً به‌تمامی در بخش ثانویه است: سازنده‌ها تخفیف نمی‌دهند، فروشنده‌های شخصی گاهی می‌دهند. اگر بین صفِ عرضه و واحدِ بازفروش انتخاب می‌کنید، این عدم تقارن از هر بروشوری باارزش‌تر است.

عرضه‌هایی که ژوئن را تعریف کردند

• پروژه Arancia در The Yards، نخستین خوشه‌ی مسترپلن ۴ میلیارد درهمی Beyond در City of Arabia، برای فقط ۲۷۲ خانه بیش از ۱٬۰۰۰ ابراز علاقه (EOI) جمع کرد و همان روز عرضه کامل فروخته شد. تقریباً چهار خریدار برای هر واحد، با حدود ۱٬۳۰۰ درهم بر فوت‌مربع.
• پروژه RAW District از Imtiaz هم روی جاده‌ی شیخ زاید همین کار را کرد: کل فاز اول در روز عرضه فروخته شد؛ واحدهای مبله از ۶۴۹ هزار درهم با پل اختصاصی مترو.

وقتی پروژه‌ای برای هر واحد چهار EOI جمع می‌کند، تقاضای بی‌پاسخ ناپدید نمی‌شود؛ به عرضه‌ی بعدی منتقل می‌شود. به همین دلیل فازهای دومِ سازنده‌ها سریع‌تر از معمول از راه می‌رسند.

چیزی که بعد از تفاهم‌نامه در گوشی خودم دیدم

یکی از محرک‌های جهش ۳۶ درصدی در هیچ مجموعه‌داده‌ای دیده نمی‌شود، اما من مشتری به مشتری تماشایش کردم. بعد از امضای تفاهم‌نامه‌ی ایران و آمریکا، خریدارانی که ماه‌ها منتظر قیمتِ پایین‌تر بودند، تقریباً همه در یک هفته دست از انتظار کشیدند. انتظار فقط تا وقتی منطق دارد که توقع تخفیف داشته باشید؛ لحظه‌ای که حبابِ ریسکِ سیاسی شروع به خالی شدن کرد، کل صف یک‌جا وارد بازار شد. قبلاً نوشته بودم چرا با کاهش تنش، ملک دبی اول صف است؛ ژوئن اولین ماهی بود که این را به‌جای نمودار، در تماس‌های خودم حس کردم.

خوانش بازار اجاره

داده‌ی اجاره از تثبیت می‌گوید: رشد اجاره‌ی کل شهر به حدود ۴ تا ۶ درصدِ سالانه رسیده، تمدیدها از قراردادهای تازه جلو افتاده‌اند (۱۳۵٬۶۰۷ در برابر ۱۱۸٬۳۸۵ در سه‌ماهه‌ی اول)، و در محله‌های پرتحویل مثل JVC و بیزینس بی (Business Bay) و دبی ساوث (Dubai South) انتظار می‌رود اجاره‌ی قراردادهای تازه در نیمه‌ی دوم ثابت تا حدود ۵ درصد پایین‌تر باشد.

آنچه من در میدان می‌بینم مشخص‌تر است. مالک‌هایی که اهل مدارا بودند، همان بهار واحدشان را اجاره دادند و آن موجودی خالی شد. آنچه حالا در بازار مانده، به‌طور نامتناسبی متعلق به مالک‌هایی است که توانِ صبر دارند و همان‌طور هم قیمت می‌گذارند. پس نیمه‌ی دوم به یک رویارویی شبیه است: قیمتِ مقاومتی مالک‌ها در یک سمت، رخوتِ تقاضای تابستان در سمت دیگر. یکی از این دو تا پایان ژوئیه کوتاه می‌آید و من گزارش می‌کنم کدام. اگر مستأجرید و همین حالا مذاکره می‌کنید، اهرم شما شاخص اجاره RERA و محله‌های پرتحویل است؛ اگر مالکید، یک آگوستِ خالی گران‌تر از یک تخفیفِ ۵ هزار درهمی در ژوئیه است. پیش از انتخابِ سمتتان در این معامله، عدد خودتان را در ماشین‌حساب بازدهی خالص دربیاورید.

دو عرضه‌ی داغِ ژوئیه

• پروژه Palm Central از Nakheel روی پالم جبل علی (Palm Jebel Ali). مرحله‌ی بعدیِ Private Residences با ۲۲۲ خانه در سه ساختمان کوتاه و میان‌مرتبه، آپارتمان به‌علاوه تاون‌هاوس؛ پس از فاز اولِ اکتبر ۲۰۲۵ که تقاضایش چند برابر موجودی بود. واقع‌بینانه‌ترین بلیت ورودِ آپارتمانی به پالمِ جدید.
• پروژه RAW District 2 از Imtiaz. ادامه‌ی فروشِ کاملِ ژوئن، اکنون باز: استودیوهای مبله از حدود ۶۴۹ هزار درهم روی همان بدنه‌ی جاده‌ی شیخ زاید. عددها و نکته‌هایش در تحلیل عرضه هست.

جمع‌بندی

ژوئن پرحجم‌ترین ماه سال بود و قدرتش گسترده: معامله‌ی بیشتر، قیمتِ هر فوتِ بالاتر، و میانه‌ای که فقط به‌خاطر ترکیبِ فروش پایین آمد. پیش‌فروش همچنان چهار درهم از هر پنج درهمِ تقاضای تازه را جذب می‌کند و بازار ثانویه بی‌سروصدا دارد به جایی تبدیل می‌شود که معامله در آن مذاکره می‌شود، نه صف. فهرست تماشای من برای ژوئیه: اینکه تقاضای عرضه در Palm Central و RAW District 2 همچنان از موجودی جلوتر بماند، و اینکه مالک‌های مقاوم کوتاه بیایند یا رخوتِ تابستان. اگر برای عرضه‌ی مشخصی چشم دوم می‌خواهید، پیام بدهید تا عددهایی را که پیش از رزرو کنترل می‌کنم برایتان بفرستم.

منبع داده‌ها: داشبورد ماهانه DXBinteract برای مه و ژوئن ۲۰۲۶، گزارش ماهانه DLD، شاخص اجاره RERA، پوشش اجاره‌ی Property Finder و Gulf News و یادداشت‌های مشتریان خودم. عددها کل بازار و گردشده‌اند؛ عدد هر پروژه را جداگانه کنترل کنید.