اگر ایرانیِ مقیم اروپا یا استرالیا هستید و سرمایهای برای ملک کنار گذاشتهاید، انتخاب واقعیتان معمولاً بین سه شهر است: شهری که در آن زندگی میکنید، و دبی که همه دربارهاش میگویند. من مشاور املاک دبی هستم و از معاملهی دبی نفع میبرم؛ همین اول بدانید. اما عددها را بدون آرایش کنار هم میگذارم، شامل جاهایی که دبی میبازد. مقایسه بر مبنای یک سرمایهی حدوداً ۳۰۰ هزار یورویی و دادههای عمومی ۲۰۲۶ هر سه بازار است.
عددهای اصلی کنار هم
| شاخص (حدودی، ۲۰۲۶) | دبی | آمستردام | سیدنی |
|---|---|---|---|
| بازده ناخالص اجاره | ۶ تا ۷٫۵ درصد | ۴ تا ۵٫۵ درصد | ۳ تا ۴٫۵ درصد |
| هزینه ورود (مالیات انتقال و ثبت) | حدود ۴ تا ۶ درصد | حدود ۹ درصد برای سرمایهگذار (انتقال ۸٪ از ۲۰۲۶) | ۱۳ تا ۱۷ درصد برای خریدار خارجی |
| مالیات سالانه بر اجاره یا دارایی | صفر در محل | مالیات Box 3 بر دارایی خالص | مالیات بر درآمد اجاره با نرخ پلکانی |
| کنترل اجاره | ندارد (سقف افزایش با شاخص RERA) | دارد؛ بخش میانی هم مشمول شد | افزایش معمولا سالی یکبار، بازار آزاد |
| بازده خالص واقعبینانه | ۴٫۵ تا ۶ درصد | ۲ تا ۳ درصد | ۲ تا ۳ درصد |
چند مرجع برای جدول: مالیات انتقال هلند برای خانهی اجارهای از ژانویه ۲۰۲۶ از ۱۰٫۴ به ۸ درصد کاهش یافت؛ سورشارژ خریدار خارجی NSW از ۲۰۲۵ به ۹ درصد رسید. تصویر بزرگ روشن است: دبی در جریان نقدی میبرد، با فاصله. سیدنی و آمستردام در چیز دیگری میبرند که پایینتر میگویم.
چرا جریان نقدی دبی اینقدر جلوتر است
- مالیات محل: صفر. نه بر اجاره، نه بر عایدی فروش. کل بار مالیاتی شما همان است که کشور محل اقامتتان میگیرد؛ این را در راهنمای خرید از اروپا باز کردهام.
- نسبت اجاره به قیمت هنوز بالاست. یکخوابهی خوب در JLT حدود ۷ درصد ناخالص میسازد؛ برای همان عدد در آمستردام باید دو برابر سرمایه بگذارید.
- هزینه ورود پایینتر: ۴ درصد DLD در برابر ۸ درصد مالیات انتقالِ سرمایهگذار در هلند (۲۰۲۶) و مجموع ۱۳ تا ۱۷ درصدیِ خریدار خارجی در سیدنی (تمبر، سورشارژ ۹ درصدی و مجوز FIRB).
جاهایی که دبی میبازد
صادقانه، سه جا. اول، ثبات رشد بلندمدت: مسکن سیدنی در چند دههی گذشته با همهی نوسانها رشدی پیوسته و مستند ساخته که دبیِ جوان هنوز سابقهی مشابهش را ندارد؛ بازار دبی چرخهای است و چرخهی عرضهاش سنگین. دوم، بلوغ حقوقی و شفافیت: هلند و استرالیا دههها سابقهی رویهی قضایی مالک و مستأجر دارند؛ دبی سریع بهتر شده اما هنوز جوان است. سوم، هزینهی نگهداری: شارژ ساختمان در دبی به نسبت قیمت ملک از هر دو شهر بالاتر است و بخشی از همان بازدهیِ اضافه را پس میگیرد. اگر افق شما بیستساله است و آرامش برایتان از جریان نقدی مهمتر، سیدنی استدلال محکمی دارد.
آنطرف ترازو: ریسکهایی که اروپا و استرالیا دارند و دبی ندارد
در آمستردام قانونِ اجارهی میانی (از ۲۰۲۴)، بخش بزرگی از آپارتمانهای سرمایهگذاری را مشمول سقف اجاره کرده و مالیات Box 3 حتی سالِ خالی ماندن هم گرفته میشود. در سیدنی خریدار خارجی از مالیات تمبر معمولی، سورشارژ ۹ درصدی خارجی و عوارض سالانهی زمین عبور میکند و سیاست نسبت به مالک خارجی هر انتخابات سختگیرتر شده. دبی مسیر عکس را میرود: مالکِ خارجی مشتریِ اصلی است، نه هدفِ مالیاتستانی. این تفاوتِ جهتِ سیاستگذاری، خودش یک متغیر سرمایهگذاری است.
جمعبندی من
با ۳۰۰ هزار یورو: اگر هدف درآمدِ جاری ارزی است، دبی بدون رقیب جدی است؛ ۴٫۵ تا ۶ درصد خالصِ درهمی (پیوند به دلار) در برابر ۲ تا ۳ درصدِ آمستردام و کمتر در سیدنی. اگر هدف پارک کردن سرمایه برای دو دهه با کمترین فکر است، سیدنی و آمستردام دفاعپذیرند و رشدِ اثباتشدهتری دارند. پرتفوی واقعبینانه برای بسیاری از خانوادههای دیاسپورا ترکیب است: خانهی محل زندگی در اروپا، داراییِ درآمدساز در دبی. سناریوی خودتان را با عدد در ماشینحساب بازدهی خالص بسازید و اگر مقایسهی بازار جهانی برایتان جذاب است، تحلیل بازده کشورهای میزبان جام جهانی را هم بخوانید.
بازده اجاره دبی چقدر از آمستردام و سیدنی بالاتر است؟
ناخالص: دبی ۶ تا ۷٫۵ درصد، آمستردام ۴ تا ۵٫۵ و سیدنی ۳ تا ۴٫۵ درصد در ۲۰۲۶. پس از مالیات و هزینهها فاصله بیشتر هم میشود، چون دبی مالیات محلی ندارد.
آیا دبی از نظر رشد قیمت هم بهتر است؟
نه لزوماً. رشد دبی در چرخههای اخیر قوی بوده اما نوسانی است و سابقهی بلندمدتش کوتاه. سیدنی رشد آرامتر اما اثباتشدهتری در افق چنددههای دارد. دبی را برای جریان نقدی بخرید و رشد را پاداش احتمالی بدانید، نه فرض.
هزینه خرید برای خارجی در هر سه بازار چقدر است؟
دبی حدود ۴ تا ۶ درصد (DLD و ثبت و کارمزد)، آمستردام حدود ۹ درصد (انتقال ۸ درصدی از ۲۰۲۶ بهعلاوه محضر)، سیدنی ۱۳ تا ۱۷ درصد شامل تمبر، سورشارژ ۹ درصدی و FIRB. هزینه ورودِ دبی حدود نصف هلند و یکسوم سیدنی است.
برای ایرانی مقیم اروپا کدام گزینه منطقیتر است؟
به هدف بستگی دارد: درآمد جاری و پیوند دلاری، دبی؛ ثبات بلندمدت و سادگیِ نگهداری از نزدیک، بازار محل زندگی. بسیاری ترکیب میکنند و مالیاتِ کشور اقامت را در هر دو حالت جدی میگیرند.
یادداشت: من در بازار دبی ذینفعم و مشاور مالیاتی نیستم. عددهای آمستردام و سیدنی از منابع عمومی گردآوری شده و پیش از تصمیم باید با دادهی روز و مشاور محلی کنترل شود.