جنگ از ۹ اسفند ۱۴۰۴ شروع شد و هم تهران را درگیر کرد و هم دبی را. حالا که هفت ماه از آن روز گذشته است، میشود با عدد دید که این هفت ماه با بازار ملک این دو شهر چه کرد. پاسخ کوتاه این است که جنگ ارزش واقعی ملک را در هیچکدام از دو شهر زیاد تکان نداد و چیزی که تکان خورد، تومان بود. در ادامه همهی عددها، روش محاسبه و منبع هر عدد را آوردهام.
خلاصه برای کسی که وقت کمی دارد
- دلار بازار آزاد از ۱۶۵٬۸۱۰ تومان در روز قبل از جنگ به ۲۳۴٬۷۰۰ تومان رسیده است؛ یعنی ۴۲٪ افزایش.
- قیمت هر متر مسکن تهران به تومان از ۱۴۸ به ۲۱۰٫۸ میلیون تومان رسیده و ۴۲٪ بالا رفته است. پس از کسر تورم، همین عدد فقط از ۱۴۸ به ۱۵۰ میلیون تومان رسیده که حدود ۱٪ رشد است و به دلار از ۸۹۳ به ۸۹۸ دلار رسیده که تقریباً ثابت است.
- قیمت هر متر ملک در دبی به تومان از ۸۱۶ به ۱٬۱۲۵ میلیون تومان رسیده و ۳۸٪ بالا رفته است، ولی به دلار از ۴٬۹۳۳ به ۴٬۷۹۵ دلار رسیده که ۳٪ کاهش است.
- امروز هر متر مربع در دبی با ۵٫۳ متر مربع تهران به قیمت پیشنهادی و با ۵٫۹ متر مربع تهران به قیمت معاملهشده برابر است.
- فرق اصلی این دو بازار شفافیت آمار است. آمار معاملات دبی هر روز منتشر میشود و آخرین آمار رسمی مسکن تهران مربوط به مرداد ۱۴۰۳ است.
قیمت دلار از روز قبل از جنگ تا امروز
همهی مقایسههای این مقاله روی نرخ دلار بنا شده است، پس باید از همین عدد شروع کرد. دلار بازار آزاد در روز قبل از جنگ ۱۶۵٬۸۱۰ تومان بود و امروز به ۲۳۴٬۷۰۰ تومان رسیده است؛ یعنی تومان در هفت ماه حدود ۴۲٪ از ارزش خود را در برابر دلار از دست داده است. هر عددی که به تومان بیان شود و این تغییر را در نظر نگیرد، تصویر نادرستی از بازار نشان میدهد.
قیمت هر متر مسکن در تهران؛ اسمی، واقعی و دلاری
قیمت هر متر مسکن تهران را میشود با سه معیار سنجید و هر کدام پاسخ متفاوتی میدهد. قیمت اسمی همان عددی است که در آگهیها و بنگاهها شنیده میشود، قیمت واقعی همان عدد پس از کسر تورم است و قیمت دلاری نشان میدهد این ملک در برابر یک ارز باثبات چقدر میارزد.
| معیار | روز قبل از جنگ | امروز | تغییر |
|---|---|---|---|
| قیمت اسمی هر متر | ۱۴۸ میلیون تومان | ۲۱۰٫۸ میلیون تومان | ۴۲٪ افزایش |
| قیمت پس از کسر تورم | ۱۴۸ میلیون تومان | ۱۵۰ میلیون تومان | حدود ۱٪ افزایش |
| قیمت دلاری هر متر | ۸۹۳ دلار | ۸۹۸ دلار | تقریباً ثابت |
عدد ۴۲٪ در نگاه اول رشد بزرگی به نظر میرسد، ولی دقیقاً برابر با افزایش قیمت دلار است. وقتی تورم هفت ماه را کم کنیم، قیمت واقعی مسکن تهران فقط حدود ۱٪ بالا رفته است و به دلار هم تقریباً همان جایی است که روز قبل از جنگ بود. به بیان دیگر، مالک ملک در تهران در این هفت ماه ثروتمندتر نشده است؛ فقط واحد اندازهگیری ثروتش کوچکتر شده است.
قیمت هر متر ملک در دبی به تومان و دلار
در دبی تصویر شبیه تهران است، ولی از زاویهی دیگر. قیمت هر متر ملک در دبی به تومان از ۸۱۶ میلیون تومان به ۱٬۱۲۵ میلیون تومان رسیده که ۳۸٪ افزایش است. همین قیمت به دلار از ۴٬۹۳۳ دلار به ۴٬۷۹۵ دلار رسیده که حدود ۳٪ کاهش است.
یعنی بازار دبی هم با وجود درگیر شدن در جنگ، ارزش دلاری خود را تقریباً حفظ کرده است و کاهش ۳ درصدی آن در مقایسه با شدت اتفاقاتی که در منطقه افتاد، تغییر کوچکی است. رشد ۳۸ درصدی قیمت ملک دبی به تومان هم از بازار دبی نیامده است، بلکه از کاهش ارزش تومان آمده است.
جدول مقایسهی قیمت مسکن تهران و دبی
| شاخص | روز قبل از جنگ | امروز | تغییر |
|---|---|---|---|
| دلار بازار آزاد | ۱۶۵٬۸۱۰ تومان | ۲۳۴٬۷۰۰ تومان | ۴۲٪ افزایش |
| هر متر تهران به تومان | ۱۴۸ میلیون | ۲۱۰٫۸ میلیون | ۴۲٪ افزایش |
| هر متر تهران پس از کسر تورم | ۱۴۸ میلیون | ۱۵۰ میلیون | حدود ۱٪ افزایش |
| هر متر تهران به دلار | ۸۹۳ دلار | ۸۹۸ دلار | تقریباً ثابت |
| هر متر دبی به تومان | ۸۱۶ میلیون | ۱٬۱۲۵ میلیون | ۳۸٪ افزایش |
| هر متر دبی به دلار | ۴٬۹۳۳ دلار | ۴٬۷۹۵ دلار | ۳٪ کاهش |
امروز یک متر مربع در دبی چند متر تهران است
مفیدترین عدد این مقایسه نسبت دو بازار است، چون با تغییر بعدی دلار از اعتبار نمیافتد. امروز هر متر مربع ملک در دبی با ۵٫۳ متر مربع در تهران به قیمت پیشنهادی فروشندهها برابر است. اگر به جای قیمت پیشنهادی، قیمت معاملهشدهی تهران را که حدود ۱۹۲ میلیون تومان برای هر متر است در نظر بگیریم، هر متر دبی با ۵٫۹ متر تهران برابر میشود.
برای مالکی که در تهران آپارتمان دارد، این نسبت پاسخ مستقیم یک پرسش مهم است: ملک من اگر به دبی منتقل شود، چند متر خواهد شد. یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران با این نسبتها تقریباً با ۱۷ تا ۱۹ متر مربع در دبی برابر است. این عدد برای برنامهریزی کافی است، ولی انتخاب منطقه، نوع ملک و طرح پرداخت در دبی میتواند آن را بهطور محسوس تغییر دهد.
چرا این مقایسه برای تصمیم شما مهم است
اهمیت این عددها در این است که یک خطای رایج را نشان میدهند. وقتی قیمت ملک به تومان ۴۲٪ بالا میرود، بیشتر مالکها احساس میکنند ثروتشان ۴۲٪ بیشتر شده است و همین احساس روی تصمیم فروش، نگه داشتن یا جابهجایی سرمایه اثر میگذارد. عددهای این مقاله نشان میدهد که در این هفت ماه ارزش واقعی ملک تهران تقریباً ثابت مانده و فقط تومان ضعیفتر شده است.
نکتهی دوم این است که ملک در هر دو شهر نقش حفظ ارزش را به خوبی ایفا کرده است. ملک تهران ارزش دلاری خود را در برابر سقوط تومان حفظ کرده و ملک دبی هم در دورهای که منطقه درگیر جنگ بود تنها ۳٪ کاهش دلاری داشته است. پس پرسش درست برای سرمایهگذار این نیست که کدام بازار در این هفت ماه گرانتر شد، بلکه این است که سرمایهاش در کدام بازار درآمد بیشتری تولید میکند و در کدام بازار با شفافیت بیشتری قابل خرید و فروش است. مقایسهی کاملتر قیمت و بازده اجارهی دو شهر را در مقالهی قیمت مسکن تهران و دبی آوردهام.
نکتهی سوم به زمان مربوط است. ارزش تومان در سالهای اخیر روند نزولی داشته است و هر ماه که تصمیم به تبدیل سرمایه عقب میافتد، همان ملک تهران در برابر ملک دبی بر حسب تومان گرانتر به نظر میرسد ولی در عمل قدرت خرید بیشتری پیدا نمیکند. کسی که این نسبتها را با عدد ببیند، تصمیمش را بر اساس واقعیت میگیرد نه بر اساس احساس رشد قیمت.
شفافیت آمار؛ فرق اصلی بازار مسکن تهران و دبی
فرق اصلی دو بازار در قیمت نیست، در شفافیت آمار است. در دبی آمار معاملات هر روز توسط ادارهی زمین دبی (DLD) منتشر میشود و هر خریداری میتواند قیمت واقعی معاملههای یک ساختمان یا یک منطقه را ببیند. در تهران آخرین آمار رسمی مسکن که بانک مرکزی منتشر کرده است مربوط به مرداد ۱۴۰۳ است و عددهایی که امروز دربارهی قیمت مسکن تهران شنیده میشود، بیشتر بر اساس قیمت پیشنهادی فروشندهها است.
همین تفاوت دلیل فاصلهی دو نسبت ۵٫۳ و ۵٫۹ است. قیمت پیشنهادی تهران بالاتر از قیمتی است که معامله در آن انجام میشود و در بازاری که آمار رسمی معاملات منتشر نمیشود، خریدار و فروشنده هیچکدام عدد قابل اتکایی در دست ندارند. برای سرمایهگذار، بازاری که قیمت واقعی آن را میشود هر روز دید، ریسک کمتری دارد.
روش محاسبه و منابع
برای اینکه هر خواننده بتواند عددها را خودش بررسی کند، روش محاسبه را کامل آوردهام:
- قیمت مسکن تهران از شاخص مسکن دنیای اقتصاد در روز قبل از جنگ و مرداد ۱۴۰۵ گرفته شده و با دلار امروز به دلار تبدیل شده است.
- برای محاسبهی قیمت واقعی، تورم سالانه ۸۰٪ فرض شده که برای هفت ماه حدود ۴۱٪ میشود.
- قیمت معاملهشدهی تهران حدود ۱۹۲ میلیون تومان برای هر متر در نظر گرفته شده است.
- قیمت ملک دبی از گزارشهای Cavendish Maxwell برای فصل اول و آگوست ۲۰۲۶ گرفته شده و از فوت مربع به متر مربع تبدیل شده است.
- نرخ دلار از آلانچند گرفته شده است.
منابع این مقاله دنیای اقتصاد، ملکرادار، Cavendish Maxwell، روزنامهی شرق و آلانچند هستند.
اگر در تهران ملک دارید
اگر میخواهید بدانید ملک شما در تهران به متر دبی چقدر میارزد و بازده آن در دبی چند برابر تهران است، این محاسبه را برای ملک مشخص شما انجام میدهم. کافی است با من تماس بگیرید تا با عدد و بر اساس شرایط خودتان تصمیم بگیرید. قیمت ملک دبی به تومان را هم هر روز در صفحهی قیمت ملک در دبی به تومان میتوانید ببینید.
پاینده ایران.
پرسشهای متداول
قیمت اسمی هر متر مسکن تهران از ۱۴۸ میلیون تومان در روز قبل از جنگ به ۲۱۰٫۸ میلیون تومان رسیده که ۴۲٪ افزایش است. پس از کسر تورم، قیمت واقعی فقط از ۱۴۸ به ۱۵۰ میلیون تومان رسیده که حدود ۱٪ رشد است.
قیمت هر متر مسکن تهران به دلار از ۸۹۳ دلار در روز قبل از جنگ به ۸۹۸ دلار رسیده و تقریباً ثابت مانده است.
قیمت هر متر ملک در دبی به تومان از ۸۱۶ به ۱٬۱۲۵ میلیون تومان رسیده که ۳۸٪ افزایش است، ولی به دلار از ۴٬۹۳۳ به ۴٬۷۹۵ دلار رسیده که حدود ۳٪ کاهش است.
دلار بازار آزاد از ۱۶۵٬۸۱۰ تومان در روز قبل از جنگ به ۲۳۴٬۷۰۰ تومان رسیده که حدود ۴۲٪ افزایش است.
امروز هر متر مربع در دبی با ۵٫۳ متر مربع تهران به قیمت پیشنهادی و با ۵٫۹ متر مربع تهران به قیمت معاملهشده، یعنی حدود ۱۹۲ میلیون تومان برای هر متر، برابر است.
بر اساس این عددها نه به شکل محسوس. ارزش دلاری ملک تهران تقریباً ثابت مانده و ملک دبی حدود ۳٪ کاهش دلاری داشته است. چیزی که تغییر بزرگ کرد ارزش تومان بود.
چون این رشد ۴۲ درصدی تقریباً برابر با افزایش قیمت دلار و تورم است. پس از کسر تورم، قیمت واقعی فقط حدود ۱٪ بالا رفته و مالک در عمل ثروتمندتر نشده است.
آخرین آمار رسمی بانک مرکزی دربارهی مسکن تهران مربوط به مرداد ۱۴۰۳ است. عددهای امروز بیشتر بر اساس قیمت پیشنهادی فروشندهها است.
ادارهی زمین دبی (DLD) آمار معاملات را هر روز منتشر میکند و قیمت واقعی معاملهها برای همه قابل مشاهده است.
تورم سالانه ۸۰٪ فرض شده است که برای هفت ماه حدود ۴۱٪ میشود.
قیمت ملک دبی از گزارشهای Cavendish Maxwell برای فصل اول و آگوست ۲۰۲۶ گرفته شده و از فوت مربع به متر مربع تبدیل شده است.