وام مسکن اسلامی در دبی؛ اجاره به شرط تملیک چطور کار می‌کند

این پرسش را بیش از همه از خریداران مسلمانِ خارج از امارات می‌شنوم. می‌خواهند در دبی ملک بخرند، پیش‌پرداخت را هم دارند، اما زیر بار وام متعارف نمی‌روند، چون بهره‌ی آن رباست.

پاسخ کوتاه این است که لازم هم نیست بروید. هر بانک بزرگ اماراتی تأمین مالی مسکن دارد که هیئت شرعی خودش آن را تأیید کرده است، و از سال ۲۰۲۲ این قراردادها به‌جای آنکه در برگه‌های داخلی بانک بماند، در قانون فدرال امارات تعریف شده‌اند.

در این مطلب توضیح می‌دهم هر ساختار دقیقاً چطور کار می‌کند، در هر دسته‌ی خریدار چقدر می‌توانید تأمین مالی بگیرید، و آن یک بندِ قرارداد اجاره به شرط تملیک که مردم بدون خواندن امضا می‌کنند.

یک نکته پیش از ورود به جزئیات. من مشاور املاک هستم، نه عالم دینی. آنچه در ادامه می‌آید توضیح می‌دهد این قراردادها چگونه ساخته شده‌اند و قانون درباره‌شان چه می‌گوید. اینکه یک محصول مشخص با برداشت شما سازگار هست یا نه، پرسشی است برای هیئت شرعی همان بانک و، اگر خواستید، عالم مورد اعتماد خودتان. هیچ‌کدام از این مطالب حکم شرعی نیست.

چه چیزی یک وام مسکن را شرعی می‌کند

تفاوت در عدد قسط نیست. در این است که قرارداد اصلاً روی چه چیزی بسته می‌شود.

در وام متعارف، بانک به شما پول قرض می‌دهد و بابت استفاده از همان پول هزینه می‌گیرد. بانک هیچ‌وقت مالک ملک نمی‌شود. آن هزینه، اجاره‌ی نقدینگی است؛ همان چیزی که ربا توصیفش می‌کند.

در تأمین مالی اسلامی، بانک ناچار است خودِ دارایی را به دست بیاورد. ملک را می‌خرد و بعد یا با سود اعلام‌شده به شما می‌فروشد، یا به شما اجاره می‌دهد و در پایان مالکیت را منتقل می‌کند. بانک دست‌کم برای مدتی مالک واقعی می‌شود و ریسک واقعی را هم می‌پذیرد. هزینه، سود یک فروش یا اجاره‌ی یک دارایی است، نه هزینه‌ای روی پول.

تمام تفاوت همین است و باقی این مطلب، صورت‌های مختلف همین یک ایده است.

از زمان تصویب قانون فدرال شماره ۵۰ سال ۲۰۲۲، این قراردادها در قانون معاملات تجاری امارات، مواد ۴۶۸ تا ۴۹۷، تعریف شده‌اند. مرابحه، اجاره، مشارکت، مضاربه، استصناع و سلم هر کدام تعریف قانونی دارند. این نکته اثر عملی دارد: حمایت‌هایی که در ادامه می‌آید، قانون است، نه تبلیغ.

اجاره به شرط تملیک

اجاره رایج‌ترین ساختار در امارات است و همان چیزی است که وقتی می‌گویند «اجاره تا تملک» منظورشان است. نام کامل آن اجاره‌ی منتهی به تملیک است؛ اجاره‌ای که به مالکیت ختم می‌شود.

شما ملک را انتخاب می‌کنید و سهم خودتان را می‌پردازید. بانک آن را می‌خرد و سند به نام بانک ثبت می‌شود. سپس ملک را از بانک اجاره می‌کنید و پرداخت ماهانه‌ی شما اجاره است، نه قسط وام. در پایان، مالکیت به شما منتقل می‌شود.

دو نکته در این ترتیب از تمام این مقاله مهم‌تر است.

نخست یک حمایت. ماده ۴۹۵ تعمیرات اساسی و بیمه‌ی ساختمان را بر عهده‌ی موجر، یعنی بانک، می‌گذارد و می‌گوید این هزینه‌ها را نمی‌توان به مستأجر منتقل کرد. در وام متعارف، از روز اول شما مالک ساختمان هستید و هر مشکل سازه‌ای هم مال شماست. در اجاره‌ی درست تنظیم‌شده، در سال‌هایی که بانک مالک ثبتی است، این بار روی دوش بانک است. قرارداد خودتان را بخوانید، چون بانک‌ها این را به شکل‌های مختلف تنظیم می‌کنند، اما موضع قانون روشن است.

دوم یک تله. مالکیت با تسویه‌ی آخرین قسط به‌طور خودکار منتقل نمی‌شود. انتقال، قرارداد جداگانه‌ی خودش را لازم دارد و قانون چند شکل را مجاز می‌داند: هبه، فروش به قیمت اسمی، انتقال تدریجی، یا فروش به قیمتِ از پیش توافق‌شده. اگر آن قرارداد انتقال همان اول در کنار قرارداد اجاره امضا نشود، ممکن است پرداخت‌ها تمام شود و سند هنوز به نام شما نباشد.

تعهدنامه‌ی انتقال را هنگام امضا و به‌صورت کتبی بگیرید و بخوانید چه چیزی آن را فعال می‌کند. نه بعداً. اگر می‌خواهید متن یک پیشنهاد مشخص را پیش از امضا بررسی کنم، در واتساپ برایم بفرستید.

مرابحه، فروش با سود اعلام‌شده

مرابحه ساده‌تر است و به درد کسی می‌خورد که قطعیت برایش از هر چیزی مهم‌تر است.

بانک ملک را می‌خرد و دقیقاً می‌گوید چقدر بابتش پرداخته است. سپس همان را با قیمت تمام‌شده به‌علاوه‌ی سودی مشخص، به‌صورت اقساطی به شما می‌فروشد. مبلغ کل را از روز اول می‌دانید.

ماده ۴۸۱ مرابحه را فروش به قیمت تمام‌شده به‌علاوه‌ی سود ثابت تعریف می‌کند که پس از انعقاد قرارداد قابل افزایش نیست. این تضمینی محکم‌تر از نرخ ثابت متعارف است، چون نرخ ثابت معمولاً یک تا پنج سال ثابت می‌ماند و بعد شناور می‌شود. اینجا قیمت کل هنگام امضا تعیین می‌شود و نرخ بازگشتی پنهانی پشت آن نیست.

یک بده‌بستان واقعی هم دارد. چون سود برای تمام دوره قفل می‌شود، بانک بهای این قطعیت را در قیمت می‌گنجاند و عدد اعلامی ممکن است از نرخ تشویقی سال اولِ یک محصول متعارف بالاتر به نظر برسد. مبلغ کل پرداختی را مقایسه کنید، نه سال اول را. ماشین‌حساب وام مسکن کل پول نقد لازم با همه‌ی هزینه‌ها را نشان می‌دهد و می‌توانید جمع مرابحه را کنار جمع متعارف در همان مدت بگذارید.

مشارکت کاهنده، خرید پله‌پله‌ی سهم بانک

ساختار سوم یک شراکت است. شما و بانک با هم ملک را می‌خرید و شما سهم بانک را به‌مرور می‌خرید.

اگر ۲۰ درصد بگذارید، ۲۰ درصد مالک هستید و بانک ۸۰ درصد. هر ماه دو چیز می‌پردازید: اجاره‌ای بابت استفاده از سهم بانک، و قسطی که بخشی دیگر از آن سهم را می‌خرد. در طول دوره سهم شما به ۱۰۰ درصد می‌رسد و سهم بانک به صفر.

نکته‌ی ظریفش این است که اجاره فقط روی چیزی است که هنوز مال بانک است. هرچه سهم بانک را بیشتر بخرید، جزء اجاره هم کوچک‌تر می‌شود. Emirates Islamic از جمله بانک‌هایی است که از این ساختار استفاده می‌کند.

کدام ساختار را بخواهید

پاسخ مطلقاً بهتری وجود ندارد. بیشتر خریداران در امارات به اجاره می‌رسند. مرابحه وقتی مناسب است که مبلغ ثابت برایتان از عدد پایین شروع مهم‌تر باشد. مشارکت وقتی مناسب است که قصد پرداخت زودتر از موعد دارید و می‌خواهید هزینه هم‌زمان پایین بیاید.

چقدر می‌توانید تأمین مالی بگیرید و چقدر پیش‌پرداخت لازم است

اینجا همان جایی است که بیشتر اشتباه می‌شود، پس به تفکیک دسته می‌آورم. این سقف‌ها را بانک مرکزی امارات تعیین می‌کند و برای تأمین مالی اسلامی و متعارف یکسان است. انتخاب محصول شرعی از قدرت تأمین مالی شما کم نمی‌کند.

به فاصله‌ی سطر آخر توجه کنید، چون همین است که خریدار خارج از کشور را غافلگیر می‌کند. سقف مقرراتی برای غیرمقیم حدود ۶۵ درصد است، اما این سقف است، نه پیشنهاد. سیاست هر بانک معمولاً سخت‌گیرانه‌تر است. ADIB برای تأمین مالی مسکن غیرمقیم عدد ۵۰ درصد را منتشر کرده و محصول پیش‌فروش بانک اسلامی دبی (Dubai Islamic Bank) هم روی ۵۰ درصد سقف دارد، که در وام مسکن پیش‌فروش در دوره‌ی ساخت به آن پرداخته‌ام.

اگر از خارج خرید می‌کنید، روی تأمین نیمی از قیمت از جیب خودتان حساب کنید.

محدودیت سنی، مدت و آزمون درآمد

سه دروازه‌ی دیگر، و هر سه فارغ از ساختاری که انتخاب می‌کنید اعمال می‌شود.

• مدت. حداکثر بیست‌وپنج سال، و تأمین مالی باید تا سن ۶۵ سالگی کاملاً تسویه شود. مدتی که واقعاً می‌گیرید کوچک‌ترِ این دو است؛ پس فرد ۴۵ ساله با ۲۰ سال روبه‌روست و فرد ۵۰ ساله با ۱۵ سال.
• سن هنگام درخواست. ADIB برای محصول غیرمقیم خود حداقل ۲۵ سال برای حقوق‌بگیر و ۳۰ سال برای خویش‌فرما اعلام کرده است.
• درآمد. مجموع اقساط ماهانه‌ی همه‌ی بدهی‌های شما حداکثر ۵۰ درصد درآمد ماهانه است. حداقل اعلام‌شده‌ی ADIB برای غیرمقیم، حقوق ماهانه ۱۵٬۰۰۰ درهم است، یا گردش سالانه ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم برای خویش‌فرما.

یک محدودیت دیگر هم هست که اگر خویش‌فرما هستید و از خارج خرید می‌کنید باید بدانید: ADIB این حالت را به املاک ابوظبی و دبی محدود می‌کند، در حالی که غیرمقیم حقوق‌بگیر می‌تواند در هر امارتی بخرد.

اگر می‌خواهید ببینید همه‌ی این‌ها برای عددهای خودتان چه معنایی دارد، ماشین‌حساب وام مسکن سقف‌ها را بر اساس نوع خریدار اعمال می‌کند و همه‌ی هزینه‌ها را هم اضافه می‌کند. ورودی‌ها را هم در چقدر واقعاً می‌توانید وام بگیرید خط به خط توضیح داده‌ام.

اگر از خارج از امارات خرید می‌کنید

خریدار پاکستانی مقیم بریتانیا که در ابتدا گفتم روشن‌ترین نمونه است، اما این بخش به هر مسلمانی که از بیرون امارات خرید می‌کند مربوط می‌شود.

غیرمقیم هم می‌تواند تأمین مالی شرعی بگیرد. بانک اسلامی دبی و ADIB هر دو به غیرمقیم‌ها تأمین مالی می‌دهند و محصول پیش‌فروش بانک اسلامی دبی صراحتاً به روی آن‌ها باز است. آنچه تغییر می‌کند حساب‌وکتاب و مدارک است، نه در دسترس بودن.

حدود نیمی از قیمت را نقد در نظر بگیرید، به‌علاوه‌ی حدود ۷ تا ۸ درصد قیمت بابت هزینه‌ها. مدارک سنگین‌تر از مقیم است: گذرنامه، شش ماه گردش حساب، مدرک درآمد در کشور محل اقامت و معمولاً گزارش اعتباری همان کشور. به‌جای دو هفته، چهار تا شش هفته زمان بگذارید.

یک نکته‌ی عملی که به دین ربطی ندارد. ریسک ارزی اینجا واقعی است. درهم روی ۳٫۶۷۲۵ به دلار آمریکا میخکوب است، پس اگر درآمدتان به پوند است، هزینه‌ی درهمی شما با نوسان پوند در برابر دلار جابه‌جا می‌شود، در حالی که اقساط شما به درهم ثابت است.

آیا SPV چیزی را عوض می‌کند

این را می‌پرسند چون شنیده‌اند خرید از طریق شرکت به‌صرفه‌تر است. پرسش منصفانه‌ای است و پاسخش روشن.

SPV بخشی از تأمین مالی اسلامی نیست. کاملاً بیرون از ساختار مالی می‌ایستد. اجاره یا مرابحه یا مشارکت، توافقی میان شما و بانک روی ملک است. SPV شرکتی است که سند را نگه می‌دارد، معمولاً در ADGM، DIFC یا RAK ICC ثبت می‌شود، و مردم از آن برای برنامه‌ریزی ارث، نگه داشتن ملک میان چند سرمایه‌گذار و حفاظت از دارایی استفاده می‌کنند.

شرکت تعیین می‌کند سند به نام چه کسی باشد. تعیین نمی‌کند تأمین مالی مطابق شرع هست یا نه.

جایی که این دو با هم برخورد می‌کنند، مرحله‌ی اعتبارسنجی است و برخوردشان مساعد نیست. تأمین مالی ملکی که به نام شرکت است یعنی بانک علاوه بر شما، خود شرکت را هم بررسی می‌کند: صورت‌های مالی، مالک نهایی، منشأ وجوه و ساختار سهام. بعضی بانک‌ها اصلاً به ملک شرکتی تأمین مالی نمی‌دهند. پس SPV می‌تواند مالکیت را مرتب‌تر و تأمین مالی را سخت‌تر کند؛ اگر با تسهیلات می‌خرید، اول تأمین مالی را ببندید و بعد سراغ ساختار بروید.

هزینه‌ها، و آن هزینه‌ای که دو بار گرفته نمی‌شود

یک نگرانی رایج این است که در اجاره باید هزینه‌ی ۴ درصدی انتقال سند اداره‌ی زمین دبی (DLD) دو بار پرداخت شود؛ یک بار وقتی بانک می‌خرد و یک بار وقتی به شما منتقل می‌کند. این‌طور نیست. مقررات امارات معاملات ملکی اسلامی را از هزینه‌ی ثبت مضاعف معاف کرده است، دقیقاً برای اینکه این محصول از نظر هزینه رقابتی بماند.

در بقیه‌ی موارد، ساختار هزینه همان خرید متعارف است. روی ملکی ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهمی با ۱٬۴۴۰٬۰۰۰ درهم تأمین مالی، این رقم حدود ۱۳۷٬۷۶۰ درهم می‌شود، یعنی نزدیک ۷٫۶۵ درصد قیمت، علاوه بر پیش‌پرداخت شما. ماشین‌حساب وام مسکن همه‌ی ردیف‌ها را جدا می‌کند.

کدام بانک‌های امارات این خدمات را دارند

بانک اسلامی دبی، ADIB، Emirates Islamic، Sharjah Islamic Bank، Ajman Bank و Al Hilal همگی تأمین مالی مسکن زیر نظر هیئت شرعی دارند. چند بانک متعارف هم باجه‌ی اسلامی دارند.

یک نکته‌ی محل بحث را ترجیح می‌دهم خودم بگویم تا بعداً به آن بربخورید. بیشتر بانک‌های اسلامی امارات نرخ سود خود را به EIBOR، همان نرخ بین‌بانکی که بانک‌های متعارف استفاده می‌کنند، متصل می‌کنند. بعضی علما این را می‌پذیرند، به این استدلال که معیار فقط یک واحد اندازه‌گیری است و قرارداد زیرین یک فروش یا اجاره‌ی واقعی است. بعضی دیگر اصلاً نمی‌پذیرند. هیئت شرعی هر بانک در این باره موضع دارد و آن را منتشر می‌کند. اگر برایتان مهم است، فتوا و ترکیب اعضای هیئت را پیش از درخواست بخواهید، نه بعد از آن.

آنچه پیش از امضا بررسی می‌کنم

• تعهدنامه‌ی انتقال در قرارداد اجاره. همان موقع امضا بگیرید و بخوانید چه چیزی آن را فعال می‌کند.
• اینکه تعمیرات اساسی و بیمه‌ی ساختمان با کیست و آیا قرارداد با ماده ۴۹۵ می‌خواند.
• در مرابحه، مبلغ کل را بپرسید، نه نرخ سود را. مبلغ ثابت است، پس عددش را بخواهید.
• اینکه اجاره در قرارداد اجاره یا مشارکت قابل بازنگری است یا نه، هر چند وقت، و بر چه مبنایی.
• شرایط تسویه‌ی زودهنگام. بپرسید خروج در سال سوم چقدر برایتان تمام می‌شود.
• هیئت شرعی بانک: چه کسانی در آن هستند و فتوای مربوط به همین محصول مشخص کدام است.

جمع‌بندی من

اگر ۲۰ درصد قیمت را دارید و تا امروز به این دلیل دست نگه داشته‌اید که نمی‌خواستید ربا بپردازید، دیگر لازم نیست دست نگه دارید. شش بانک اماراتی یا بیشتر تأمین مالی مسکن زیر نظر هیئت شرعی ارائه می‌دهند، قراردادها در قانون فدرال تعریف شده‌اند، و بانک مرکزی دقیقاً همان سقف‌های تأمین مالی محصولات متعارف را به آن‌ها می‌دهد. برای رسیدن به یک محصول شرعی، معامله‌ی بدتری قبول نمی‌کنید.

فقط درباره‌ی اینکه کدام ۲۰ درصد، دقیق باشید. آن رقم مربوط به مقیم خارجی است که ملک اول زیر ۵ میلیون درهم می‌خرد. اگر این را از لندن یا کراچی می‌خوانید و مقیم اینجا نیستید، عدد صادقانه نزدیک به نیمی از قیمت به‌صورت نقد است، به‌علاوه‌ی هزینه‌ها. همین نکته است که در بیشتر توصیه‌های رایج درباره‌ی این موضوع اصلاح می‌کنم.

ساختارها واقعی‌اند، حمایت‌ها قانونی‌اند، و بانک‌ها هم مثل بقیه تحت نظارت‌اند. آنچه می‌ماند، انتخاب میان اجاره و مرابحه و مشارکت بر اساس شایستگی هرکدام است، و خواندن بند انتقال.

اگر می‌خواهید وضعیت خودتان را مرور کنیم، چه اینکه کدام ساختار به شما می‌خورد و چه اینکه یک پیشنهاد مشخص واقعاً همان را می‌گوید که فروشنده گفته، در واتساپ پیام بدهید و عددها را برایم بفرستید.

درباره‌ی منابع

تعریف قراردادها از قانون معاملات تجاری امارات، قانون فدرال شماره ۵۰ سال ۲۰۲۲، مواد ۴۶۸ تا ۴۹۷ است؛ مرابحه در ماده ۴۸۱ و تعهد تعمیرات در اجاره در ماده ۴۹۵ آمده است. سقف‌های وام به ارزش، مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات است که برای تأمین مالی اسلامی و متعارف یکسان اعمال می‌شود. ارقام شرایط غیرمقیم، معیارهای منتشرشده‌ی خود ADIB برای تأمین مالی مسکن غیرمقیم است. محاسبه‌ی هزینه‌ها با همان ثابت‌های ماشین‌حساب همین سایت انجام شده است.

صرفاً جهت اطلاع ارائه می‌شود و مشاوره‌ی مالی، حقوقی یا شرعی نیست. هر محصول را با هیئت شرعی بانک صادرکننده و عالم مورد اعتماد خودتان بررسی کنید.