بازدهی ملک در کشورهای جام جهانی ۲۰۲۶: کدام میزبان واقعاً پول به جیب سرمایه‌گذار می‌گذارد؟

جام جهانی ۲۰۲۶ بسیاری از کشورها را روی یک صفحه کنار هم می‌گذارد. صندوق پیام‌های من نیز همین کار را می‌کند: مشتری‌ها پیوسته می‌پرسند آیا لندن، لیسبون یا سائوپائولو از دبی بهتر است یا نه، آن هم وقتی فقط به عدد روی بروشور نگاه می‌کنید. آن عدد روی بروشور همان بازدهی ناخالص اجاره است و به‌تنهایی تقریباً هیچ چیزی درباره‌ی پولی که واقعاً برای شما باقی می‌ماند نمی‌گوید.

پیش از آنکه این بازدهی روی تابلو به دست شما برسد، دو چیز آن را کاهش می‌دهد. نخست، مالیات بر درآمد اجاره. بیشتر کشورها روی اجاره‌ای که دریافت می‌کنید مالیات می‌بندند و برای یک مالک غیرمقیم، این برش مؤثر از حدود ۱۵٪ تا یک‌چهارم درآمد بالا می‌رود. دوم، تورم داخلی. اگر بازاری به شما ۵٪ بازدهی به پول محلی بدهد ولی همان پول در طول سال ۴٪ از قدرت خرید خود را از دست بدهد، بازدهی واقعی شما به‌سختی مثبت می‌ماند. رشد قیمت ملک داستان جداگانه‌ای است؛ این جدول فقط درباره‌ی خط درآمد است، یعنی همان بخشی که سرمایه‌گذاران بیش از همه آن را بیش از واقع برآورد می‌کنند.

جدول: ۱۰ کشور جام جهانی در برابر امارات

اعداد بر اساس بازدهی واقعی محلی مرتب شده‌اند، از بالا به پایین.

ببینید بر سر آن گزینه‌های جذاب بروشور چه می‌آید. آمریکا بالاترین بازدهی ناخالص گروه را با ۶٫۵۶٪ دارد، اما یک‌چهارم آن صرف مالیات می‌شود و تورم ۳٫۲٪ کار را تمام می‌کند و فقط ۱٫۷٪ باقی می‌ماند. مکزیک و برزیل روی بروشور بسیار خوب به نظر می‌رسند (۶٫۰۶٪ و ۵٫۷۱٪) ولی همین‌که تورم بالاتر آنها محاسبه شود، به انتهای جدول می‌روند. آرژانتین نمونه‌ی هشداردهنده‌ی این ماجراست: یک بازدهی ناخالص آبرومند ۵٫۰۹٪ چندین برابر زیر تورم ۳۰٪ به بالا دفن می‌شود، به‌گونه‌ای که بازدهی به پول محلی، حتی پیش از آنکه اصلاً درباره‌ی پزو سخن بگوییم، عمیقاً منفی است.

جایگاه امارات کجاست

امارات بالای جدول نشسته است و این اتفاقی نیست. برتری ساختاری آن ساده است: مالیات شخصی بر درآمد اجاره ۰٪ است، تورم پایین است (حدود ۱٫۸٪ برای ۲۰۲۶) و درهم به دلار آمریکا میخ شده است، بنابراین بازدهی به پول محلی بی‌سروصدا زیر یک نرخ ارز در حال سقوط از بین نمی‌رود. این سه را کنار هم بگذارید و بازدهی روی تابلو تقریباً دست‌نخورده به شما می‌رسد. یک بازدهی ناخالص ۴٫۹۴٪ که چیزی بابت مالیات درآمد از دست نمی‌دهد و فقط ۱٫۸٪ بابت تورم می‌بازد، درآمد واقعی محلی بیشتری می‌دهد تا یک بازدهی ۶٫۵۶٪ آمریکایی که یک‌چهارم آن را به مالیات و ۳٫۲٪ را به تورم می‌بازد. عدد ناخالص کوچک‌تر برنده می‌شود، زیرا در مسیر رسیدن به حساب شما چیزی از آن کنده نمی‌شود.

تمام استدلال به نفع درآمد دبی در یک خط همین است: دبی بزرگ‌ترین عدد روی تابلو نیست، عددی است که واقعاً به دست شما می‌رسد. محاسبه‌ی خود را روی یک ملک مشخص با ماشین‌حساب بازدهی بررسی کنید، و اگر می‌خواهید تفاوت بازدهی ناخالص با آن چیزی که واقعاً به خانه می‌برید برای شما روشن شود، بازده سرمایه‌گذاری در برابر بازدهی اجاره در دبی را بخوانید.

روش‌شناسی

بازدهی ناخالص اجاره و مالیات مؤثر بر درآمد اجاره، هر دو از Global Property Guide (globalpropertyguide.com) گرفته شده‌اند و به‌عنوان تنها منبع بین‌کشوری به کار رفته‌اند تا مقایسه واقعاً سیب با سیب باشد؛ اعداد تازه‌ترین رقم منتشرشده برای هر کشور هستند (سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۵ تا سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۶). تورم، رقم ۲۰۲۶ از گزارش چشم‌انداز اقتصادی جهانی صندوق بین‌المللی پول (آوریل ۲۰۲۶) است هرجا که در دسترس بوده، و برای اسپانیا، پرتغال، برزیل و مکزیک از تازه‌ترین داده‌ی Trading Economics استفاده شده است. بازدهی واقعی محلی یک تقریب عمداً ساده‌شده است: بازدهی ناخالص منهای کشش مالیات (بازدهی ناخالص ضرب در نرخ مالیات مؤثر) منهای تورم. این فرمول شارژ، خالی ماندن واحد، هزینه‌ی تأمین مالی و رشد قیمت را در نظر نمی‌گیرد و قدرت خرید را به پول محلی می‌سنجد، نه خودِ حرکت ارز را. این اعداد نشانه‌اند و هر سه‌ماه تغییر می‌کنند؛ جدول را یک ابزار رتبه‌بندی ببینید، نه پیش‌بینی، و پیش از هر تصمیمی عددِ هر کشور را جداگانه بررسی کنید.

منبع: Global Property Guide (بازدهی ناخالص و مالیات مؤثر بر درآمد اجاره)؛ IMF World Economic Outlook آوریل ۲۰۲۶ و Trading Economics (تورم ۲۰۲۶).