ژوئیه با ۱۳٬۸۷۲ معامله به ارزش ۳۴٫۵ میلیارد درهم و میانگین قیمت ۱٬۶۸۰ درهم بر هر فوتمربع بسته شد. تعداد معاملات نسبت به ژوئن تقریباً ثابت ماند و ۰٫۴ درصد کم شد، ارزش معاملات ۳٫۹ درصد بالا رفت و قیمت هر فوتمربع ۰٫۲ درصد. در مقایسه با ژوئیهی سال گذشته اما تعداد معاملات ۳۱٫۶ درصد و ارزش آنها ۴۶٫۹ درصد پایینتر است.
هر دو خوانش درست است و هر کدام به سویی اشاره میکند. در ادامه ماه را نمودار به نمودار باز میکنم و بعد توضیح میدهم چرا به نظر من اوت ماهِ عمل است، البته برای کسی که از پیش تصمیم به خرید در امسال گرفته است.
دو ستون را یکسان نخوانید
مقایسهی سالانه با ژوئیهی ۲۰۲۵ انجام میشود، یعنی پیش از تنشهای امسال در منطقه. در سهماههی دوم، ضریب اشغال هتلهای دبی از حدود ۸۰ درصد در فوریه به حدود ۱۰ درصد رسید و پروازها مختل شد. بازاری یکسوم حجم معاملاتش را از دست نمیدهد چون خریدارها نظرشان دربارهی دبی عوض شده؛ از دست میدهد چون مردم نمیتوانستند سفر کنند و حاضر نبودند قرارداد امضا کنند.
بنابراین مقایسهی سالانه به شما میگوید بر سر منطقه چه آمد، و مقایسهی ماهانه میگوید همین حالا بر سر بازار چه میآید. ستون ماهانه امروز این را میگوید: ارزش معاملات بالا، قیمت هر فوتمربع بالا، معاملات زمین ۱۶٫۵ درصد بالا و وامدهی بانکی ۵۵ درصد بالا. این تصویر بازاری است که کف خود را پیدا کرده، نه بازاری که هنوز در حال سقوط است.
پول ژوئیه کجا رفت
آپارتمانها ۱۱٬۷۵۹ معامله به ارزش ۱۷٫۸ میلیارد درهم داشتند، ویلاها ۱٬۳۲۲ معامله به ارزش ۷٫۸ میلیارد، زمینها تنها ۲۶۸ معامله به ارزش ۶٫۹ میلیارد و بخش تجاری ۵۱۵ معامله به ارزش ۱٫۹ میلیارد درهم.
اگر ارزش را بر تعداد تقسیم کنید، شکل ماه روشنتر میشود. میانگین هر معاملهی آپارتمان حدود ۱٬۵۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۹ میلیارد تومان) بوده، هر ویلا حدود ۵٬۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۰۸ میلیارد تومان) و هر قطعه زمین حدود ۲۵٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۴۳ میلیارد تومان). یعنی ۲۶۸ معاملهی زمین، یکپنجم کل پول بازار را جابهجا کرده است.
عدد ویلاها را باید جدی گرفت. ارزش معاملات ویلا نسبت به سال گذشته ۵۶٫۴ درصد پایین آمده، در حالی که این رقم برای آپارتمان ۲۷٫۶ درصد است. بخش بالای بازار ضربهی بزرگتری خورده و کندتر هم برگشته؛ همان چیزی که وقتی خریدار یک خانوادهی خارجی است که نمیتوانست پرواز کند، انتظارش میرود.
دوازده ماه معامله
بازار در پاییز گذشته ماهی ۱۹ تا ۲۰ هزار معامله داشت، در ابتدای سال به ۱۷ هزار رسید و در ماه مه روی ۱۰ هزار کف کرد. ژوئن و ژوئیه هر دو روی حدود ۱۴ هزار تثبیت شدهاند. دو ماه پیاپی در یک سطح، بعد از چنین افتی، تعریف کف است. این هنوز بهبود نیست؛ بازاری است که ریزش آن متوقف شده.
خط دوازدهساله
اگر یک قدم عقب بروید، امسال بهسختی دیده میشود. قیمت هر فوتمربع در کل شهر از ۱٬۰۷۶ درهم در سال ۲۰۱۴ به ۱٬۶۸۰ درهم امروز رسیده است؛ ۵۶ درصد رشد، آن هم با عبور از اصلاح ۲۰۱۵، سقوط ۲۰۲۰ و دورهی رشد ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵. آن ۱٫۲ درصد افت امسال، یک نوسان داخل یک روند دوازدهساله است، نه شکستن آن روند.
نمیگویم این روند آینده را تضمین میکند. میگویم اگر فقط ستون سالانه را نگاه کنید، جایگاه واقعی این بازار را اشتباه میخوانید.
پیشفروش در برابر بازار ثانویه
| نوع ملک | پیشفروش | نسبت به ۲۰۲۵ | بازار ثانویه | نسبت به ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان | ۱٬۷۲۴ درهم | ۵٫۶٪ کمتر | ۱٬۴۴۹ درهم | ۰٫۳٪ کمتر |
| ویلا | ۱٬۲۴۸ درهم | ۲۷٫۹٪ کمتر | ۱٬۴۶۲ درهم | ۱٫۹٪ کمتر |
| زمین | ۵۴۰ درهم | ۲۶٫۶٪ بیشتر | ۶۸۰ درهم | ۵٫۶٪ کمتر |
سه نکته را از این جدول بیرون بکشید.
نخست، آپارتمانهای پیشفروش ۵٫۶ درصد ارزانتر از سال گذشته قیمت میخورند، در حالی که آپارتمانهای بازار ثانویه عملاً تغییری نکردهاند. سازنده روی قیمت کوتاه آمده، فروشندهی شخصی نه. همین فاصله، چیزی است که امروز به شما پیشنهاد میشود.
دوم، ویلاهای پیشفروش با ۱٬۲۴۸ درهم ارزانتر از ویلاهای دستدوم با ۱٬۴۶۲ درهم عرضه میشوند. یعنی محصول نو ارزانتر از معادل دستدوم خود به بازار میآید. این اتفاق معمولاً نمیافتد.
سوم، و این را نباید رد کرد: قیمت زمین در بازار اولیه ۲۶٫۶ درصد بالاتر از سال گذشته است. تنها بخشی از جدول که بالاتر از ۲۰۲۵ قیمت میخورد. سازندهها برای زمین بیشتر میپردازند و همزمان محصول آماده را تخفیف میدهند. زمین، هزینهی ورودی هر پروژهای است که بعد از این عرضه میشود. به نظر من روشنترین سیگنال رو به جلوی کل این گزارش همین است.
ساختار واقعی معاملات ژوئیه
پیشفروش ۶۹ درصد تعداد معاملات را گرفت، اما تنها ۵۹ درصد ارزش را؛ یعنی بخش گران بازار همچنان در دست ملک آماده است. دو سوم خریداران بازار ثانویه هم نقدی پرداخت کردهاند.
بیشترین تغییر در بخش تأمین مالی رخ داد. ارزش وامهای ثبتشده به ۱۶٫۸ میلیارد درهم رسید که نسبت به ژوئن ۵۵ درصد بیشتر است، آن هم در ۴٬۲۹۸ فقره وام که تنها ۹٫۸ درصد رشد داشته. وقتی ارزش پنج برابر سریعتر از تعداد رشد میکند، یعنی مبلغ وامها بزرگتر شده، نه فقط تعدادشان. بانکهایی که در یک بازار نرم پرقدرتتر وام میدهند، سیگنالی نیستند که در سقف بازار ببینید.
اجاره زودتر از قیمت حرکت کرده
| نوع ملک | میانگین اجارهی سالانه | نسبت به ژوئن |
|---|---|---|
| آپارتمان | ۶۵٬۹۰۰ درهم (حدود ۳٫۴ میلیارد تومان) | ۴٫۶٪ بیشتر |
| ویلا | ۱۷۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۹٫۱ میلیارد تومان) | ۵٫۴٪ کمتر |
| تجاری | ۵۸٬۷۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) |
اجارهی آپارتمان در یک ماه ۴٫۶ درصد بالا رفته، در حالی که قیمت فروش آپارتمان ۰٫۲ درصد تکان خورده است. وقتی اجاره حرکت میکند و قیمت نه، بازدهی باز میشود. برای خریدار، همین نیمهی خوبِ یک بازار نرم است و از سمت قیمت بسته میشود، درست وقتی خریدارها برمیگردند.
تقاضا کجاست
بر اساس تعداد واحد، پنج منطقهی پرمعاملهی ژوئیه بهترتیب دبی ساوث (Dubai South)، البرشا ساوث فورث (Al Barsha South Fourth)، جبل علی (Jebel Ali)، وادی الصفا ۴ (Wadi Al Safa 4) و جبل علی فرست (Jabal Ali First) بودند و دبی ساوث با فاصلهی زیاد در صدر است. این فهرست بر پایهی تعداد است، نه ارزش. یعنی بخش اقتصادی و میانردهی شهر، نزدیک کریدور فرودگاه جدید، موتور بازار بوده است.
در آن سوی بازار، بزرگترین معاملات آپارتمانی ماه عبارت بود از ۱۶۶ میلیون درهم در Aman Residences Tower 2 در جمیرا سکند، ۹۰ میلیون درهم در Passo by Beyond روی پالم جمیرا، ۷۶ میلیون درهم در Orla Infinity by Omniyat باز هم روی پالم، و ۶۵ میلیون درهم در The Rings در جمیرا سکند. بزرگترین معاملات ویلایی هم ۷۳ میلیون درهم در Lavita از مجموعهی The Oasis، ۶۳ میلیون در Signature Villas، ۵۶ میلیون در امارات هیلز و ۴۹ میلیون در پالم جبل علی بود.
سه پروژه که در یک روز تمام شد
این بخش در میانگینها دیده نمیشود. در همین دوره سه پروژه ظرف یک روز از زمان عرضه کاملاً فروخته شد: RAW District از Imtiaz روی شیخ زاید، Arancia از Beyond در City of Arabia و Linar از Alef در ساحل الممزر.
واحد آزاد در چنین پروژههایی کمیاب است و خریدارها بیشتر مصرفکنندهی نهاییاند که برای گرفتن واحد مبلغ بیشتری میپردازند، نه سرمایهگذارانی که دنبال فروش سریع باشند. بازاری که در مه کف ۱۰ هزارتایی داشته و در ژوئیه فروش یکروزه، یک بازار واحد نیست. یک میانگین نرم است با جزیرههایی از رقابت واقعی درون آن، و خریدارها دقیقاً در همان جزیرهها هستند.
چرا فکر میکنم اوت همان پنجره است
همین حالا چند سازنده هزینهی ثبت DLD را خودشان میپردازند، تخفیف مستقیم میدهند یا اقساط را تا مدتها پس از تحویل ادامه میدهند، آن هم روی قیمتی که در بیشتر بخشها هنوز پایینتر از سال گذشته است. این ترکیب به این دلیل وجود دارد که تقاضا در کف فصلی خود است و منطقه یک سهماههی بد را پشت سر گذاشته. نتیجهی ضعف تقاضاست، نه سخاوت سازنده.
آنچه قرار است در ادامه بیفتد، حدس و گمان نیست.
- مدارس در اواخر اوت و ابتدای سپتامبر باز میشود. خانوادههایی که تابستان را رفته بودند برمیگردند و خانوادههایی که قصد مهاجرت دارند، جابهجایی خود را با سال تحصیلی تنظیم میکنند. این قابلاتکاترین رویداد تقاضا در تقویم دبی است.
- از اکتبر و با شروع ماههای خنک، اوج فصل گردشگری برمیگردد و همراه آن تقاضای اجارهی کوتاهمدت. ضریب اشغال و نرخ شبانه، تقریباً از اکتبر تا مارس با هم بالا میروند.
- پروژههایی که قرار بود امسال تحویل شود عقب افتادهاند و همین باعث میشود موجودی ملک آماده کمتر از چیزی باشد که فهرست پروژهها نشان میدهد.
- وامدهی همین حالا در یک ماه ۵۵ درصد بالا رفته و قیمت زمین ۲۶٫۶ درصد بالاتر از سال گذشته است. هر دو شاخص پیشنگر هستند و هر دو یک جهت را نشان میدهند.
اینها را کنار هم بگذارید. تقاضا از سپتامبر بالا میرود، عرضهی ملک آماده کمتر از انتظار است، اجارهها حرکت کردهاند و تأمین مالی باز شده است. وقتی سازنده بازگشت تقاضا را ببیند، نخستین چیزی که پس میگیرد قیمت نیست، مشوق است: معافیت هزینه برداشته میشود، دنبالهی اقساط پس از تحویل کوتاه میشود و تخفیف بیسروصدا از لیست قیمت حذف میشود.
هیچکدام از اینها مسیر قیمت را تضمین نمیکند. اما این همان وضعیتی است که در گذشته اجاره و بازدهی را بالا برده و مشوقها را جمع کرده است، بهمحض اینکه سازندهها بازگشت تقاضا را دیدهاند. اگر از پیش تصمیم داشتید امسال خرید کنید، ارزش تخفیف، معافیت هزینه و شرایط پرداختی که امروز روی میز است را پیش از آن روز حساب کنید. من بیشتر از یک ماه صبر نمیکنم.
بخشی که از دست هیچکداممان خارج است
قصد ندارم وانمود کنم ریسکی در کار نیست. تنش میتواند به منطقه بازگردد و اگر بازگردد، همهی آنچه گفتم تغییر میکند. امسال دیدیم که چه میشود: ضریب اشغال حدود ۱۰ درصد در سهماههی دوم، افت یکسومی حجم معاملات و ریزش بیش از نصف در بخش بالای بازار. این از دست کسی خارج است و هیچکس نباید پیشبینیای به شما بفروشد که خلاف این را جا بیندازد.
پس صادقانهاش این است. خرید در این مقطع یعنی شما روی ادامهی بهبود اوضاع حساب باز کردهاید. اگر فکر میکنید اوضاع بدتر میشود، صبر کنید؛ من به این نظر احترام میگذارم. ترجیح میدهم یک ماه کنار بایستید تا اینکه با فشار یک مشاور، تصمیمی بگیرید که خودتان به آن باور ندارید.
اما اگر فکر میکنید اوضاع بهتر میشود، این همان ماهی است که این بهبود هنوز در قیمت درخواستی سازندهها لحاظ نشده و مشوقها هنوز سر جای خود است. کل استدلال همین است.
این ماه چه کار میکنم
- کل بستهی مشوق را کتبی بگیرید، نه فقط عنوان تخفیف را. معافیت هزینه، دنبالهی اقساط پس از تحویل و تخفیف نقدی سه مبلغ متفاوتاند و جای یکدیگر را نمیگیرند. محاسبهی آن را در تخفیف یا معافیت هزینهی ثبت آوردهام.
- ملک آماده را در برابر پروژهی جدید قیمتگذاری کنید. آپارتمان دستدوم نسبت به سال گذشته تغییری نکرده و پیشفروش ۵٫۶ درصد پایینتر است، یعنی تخفیف پیشفروش امروز واقعی است. این را واحد به واحد بررسی کنید، نه با تیتر. پیشفروش یا بازار ثانویه را ببینید.
- طرح پرداخت را روی خط زمان بسنجید، نه روی بروشور. خرید نقدی، وام و جدول سازنده را در مقایسهگر طرحهای پرداخت کنار هم بگذارید و تأمین مالی را در محاسبهگر وام مسکن بررسی کنید.
- بازدهی را بعد از کسر شارژ حساب کنید، نه قبل از آن. اجارهها بالا رفته و این خبر خوبی است، اما معامله در محاسبهگر بازدهی خالص خودش را ثابت میکند.
- پروژهای را فقط به این دلیل که تازه عرضه شده نخرید. همین چارچوب را روی یک نمونهی مشخص در نظر من دربارهی برج Valia از اعمار پیاده کردهام؛ برجی خوب که در برابر بازاری قیمتگذاری شده که همین حالا ساختارهای بهتری ارائه میدهد.
جمعبندی
ژوئیه کف بود، نه بهبود. تعداد معاملات ثابت، ارزش بالا، قیمت هر فوتمربع بالا، وامدهی بهشدت بالا، اجاره در حال حرکت، زمین گرانتر و محصول آماده هنوز با تخفیف. این تصویر بازاری است که فروشنده در آن انگیزهی بیشتری از خریدار دارد، و چنین وضعیتی معمولاً از یک تغییر فصل عبور نمیکند.
اگر فهرست کوتاهی از پروژهها و واحدهای آمادهای میخواهید که همین حالا با این الگو جور در میآیند، یک پیام بدهید تا با عددهایش بفرستم، نه با بروشور.
منابع: دادههای معاملات ادارهی زمین دبی برای ژوئیه ۲۰۲۶، شامل فروش مستقیم DLD و معاملات DIFC و بدون احتساب ثبت وام و انتقال هدیه، بر پایهی گزارش ماهانهی بازار که خودم تهیه میکنم. ارقام ضریب اشغال هتل از برآورد سهماههی دوم Moody's است. ماه پیش: گزارش ژوئن ۲۰۲۶. تصویر ششماهه: گزارش بازار نیمهی نخست ۲۰۲۶. این مطلب صرفاً جنبهی اطلاعرسانی دارد و مشاورهی مالی یا سرمایهگذاری نیست.
پرسشهای متداول
در ژوئیه ۱۳٬۸۷۲ معامله به ارزش ۳۴٫۵ میلیارد درهم و با میانگین ۱٬۶۸۰ درهم بر فوتمربع ثبت شد. نسبت به ژوئن، تعداد معاملات با ۰٫۴ درصد کاهش تقریباً ثابت ماند، ارزش ۳٫۹ درصد و قیمت هر فوتمربع ۰٫۲ درصد بالا رفت. نسبت به ژوئیهی ۲۰۲۵ تعداد ۳۱٫۶ درصد و ارزش ۴۶٫۹ درصد پایینتر است، اما آن مقایسه با دورهای پیش از تنشهای امسال در منطقه انجام میشود. تثبیت ژوئن و ژوئیه روی حدود ۱۴ هزار معامله، بعد از کف ۱۰ هزارتایی ماه مه، تعریف کف بازار است.
برای خریداری که از پیش تصمیم گرفته امسال خرید کند، اوت بهترین ماه از میان ماههای پیش رو است. سازندهها همین حالا هزینهی ثبت را میپردازند، تخفیف مستقیم میدهند و اقساط را تا پس از تحویل ادامه میدهند، چون تقاضا در کف فصلی خود است. مدارس از اواخر اوت باز میشود، اوج فصل گردشگری از اکتبر تا مارس است، تحویل پروژهها عقب افتاده و وامدهی در یک ماه ۵۵ درصد بالا رفته است. وقتی تقاضا برگردد، نخستین چیزی که پس گرفته میشود مشوق است، نه قیمت. البته این تصمیم یعنی حساب باز کردن روی ادامهی بهبود شرایط منطقه و باید با همین نگاه گرفته شود.
چون پایهی مقایسه ژوئیهی ۲۰۲۵ است، یعنی پیش از تنشهای امسال در منطقه. ضریب اشغال هتلهای دبی در سهماههی دوم از حدود ۸۰ درصد در فوریه به حدود ۱۰ درصد رسید و پروازها مختل شد. حجم معاملات وقتی اینقدر افت میکند که خریدار نتواند سفر کند و حاضر به امضا نباشد، نه به این دلیل که تقاضا برای ملک دبی بهطور ساختاری تغییر کرده باشد. مقایسهی ماهبهماه تصویر بهتری از امروز بازار میدهد و در ارزش معاملات، قیمت هر فوتمربع، معاملات زمین و وامدهی مثبت است.
زمین تنها بخش بازار اولیه است که بالاتر از سال گذشته قیمت میخورد و ۲۶٫۶ درصد رشد داشته، در حالی که آپارتمان پیشفروش ۵٫۶ درصد و ویلای پیشفروش ۲۷٫۹ درصد پایینتر است. سازندهها همزمان که محصول آماده را تخفیف میدهند، برای زمین بیشتر میپردازند. زمین هزینهی ورودی هر پروژهای است که پس از این عرضه میشود؛ بنابراین این را روشنترین سیگنال رو به جلوی دادههای ژوئیه میدانم. پروژههایی که روی این زمینها ساخته میشود، بعید است ارزانتر از گزینههای امروز باشد.