اگر تنش ایران و آمریکا کم شود، اولین برنده دبی است

هر بار که تیتر خبرها تغییر می‌کند، یک پرسش ثابت از من می‌پرسند: آیا تنش منطقه‌ای واقعاً بازار ملک دبی را تکان می‌دهد؟ پاسخ صادقانه‌ی من این است که این موضوع از یک زنجیره عبور می‌کند، نه یک کلید. حلقه‌ای از این زنجیره که بیشتر افراد از قلم می‌اندازند، تنگه‌ی هرمز است و آنچه از آن عبور می‌کند.

گلوگاهی که هیچ‌کس نمی‌تواند از آن دور بزند

تنگه‌ی هرمز روزانه حدود ۲۰ میلیون بشکه نفت را جابه‌جا می‌کند، یعنی نزدیک به ۲۵٪ تجارت دریایی نفت جهان، به‌علاوه‌ی نزدیک به ۲۰٪ گاز طبیعی مایع جهان. برای بخش بزرگی از این حجم، هیچ مسیر جایگزین واقعی وجود ندارد. زمانی که تنش در تنگه یا اطراف آن بالا می‌رود، هزینه‌اش به‌سرعت آشکار می‌شود: حق بیمه‌ی ریسک نفتکش‌ها بالا می‌رود، کشتی‌ها مسیر عوض می‌کنند یا کند می‌شوند و نرخ حمل افزایش می‌یابد. این هزینه‌ها روی هر محموله‌ای که از خلیج عبور می‌کند می‌نشیند، نه فقط نفت.

دبی درست کنار همین گلوگاه قرار دارد. بنابراین منطق به‌شکل برعکس نیز کار می‌کند. هرچه تنش کاهش یابد، این اصطکاک برداشته می‌شود. بیمه عادی می‌شود، برنامه‌های حمل‌ونقل منظم‌تر می‌شوند و تجارتی که از بنادر و مناطق آزاد دبی عبور می‌کند سرعت می‌گیرد. اینجا عمداً محتاط صحبت می‌کنم، زیرا هیچ‌کس نمی‌تواند از مذاکرات یک نتیجه‌ی مشخص را تضمین کند. اما جهت حرکت پیچیده نیست: اصطکاک کمتر در هرمز برای هر کاری که دبی با بقیه‌ی خلیج انجام می‌دهد مفید است.

چرا این موضوع برای دبی مهم‌تر از بیشتر شهرهاست

دبی فقط همسایه‌ی این تجارت نیست. یکی از اصلی‌ترین جاهایی است که این تجارت از آن تسویه می‌شود. تجارت غیرنفتی بین امارات و ایران در سال ایرانی منتهی به مارس ۲۰۲۵ به رکورد حدود ۲۹ میلیارد دلار رسید. از این مقدار، امارات حدود ۲۲ میلیارد دلار کالا به ایران صادر و صادر مجدد کرد و ایران حدود ۷ میلیارد دلار در جهت مقابل فرستاد. دبی بدون هیچ تردیدی، اصلی‌ترین مرکز صادرات مجدد ایران است.

این تجارت را افراد می‌گردانند و بسیاری از آنان همین‌جا زندگی می‌کنند. بیش از ۶٬۵۰۰ شرکت در دبی با مالکیت ایرانی ثبت شده و شورای بازرگانی ایرانیان از سال ۱۹۹۲ اینجا فعال است. برآوردها می‌گویند بیش از ۴۰۰ هزار ایرانی در طول سال‌ها سرمایه‌ی خود را به دبی منتقل کرده‌اند. این یک جامعه‌ی مهاجر انتزاعی نیست. یک جامعه‌ی تجاری فعال است که در همین شهر خرید و فروش می‌کند، بانک دارد و خانه دارد.

بنابراین زمانی که شرایط بهتر می‌شود، دو اتفاق هم‌زمان می‌افتد. اقتصاد تجاری سریع‌تر می‌شود و افرادی که آن را می‌گردانند برای آوردن سرمایه به اینجا مطمئن‌تر می‌شوند. گردشگری و هتلداری معمولاً نخست این را حس می‌کنند، زیرا پیش از آنکه ساخت‌وساز یا حجم تجارت خود را برساند، به فضای روانی بازار پاسخ می‌دهند.

گردشگری و هتلداری نخست حرکت می‌کنند

دبی همین حالا نیز در این بخش پررونق است. این شهر در سال ۲۰۲۵ پذیرای ۱۹٫۵۹ میلیون گردشگر خارجی بود، یعنی ۵٪ بیشتر از سال قبل، با نرخ اشغال هتل‌ها در ۸۰٫۷٪ و متوسط نرخ اتاق در حدود ۵۷۹ درهم. درآمد به ازای هر اتاق موجود ۱۱٪ رشد کرد. این خط پایه است، پیش از هر برتری ناشی از کاهش تنش.

اگر فضای روانی منطقه بهتر شود، حساس‌ترین افراد به تیتر خبرها سریع‌تر بازمی‌گردند: مسافران تفریحی، بازدیدکنندگان تجاری و آن جمعیت منطقه‌ای که دبی را پایگاه امن خود می‌دانند. اشغال بالاتر و نرخ اتاق بالاتر مستقیماً به بازده دارایی‌های مرتبط با هتلداری و اجاره‌ی کوتاه‌مدت می‌رسد. می‌توانید پیش از تعهد به هر چیزی، با ماشین‌حساب بازدهی من ببینید این موضوع چه تأثیری روی یک واحد سرویس‌دار یا اجاره‌ی تعطیلات می‌گذارد.

این موضوع چگونه به بازار ملک می‌رسد

اجازه دهید درباره‌ی پیوند با بازار ملک محتاط باشم، زیرا این همان بخشی است که افراد بیش از حد درباره‌اش وعده می‌دهند. من نه شرایط توافق را پیش‌بینی می‌کنم و نه جهش قیمت را. کاری که کاهش تنش به‌شکل واقع‌بینانه انجام می‌دهد سه چیز است.

برتری اطمینان کانال گسترده است. خریداران بیرون از منطقه ریسک کمتری در قیمت لحاظ می‌کنند و سریع‌تر حرکت می‌کنند. کانال هتلداری مستقیم‌ترین است: رشد گردشگری درآمد واحدهایی را که به آن وابسته‌اند بالا می‌برد، و به همین دلیل من سرمایه‌گذاران را به‌سمت واحدهای مناسب اجاره‌ی کوتاه‌مدت در محله‌های ساحلی مانند دبی مارینا هدایت می‌کنم، جایی که تقاضای اجاره‌ی تعطیلات از همه جا عمیق‌تر است.

کانال سوم به‌طور مشخص خریدار ایرانی است. یک تصویر منطقه‌ای باثبات‌تر، آن جامعه‌ی بزرگ و همین‌حالا حاضر را راحت‌تر می‌کند که به‌جای پارک کردن نقدینگی، تصمیم به خرید بگیرد. بسیاری از آنان اقامت را نیز در ذهن دارند و مسیر ملکی برای گرفتن ویزای طلایی همچنان یکی از تمیزترین دلایل برای خرید یک دارایی به‌جای اجاره است.

موضع من ساده است. من بر اساس ژئوپلیتیک خرید نمی‌کنم و به مشتری هم نمی‌گویم این کار را بکند. اما اگر تنش واقعاً کاهش یابد، دبی از نظر ساختاری اولین برنده است، زیرا تجارت، افراد و گردشگری همگی همین‌حالا اینجا هستند. بازار ملک فقط روی این سه پایه نشسته است.

پنجره‌ی ارزی، همین حالا

یک نکته‌ی کوتاه‌مدت هست که به‌طور خاص برای خریدار ایرانی ارزش گفتن دارد، جدا از منطق تجاری بالا. پس از آتش‌بسِ میانه‌ی ژوئن ۲۰۲۶، دلار بازار آزاد در تهران حدود ۱۴ درصد از اوجِ دوره‌ی تنش پایین آمد؛ از نزدیک ۱۸۶٬۰۰۰ تومان در اوایل اردیبهشت به نزدیک ۱۶۰٬۰۰۰ تومان پس از آتش‌بس.

این را همان‌طور که هست بخوانید: یک بازگشت از اوجِ فشار، نه یک بهبود ساختاری. در دوازده ماه گذشته، ریال هنوز حدود ۴۸ درصد پایین‌تر است و اقتصاددان‌ها این رشد را شکننده می‌دانند. اما تنها بر اساس نرخ ارز، خرید در دبی امروز به تومان ارزان‌تر از چند هفته‌ی پیش است. ملکی یک‌میلیون‌درهمی در اوج، حدود ۵۰ میلیارد تومان بود، نزدیک ۵۰٬۰۰۰ تومان برای هر درهم؛ و حالا حدود ۴۳ میلیارد تومان، نزدیک ۴۳٬۰۰۰ تومان برای هر درهم. این یعنی نزدیک ۷ میلیارد تومان کمتر، فقط روی ارز، بی‌آنکه چیزی در خودِ ملک تغییر کرده باشد.

نکته‌ی مهم از خودِ تیتر مهم‌تر است: نرخ‌ها روزانه تغییر می‌کنند، پس تنها عددی که اهمیت دارد، عددِ روزِ معامله است. من نرخ روز را روی سایت دنبال می‌کنم تا عددهای تومانیِ این‌جا خودبه‌خود به‌روز شوند. این اطلاعات برای خریدار ایرانی است که زمان‌بندی را می‌سنجد، نه فشار برای اقدام. ارز می‌تواند به همان سرعتی که به این‌جا رسید، برگردد.

Source: Tehran Times / Iran-UAE non-oil trade data; U.S. EIA and IEA on the Strait of Hormuz; Dubai Department of Economy and Tourism 2025 figures; Dubai Chambers / Iranian Business Council; نرخ آزاد دلار به تومان از bonbast.com، ژوئن ۲۰۲۶.