در تقریباً هر تماسی که این روز‌ها دارم، دو پرسش تکرار می‌شود. مثل ماه گذشته، پیش از هر نموداری به هر دو پاسخ می‌دهم و بعد نشان می‌دهم این پاسخ‌ها از کدام عدد‌ها بیرون آمده‌اند. این گزارش ادامه‌ی گزارش بازار اوت است و در هر بخش می‌گویم چه چیزی نسبت به آن ماه تغییر کرده است.
اگر نسخه‌ی دوصفحه‌ای این گزارش را می‌خواهید، همان فایلی که هر ماه برای مشتریانم می‌فرستم، آن را در پایان همین صفحه دریافت می‌کنید. فایل به زبان انگلیسی است.
آیا الان زمان مناسبی برای خرید ملک در دبی است
برای خریداری که با دقت انتخاب میکند، داده‌های سپتامبر وضعیت بهتری از اوت نشان می‌دهد. با این حال همه‌ی شاخص‌ها بالا نرفته‌اند و باید هر دو طرف تصویر را با هم دید.
طرف مثبت این است که ارزش معاملات با وجود کاهش تعداد، از ۲۸٫۶ میلیارد درهم در اوت به ۲۹٫۴ میلیارد درهم رسید. دلیلش بزرگتر شدن معامله‌هاست و میانگین مبلغ هر معامله به حدود ۲٫۶ میلیون درهم رسیده است. تعداد معاملات ویلا، زمین و ملک تجاری هم‌زمان بالا رفت و ارزش وامهای مسکن حدود ۱۳٪ بیشتر از اوت شد. قیمت هر فوتمربع هم در سطح بالایی ماند، به‌طوری که رقم سپتامبر امسال پس از سپتامبر سال گذشته بالاترین رقم در میان سپتامبر‌های ۲۰۱۴ تا امروز است.
طرف دیگر تصویر هم روشن است. تعداد کل معاملات از اوت کمتر بود و قیمت هر فوتمربع ۲٪ پایینتر از ماه قبل ثبت شد. بنابراین این بازار از دست خریدار صبور نمی‌رود و دلیلی برای عجله وجود ندارد.
در این شرایط سازنده‌ها تخفیف، معافیت از هزینه‌ی ثبت اداره‌ی زمین دبی (DLD) و طرح‌های پرداخت انعطاف‌پذیر پیشنهاد می‌کنند. ساده‌ترین راه برای سنجیدن این پیشنهادها، دیدن آنها در کنار هم است و نمایشگاه بعدی ما در روز شنبه ۹ آبان، برابر با ۳۱ اکتبر، دقیقاً برای همین کار برگزار می‌شود. هیچ عددی در این گزارش وعده‌ی رشد قیمت نیست و تصمیم درست به بودجه، افق زمانی و ملک مشخص شما بستگی دارد.
ملکم را بفروشم یا نگه دارم و اجاره بدهم
پاسخ به نوع ملک بستگی دارد و در این ماه بیشترین بهبود در آپارتمان دیده می‌شود.
میانهی قیمت آپارتمان دستدوم به ۱٬۵۱۴ درهم برای هر فوتمربع رسید که ۲٫۲٪ بیشتر از اوت و ۱٫۶٪ بیشتر از سال گذشته است. اجارهی سالانه‌ی آپارتمان هم از ۶۸ هزار به ۷۰ هزار درهم رسید، هرچند هنوز ۴٫۱٪ کمتر از سپتامبر سال گذشته است. اگر آپارتمانی دارید و قصد فروش دارید، بازاری که در آن می‌فروشید سه ماه پیاپی قوی‌تر شده است. اگر قصد نگه داشتن دارید، اجاره در ماه‌های اخیر بالا رفته است، اما چون قیمت در یک سال گذشته تندتر از اجاره رشد کرده، درآمد اجاره نسبت به ارزش امروز ملک کمتر از یک سال پیش است.
در ویلا تصویر متفاوت است. میانهی اجارهی سالانه‌ی ویلا از ۱۸۰ هزار به ۲۰۵ هزار درهم رسید، در حالی که قیمت ویلای دستدوم ۲٫۸٪ نسبت به اوت پایین آمد. در گزارش اوت نوشتم ویلای دستدوم قوی‌ترین بخش بازار است؛ این وضعیت در سپتامبر تغییر کرد و قیمت آن اکنون ۲٪ پایینتر از سال گذشته است. برای مالک ویلایی که برای فروش عجله ندارد، با این عدد‌ها نگه داشتن ملک در فصل پیش رو انتخاب صبورانه‌تری است. مدرسه‌ها باز شده‌اند و ماه‌های خنک‌تر شروع شده است و این دوره در سال‌های گذشته معمولاً تقاضا را بالا برده است؛ این برداشت من از فصل‌های قبل است و در داده‌ی این ماه عددی برای آن وجود ندارد.
میانهی قیمت زمین دستدوم ۳۵٪ بالاتر از سال گذشته است، اما با تنها ۲۳۷ معاملهی زمین در کل ماه، این رقم از ماهی به ماه دیگر به‌شدت جابه‌جا می‌شود.
میانگین کل شهر تنها نقطه‌ی شروع است. اگر می‌خواهید ملک خودتان را بررسی کنم، در واتساپ پیام بدهید و نام ساختمان یا مجموعه را بفرستید.
سپتامبر در برابر آنچه در گزارش اوت نوشتم
گزارش اوت به ده نتیجه‌ی مشخص رسید. در جدول زیر هر کدام را کنار داده‌ی سپتامبر گذاشته‌ام تا روشن شود کدام بهتر شد، کدام ادامه پیدا کرد و کدام برعکس شد.
| در اوت نوشتم | سپتامبر نشان می‌دهد |
|---|---|
| زمین ۷۳٪ افت ارزش معاملات را ساخت | ارزش معاملات زمین از ۲٫۶ به ۳٫۸ میلیارد درهم برگشت، هرچند هنوز زیر ۶٫۹ میلیارد درهم ژوئیه است |
| ویلا تنها دسته‌ای بود که پایین نیامد | ویلا برای دومین ماه رشد کرد و به ۱٬۴۲۸ معامله رسید و زمین و تجاری هم به آن پیوستند |
| میانگین مبلغ هر معامله به ۲٫۳۸ میلیون درهم کوچک شد | میانگین به ۲٫۶۰ میلیون درهم رسید که بالاترین رقم این سه ماه است |
| نرمی قیمت در بازار پیشفروش است | هنوز درست است، اما فاصلهی آپارتمان پیشفروش با سال گذشته از ۸٫۶٪ به ۴٫۸٪ رسید |
| ویلای دستدوم با ۴٫۵٪ رشد سالانه قوی‌ترین بخش بود | برعکس شد و ویلای دستدوم اکنون ۲٪ پایینتر از سال گذشته است |
| آپارتمان هم در قیمت و هم در اجاره نرم شده بود | قیمت آپارتمان دستدوم سومین ماه پیاپی بالا رفت و ۱٫۶٪ بالاتر از پارسال است؛ اجاره به ۷۰ هزار درهم رسید اما ۴٫۱٪ پایینتر از پارسال است |
| تأمین مالی سخت‌تر شده بود | برعکس شد و ارزش وامهای مسکن ۱۲٫۷٪ بیشتر از اوت و ۳۷٫۶٪ بیشتر از پارسال است |
| دبی از نظر تعداد معامله بازاری زیر ۲ میلیون درهم است | هنوز هست، اما سهم معاملات زیر ۲ میلیون درهم از ۷۱٪ به ۶۶٪ رسید |
| از هر ده معامله، تقریباً هفت معامله خرید از سازنده است | سهم پیشفروش به ۶۴٪ رسید که کمترین رقم این سه ماه است |
| دبی ساوث با حدود ۲٬۰۰۰ معامله پرمعامله‌ترین منطقه بود | هنوز اول است، اما با حدود ۸۲۰ معامله و با فاصله‌ای اندک از Al Barsha South Fourth |
به این ترتیب سه نتیجه‌ی اوت برعکس شد: کوچک شدن معاملهها، قوی بودن ویلای دستدوم و سخت‌تر شدن وام. دو نتیجه قوی‌تر شد، چون ویلا به رشد ادامه داد و قیمت آپارتمان دستدوم دوباره از سطح سال گذشته بالاتر رفت. یک روند هم جهتش را عوض نکرد و تعداد معاملات باز هم کم شد.
بازار مسکن دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ در چهار عدد
| شاخص | ژوئیه | اوت | سپتامبر | نسبت به اوت | نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|---|
| تعداد معامله | ۱۳٬۸۷۲ | ۱۲٬۰۱۸ | ۱۱٬۲۸۸ | ۶٫۱٪ کمتر | ۴۴٫۴٪ کمتر |
| ارزش معاملات | ۳۴٫۵ میلیارد درهم | ۲۸٫۶ میلیارد درهم | ۲۹٫۴ میلیارد درهم | ۲٫۹٪ بیشتر | ۴۵٫۸٪ کمتر |
| قیمت هر فوتمربع | ۱٬۶۸۰ درهم | ۱٬۶۸۰ درهم | ۱٬۶۵۰ درهم | ۲٪ کمتر | ۲٫۴٪ کمتر |
| میانگین مبلغ هر معامله | ۲٫۴۹ میلیون درهم | ۲٫۳۸ میلیون درهم | ۲٫۶۰ میلیون درهم | ۹٫۴٪ بیشتر | محاسبه نشده |
این بار سطر‌ها را باید با هم خواند، چون دو تا از آنها در جهت مخالف هم حرکت کرده‌اند.
تعداد معاملات برای دومین ماه کم شد و از ۱۳٬۸۷۲ در ژوئیه به ۱۲٬۰۱۸ در اوت و ۱۱٬۲۸۸ در سپتامبر رسید. ارزش معاملات اما در سپتامبر برگشت و به ۲۹٫۴ میلیارد درهم رسید. وقتی تعداد کمتری معامله پول بیشتری را جابه‌جا میکند، معنایش این است که معاملهها بزرگتر شده‌اند. میانگین مبلغ هر معامله در ژوئیه ۲٫۴۹ میلیون درهم بود، در اوت به ۲٫۳۸ میلیون درهم کوچک شد و در سپتامبر به ۲٫۶۰ میلیون درهم رسید که ۹٫۴٪ رشد در یک ماه است.
این رشد از گران‌تر شدن هر فوتمربع نیامده است، چون قیمت هر فوتمربع ۲٪ پایین آمد و به ۱٬۶۵۰ درهم رسید. دلیل آن بیشتر شدن سهم ملک‌های بزرگتر و گران‌تر در معاملات است و در بخش بازه‌های قیمتی این را با عدد نشان می‌دهم.
مقایسه‌ی سالانه هم سنگین است و قصد ندارم آن را کوچک جلوه دهم. تعداد معاملات ۴۴٫۴٪ و ارزش آن ۴۵٫۸٪ پایینتر از سپتامبر ۲۰۲۵ است. سپتامبر سال گذشته با حدود ۲۰٬۳۰۰ معامله پرمعامله‌ترین سپتامبر از ۲۰۱۴ تا امروز بود و طبیعی است که مقایسه با آن سخت باشد.
افزایش ۰٫۸ میلیارد درهمی ارزش معاملات از کجا آمد
در اوت یک دسته، یعنی زمین، ۷۳٪ کل افت ارزش معاملات را ساخت. در سپتامبر تصویر برعکس است و رشد از سه دسته به‌طور هم‌زمان آمده است.
ارزش معاملات زمین ۱٫۲ میلیارد درهم بیشتر شد و ویلا و تجاری هر کدام ۰٫۷ میلیارد درهم به آن اضافه کردند. در مقابل، ارزش معاملات آپارتمان ۰٫۹ میلیارد درهم کم شد. فروش ساختمان‌های کامل هم که در اوت حدود ۳٪ ارزش کل بازار، یعنی نزدیک به ۰٫۹ میلیارد درهم بود، در سپتامبر تقریباً به صفر رسید. جمع این حرکت‌ها همان افزایش ۰٫۸ میلیارد درهمی است.
اگر فروش ساختمان‌های کامل را از هر دو ماه کنار بگذاریم، ارزش معاملات چهار دسته‌ی اصلی از ۲۷٫۷ به ۲۹٫۴ میلیارد درهم رسیده است، یعنی حدود ۶٪ رشد به جای ۲٫۹٪.
ویلا، زمین و تجاری رشد کردند و آپارتمان کم شد
| دسته | ژوئیه | اوت | سپتامبر | ارزش سپتامبر | نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|---|
| آپارتمان | ۱۱٬۷۵۹ | ۹٬۹۷۴ | ۹٬۰۵۵ | ۱۴٫۸ میلیارد درهم | ۴۷٫۶٪ کمتر |
| ویلا و تاون‌هاوس | ۱٬۳۲۲ | ۱٬۳۵۴ | ۱٬۴۲۸ | ۸٫۶ میلیارد درهم | ۳۲٫۷٪ کمتر |
| تجاری | ۵۱۵ | ۴۲۰ | ۵۳۹ | ۲٫۲ میلیارد درهم | ۵٫۳٪ بیشتر |
| زمین | ۲۶۸ | ۱۸۳ | ۲۳۷ | ۳٫۸ میلیارد درهم | ۳۷٫۱٪ کمتر |
ویلا برای دومین ماه پیاپی رشد کرد و تعداد معاملاتش از ۱٬۳۲۲ در ژوئیه به ۱٬۳۵۴ در اوت و ۱٬۴۲۸ در سپتامبر رسید. داشبورد منبع رشد سپتامبر را ۳٫۹٪ اعلام کرده و ارزش معاملات ویلا به ۸٫۶ میلیارد درهم رسیده است.
ملک تجاری اکنون تنها دسته‌ای است که از سال گذشته بالاتر است. در اوت نوشتم این دسته در رکود یک‌ساله تقریباً همراه نشده و کاهش سالانه‌اش فقط ۵٫۶٪ است. در سپتامبر تعداد معاملات تجاری با ۲۷٫۷٪ رشد نسبت به اوت به ۵۳۹ رسید و ۵٫۳٪ بالاتر از سپتامبر سال گذشته قرار گرفت.
زمین هم پس از اوت ضعیف برگشت و تعداد معاملاتش با ۲۸٫۸٪ رشد به ۲۳۷ رسید. با این حال هنوز ۳۷٫۱٪ پایینتر از سال گذشته و کمتر از ۲۶۸ معاملهی ژوئیه است.
آپارتمان برای دومین ماه پیاپی در جهت مخالف حرکت کرد و تعداد معاملاتش از ۱۱٬۷۵۹ در ژوئیه به ۹٬۹۷۴ در اوت و ۹٬۰۵۵ در سپتامبر رسید، یعنی ۹٫۷٪ کمتر از اوت و ۴۷٫۶٪ کمتر از سال گذشته. آپارتمان هنوز ۸۰٪ کل معاملات شهر را تشکیل می‌دهد و به همین دلیل عدد اصلی بازار را تعیین میکند. در واقع تمام کاهش تعداد معاملات از همین دسته آمده است، چون معاملات آپارتمان ۹۱۹ مورد کم شد، در حالی که کل بازار ۷۳۰ معامله کم شد.
| سهم از ارزش معاملات | ژوئیه | اوت | سپتامبر |
|---|---|---|---|
| آپارتمان | ۵۲٪ | ۵۵٪ | ۵۰٪ |
| ویلا | ۲۳٪ همراه با تاون‌هاوس | ۲۸٪ همراه با تاون‌هاوس | ۲۳٪ |
| تاون‌هاوس | جدا نشده | جدا نشده | ۷٪ |
| زمین | ۲۰٪ | ۹٪ | ۱۳٪ |
| تجاری | ۵٪ | ۵٪ | ۷٪ |
| ساختمان کامل | حدود صفر | ۳٪ | صفر |
از سپتامبر، داشبورد تاون‌هاوس را در نمودار سهم ارزش جدا از ویلا نشان می‌دهد. سهم ویلا و تاون‌هاوس روی‌هم ۳۰٪ است، در برابر ۲۸٪ ویلا در اوت. در جدول تعداد معاملات بالاتر، ویلا همچنان تاون‌هاوس را هم در بر می‌گیرد.
قیمت ملک در دبی؛ پیشفروش در برابر دستدوم
| بخش، درهم برای هر فوتمربع | ژوئیه | اوت | سپتامبر | نسبت به اوت | نسبت به ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|---|
| آپارتمان پیشفروش | ۱٬۷۲۴ | ۱٬۷۲۲ | ۱٬۷۰۳ | ۱٫۱٪ کمتر | ۴٫۸٪ کمتر |
| آپارتمان دستدوم | ۱٬۴۴۹ | ۱٬۴۸۱ | ۱٬۵۱۴ | ۲٫۲٪ بیشتر | ۱٫۶٪ بیشتر |
| ویلای پیشفروش | ۱٬۲۴۸ | ۱٬۳۲۲ | ۱٬۳۱۸ | ۰٫۳٪ کمتر | ۳٫۵٪ بیشتر |
| ویلای دستدوم | ۱٬۴۶۲ | ۱٬۴۸۵ | ۱٬۴۴۳ | ۲٫۸٪ کمتر | ۲٫۰٪ کمتر |
| زمین دستدوم | ۶۸۰ | ۹۲۰ | ۷۹۶ | ۱۳٫۵٪ کمتر | ۳۵٪ بیشتر |
آپارتمان دستدوم روشن‌ترین بهبود قیمتی این گزارش را دارد. میانهی قیمت آن از ۱٬۴۴۹ درهم در ژوئیه به ۱٬۴۸۱ درهم در اوت و ۱٬۵۱۴ درهم در سپتامبر رسیده است. این بخش در اوت ۲٫۲٪ پایینتر از سال گذشته بود و اکنون ۱٫۶٪ بالاتر است. در سپتامبر قیمت هر فوتمربع آپارتمان دستدوم برای اولین بار در این سه ماه از ویلای دستدوم هم بالاتر رفت.
ویلای پیشفروش هم از زیر سطح سال گذشته بیرون آمد. این بخش در اوت ۰٫۸٪ پایینتر از پارسال بود و در سپتامبر با قیمتی تقریباً برابر با اوت، ۳٫۵٪ بالاتر از پارسال است.
آپارتمان پیشفروش هنوز جایی است که نرمی قیمت در آن دیده می‌شود، اما کمتر از اوت، و فاصلهی آن با سال گذشته از ۸٫۶٪ به ۴٫۸٪ رسیده است. نکته‌ی مهم‌تر، کوچک شدن فاصلهی قیمت پیشفروش و دستدوم است. میانهی قیمت آپارتمان پیشفروش در ژوئیه ۱۹٪ بالاتر از آپارتمان دستدوم بود، در اوت ۱۶٪ و در سپتامبر ۱۲٫۵٪. این دو میانه از ساختمان‌ها و محله‌های متفاوتی می‌آیند، بنابراین خودِ این درصد را دقیق در نظر نگیرید؛ اما جهت حرکت روشن است و هزینه‌ی اضافه‌ای که خریدار برای واحد نو می‌پردازد، هم با پایین آمدن قیمت پیشفروش و هم با بالا رفتن قیمت دستدوم کمتر شده است.
ویلای دستدوم برعکس حرکت کرد. قیمت آن ۲٫۸٪ نسبت به اوت پایین آمد و از ۴٫۵٪ بالاتر از پارسال در اوت به ۲٪ پایینتر از پارسال رسید. در اوت به مالکان ویلا نوشتم بازار ثانویه‌ای که در آن می‌فروشند قوی‌ترین بخش داده است. این ماه دیگر چنین نیست و ترجیح می‌دهم آن را صریح بگویم.
زمین دستدوم ۳۵٪ بالاتر از سال گذشته است، اما میانهی قیمت آن در سه ماه از ۶۸۰ به ۹۲۰ و سپس به ۷۹۶ درهم رسیده است. با ۲۳۷ معاملهی زمین در کل شهر، این نوسان بیشتر از تغییر ترکیب زمین‌های فروخته‌شده می‌آید تا از حرکت واقعی قیمت. قیمت زمین در بازار پیشفروش را هم کنار گذاشته‌ام، چون در این سه ماه ۵۴۰، ۴۸ و ۳۰۰ درهم برای هر فوتمربع خوانده شده که خطای داده است، نه حرکت بازار.
قیمت سپتامبر امسال، دومین رقم بالا از ۲۰۱۴
هر ستون این نمودار رقم ماه سپتامبر همان سال است. قیمت هر فوتمربع در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۱٬۶۵۴ درهم بود که پس از ۱٬۶۹۵ درهم سپتامبر ۲۰۲۵، دومین رقم بالا در میان سیزده سپتامبر از ۲۰۱۴ تا امروز است. سپتامبر امسال از نظر تعداد و ارزش معاملات در رتبه‌ی چهارم قرار دارد و در هر سه شاخص از همه‌ی سپتامبر‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۲ بالاتر است.
| سپتامبر | تعداد معامله | ارزش معاملات | قیمت هر فوتمربع |
|---|---|---|---|
| ۲۰۲۲ | ۸٫۷ هزار | ۲۴٫۳ میلیارد درهم | ۱٬۲۳۳ درهم |
| ۲۰۲۳ | ۱۳٫۶ هزار | ۳۷٫۸ میلیارد درهم | ۱٬۴۱۰ درهم |
| ۲۰۲۴ | ۱۸٫۱ هزار | ۴۴٫۷ میلیارد درهم | ۱٬۵۴۲ درهم |
| ۲۰۲۵ | ۲۰٫۳ هزار | ۵۴٫۳ میلیارد درهم | ۱٬۶۹۵ درهم |
| ۲۰۲۶ | ۱۱٫۳ هزار | ۲۹٫۴ میلیارد درهم | ۱٬۶۵۴ درهم |
در گزارش اوت نوشتم قیمت هر فوتمربع ۵۷٫۸٪ بالاتر از اوت ۲۰۱۴ است. اگر همین محاسبه را از سپتامبر ۲۰۱۴ انجام دهیم، که قیمت ۹۴۹ درهم بود، عدد به حدود ۷۴٪ می‌رسد. قیمتها در یک ماه ۱۶ واحد درصد بالا نرفته‌اند و فقط ماه شروع مقایسه تغییر کرده است. قیمت در اوت ۲۰۱۴ برابر ۱٬۰۶۶ درهم و در سپتامبر همان سال ۹۴۹ درهم بود، یعنی دو ماه پشت سر هم با ۱۱٪ فاصله. به همین دلیل خط بلندمدت را با رتبه می‌خوانم، نه با یک درصد.
تعداد معاملات در سیزده ماه و مقایسه‌های سه ماه آینده
تعداد معاملات ماهانه از ۲۰ هزار در سپتامبر و اکتبر ۲۰۲۵ به ۱۱ هزار در سپتامبر ۲۰۲۶ رسیده است. در این سیزده ماه فقط ماه مه با ۱۰ هزار معامله از سپتامبر امسال پایینتر بود.
یک نکته‌ی عملی برای خواندن گزارش‌های بعدی وجود دارد. اکتبر تا دسامبر سال گذشته ماهانه ۱۹ تا ۲۰ هزار معامله داشت و جزو پرمعامله‌ترین ماه‌های این دوره بود. بنابراین تا پایان سال، مقایسه‌ی سالانه به احتمال زیاد همچنان افت بزرگی نشان می‌دهد، حتی اگر بازار از ماهی به ماه دیگر بهتر شود. این پیش‌بینی بازار نیست و فقط نتیجه‌ی محاسبه‌ی ساده‌ی ماه‌های پایه است.
اجاره در دبی و محاسبه‌ی فروش یا نگه داشتن
| نوع ملک | ژوئیه | اوت | سپتامبر | نسبت به پارسال |
|---|---|---|---|---|
| آپارتمان | ۶۵٫۹ هزار درهم | ۶۸ هزار درهم | ۷۰ هزار درهم | ۴٫۱٪ کمتر |
| ویلا | ۱۷۵ هزار درهم | ۱۸۰ هزار درهم | ۲۰۵ هزار درهم | کمتر از پارسال |
| تجاری | قابل مقایسه نیست | ۱۱۸ هزار درهم | ۱۱۵٫۵ هزار درهم | ۱۶٫۶٪ کمتر |
اجارهی آپارتمان دو ماه پیاپی بالا رفت و از ۶۵٫۹ هزار درهم در ژوئیه به ۶۸ هزار و سپس ۷۰ هزار درهم رسید. با این حال هنوز ۴٫۱٪ پایینتر از سپتامبر سال گذشته است و این فاصله از رقم اوت، که ۲٫۹٪ بود، بیشتر شده است. هر سه نوع اجاره پایینتر از سال گذشتهاند.
محاسبه‌ی بازدهی آپارتمان در این ماه تغییر کرده است. در اوت قیمت آپارتمان دستدوم ۲٫۲٪ و اجاره ۲٫۹٪ پایینتر از پارسال بود و فاصلهی این دو کمتر از یک واحد درصد بود، بنابراین بازدهی آپارتمان تقریباً همان‌جا مانده بود. در سپتامبر قیمت ۱٫۶٪ بالاتر و اجاره ۴٫۱٪ پایینتر از پارسال است که فاصله‌ای ۵٫۷ واحد درصدی می‌سازد. معنای عملی آن این است که برای خرید امروز با هدف اجاره، بازدهی ناخالص از یک سال پیش کمتر است و برای مالک فعلی، قیمت فروش سریع‌تر از درآمد اجاره بهتر شده است.
اجارهی ویلا به درهم بالا رفت و از ۱۸۰ هزار به ۲۰۵ هزار درهم رسید، اما هنوز پایینتر از سال گذشته است. میانهی اجارهی ویلا به این بستگی دارد که در آن ماه چه ویلا‌هایی و با چه اندازه‌ای اجاره رفته‌اند. به همین دلیل محاسبه‌ی بازدهی ویلا را که در اوت انجام دادم این ماه تکرار نمی‌کنم، چون جهشی به این اندازه در یک ماه بیشتر از ترکیب قرارداد‌ها خبر می‌دهد تا از سطح اجاره.
اجارهی سالانه‌ی ملک تجاری ۱۱۵٫۵ هزار درهم است که ۲٫۱٪ کمتر از اوت و ۱۶٫۶٪ کمتر از سال گذشته است. تعداد معاملات تجاری بالا رفته، اما اجارهی آن هنوز ضعیف است.
پیش از هر تصمیم، واحد خودتان را در ماشین‌حساب بازدهی اجاره بررسی کنید، چون میانهی شهری تفاوت‌های بزرگ میان ساختمان‌ها و محله‌ها را پنهان میکند.
وام مسکن در سپتامبر برگشت
| شاخص | ژوئیه | اوت | سپتامبر | نسبت به اوت | نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ |
|---|---|---|---|---|---|
| تعداد وامهای مسکن | ۴٬۲۹۸ | ۳٬۵۹۳ | ۴٬۰۳۸ | ۷٫۲٪ بیشتر | ۶٫۵٪ بیشتر |
| ارزش وام‌ها | ۱۶٫۸ میلیارد درهم | ۱۴ میلیارد درهم | ۱۶٫۲ میلیارد درهم | ۱۲٫۷٪ بیشتر | ۳۷٫۶٪ بیشتر |
در اوت نوشتم تأمین مالی سخت‌تر شده است و سپتامبر این روند را برعکس کرد. تعداد وامهای مسکن ثبتشده ۷٫۲٪ و ارزش آنها ۱۲٫۷٪ نسبت به اوت بالا رفت و ارزش وام‌ها اکنون ۳۷٫۶٪ بالاتر از سپتامبر سال گذشته است.
این ارقام را کنار ارقام فروش بگذارید. ارزش معاملات ۴۵٫۸٪ کمتر از پارسال است، در حالی که ارزش وام‌ها ۳۷٫۶٪ بیشتر و تعداد آنها ۶٫۵٪ بیشتر از پارسال است. ترکیب پشت این ارقام هر چه باشد، وام‌گیری نسبت به سال گذشته بسیار بهتر از کل بازار مانده است.
ترکیب خریداران در بازار ثانویه تقریباً تغییری نکرد و ۶۸٪ نقدی و ۳۲٪ با وام خرید کردند، در برابر ۶۷ به ۳۳ در ژوئیه و اوت.
اگر با وام می‌خرید، پیش از رزرو واحد تأییدیه‌ی اولیه‌ی وام را بگیرید. ماشین‌حساب وام مسکن سقف وام متناسب با نوع خریدار و کل پول نقدی را که روز معامله لازم دارید، با احتساب هزینه‌ها نشان می‌دهد.
بازار دستدوم سهم بیشتری گرفت و معاملات گران‌تر شد
| سهم | ژوئیه | اوت | سپتامبر |
|---|---|---|---|
| تعداد معاملات، پیشفروش به دستدوم | ۶۹ به ۳۱ | ۷۰ به ۳۰ | ۶۴ به ۳۶ |
| ارزش معاملات، پیشفروش به دستدوم | ۵۹ به ۴۱ | ۵۸ به ۴۲ | ۵۳ به ۴۷ |
در اوت نوشتم از هر ده معامله در دبی تقریباً هفت معامله خرید از سازنده است. در سپتامبر سهم پیشفروش به ۶۴٪ تعداد معاملات و ۵۳٪ ارزش آن رسید که کمترین رقم این سه ماه است. اگر این سهم‌ها را به تعداد تبدیل کنیم، معاملات دستدوم از حدود ۳٬۶۰۰ در اوت به حدود ۴٬۱۰۰ در سپتامبر رسیده و معاملات پیشفروش از حدود ۸٬۴۰۰ به حدود ۷٬۲۰۰ کم شده است. یعنی تمام کاهش تعداد معاملات در بازار پیشفروش بوده است. برای مالکانی که قصد فروش دارند این نشانه‌ی خوبی است، چون خریداران بیشتری سراغ ملک آماده رفته‌اند.
| بازه‌ی قیمت | ژوئیه | اوت | سپتامبر |
|---|---|---|---|
| زیر ۱ میلیون درهم | ۴۳٪ | ۴۰٪ | ۳۴٪ |
| ۱ تا ۲ میلیون درهم | ۳۰٪ | ۳۱٪ | ۳۲٪ |
| ۲ تا ۳ میلیون درهم | ۱۱٪ | ۱۲٪ | ۱۵٪ |
| ۳ تا ۵ میلیون درهم | ۸٪ | ۹٪ | ۱۰٪ |
| بالای ۵ میلیون درهم | ۷٪ | ۷٪ | ۸٪ |
سهم معاملات بالای ۲ میلیون درهم برای دومین ماه پیاپی بیشتر شد و از ۲۶٪ در ژوئیه به ۲۸٪ در اوت و ۳۳٪ در سپتامبر رسید. در اوت نوشتم بازار فقط اندکی به سمت ملک‌های گران‌تر رفته است؛ در سپتامبر این حرکت روشن‌تر شد و سهم معاملات زیر ۱ میلیون درهم در یک ماه از ۴۰٪ به ۳۴٪ رسید. دبی از نظر تعداد معامله هنوز عمدتاً بازاری زیر ۲ میلیون درهم است و ۶۶٪ معاملات در این بازه قرار دارند، اما این سهم از هر زمان دیگری در این گزارش کمتر است.
این همان دلیل بزرگتر شدن میانگین مبلغ معامله است. هر فوتمربع گران‌تر نشده، بلکه ترکیب معاملات به سمت ملک‌های بزرگتر و گران‌تر رفته است.
پرفروشترین پروژههای دبی در سپتامبر ۲۰۲۶
داشبورد منبع در این ماه پروژه‌هایی را که بیشترین واحد را در سپتامبر ثبت کرده‌اند رتبه‌بندی کرده است. داده‌ی اوت چنین فهرستی نداشت، بنابراین هر جا مقایسه لازم باشد، از ژوئیه استفاده می‌کنم.
| پروژهی آپارتمان پیشفروش | واحد | ارزش | میانهی قیمت |
|---|---|---|---|
| Valia, Tower | ۲۶۳ | ۷۲۵٫۴ میلیون درهم | ۲٫۳ میلیون درهم |
| Binghatti Skyterraces | ۲۵۲ | ۲۳۸٫۳ میلیون درهم | ۸۴۰٫۵ هزار درهم |
| Binghatti Skyflame 1 | ۲۲۶ | ۱۶۲٫۷ میلیون درهم | ۵۷۰ هزار درهم |
| Raw District 2 by Imtiaz, Residential | ۱۸۶ | ۱۸۴٫۷ میلیون درهم | ۷۵۱٫۲ هزار درهم |
| Binghatti Skyflame 2 | ۱۳۳ | ۱۰۴٫۸ میلیون درهم | ۵۸۰ هزار درهم |
| پروژهی ویلای پیشفروش | واحد | ارزش | میانهی قیمت |
|---|---|---|---|
| Greenz by Danube | ۶۲ | ۳۰۵ میلیون درهم | ۴٫۵ میلیون درهم |
| Reportage Hills | ۵۳ | ۱۰۲٫۸ میلیون درهم | ۱٫۷ میلیون درهم |
| The Greens at Sobha Sanctuary | ۵۱ | ۲۵۸٫۶ میلیون درهم | ۴٫۲ میلیون درهم |
| The Grove at Sobha Sanctuary | ۳۳ | ۳۳۲٫۱ میلیون درهم | ۹٫۵ میلیون درهم |
| The Brooks at Sobha Sanctuary | ۲۹ | ۱۶۶٫۴ میلیون درهم | ۵٫۸ میلیون درهم |
در آپارتمان پیشفروش، شرکت Binghatti سه رتبه از پنج رتبه‌ی نخست را دارد و سه پروژهی Skyterraces و Skyflame 1 و Skyflame 2 روی‌هم ۶۱۱ واحد به ارزش ۵۰۵٫۸ میلیون درهم ثبت کرده‌اند. با این حال پروژهی Valia که گزارش آن را در مرداد نوشته بودم، به‌تنهایی با ۲۶۳ واحد به ارزش ۷۲۵٫۴ میلیون درهم از مجموع این سه پروژه بیشتر فروخته است، چون میانهی قیمت آن ۲٫۳ میلیون درهم است، در برابر ۵۷۰ تا ۸۴۰٫۵ هزار درهم برای پروژههای Binghatti. پروژهی RAW District 2 از Imtiaz که در تیر آن را بررسی کرده بودم، در رتبه‌ی چهارم قرار دارد.
در ویلای پیشفروش، سه مجموعه از Sobha Sanctuary سه رتبه از پنج رتبه‌ی نخست را دارند و The Greens و The Grove و The Brooks روی‌هم ۱۱۳ واحد به ارزش ۷۵۷٫۱ میلیون درهم ثبت کرده‌اند. پروژهی Greenz by Danube با ۶۲ واحد بیشترین تعداد ویلا را فروخت. بالاترین میانهی قیمت در این فهرست متعلق به The Grove at Sobha Sanctuary با ۹٫۵ میلیون درهم و پایین‌ترین آن متعلق به Reportage Hills با ۱٫۷ میلیون درهم است.
دامنه‌ی پرفروشترین پروژه‌ها از آپارتمانی با میانهی ۵۷۰ هزار درهم تا ویلایی با میانهی ۹٫۵ میلیون درهم را در بر می‌گیرد، یعنی تقاضا فقط در یک گوشه‌ی بازار جمع نشده است.
| پروژهی آپارتمان دستدوم | واحد | ارزش | میانهی قیمت |
|---|---|---|---|
| Dune Residency Dubai | ۳۲ | ۲۴ میلیون درهم | ۶۵۱٫۲ هزار درهم |
| Binghatti Apex | ۳۱ | ۲۴ میلیون درهم | ۶۸۰ هزار درهم |
| Regalia | ۲۰ | ۲۸٫۷ میلیون درهم | ۱٫۳ میلیون درهم |
| Sobha Hartland, Crest Grande | ۱۹ | ۵۱٫۳ میلیون درهم | ۲٫۵ میلیون درهم |
| Peninsula Four, Tower A | ۱۵ | ۲۸٫۸ میلیون درهم | ۱٫۴ میلیون درهم |
| پروژهی ویلای دستدوم | واحد | ارزش | میانهی قیمت |
|---|---|---|---|
| Damac Lagoons, Portofino | ۱۶ | ۴۹٫۶ میلیون درهم | ۲٫۶ میلیون درهم |
| Mudon Al Ranim 6 | ۱۶ | ۶۲٫۹ میلیون درهم | ۴ میلیون درهم |
| Mudon Al Ranim 5 | ۱۶ | ۶۵٫۳ میلیون درهم | ۴٫۱ میلیون درهم |
| The Valley, Elora | ۱۳ | ۴۰٫۲ میلیون درهم | ۳٫۳ میلیون درهم |
| Damac Lagoons, Costa Brava (2) | ۱۲ | ۳۷٫۴ میلیون درهم | ۲٫۷ میلیون درهم |
چند نام در ژوئیه هم در فهرست بودند. پروژهی Reportage Hills و ساختمان‌های Raw District از Imtiaz در ژوئیه هم جزو پرفروش‌های پیشفروش بودند. در بازار دستدوم هم Crest Grande در سوبا هارتلند (Sobha Hartland)، Binghatti Apex، Regalia و Portofino در Damac Lagoons در هر دو ماه در فهرست قرار داشتند. تکرار یک نام در چند ماه نشان می‌دهد تقاضای پشت آن به یک هفته‌ی پرفروش محدود نبوده است.
سقف بازار؛ قوی‌ترین ماه ویلا‌های گران در این سه ماه
| گرانترین آپارتمان‌ها | قیمت |
|---|---|
| Como Residences, Palm Jumeirah | ۷۱ میلیون درهم |
| Muraba Veil, Al Wasl | ۳۷ میلیون درهم |
| Mr C Residences Jumeirah B3 | ۳۷ میلیون درهم |
| Bluewaters Residences 3 | ۳۶ میلیون درهم |
| Serenia Living T3 | ۳۰ میلیون درهم |
| گرانترین ویلا‌ها | قیمت |
|---|---|
| Eome | ۲۶۰ میلیون درهم |
| Dubai Hills, Hills View Community | ۲۵۲ میلیون درهم |
| Emirates Hills | ۱۲۸ میلیون درهم |
| Signature Villas | ۱۱۰ میلیون درهم |
| Lanai Island | ۹۱ میلیون درهم |
دو معاملهی ویلا در سپتامبر از ۲۵۰ میلیون درهم بالاتر رفت: ۲۶۰ میلیون درهم در Eome و ۲۵۲ میلیون درهم در Hills View Community در دبی هیلز (Dubai Hills). مجموع پنج معاملهی بزرگ ویلا در سپتامبر ۸۴۱ میلیون درهم بود، در برابر ۳۶۳ میلیون درهم در اوت و ۲۹۰ میلیون درهم در ژوئیه. دو نام Signature Villas و Emirates Hills در هر سه ماه در این فهرست بوده‌اند.
آپارتمان در جهت مخالف حرکت کرد. مجموع پنج معاملهی بزرگ آپارتمان از ۴۵۹ میلیون درهم در ژوئیه به ۳۵۱ میلیون درهم در اوت و ۲۱۱ میلیون درهم در سپتامبر رسید. بزرگ‌ترین معاملهی آپارتمان این ماه، ۷۱ میلیون درهم در Como Residences در پالم جمیرا (Palm Jumeirah) بود، در برابر ۸۶ میلیون درهم در اوت و ۱۶۶ میلیون درهم در ژوئیه.
در اوت نوشتم سقف بازار هم سرد شده است. در سپتامبر سقف بازار ویلا قوی‌ترین ماه این سه ماه را داشت، در حالی که سقف آپارتمان برای دومین ماه پایین آمد. در این سطح از بازار یک معامله کل فهرست را جابه‌جا میکند، بنابراین این ارقام را نشانه‌ی فعالیت بیشتر در بخش ویلا‌های گران بدانید، نه تغییر ارزش این املاک.
معاملات در کدام مناطق دبی انجام شد
پنج منطقه‌ی پرمعامله‌ی سپتامبر به ترتیب رتبه، با ارقام تقریبی که از نمودار داشبورد خوانده شده است:
- دبی ساوث (Dubai South)، حدود ۸۲۰ معامله
- محدوده‌ی Al Barsha South Fourth، حدود ۸۰۵ معامله
- منطقه‌ی Wadi Al Safa 3، حدود ۶۵۰ معامله
- محدوده‌ی Jabal Ali First، حدود ۵۴۰ معامله
- منطقه‌ی Wadi Al Safa 5، حدود ۴۶۰ معامله
دبی ساوث در هر سه ماه اول بوده است، اما تعداد معاملاتش از حدود ۲٬۰۰۰ در اوت به حدود ۸۲۰ در سپتامبر رسید و اکنون فقط اندکی از Al Barsha South Fourth جلوتر است. یعنی تقاضا در صدر جدول بسیار یکدست‌تر پخش شده است. منطقه‌ی Wadi Al Safa 3 تازه وارد پنج‌تای نخست شده و Wadi Al Safa 4 که در اوت دوم بود، از این فهرست بیرون رفته است. وضعیت دبی ساوث را هفته‌ی گذشته جداگانه بررسی کرده‌ام: خرید ملک در دبی ساوث سرمایه‌گذاری است؟
نمایشگاه ماهانه‌ی Sky View؛ نوبت بعدی ۹ آبان
برگزاری نمایشگاه در هر ماه کم‌کم به یک سنت در Sky View تبدیل شده است. نمایشگاه Grand Property Expo، نسخه‌ی دوم، روز شنبه ۲۸ شهریور (۱۹ سپتامبر) در هتل شانگری‌لای دبی روی خیابان شیخ زاید برگزار شد و در همان یک روز ۸۵ میلیون درهم فروش داشت.
یک مقایسه‌ی جالب هم وجود دارد. از ده پروژهی پرفروش بازار پیشفروش در سپتامبر، نه پروژه نام سازنده‌هایی را دارند که در فهرست غرفه‌داران نمایشگاه بودند: سه پروژه از Binghatti، سه مجموعه از Sobha در Sobha Sanctuary و پروژه‌هایی از Danube، Imtiaz و Reportage. این فقط یک مقایسه است و ادعا نمی‌کنم نمایشگاه علت این فروش بوده است، اما نشان می‌دهد سازنده‌هایی که در نمایشگاه کنار هم می‌بینید، همان سازنده‌هایی هستند که بازار از آنها خرید میکند.
نمایشگاه بعدی روز شنبه ۹ آبان ۱۴۰۵، برابر با ۳۱ اکتبر ۲۰۲۶، برگزار می‌شود. فعلاً فقط تاریخ آن قطعی است و برای جزئیات و ثبت‌نام می‌توانید در واتساپ پیام بدهید. اگر بودجه و هدف‌تان را از قبل بگویید، فهرست کوتاهی از سازنده‌های مناسب شما آماده می‌کنم تا وقت آن روز صرف مقایسه‌ی همان‌ها شود، نه همه‌ی غرفه‌ها.
کاری که من این ماه انجام می‌دهم
شش مورد، بر پایه‌ی همین داده‌ها و نه بر پایه‌ی آنچه به سود من است:
- اگر پیشفروش می‌خرید، فقط روی قیمت اعلامی چانه نزنید و طرح پرداخت، نحوه‌ی پرداخت هزینه‌ی ثبت و انتخاب واحد را هم در مذاکره بگذارید. آپارتمان پیشفروش هنوز ۴٫۸٪ زیر سال گذشته است، اما فاصلهی آن با دستدوم به ۱۲٫۵٪ رسیده، بنابراین پیش از تصمیم یک واحد آماده‌ی دستدوم در همان محدوده را هم کنار آن مقایسه کنید.
- اگر آپارتمان می‌فروشید، قیمت آپارتمان دستدوم سه ماه پیاپی بالا رفته و ۱٫۶٪ بالاتر از پارسال است و این همان بازاری است که در آن می‌فروشید.
- اگر ویلا دارید و عجله‌ای برای فروش ندارید، در ماهی که قیمت ویلای دستدوم ۲٫۸٪ پایین آمده دلیلی برای شتاب نمی‌بینم و پیشنهاد می‌کنم ارقام محله‌ی خودتان را جداگانه بررسی کنید.
- اگر آپارتمان برای اجاره می‌خرید، محاسبه‌ی بازدهی را دقیق انجام دهید، چون قیمت ۱٫۶٪ بالاتر و اجاره ۴٫۱٪ پایینتر از پارسال است.
- اگر با وام می‌خرید، تأییدیه‌ی اولیه را پیش از رزرو واحد بگیرید، چون بانک‌ها در سپتامبر فعال‌تر شدند و ارزش وام‌ها ۱۲٫۷٪ بیشتر از اوت بود.
- اگر هنوز مردد هستید، روز ۹ آبان به نمایشگاه بیایید و پیش از هر تصمیمی سازنده‌ها را کنار هم مقایسه کنید.
جمع‌بندی من
سپتامبر در جا‌هایی که اهمیت دارد در جهت درست حرکت کرد. ارزش معاملات با معاملههای بزرگتر بالا رفت، ویلا و زمین و تجاری رشد کردند و وام مسکن برگشت، به‌طوری که ارزش وام‌ها ۳۷٫۶٪ بالاتر از پارسال است. قیمت هر فوتمربع ۲٪ پایین آمد، اما هنوز دومین رقم بالای سپتامبر از ۲۰۱۴ است و بخش ویلا‌های گران پرکارترین ماه این سه ماه را داشت.
در مقابل، تعداد معاملات باز هم کم شد و آپارتمان، که بخش بزرگ بازار است، برای دومین ماه پیاپی ضعیف‌تر شد. اجاره در هر سه نوع ملک پایینتر از پارسال است و مقایسه‌ی سالانه تا پایان سال دشوار می‌ماند.
این بازاری است که باید در آن انتخابگر بود؛ نه باید دنبالش دوید و نه باید کنارش گذاشت.
اگر می‌خواهید وضعیت خودتان را با همین عدد‌ها بررسی کنیم، چه خرید باشد، چه فروش و چه ملکی که دارید و درباره‌اش مطمئن نیستید، در واتساپ پیام بدهید یا با همان شماره تماس بگیرید. ترجیح می‌دهم به‌جای اینکه بر اساس میانگین شهری تصمیم بگیرید، عدد‌های واقعی خودتان را ببینم.
دریافت گزارش دوصفحه‌ای سپتامبر
این خلاصه‌ی دوصفحه‌ای همان فایلی است که هر ماه برای مشتریانم می‌فرستم. فایل به زبان انگلیسی و در قالب PDF است و مهم‌ترین ارقام این صفحه، از نبض بازار تا پرفروشترین پروژه‌ها، در آن آمده است.
گزارش بازار مسکن دبی، سپتامبر ۲۰۲۶ (PDF انگلیسی)
گزارش دوصفحه‌ای که هر ماه برای مشتریانم می‌فرستم، در قالب PDF. اطلاعات خود را وارد کنید تا دکمه‌ی دانلود همین‌جا نمایش داده شود.
نکته‌ای درباره‌ی داده‌ها
ارقام از داده‌ی معاملات اداره‌ی زمین دبی برای ژوئیه، اوت و سپتامبر ۲۰۲۶ است و شامل معاملات فروش مستقیم و معاملات فروش DIFC می‌شود، بدون ثبت وام و انتقال‌های بلاعوض. چند نکته درباره‌ی کیفیت داده را هم می‌گویم، چون ترجیح می‌دهم درز‌ها را نشان دهم تا عددی تمیز که خودم باورش ندارم.
درصد تغییر تعداد، ارزش و وام نسبت به ماه قبل، رقم خودِ داشبورد است. داشبورد این درصد‌ها را با رقم به‌روزشده‌ی اوت حساب میکند، احتمالاً به این دلیل که ثبت‌های دیرهنگام بعداً به ماه قبل اضافه می‌شوند، و به همین دلیل ممکن است با مقایسه‌ی مستقیم دو رقم منتشرشده کمی فرق داشته باشد. برای مثال رشد ویلا ۳٫۹٪ اعلام شده، در حالی که دو رقم منتشرشده‌ی ۱٬۳۵۴ و ۱٬۴۲۸ حدود ۵٫۵٪ رشد را نشان می‌دهند. اختلافی که در اوت درباره‌ی ویلا نوشتم هم به احتمال زیاد همین دلیل را دارد. تغییر قیمت هر بخش نسبت به اوت را خودم از روی میانه‌های اوت محاسبه کرده‌ام.
قیمت زمین در بازار پیشفروش در سه ماه ۵۴۰، ۴۸ و ۳۰۰ درهم برای هر فوتمربع خوانده شده و به همین دلیل آن را کنار گذاشته‌ام. میانهی زمین دستدوم هم با تعداد کم معاملات به‌شدت نوسان دارد.
میانهی اجارهی ویلا به ترکیب ویلا‌هایی که هر ماه اجاره می‌روند بستگی دارد، بنابراین آن را فقط با جهت حرکت توصیف کرده‌ام. داشبورد اجارهی ژوئیه را با ژوئن مقایسه کرده بود و اجارهی اوت و سپتامبر را با همان ماه در سال گذشته.
از سپتامبر، داشبورد تاون‌هاوس را در نمودار سهم ارزش جدا از ویلا نشان می‌دهد، در حالی که در شمار معاملات ویلا همچنان تاون‌هاوس هم حساب می‌شود.
ارقام مناطق پرمعامله و قیمت ۲۰۱۸ و ۲۰۲۰ در نمودار بلندمدت از روی نمودار خوانده شده و تقریبی است. کارت اصلی داشبورد قیمت سپتامبر را ۱٬۶۵۰ درهم و نمودار بلندمدت آن را ۱٬۶۵۴ درهم نشان می‌دهد که به احتمال زیاد از گرد کردن می‌آید. ارزش فروش ساختمان‌های کامل در اوت هم از سهم ۳ درصدی آن در کل بازار برآورد شده است.
ارقام برگرفته از داده‌ی معاملات اداره‌ی زمین دبی است. صرفاً جهت اطلاع ارائه می‌شود و مشاوره‌ی مالی یا سرمایه‌گذاری نیست.
پرسش‌های متداول
بازار مسکن دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ با ۱۱٬۲۸۸ معامله به ارزش ۲۹٫۴ میلیارد درهم بسته شد. تعداد معاملات ۶٫۱٪ کمتر از ۱۲٬۰۱۸ معاملهی اوت و ۴۴٫۴٪ کمتر از سپتامبر ۲۰۲۵ بود، اما ارزش معاملات ۲٫۹٪ نسبت به اوت بالا رفت. ارزش معاملات هنوز ۴۵٫۸٪ پایینتر از سال گذشته است.
قیمتها اندکی پایین آمد. قیمت هر فوتمربع در سطح شهر ۱٬۶۵۰ درهم بود که ۲٪ کمتر از اوت و ۲٫۴٪ کمتر از سال گذشته است، اما هنوز دومین رقم بالای سپتامبر از ۲۰۱۴ به شمار میرود. میانگین یک تفکیک را پنهان میکند: آپارتمان دستدوم ۲٫۲٪ بالاتر از اوت و ۱٫۶٪ بالاتر از پارسال است، در حالی که ویلای دستدوم ۲٫۸٪ نسبت به اوت پایین آمد و ۲٪ زیر سطح پارسال است.
چون معاملهها بزرگتر شدند. میانگین مبلغ هر معامله از ۲٫۳۸ میلیون درهم در اوت به ۲٫۶۰ میلیون درهم در سپتامبر رسید و سهم معاملات بالای ۲ میلیون درهم از ۲۸٪ به ۳۳٪ رسید. ارزش معاملات زمین ۱٫۲ میلیارد درهم و ویلا و تجاری هر کدام ۰٫۷ میلیارد درهم بیشتر شد، در حالی که ارزش معاملات آپارتمان ۰٫۹ میلیارد درهم کم شد.
ویلا، ملک تجاری و زمین رشد کردند. تعداد معاملات ویلا برای دومین ماه بالا رفت و به ۱٬۴۲۸ رسید. معاملات تجاری با ۲۷٫۷٪ رشد به ۵۳۹ رسید و این دسته با ۵٫۳٪ رشد سالانه تنها دسته‌ای است که از پارسال بالاتر است. معاملات زمین هم با ۲۸٫۸٪ رشد به ۲۳۷ رسید، در حالی که آپارتمان ۹٫۷٪ کم شد و به ۹٬۰۵۵ معامله رسید.
قیمت آپارتمان دستدوم بالا میرود و از ژوئیه تا سپتامبر ۱٬۴۴۹، ۱٬۴۸۱ و ۱٬۵۱۴ درهم برای هر فوتمربع بوده که اکنون ۱٫۶٪ بالاتر از پارسال است. آپارتمان پیشفروش ۱٬۷۰۳ درهم است که ۱٫۱٪ کمتر از اوت و ۴٫۸٪ کمتر از پارسال است، بنابراین فاصلهی قیمت واحد نو با دستدوم از ۱۹٪ در ژوئیه به ۱۲٫۵٪ در سپتامبر رسیده است. ویلای پیشفروش ۳٫۵٪ بالاتر از پارسال است.
میانهی اجارهی سالانه برای آپارتمان ۷۰ هزار درهم، برای ویلا ۲۰۵ هزار درهم و برای ملک تجاری ۱۱۵٫۵ هزار درهم است. هر سه پایینتر از سال گذشتهاند: آپارتمان ۴٫۱٪ و تجاری ۱۶٫۶٪، و ویلا هم با وجود رشد از ۱۸۰ هزار درهم در اوت، هنوز کمتر از پارسال است.
پاسخ به ارقام خودتان بستگی دارد. قیمت آپارتمان دستدوم سه ماه پیاپی بالا رفته و ۱٫۶٪ بالاتر از پارسال است، بنابراین فروشنده در بازاری رو به بهبود میفروشد. اجاره هم به ۷۰ هزار درهم رسیده، اما ۴٫۱٪ پایینتر از پارسال است؛ یعنی قیمت ۵٫۷ واحد درصد تندتر از اجاره حرکت کرده و درآمد اجاره نسبت به ارزش ملک کمتر از یک سال پیش است.
وام مسکن برگشت. تعداد وامهای ثبتشده به ۴٬۰۳۸ رسید که ۷٫۲٪ بیشتر از اوت و ۶٫۵٪ بیشتر از پارسال است و ارزش آنها ۱۶٫۲ میلیارد درهم بود، یعنی ۱۲٫۷٪ بیشتر از اوت و ۳۷٫۶٪ بیشتر از پارسال. در بازار ثانویه ۶۸٪ خریداران نقدی و ۳۲٪ با وام خرید کردند.
در آپارتمان پیشفروش، پروژهی Valia با ۲۶۳ واحد اول بود و پس از آن Binghatti Skyterraces با ۲۵۲، Binghatti Skyflame 1 با ۲۲۶، Raw District 2 از Imtiaz با ۱۸۶ و Binghatti Skyflame 2 با ۱۳۳ واحد قرار داشتند. در ویلای پیشفروش، Greenz by Danube با ۶۲ واحد، Reportage Hills با ۵۳ واحد و The Greens at Sobha Sanctuary با ۵۱ واحد در صدر بودند.
دو معاملهی ویلا از ۲۵۰ میلیون درهم بالاتر رفت: Eome با ۲۶۰ میلیون درهم و Hills View Community در دبی هیلز با ۲۵۲ میلیون درهم. گرانترین آپارتمان، واحدی در Como Residences در پالم جمیرا با ۷۱ میلیون درهم بود. مجموع پنج معاملهی بزرگ ویلا ۸۴۱ میلیون درهم بود، در برابر ۳۶۳ میلیون درهم در اوت.
دبی ساوث با حدود ۸۲۰ معامله اول بود و فقط اندکی از Al Barsha South Fourth با حدود ۸۰۵ معامله جلوتر بود. پس از آن منطقه‌ی Wadi Al Safa 3 با حدود ۶۵۰، محدوده‌ی Jabal Ali First با حدود ۵۴۰ و منطقه‌ی Wadi Al Safa 5 با حدود ۴۶۰ معامله قرار داشتند. دبی ساوث در هر سه ماه اخیر اول بوده، اما تعداد معاملاتش از حدود ۲٬۰۰۰ در اوت کم شده است.
برای خریداری که با دقت انتخاب میکند، داده‌های سپتامبر از اوت بهتر است. ارزش معاملات با معاملههای بزرگتر به ۲۹٫۴ میلیارد درهم رسید، ویلا و زمین و تجاری رشد کردند، ارزش وام‌ها ۱۲٫۷٪ بالا رفت و قیمت هر فوتمربع دومین رقم بالای سپتامبر از ۲۰۱۴ است. در مقابل، تعداد معاملات کمتر شد و قیمت ۲٪ پایین آمد، بنابراین دلیلی برای عجله وجود ندارد. سازنده‌ها تخفیف، معافیت هزینه‌ی ثبت و طرح پرداخت انعطاف‌پذیر پیشنهاد می‌کنند و تصمیم درست به بودجه و ملک مشخص شما بستگی دارد.
نمایشگاه بعدی روز شنبه ۹ آبان ۱۴۰۵، برابر با ۳۱ اکتبر ۲۰۲۶، برگزار می‌شود. فعلاً فقط تاریخ آن قطعی است و برای جزئیات و ثبت‌نام می‌توانید در واتساپ پیام بدهید. نمایشگاه سپتامبر در یک روز ۸۵ میلیون درهم فروش داشت.