این روزها در بازار ملک دبی زیاد می‌شنوید که دبی ساوث (Dubai South) آینده‌ی دبی است و هر کس امروز در آنجا ملک بخرد، چند سال بعد سرمایه‌اش را دو برابر کرده است. من نمی‌خواهم این جمله را تکرار یا رد کنم؛ می‌خواهم آن را با عدد بسنجم. در این مقاله با یک قاعدهی ساده‌ی مالی به نام قانون ۷۲ حساب می‌کنیم که اگر قرار باشد قیمت ملک شما در دبی ساوث دو برابر شود، هر سال باید چند درصد رشد کند، این رشد چقدر واقع‌بینانه است و در مقایسه با سود سپردهی بانکی، که تقریباً ریسکی ندارد، چه چیزی به دست می‌آورید.
پاسخ کوتاه؛ خرید ملک در دبی ساوث با قیمت امروز سرمایهگذاری است؟
اگر فرصت خواندن همهی مقاله را ندارید، این پنج نکته کافی است:
- میانگین قیمت هر فوتمربع در دبی ساوث برای پیشفروش حدود ۱٬۶۱۳ درهم است، در حالی که کریک هاربر (Dubai Creek Harbour)، که امروز محله‌ای ساخته‌شده و جاافتاده است، حدود ۲٬۶۳۰ درهم معامله میشود.
- به برآورد من دبی ساوث دستکم نه سال زمان لازم دارد تا شبیه کریک هاربرِ امروز شود، آن هم به این شرط که فرودگاه آل مکتوم بدون تأخیر کامل شود و محله‌ها جا بیفتند.
- طبق قانون ۷۲، دو برابر شدن قیمت در نه سال یعنی رشد سالانهی ۸ درصد که باید نه سال پشت سر هم تکرار شود.
- بهترین سپردههای دوازدهماههی بانکی در امارات امروز حدود ۵ درصد سود میدهند، تقریباً بدون ریسک.
- حتی با احتساب اجاره، خرید پیشفروش با قیمت امروز تنها در بهترین حالت، یعنی رسیدن به قیمت امروز کریک هاربر ظرف حدود دوازده سال، بهروشنی بیشتر از بانک سود میدهد.
جمع‌بندی من این است که با قیمتهای امروز، خرید در دبی ساوث به نیت رشد سرمایه گران است و آنچه به اسم سرمایهگذاری عرضه میشود، بیشتر یک انتظار است تا یک محاسبه.
نسخه‌ی ویدیویی همین بحث را در صفحه‌ی اینستاگرام من ببینید:
قیمت هر فوتمربع در دبی ساوث در ۲۰۲۶ چقدر است؟
بر اساس معاملات ثبتشده در ادارهی زمین دبی (DLD)، که پلتفرم Bayut TruView منتشر کرده است، میانگین قیمت هر فوتمربع در دبی ساوث در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ برابر ۱٬۵۶۷ درهم بوده است. این میانگین از دو بازار متفاوت تشکیل میشود؛ واحدهای پیشفروش به‌طور میانگین فوتی ۱٬۶۱۳ درهم فروخته شده‌اند و ملک‌های آماده فوتی ۱٬۱۳۷ درهم. عدد دوم را باید با دقت خواند، چون در معاملات ملک آماده سهم ویلا و تاون‌هاوس بیشتر است و متراژ بزرگتر، قیمت هر فوت را پایین می‌آورد.
در ویدیو برای ساده شدن حساب، عدد ۱٬۲۰۰ درهم را مبنا گرفتم که حدود قیمت ملک آماده در این منطقه است. بیشتر خریدارانی که امروز در دبی ساوث به قصد سرمایهگذاری خرید می‌کنند، پیشفروش می‌خرند و رقمی که می‌پردازند به ۱٬۶۰۰ درهم نزدیک‌تر است. به همین دلیل در ادامه هر دو عدد را حساب می‌کنم.
| منطقه | میانگین قیمت هر فوتمربع | توضیح |
|---|---|---|
| دبی ساوث، ملک آماده | ۱٬۱۳۷ درهم | سهم ویلا و تاون‌هاوس میانگین را پایین می‌آورد |
| آپارتمان در جی‌وی‌سی (JVC) | ۱٬۵۱۰ درهم | محله‌ای ساخته‌شده که امروز مستأجر دارد |
| دبی ساوث، پیشفروش | ۱٬۶۱۳ درهم | رقمی که بیشتر خریداران امروز می‌پردازند |
| کریک هاربر | ۲٬۶۳۰ درهم | معیار مقایسه در این مقاله |
| آپارتمان در داون‌تاون دبی | ۳٬۰۱۱ درهم | برای مقایسه |
یک نکته در این جدول جای تأمل دارد. پیشفروش در دبی ساوث امروز گران‌تر از آپارتمان آماده در جی‌وی‌سی فروخته میشود؛ یعنی خریدار برای واحدی که هنوز ساخته نشده و در محله‌ای که هنوز شکل نگرفته است، بیشتر از قیمت محله‌ای می‌پردازد که ساخته شده و امروز مستأجر دارد.
دو برابر شدن قیمت یعنی رسیدن به کریک هاربرِ امروز
وقتی کسی می‌گوید ملک دبی ساوث چند سال دیگر دو برابر میشود، در واقع می‌گوید این منطقه به قیمت امروز یکی از محله‌های جاافتاده‌ی دبی میرسد. اگر از ۱٬۲۰۰ درهم شروع کنیم، دو برابر آن ۲٬۴۰۰ درهم است و این همان محدوده‌ای است که آپارتمان‌های کریک هاربر در بازار ثانویه معامله می‌شوند. بنابراین ادعای دو برابر شدن قیمت یعنی اینکه دبی ساوث، که امروز بخش بزرگی از آن هنوز بیابان است، روزی شبیه کریک هاربرِ امروز شود؛ با برج‌های ساخته‌شده، ساکنان، مغازه‌ها، مدرسه‌ها و رفت‌وآمد روزانه.
اگر از قیمت پیشفروش امروز شروع کنیم، تصویر سخت‌تر میشود. دو برابرِ ۱٬۶۱۳ درهم، ۳٬۲۲۶ درهم است که از قیمت امروز کریک هاربر بالاتر است و به قیمت آپارتمان در داون‌تاون دبی نزدیک میشود. حتی اگر هدف را فقط رسیدن به قیمت امروز کریک هاربر بگذاریم، خریدار پیشفروش طی نه سال به رشدی حدود سالی ۵٫۶ درصد نیاز دارد که با در نظر گرفتن ریسک‌ها و هزینهها، فاصله‌ی زیادی با سود بانک ندارد.
دبی ساوث چند سال دیگر شبیه کریک هاربر میشود؟
پاسخ این سؤال به فرودگاه آل مکتوم (Al Maktoum International) گره خورده است، چون دبی ساوث در اطراف همین فرودگاه طراحی شده است. در آوریل ۲۰۲۴ حاکم دبی طرح ۱۲۸ میلیارد درهمی ترمینال جدید این فرودگاه را تصویب کرد؛ طرحی با پنج باند موازی، ۴۰۰ گیت و ظرفیت نهایی ۲۶۰ میلیون مسافر در سال که قرار است همهی پروازهای فرودگاه فعلی دبی به آن منتقل شود.
بر اساس آخرین برنامه‌ای که مدیرعامل فرودگاههای دبی اعلام کرده است، باند دوم تا پایان ۲۰۲۷ آماده میشود و فاز اول با ظرفیت ۱۵۰ میلیون مسافر در سال ۲۰۳۲ به بهره‌برداری میرسد. فرودگاههای دبی تا اوت ۲۰۲۶ حدود ۱۳ میلیارد درهم قرارداد برای ساخت ترمینال امضا کرده‌اند و قرار است تا پایان همین سال ۵۵ میلیارد درهم قرارداد دیگر هم ببندند. این پروژه در حال اجراست و من در ساخته شدن آن تردیدی ندارم.
با این حال، افتتاح فرودگاه پایان راه نیست. محله‌ای مثل کریک هاربر زمانی به قیمت امروزش رسید که ساکنانش آمدند، مغازه‌ها و مدرسه‌ها باز شدند و زندگی روزمره در آن شکل گرفت. به همین دلیل برآورد من این است که حتی اگر فرودگاه و زیرساخت‌ها حدود پنج تا شش سال دیگر کامل شوند، دبی ساوث دستکم نه سال زمان لازم دارد تا به کریک هاربرِ امروز شبیه شود؛ آن هم به شرطی که برنامه‌ی فرودگاه بدون تأخیر پیش برود و همهی اتفاق‌های خوب پشت سر هم رخ دهند.
قانون ۷۲ چیست و برای دبی ساوث چه عددی میدهد؟
قانون ۷۲ یک قاعدهی سرانگشتی در امور مالی است که بدون ماشین‌حساب نشان میدهد یک سرمایه با چه نرخ رشدی در چند سال دو برابر میشود. کافی است عدد ۷۲ را بر تعداد سالهایی تقسیم کنید که می‌خواهید سرمایه‌تان در آن مدت دو برابر شود؛ عددی که به دست میآید، رشد سالانهی لازم بر حسب درصد است.
برای دبی ساوث، ۷۲ تقسیم بر ۹ میشود ۸. یعنی ارزش ملک شما باید طی نه سال آینده به‌طور میانگین سالی ۸ درصد بالا برود تا در پایان نه سال قیمت آن دو برابر شود. محاسبه‌ی دقیق هم همین عدد را میدهد، چون قانون ۷۲ برای نرخهای بین ۶ تا ۱۰ درصد تقریباً بدون خطاست.
یک نکته را هم باید در نظر بگیرید. هنگام خرید ۴ درصد هزینهی ثبت به ادارهی زمین دبی می‌پردازید و هنگام فروش معمولاً ۲ درصد کمیسیون. اگر بخواهید پس از کسر این هزینهها پولتان دو برابر شود، قیمت ملک باید حدود ۲٫۱۲ برابر شود و رشد لازم در نه سال به سالی ۸٫۷ درصد میرسد.
سالی ۸ درصد رشد در بازار دبی زیاد است یا کم؟
در ویدیو گفتم که ۸ درصد به میانگین رشد چند سال اخیر دبی نزدیک است. پاسخ دقیق‌تر به بازه‌ای بستگی دارد که در نظر می‌گیرید. از ابتدای ۲۰۲۰ تا مه ۲۰۲۶، میانگین قیمت هر فوتمربع در کل دبی از ۸۷۲ درهم به ۱٬۶۵۸ درهم رسیده است؛ یعنی حدود ۹۰ درصد رشد و به‌طور میانگین سالی ۱۰٫۷ درصد. اما اگر دوازده سال را در نظر بگیرید، از اوت ۲۰۱۴ تا اوت ۲۰۲۶، همین شاخص از ۱٬۰۶۶ درهم به ۱٬۶۸۲ درهم رسیده است که سالی حدود ۳٫۹ درصد میشود.
تفاوت این دو عدد از آنجاست که بازه‌ی دوازده‌ساله یک دوره‌ی کامل رکود و رونق را در بر میگیرد، از جمله سالهایی که قیمت‌ها پس از ۲۰۱۴ پایین آمدند. نه سال آینده هم آن‌قدر طولانی است که به احتمال زیاد دستکم یک دوره‌ی کندی را در خود جا بدهد. بنابراین سالی ۸ درصد برای نه سال پیاپی از رشد دوران رونق کمتر است، اما دو برابر میانگین یک دوره‌ی کامل بازار است و فرض خوش‌بینانه‌ای به حساب میآید. روند دوازده‌ساله‌ی قیمت را با جزئیات در گزارش بازار دبی در اوت ۲۰۲۶ آورده‌ام.
سود سپردهی بانکی در امارات امروز چند درصد است؟
بانک مرکزی امارات در هفدهم سپتامبر ۲۰۲۶ نرخ پایه را به ۳٫۹۰ درصد رساند و پس از آن سود سپرده‌ها هم بالا رفت. امروز بهترین سپردهی دوازدهماههی درهمی را بانک اسلامی دبی با ۵٫۰۵ درصد برای مبالغ ۲۵ هزار درهم به بالا میدهد. بانک FAB هم ۴٫۱۰ درصد و بانک ADCB هم ۴ درصد پیشنهاد می‌کنند، در حالی که بانک امارات انبیدی، بزرگ‌ترین بانک دبی، ۲٫۸۵ درصد میدهد. صکوک خرد دولتی امارات هم که در ژوئن ۲۰۲۶ عرضه شد، برای دو سال سود ثابت ۴٫۳۰ درصد دارد و پشتوانه‌ی آن دولت است. جزئیات این دو را در مقاله‌ی افزایش نرخ بهره‌ی امارات و معرفی صکوک خرد دولتی نوشته‌ام.
در ویدیو سود بانک را ۵ درصد گفتم و بهترین سپردههای دوازده‌ماهه امروز دقیقاً همین را میدهند. این پول تقریباً هیچ ریسکی ندارد؛ ساختمانی در کار نیست که دیر تحویل شود، مستأجری در کار نیست که واحد را خالی کند و هزینهی ورود و خروج هم ندارد. اگر رشد لازم برای دو برابر شدن را با این عدد مقایسه کنید، می‌بینید که در دبی ساوث در برابر ریسک نه‌ساله‌ی فرودگاه، کند بودن فروش و هزینه‌های خرید و فروش، تنها حدود ۳ واحد درصد در سال بیشتر از بانک انتظار دارید. اگر رسیدن به قیمت دو برابر بیش از حدود ۱۴ سال طول بکشد، رشد سالانهی آن از سود ۵ درصدی بانک هم کمتر میشود.
با احتساب اجاره، خرید پیشفروش در دبی ساوث سالی چقدر برمی‌گرداند؟
محاسبه‌ی بالا فقط رشد قیمت را با سود بانک مقایسه میکند و پرسش منصفانه این است که اجاره چه میشود. ملکی که تحویل گرفته‌اید اجاره هم میدهد و این درآمد باید در حساب بیاید.
در دوازده ماه گذشته میانگین اجاره در دبی ساوث سالانه حدود ۷۴ درهم برای هر فوتمربع بوده است. اگر واحدی را فوتی ۱٬۶۱۳ درهم بخرید، بازدهی ناخالص اجاره حدود ۴٫۶ درصد میشود. پس از کسر شارژ ساختمان، که در این منطقه حدود ۱۲ درهم برای هر فوتمربع است، و حدود ۵ درصد برای خالی ماندن و مدیریت، بازدهی خالص به حدود ۳٫۶ درصد میرسد که از سود سپردهی بانکی کمتر است. در خرید پیشفروش هم تا روز تحویل، که معمولاً دو تا چهار سال طول می‌کشد، اجاره‌ای در کار نیست.
برای اینکه تصویر کامل شود، خرید یک واحد پیشفروش با قیمت فوتی ۱٬۶۱۳ درهم را با همهی پرداخت‌ها و دریافت‌هایش مدل کرده‌ام: طرح پرداخت ۶۰/۴۰، تحویل در پایان سال سوم، ۴ درصد هزینهی ادارهی زمین هنگام خرید، اجاره از سه ماه پس از تحویل با رشد سالانهی ۲ درصد و ۲ درصد کمیسیون هنگام فروش. جدول زیر بازده سالانهی کل این خرید را در سه حالت و سه بازه‌ی زمانی نشان میدهد.
| اگر قیمت دبی ساوث | طی ۹ سال | طی ۱۲ سال | طی ۱۵ سال |
|---|---|---|---|
| به قیمت امروز کریک هاربر برسد (۲٬۶۳۰ درهم) | ۸٫۶٪ | ۷٫۰٪ | ۶٫۲٪ |
| حدود نیمی از این فاصله را برود (۲٬۱۰۰ درهم) | ۵٫۶٪ | ۵٫۱٪ | ۴٫۸٪ |
| ثابت بماند (۱٬۶۱۳ درهم) | ۲٫۳٪ | ۲٫۹٪ | ۳٫۲٪ |
این جدول نشان میدهد که اجاره حساب را بهتر میکند، اما نتیجه را تغییر نمی‌دهد. تنها در ردیف اول، یعنی زمانی که دبی ساوث ظرف حدود دوازده سال به قیمت امروز کریک هاربر برسد، بازده با فاصله‌ی ۲ واحد درصد یا بیشتر از سپردهی بانکی جلو می‌زند. اگر رسیدن به این قیمت پانزده سال طول بکشد یا قیمت فقط تا نیمه‌ی راه برود، بازده بین ۴٫۸ تا ۶٫۲ درصد قرار میگیرد که فاصله‌ی کمی با سود بانک دارد، و اگر قیمت ثابت بماند، بازده از سپردهی بانکی هم کمتر میشود.
به بیان دیگر، شما در بهترین حالت برای حدود ۲ تا ۳٫۵ واحد درصد سود بیشتر از بانک، پولتان را نه سال یا بیشتر در ملکی نگه می‌دارید که سریع خریدار پیدا نمی‌کند، به زمان‌بندی یک فرودگاه وابسته است و حدود ۶ درصد هزینهی خرید و فروش دارد. به نظر من با قیمتهای امروز این معامله ارزش ریسکش را ندارد. برای حساب کردن بازدهی خالص یک واحد مشخص می‌توانید از ماشین‌حساب بازدهی خالص استفاده کنید. تفاوت درآمد اجاره با رشد قیمت را هم در مقاله‌ی بازدهی اجاره در برابر رشد قیمت توضیح داده‌ام.
استثنا؛ واحد نزدیک به تحویل با قیمت حدود ۱٬۲۰۰ درهم
یک حالت با بقیه فرق دارد و آن خرید واحدی است که نزدیک به تحویل است و با قیمتی نزدیک به بازار ملک آماده عرضه میشود. پروژه‌ی Myra از سازنده‌ی Sikanta در دبی ساوث نمونه‌ای از این نوع است. واحدهای یک‌خوابه‌ی این پروژه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) و دوخوابه‌ها از ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۳ میلیارد تومان) عرضه می‌شوند که حدود ۱٬۱۸۰ تا ۱٬۲۸۰ درهم برای هر فوتمربع است و تحویل آن سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۷ است.
در این حالت تصمیم شما بر پایهی درآمد اجاره است، نه بر پایهی دو برابر شدن قیمت. اجاره از سال آینده شروع میشود و با میانگین اجاره‌ی منطقه، بازدهی خالص حدود ۴٫۵ تا ۵ درصد است که از همان سال اول تقریباً هم‌اندازه‌ی سود یک سپردهی خوب بانکی است. در این حالت رشد قیمت مزیتی اضافه است، نه همهی دلیل خرید. باید بگویم که مجموعه‌ی Skyview نماینده‌ی انحصاری فروش این پروژه است، پس این بخش را با در نظر گرفتن این نکته بخوانید. جزئیات و قیمت هر واحد را در معرفی پروژه‌ی Myra آورده‌ام.
اگر فکر می‌کنید زودتر از نه سال اتفاق می‌افتد
ممکن است برآورد شما با برآورد من فرق داشته باشد. اگر فکر می‌کنید دبی ساوث زودتر به کریک هاربرِ امروز میرسد، کافی است ۷۲ را بر تعداد سال‌های مورد نظر خودتان تقسیم کنید. این قاعده برای نرخهای حدود ۶ تا ۱۰ درصد بسیار دقیق است و در نرخهای بالاتر کمی خطا دارد که در جدول زیر آمده است.
| اگر دو برابر شدن طول بکشد | رشد لازم با قانون ۷۲ | رشد لازم با محاسبه‌ی دقیق |
|---|---|---|
| ۵ سال | ۱۴٫۴٪ | ۱۴٫۹٪ |
| ۶ سال | ۱۲٫۰٪ | ۱۲٫۲٪ |
| ۷ سال | ۱۰٫۳٪ | ۱۰٫۴٪ |
| ۸ سال | ۹٫۰٪ | ۹٫۱٪ |
| ۹ سال | ۸٫۰٪ | ۸٫۰٪ |
| ۱۰ سال | ۷٫۲٪ | ۷٫۲٪ |
| ۱۲ سال | ۶٫۰٪ | ۵٫۹٪ |
| ۱۵ سال | ۴٫۸٪ | ۴٫۷٪ |
هرچه سال‌ها کمتر باشد، رشد لازم بیشتر میشود. اگر معتقدید پنج سال کافی است، باید باور داشته باشید که دبی ساوث پنج سال پشت سر هم سالی حدود ۱۵ درصد رشد میکند، یعنی بیشتر از رشد کل بازار دبی در سال‌های رونق اخیر.
جمع‌بندی من؛ تصمیم با شما، عدد و منطق با من
دبی ساوث پروژه‌ای واقعی و بزرگ است و فرودگاه آل مکتوم هم ساخته میشود؛ مسئله قیمت امروز است. با فوتی ۱٬۶۰۰ درهم، بخش بزرگی از آینده‌ی این منطقه از همین حالا در قیمت حساب شده است و آنچه برای خریدار باقی می‌ماند، بازدهی است که در بیشتر حالت‌ها فاصله‌ی زیادی با سپردهی بانکی ندارد. تصمیم با شماست، اما پیش از امضای قرارداد این عددها را کنار هم بگذارید.
اگر من می‌گویم دبی ساوث با این قیمت نه، طبیعی است بپرسید پس کجا. من به همهی پروژه‌ها و محله‌های بازار دبی دسترسی دارم و عددهای آن‌ها را کنار هم می‌گذارم تا ببینم کجا بازده بهتری دارد. اگر می‌خواهید بدانید با شرایط امروز کجا برای سرمایهگذاری مناسب‌تر است، در واتس‌اپ به من پیام دهید و بنویسید که این مقاله را خوانده‌اید، یا از صفحه‌ی تماس استفاده کنید.
روش محاسبه و منابع
- قیمتهای دبی ساوث از معاملات ثبتشده در ادارهی زمین دبی به روایت Bayut TruView است، از ۱ سپتامبر ۲۰۲۵ تا ۲۸ اوت ۲۰۲۶. پلتفرم DXB Interact برای دو سال اخیر میانه‌ی ۱٬۵۹۰ درهم را نشان میدهد که با این عدد هم‌خوانی دارد.
- قیمت کریک هاربر از شاخص قیمت Bayut برای ژوئیه‌ی ۲۰۲۶ است و قیمت آپارتمان در جی‌وی‌سی و داون‌تاون از داده‌های Property Monitor برای نیمه‌ی اول ۲۰۲۶.
- رشد قیمت دبی از گزارش ماهانه‌ی بازار در همین سایت (اوت ۲۰۱۴ تا اوت ۲۰۲۶) و داده‌های Property Monitor (ژانویه‌ی ۲۰۲۰ تا مه ۲۰۲۶) محاسبه شده است.
- سود بانکی از جدول نرخ سپردههای بانکی امارات در وب‌سایت StashAway (به‌روزشده در دوم اکتبر ۲۰۲۶) و اطلاعیه‌ی بانک مرکزی امارات در هفدهم سپتامبر ۲۰۲۶ است.
- اطلاعات فرودگاه آل مکتوم از دفتر رسانه‌ای دولت دبی (آوریل ۲۰۲۴)، روزنامه‌ی The National (اوت ۲۰۲۶) و وب‌سایت What's On (سپتامبر ۲۰۲۶) است.
- اجاره‌ی دبی ساوث میانگین دوازده ماه اخیر است و شارژ ساختمان در این منطقه حدود ۱۰ تا ۱۴ درهم برای هر فوتمربع است.
- مدل بازده، بازده سالانهی کل (IRR) را با طرح پرداخت ۶۰/۴۰، تحویل در پایان سال سوم، ۴ درصد هزینهی ادارهی زمین، ۵ درصد برای خالی ماندن و مدیریت، رشد سالانهی ۲ درصد برای اجاره و شارژ و ۲ درصد کمیسیون فروش حساب میکند. این عددها برای مقایسه است و جایگزین بررسی یک واحد مشخص نیست.
- نوشته‌ی قبلی من درباره‌ی ریسک‌های این منطقه، تحلیل دبی ساوث، به اردیبهشت ۱۴۰۵ برمی‌گردد.
پرسش‌های متداول
با قیمتهای امروز، برای رشد سرمایه نه. میانگین قیمت پیشفروش حدود ۱٬۶۱۳ درهم برای هر فوتمربع است و دو برابر شدن در نه سال سالی ۸ درصد رشد میخواهد، در حالی که بهترین سپردههای بانکی حدود ۵ درصد سود میدهند. حتی با احتساب اجاره، خرید پیشفروش تنها زمانی بهروشنی بیشتر از بانک سود میدهد که دبی ساوث ظرف حدود دوازده سال به قیمت امروز کریک هاربر، یعنی حدود ۲٬۶۳۰ درهم، برسد.
در دوازده ماه منتهی به اوت ۲۰۲۶ میانگین همهی معاملات ۱٬۵۶۷ درهم بوده است. میانگین پیشفروش ۱٬۶۱۳ درهم و میانگین ملک آماده ۱٬۱۳۷ درهم بوده که ویلا و تاونهاوسهای بزرگتر آن را پایین آوردهاند. منبع این عددها معاملات ثبتشده در ادارهی زمین دبی به روایت Bayut TruView است.
قانون ۷۲ یک قاعدهی سرانگشتی برای دو برابر شدن سرمایه است. اگر ۷۲ را بر تعداد سالهایی تقسیم کنید که انتظار دارید سرمایه در آن مدت دو برابر شود، رشد سالانهی لازم بر حسب درصد به دست میآید. حاصل تقسیم ۷۲ بر ۹ عدد ۸ است، پس دو برابر شدن در نه سال سالی ۸ درصد رشد میخواهد. این قاعده برای نرخهای حدود ۶ تا ۱۰ درصد دقیقترین نتیجه را میدهد.
برآورد من دستکم نه سال است. فاز اول فرودگاه آل مکتوم قرار است در ۲۰۳۲ افتتاح شود و یک محله پیش از آنکه به قیمت کریک هاربر برسد، به ساکن، مغازه و مدرسه نیاز دارد. کریک هاربر امروز حدود ۲٬۶۳۰ درهم برای هر فوتمربع معامله میشود و این نه سال با فرض نبود هیچ تأخیری است.
طبق اعلام فرودگاههای دبی، باند دوم تا پایان ۲۰۲۷ آماده میشود و فاز اول با ظرفیت ۱۵۰ میلیون مسافر در سال ۲۰۳۲ افتتاح خواهد شد. طرح کامل ۱۲۸ میلیارد درهمی که در آوریل ۲۰۲۴ تصویب شد، پنج باند موازی، ۴۰۰ گیت و ظرفیت ۲۶۰ میلیون مسافر دارد و پروازهای فرودگاه فعلی دبی به آن منتقل میشود.
بهترین سپردههای دوازدهماههی درهمی حدود ۵ درصد سود میدهند و بانک اسلامی دبی برای مبالغ ۲۵ هزار درهم به بالا ۵٫۰۵ درصد پیشنهاد میکند. بانک FAB هم ۴٫۱۰ درصد، بانک ADCB هم ۴ درصد و بانک امارات انبیدی ۲٫۸۵ درصد میدهد. نرخ پایهی بانک مرکزی امارات از هفدهم سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۳٫۹۰ درصد است و صکوک خرد دولتی امارات برای دو سال سود ثابت ۴٫۳۰ درصد میدهد.
به قیمت خرید شما بستگی دارد. میانگین اجاره در دوازده ماه گذشته سالانه حدود ۷۴ درهم برای هر فوتمربع بوده است. با قیمت پیشفروش ۱٬۶۱۳ درهم، این یعنی حدود ۴٫۶ درصد بازدهی ناخالص و ۳٫۶ درصد بازدهی خالص، پس از کسر شارژ حدود ۱۲ درهم و ۵ درصد برای خالی ماندن و مدیریت. با قیمت ۱٬۲۰۰ درهم، بازدهی ناخالص حدود ۶٫۲ درصد و بازدهی خالص حدود ۴٫۹ درصد است.
خرید با قیمت فوتی ۱٬۶۱۳ درهم و طرح پرداخت ۶۰/۴۰، اگر دبی ساوث در نه سال به قیمت امروز کریک هاربر برسد سالی حدود ۸٫۶ درصد، اگر دوازده سال طول بکشد ۷ درصد و اگر پانزده سال طول بکشد ۶٫۲ درصد بازده دارد. اگر قیمت فقط تا نیمه‌ی راه برود بازده ۴٫۸ تا ۵٫۶ درصد است و اگر ثابت بماند ۲٫۳ تا ۳٫۲ درصد، که از سپردهی بانکی کمتر است.
از ابتدای ۲۰۲۰ تا مه ۲۰۲۶ سالی حدود ۱۰٫۷ درصد، یعنی از ۸۷۲ درهم به ۱٬۶۵۸ درهم برای هر فوتمربع. در بازه‌ی دوازده‌ساله، از اوت ۲۰۱۴ تا اوت ۲۰۲۶، رشد سالانه حدود ۳٫۹ درصد بوده است، یعنی از ۱٬۰۶۶ به ۱٬۶۸۲ درهم، چون این بازه سال‌های افت قیمت را هم در بر میگیرد.
حدود ۶ درصد قیمت برای خرید و فروش؛ ۴ درصد هزینهی ثبت در ادارهی زمین دبی هنگام خرید و معمولاً ۲ درصد کمیسیون هنگام فروش. برای اینکه پس از این هزینهها پولتان دو برابر شود، قیمت باید حدود ۲٫۱۲ برابر شود و رشد لازم در نه سال بهجای ۸ درصد به سالی ۸٫۷ درصد میرسد.
واحدهای نزدیک به تحویل که با قیمتی نزدیک به بازار ملک آماده عرضه می‌شوند حساب دیگری دارند، چون اجاره ظرف یک سال شروع میشود. با قیمت حدود ۱٬۲۰۰ درهم و میانگین اجاره‌ی منطقه، بازدهی خالص حدود ۴٫۵ تا ۵ درصد است که تقریباً هم‌اندازه‌ی سود یک سپردهی خوب بانکی است و رشد قیمت به یک مزیت اضافه تبدیل میشود. پروژه‌ی Myra از Sikanta با تحویل در سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۷ یک نمونه است و مجموعه‌ی Skyview نماینده‌ی انحصاری فروش آن است.
پاسخ به بودجه، افق زمانی و نیاز شما به درآمد اجاره از روز اول بستگی دارد. من پروژه‌ها و محله‌های کل بازار دبی را با عدد کنار هم مقایسه می‌کنم. در واتس‌اپ به من پیام دهید و بنویسید که این مقاله را خوانده‌اید.