در بازار پیشفروش دبی بیشتر بحث‌ها درباره‌ی آینده‌ی یک منطقه است: فرودگاه می‌آید، مترو می‌آید، قیمت دو برابر میشود. اما سود خریدار پیش از هر چیز از قیمتی می‌آید که امروز می‌پردازد. دو پروژه‌ای که این ماه در مرحله‌ی ثبت تقاضا (EOI) قرار گرفته‌اند این نکته را با عدد نشان می‌دهند: پروژهی Marquis Aura در دبی ساوث (Dubai South) و پروژهی Kore از Imtiaz در دبی‌لند رزیدنس کامپلکس (DLRC).
در این مقاله قیمت ورود هر دو پروژه را با معاملات ثبت‌شده‌ی همان منطقه مقایسه کرده‌ام و مدل بازدهی مقاله‌ی قبلی‌ام درباره‌ی دبی ساوث را با قیمت Aura دوباره اجرا کرده‌ام. لیست کامل قیمت، شرایط پرداخت و امکانات هر پروژه را در دو مقاله‌ی جداگانه آورده‌ام: قیمت Marquis Aura در دبی ساوث و قیمت و شرایط پرداخت Kore از Imtiaz.
خلاصه برای کسی که وقت کم دارد
- یکخوابهی Marquis Aura به ازای هر فوتمربع حدود ۱٬۳۳۴ درهم تمام میشود، در حالی که یکخوابههای Marquis Horizon، پروژهی قبلی همین سازنده در همین منطقه، در شهریور و مهر امسال حدود ۱٬۶۵۰ درهم فروخته شدهاند. یعنی حدود ۱۹٪ ارزانتر.
- پیش‌تر نوشته بودم که دبی ساوث با میانگین ۱٬۶۱۳ درهم برای هر فوتمربع گران است. با قیمت ورود Aura همان مدل نتیجه‌ی دیگری میدهد و در سناریوی میانی، بازده سالانه از ۵٫۱٪ به ۷٫۳٪ میرسد.
- در DLRC، استودیو و یکخوابهی Kore هم‌قیمت عرضههای تازه‌ی محله است، اما دوخوابهی آن با ۱٬۱۰۲ درهم برای هر فوتمربع از میانهی پیشفروش محله هم پایینتر است.
- درس هر دو پروژه یکی است: در منطقه‌ای که آینده‌اش در قیمت میانگین حساب شده، سود از خرید زیر میانگین می‌آید، نه از داستان منطقه.
- سازنده‌ی Aura پروژه را کنار ایستگاه مترو معرفی میکند، اما نام ایستگاه را اعلام نکرده و امروز هیچ خط متروی فعالی وارد این محدوده نمیشود. این را کتبی بپرسید.
اگر فقط همین بخش را بخوانید، تصویر کلی را دارید. بقیه‌ی مقاله محاسبه‌هاست.
چرا قیمت ورود مهم‌تر از داستان منطقه است
قیمت میانگین یک منطقه، انتظار بازار از آینده‌ی آن را در خود دارد. وقتی همه درباره‌ی فرودگاه آل مکتوم و مترو حرف می‌زنند، این انتظار از قبل در قیمت میانگین دبی ساوث نشسته است. خریداری که با همین میانگین وارد میشود، برای سود کردن به این نیاز دارد که آینده از انتظار بازار هم بهتر شود. خریداری که زیر میانگین وارد میشود، حتی اگر آینده فقط به اندازه‌ی انتظار باشد سود میکند.
پیشفروش تنها جایی است که چنین قیمتی را از سازنده‌ای با سابقه‌ی تحویل می‌توان گرفت، چون سازنده برای پر کردن صف ثبت تقاضا و شروع فروش، قیمت عرضه‌ی اول را پایینتر می‌گذارد. دو پروژهی این ماه دو نمونه‌ی متفاوت از همین قاعده هستند.
پروژهی Marquis Aura در برابر Marquis Horizon
پروژهی Marquis Aura یک ساختمان ۲۲۰ واحدی در محدودهی مسکونی دبی ساوث است با استودیو از ۶۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۶ میلیارد تومان)، یکخوابه از ۹۷۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۸ میلیارد تومان) و دوخوابه از ۱٬۳۷۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۶ میلیارد تومان)، و تحویل آن در ژوئن ۲۰۲۹ انجام میشود. پروژهی Marquis Horizon ساختمان قبلی همین سازنده در همین محدوده است که موجودی سازنده در آن تمام شده و ۵۰ معاملهی آن در ادارهی زمین دبی (DLD) ثبت شده است.
در ده معاملهی آخر Horizon، از ۴ شهریور تا ۱ مهر ۱۴۰۵، یک‌خوابه‌ها بین ۱٬۵۲۸ تا ۱٬۷۸۹ درهم برای هر فوتمربع و بهطور میانگین حدود ۱٬۶۵۰ درهم فروخته شدهاند. دوخوابه‌ها بین ۱٬۳۵۰ تا ۱٬۷۰۰ درهم و بهطور میانگین حدود ۱٬۴۹۰ درهم معامله شدهاند.
| معیار | Marquis Aura | Marquis Horizon |
|---|---|---|
| هر فوتمربع، یکخوابه | ۱٬۲۶۵ تا ۱٬۳۳۴ درهم | حدود ۱٬۶۵۰ درهم |
| هر فوتمربع، دوخوابه | ۱٬۱۷۵ تا ۱٬۴۰۴ درهم | حدود ۱٬۴۹۰ درهم |
| استودیو | دارد، از ۶۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۶ میلیارد تومان) | ندارد |
| زمان تحویل | ژوئن ۲۰۲۹ | سهماههی سوم ۲۰۲۸ |
یکخوابهی Aura با متراژی مشابه دست‌کم ۲۰۰ هزار درهم کمتر از ارزان‌ترین یک‌خوابه‌ای است که در این چند هفته در Horizon فروخته شده است. همان سازنده، در همان منطقه، با حدود ۹ ماه تحویل دیرتر، حدود ۱۹٪ ارزانتر برای هر فوتمربع عرضه میکند. سازنده هم به من گفته بود که قیمت Aura از Horizon بهتر است و معاملات ثبتشده آن را تأیید میکند.
حساب دبی ساوث با قیمت Aura
در مقاله‌ی آیا خرید ملک در دبی ساوث سرمایهگذاری است نوشتم که با قیمت میانگین ۱٬۶۱۳ درهم برای هر فوتمربع، در بیشتر سناریوها بازدهی خریدار فاصله‌ی زیادی با سپردهی بانکی ۵ درصدی ندارد. آن نتیجه را پس نمی‌گیرم، چون آن محاسبه برای قیمت میانگین بود.
همان مدل را بدون هیچ تغییری در فرضها دوباره اجرا کردم: طرح پرداخت ۶۰ به ۴۰، تحویل کلید در پایان سال سوم، ۴٪ هزینهی DLD، اجارهی میانگین دبی ساوث یعنی ۷۴ درهم برای هر فوتمربع در سال با رشد سالانهی ۲٪، شارژ ۱۲ درهم، ۵٪ برای خالی ماندن و مدیریت و ۲٪ کمیسیون هنگام فروش. تنها چیزی که تغییر کرد قیمت خرید بود.
| قیمت هر فوتمربع پس از ۱۲ سال | خرید با میانگین منطقه (۱٬۶۱۳) | خرید با قیمت فروش Horizon (۱٬۶۵۰) | خرید یکخوابهی Aura (۱٬۳۳۴) |
|---|---|---|---|
| قیمت امروز کریک هاربر، ۲٬۶۳۰ درهم | ۷٫۰٪ | ۶٫۸٪ | ۹٫۳٪ |
| نیمهی راه، ۲٬۱۰۰ درهم | ۵٫۱٪ | ۴٫۸٪ | ۷٫۳٪ |
| میانگین امروز دبی ساوث، ۱٬۶۱۳ درهم | ۲٫۹٪ | ۲٫۶٪ | ۵٫۱٪ |
| بدون رشد، همان قیمت خرید | ۲٫۹٪ | ۲٫۸٪ | ۳٫۶٪ |
با قیمت میانگین، فقط بهترین سناریو ۲ واحد درصد یا بیشتر از سپردهی بانکی جلو می‌افتاد. با قیمت Aura، سناریوی میانی هم به ۷٫۳٪ میرسد. حتی اگر قیمت منطقه هرگز از میانگین امروزش بالاتر نرود و فقط واحد شما به همین میانگین برسد، بازده سالانه حدود ۵٫۱٪ میشود که تقریباً هماندازهی سپردهی بانکی است. در این حالت داستان فرودگاه و مترو دیگر شرط اصلی سود شما نیست و به سودی اضافه تبدیل میشود.
خرید با قیمت فروش امروز Horizon، یعنی خرید همان سازنده در همان منطقه اما با قیمت بازار ثانویه، در همه‌ی سناریوها کمی بدتر از میانگین منطقه است. تفاوت میان این دو ستون و ستون Aura، تمام بحث این مقاله است.
ایستگاه مترو؛ چه چیزی قطعی است
سازنده در فکتشیت، موقعیت Aura را خیابان Dubai South Boulevard و «کنار ایستگاه مترو» نوشته است. اگر ایستگاه در همان نقطه ساخته شود، این ساختمان علاوه بر قیمت پایینتر، مزیت دسترسی را هم پیدا میکند.
امروز هیچ خط متروی فعالی وارد محدودهی مسکونی دبی ساوث نمیشود و نزدیکترین ایستگاه فعال، ایستگاه اکسپو ۲۰۲۰، در خط مستقیم حدود ۷ کیلومتر با پروژه فاصله دارد. ادارهی راه و حملونقل دبی (RTA) امتداد Route 2020 به سمت فرودگاه آل مکتوم و یک خط فرودگاهی ۵۵ کیلومتری را در دست طراحی دارد و هیچکدام هنوز فهرست ایستگاه یا تاریخ افتتاح ندارد. مدل بالا هیچ ارزشی برای مترو در نظر نگرفته است، بنابراین اگر ایستگاه ساخته شود، نتیجه از این عددها بهتر خواهد بود.
پروژهی Kore در برابر بازار DLRC
پروژهی Kore برجی سلامت‌محور در DLRC است با استودیو از ۶۷۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۷ میلیارد تومان)، یکخوابه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) و دوخوابه از ۱٬۵۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۸ میلیارد تومان)، و تحویل آن سهماههی چهارم ۲۰۲۸ است. برای مقایسه، میانهی ۴۱۷ معاملهی پیشفروش آپارتمان در DLRC که از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵ در DLD ثبت شده و قیمت پروژهی The Archive، عرضه‌ی قبلی Imtiaz در همین محله، را کنار Kore گذاشته‌ام.
| نوع واحد | پروژهی Kore | میانهی پیشفروش DLRC | پروژهی The Archive |
|---|---|---|---|
| استودیو | ۱٬۶۷۲ درهم | ۱٬۵۶۴ درهم | ۱٬۷۳۴ درهم |
| یکخوابه | ۱٬۶۴۴ درهم | ۱٬۳۲۹ درهم | ۱٬۶۳۲ درهم |
| دوخوابه | ۱٬۱۰۲ درهم | ۱٬۱۷۸ درهم | ۱٬۴۹۸ درهم |
اینجا قاعده‌ی قیمت ورود به شکل دیگری دیده میشود. یکخوابهی Kore ۲۴٪ بالاتر از میانهی محله است و تقریباً هم‌قیمت The Archive و The WOW Tower. خریدار این واحد زیر میانگین وارد نمیشود و سودش به این بستگی دارد که امکانات ساختمان آن را در اجاره بالاتر از میانه ببرد. دوخوابه داستان متفاوتی دارد: با ۱٬۴۰۶ فوتمربع، حدود ۱۵۰ فوتمربع بزرگ‌تر از میانهی دوخوابههای اجارهای محله است و با این حال ۶٪ زیر میانهی پیشفروش قیمت دارد. در Kore، همان قاعده‌ی Aura در دوخوابه صدق میکند.
اجاره در DLRC و بازدهی Kore
عددهای زیر از ۱٬۲۴۳ قرارداد اجارهی ثبتشده در اجاری (Ejari) برای DLRC است که از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵ شروع شدهاند.
| نوع واحد | میانهی اجارهی سالانه | بازدهی ناخالص | اجاره در بهترین ساختمانهای DLRC | بازدهی ناخالص |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۳۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) | ۵٫۴٪ | ۴۱ تا ۴۹ هزار درهم | ۶٫۰ تا ۷٫۲٪ |
| یکخوابه | ۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان) | ۴٫۸٪ | ۵۷٬۸۷۵ تا ۶۰ هزار درهم | ۵٫۳ تا ۵٫۵٪ |
| دوخوابه | ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان) | ۴٫۵٪ | ۷۷٬۵۰۰ تا ۸۴٬۵۰۰ درهم | ۵٫۰ تا ۵٫۵٪ |
بازدهی Kore با اجارهی میانه پایین است و فقط اگر واحد مثل بهترین ساختمانهای محله اجاره برود به سطح جذابی میرسد. قیمت ورود بالاتر همین را به خریدار تحمیل میکند: وقتی زیر میانگین نمی‌خرید، باید بالاتر از میانگین اجاره بگیرید.
جمع‌بندی من
پیشفروش زمانی سرمایهگذاری درستی است که قیمت ورود پایینتر از ارزش امروز منطقه باشد، نه زمانی که فقط داستان آینده‌ی منطقه جذاب است. در دبی ساوث، یکخوابهی Marquis Aura همین شرط را دارد و حدود ۱۷٪ زیر میانگین منطقه و ۱۹٪ زیر قیمت فروش پروژهی قبلی همین سازنده عرضه میشود. در DLRC، دوخوابهی Kore همین شرط را دارد، اما استودیو و یکخوابهی آن روی اجارهی بالاتر از میانه حساب باز می‌کنند.
برای قیمت‌ها، شرایط پرداخت، امکانات و فهرست پرسش‌های پیش از ثبت تقاضا، مقاله‌های Marquis Aura و Kore را بخوانید. اگر لیست قیمت روز یا فرم ثبت تقاضای هر کدام را می‌خواهید، به من پیام بدهید.
منابع: قیمت‌های Marquis Aura از فکتشیت رسمی سازنده؛ قیمت‌های Kore از فکتشیت رسمی Imtiaz (اکتبر ۲۰۲۶)؛ معاملات Marquis Horizon از داده‌های DLD به نقل از Propsearch؛ قیمت و اجارهی DLRC از داده‌های DLD و اجاری از طریق DXB Interact (۹۰ روز تا ۷ اکتبر ۲۰۲۶)؛ میانگین قیمت دبی ساوث از Bayut TruView؛ برنامه‌ی مترو از The National؛ مدل بازده از محاسبه‌های خودم.
پرسش‌های متداول
قیمت میانگین یک منطقه انتظار بازار از آینده، مثل فرودگاه یا مترو، را در خود دارد. خریداری که با میانگین وارد میشود برای سود کردن به آینده‌ای بهتر از انتظار بازار نیاز دارد، اما خریداری که زیر میانگین وارد میشود حتی اگر آینده فقط به اندازه‌ی انتظار باشد سود میکند. در دبی ساوث، خرید با ۱٬۳۳۴ درهم برای هر فوتمربع به جای میانگین ۱٬۶۱۳ درهم، بازده سناریوی میانی ۱۲ ساله‌ی من را از ۵٫۱٪ به ۷٫۳٪ می‌رساند.
یکخوابهی Aura با کوچکترین متراژ حدود ۱٬۳۳۴ درهم برای هر فوتمربع تمام میشود. یکخوابههای Marquis Horizon در ده معاملهی آخر ثبتشده در DLD، از ۴ شهریور تا ۱ مهر ۱۴۰۵، بهطور میانگین حدود ۱٬۶۵۰ درهم فروخته شدهاند و بنابراین Aura حدود ۱۹٪ ارزانتر است. در دوخوابه این فاصله حدود ۶٪ است، یعنی ۱٬۴۰۴ درهم در برابر حدود ۱٬۴۹۰ درهم. قیمت Horizon از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) شروع میشود، استودیو ندارد، حدود ۱۷۵ واحد دارد و تحویل آن سهماههی سوم ۲۰۲۸ است، در حالی که Aura در ژوئن ۲۰۲۹ تحویل میشود.
با میانگین پیشفروش دبی ساوث یعنی ۱٬۶۱۳ درهم، مدل من برای ۱۲ سال و رسیدن قیمت به نیمهی راه کریک هاربر (۲٬۱۰۰ درهم) بازده سالانهی حدود ۵٫۱٪ میدهد که تقریباً هماندازهی سپردهی بانکی ۵٪ است. با همان فرضها و قیمت ۱٬۳۳۴ درهمی یکخوابهی Aura، همین سناریو ۷٫۳٪، سناریوی کریک هاربر ۹٫۳٪ و رسیدن به میانگین امروز منطقه حدود ۵٫۱٪ بازده میدهد. قیمت ورود پایینتر نتیجه را تغییر میدهد.
طرح پرداخت ۶۰ به ۴۰، تحویل کلید در پایان سال سوم، ۴٪ هزینهی DLD هنگام خرید، اجارهی میانگین دبی ساوث یعنی ۷۴ درهم برای هر فوتمربع با رشد سالانهی ۲٪، شارژ ۱۲ درهم، ۵٪ برای خالی ماندن و مدیریت و ۲٪ کمیسیون هنگام فروش، همه در دورهی ۱۲ ساله. میان ستونها فقط قیمت خرید تغییر میکند و هیچ ارزشی برای مترو در نظر گرفته نشده است.
فکتشیت سازنده میگوید پروژه کنار ایستگاه مترو است، اما نام ایستگاه را نیاورده است. امروز هیچ خط متروی فعالی وارد محدودهی مسکونی دبی ساوث نمیشود و نزدیکترین ایستگاه فعال، اکسپو ۲۰۲۰، در خط مستقیم حدود ۷ کیلومتر فاصله دارد. ادارهی راه و حملونقل دبی (RTA) امتداد Route 2020 به سمت فرودگاه آل مکتوم (مناقصه در ژانویهی ۲۰۲۶) و خط فرودگاهی ۵۵ کیلومتری (پیشنهادهای طراحی در آگوست ۲۰۲۶) را در دست دارد و هیچکدام هنوز فهرست ایستگاه یا تاریخ افتتاح ندارد. نام ایستگاه، خط و سند RTA را کتبی از سازنده بخواهید.
قیمت شروع Kore برای هر فوتمربع حدود ۱٬۶۷۲ درهم برای استودیو، ۱٬۶۴۴ درهم برای یکخوابه و ۱٬۱۰۲ درهم برای دوخوابه است. میانهی ۴۱۷ معاملهی پیشفروش آپارتمان در DLRC از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵ برای همین سه نوع ۱٬۵۶۴، ۱٬۳۲۹ و ۱٬۱۷۸ درهم بوده و پروژهی The Archive از Imtiaz با ۱٬۷۳۴، ۱٬۶۳۲ و ۱٬۴۹۸ درهم عرضه شده است. بنابراین استودیو و یکخوابهی Kore همسطح عرضههای تازه است و دوخوابهی آن زیر میانهی محله قرار دارد.
بر اساس ۱٬۲۴۳ قرارداد اجارهی DLRC که از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵ شروع شدهاند، میانهی اجارهی سالانه برای استودیو ۳۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان)، برای یکخوابه ۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان) و برای دوخوابه ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان) است. با قیمت شروع Kore، بازدهی ناخالص به ترتیب ۵٫۴٪، ۴٫۸٪ و ۴٫۵٪ میشود و با اجارهی بهترین ساختمانهای محله تا ۷٫۲٪، ۵٫۵٪ و ۵٫۵٪ میرسد. اگر شارژ را ۱۴ درهم برای هر فوتمربع فرض کنید، بازدهی خالص استودیو با اجارهی میانه حدود ۴٫۶٪ و در بالای این بازه حدود ۶٫۴٪ است.
یکخوابهی Marquis Aura که حدود ۱۷٪ زیر میانگین پیشفروش دبی ساوث و ۱۹٪ زیر قیمت فروش اخیر Marquis Horizon است، و دوخوابهی Kore که با وجود حدود ۱۵۰ فوتمربع متراژ بیشتر از میانهی دوخوابههای اجارهای، حدود ۶٪ زیر میانهی پیشفروش DLRC قیمت دارد. استودیو و یکخوابهی Kore همسطح عرضههای تازه است و به اجارهی بالاتر از میانه وابسته است.