قیمت مسکن تهران و دبی؛ متری چند به تومان، دلار و درهم

تقریباً هر مقایسه‌ای میان ملک تهران و دبی بی‌فایده است و دلیلش همیشه یکی است: کسی قیمتی به تومان می‌گوید بدون آنکه بگوید آن تومان در آن روز چقدر می‌ارزید. در پولی که در کمتر از سه سال سه‌چهارم ارزش دلاری خود را از دست داده، این خطای گِرد کردن نیست. پاسخ را وارونه می‌کند.

بنابراین این مقاله کار را برعکس انجام می‌دهد. هر رقم تهران در ادامه به تومان، به دلار و به درهم آمده است، به‌همراه نرخ تبدیل و تاریخ آن نرخ، درست کنار خودش.

همه‌ی مبالغ دبی به درهم است و معادل تومانی آن‌ها با نرخ روز بازار آزاد در کنارشان می‌آید.

چرا مقایسه تومانی گمراه‌کننده است

از پایان ۲۰۲۳ تا امروز، نرخ آزاد از حدود ۵۰٬۵۰۰ تومان برای هر دلار به ۲۰۳٬۷۰۰ تومان رسیده است. این تورم به معنای متعارف نیست. یعنی هر قیمتی که دو سال پیش به تومان اعلام شده، تقریباً یک‌چهارم ارزشی را توصیف می‌کند که همان عدد امروز توصیف می‌کند.

اگر در تهران آپارتمان دارید، این یک پیامد عجیب دارد. می‌توانید هم‌زمان به تومان واقعاً ثروتمندتر و به دلار واقعاً فقیرتر شده باشید؛ در همان لحظه و روی همان دارایی. هیچ‌کدام از این دو احساس اشتباه نیست. فقط با واحدهای متفاوتی اندازه گرفته شده‌اند.

برای هر کسی که میان نگه داشتن سرمایه در تهران و انتقال بخشی از آن به دبی تصمیم می‌گیرد، تمام پرسش همین است، و به تومان قابل پاسخ نیست.

قیمت هر متر مربع تهران؛ به تومان و به دلار

همان یک متر مربع در چهار تاریخ، به هر دو شکل.

دو ستون آخر را با هم بخوانید. ستون تومان بازاری را نشان می‌دهد که تقریباً سه برابر شده است. ستون دلار بازاری را نشان می‌دهد که یک‌سوم ارزشش را از دست داده. آپارتمان تکان نخورده است. واحد اندازه‌گیری تکان خورده.

این مفیدترین چیزی است که یک مالک ایرانی می‌تواند درباره‌ی دارایی خودش بفهمد، و دلیل آن است که بسیاری هم‌زمان حس می‌کنند ملک‌شان خوب کار کرده و خودشان به‌نوعی فقیرتر شده‌اند. هر دو درست است.

قیمت هر متر مربع تهران و دبی + جدول سه‌ارزی

حالا خود مقایسه، در یک تاریخ و با یک نرخ، تا چیزی پنهان نماند.

دبی در هر متر مربع حدود ۴٫۹ برابر تهران است. این تیتر صادقانه است و آن را نمی‌آرایم: دبی به ازای هر واحد فضا به‌مراتب گران‌تر است، و هر کس خلاف این را به خریدار ایرانی بگوید چیزی می‌فروشد.

آنچه ارزش به‌خاطر سپردن دارد همان نسبت است، نه اعداد مطلق؛ چون نسبت از تغییر بعدی نرخ ارز جان سالم به در می‌برد و اعداد مطلق نه.

این ارقام از کجا آمده است

می‌خواهم درباره‌ی منابع صریح باشم، چون همین بخش است که معمولاً در مقایسه‌های تهران پنهان می‌ماند.

قیمت‌های تهران از سری ماهانه‌ی مسکن شهر تهران بانک مرکزی می‌آید که مرجع درست است: قیمت‌های معامله‌شده از طریق بنگاه‌های ثبت‌شده را می‌سنجد، نه قیمت‌های پیشنهادی. نتوانستم آن را مستقیماً از سایت بانک مرکزی بگیرم، چون آن سایت پشت یک کپچای تصویری است؛ بنابراین ارقام اینجا همان اعداد بانک مرکزی به نقل از رسانه‌های اقتصادی ایران است و تنها داده‌هایی را نگه داشته‌ام که تاریخ‌شان را با اطمینان می‌دانستم.

یک نکته‌ی مهم درباره‌ی جدیدترین رقم. عدد ۲۰۹ میلیون برای مرداد ۱۴۰۵ قیمت پیشنهادی از داده‌های آگهی است، نه میانگین معامله‌شده‌ی بانک مرکزی. قیمت‌های پیشنهادی در تهران در حال حاضر بالاتر از قیمت‌های معامله‌شده است، چون بازار در رکود عمیق است: تعداد معاملات ماهانه زیر ۳٬۰۰۰ واحد بوده، در حالی که سطح عادی چند برابر آن است. پس رقم واقعی معامله احتمالاً پایین‌تر است، و این کاهش دلاری را بزرگ‌تر می‌کند نه کوچک‌تر.

نرخ‌های ارز، بسته‌های پایان سال از یک آرشیو عمومی نرخ در ایران است، به‌علاوه‌ی فید روزانه‌ی بن‌بست همین سایت برای عدد امروز. هر کدام روی نمودار، کنار قیمتی که تبدیل کرده، نوشته شده است.

آنچه نتوانستم بسازم یک سری ماه‌به‌ماه تمیز برای دو سال گذشته است، چون گزارش‌های ثانویه سال‌های شمسی را با هم قاطی می‌کنند و ترجیح می‌دهم چهار تاریخ را نشان دهم که پشت‌شان می‌ایستم تا بیست‌وچهار تاریخ که نمی‌ایستم.

رهن چیست و چرا بازدهی تهران را عوض می‌کند

اینجا همان جایی است که بیشتر مقایسه‌ها بی‌سروصدا خراب می‌شوند، و دلیل آن است که به هیچ رقم بازدهی تهران که خودش را توضیح ندهد اعتماد نمی‌کنم.

اجاره در ایران اجاره‌ی ماهانه نیست. ودیعه‌ای بزرگ و قابل استرداد است، یعنی رهن، که معمولاً با مبلغ ماهانه‌ی کمتری همراه می‌شود و اغلب به‌صورت رهن کامل و بدون اجاره‌ی ماهانه گرفته می‌شود. تا این را تبدیل نکنید، با اجاره‌ی دبی قابل مقایسه نیست.

عرف بازار این است که ماهانه حدود ۳ درصد ودیعه معادل اجاره‌ی ماهانه در نظر گرفته می‌شود. محاسبه‌ی کامل:

• رهن کامل یک واحد ۷۰ متری در تهران بسته به منطقه بین ۱ تا ۷ میلیارد تومان است.
• کف بازه را بگیرید، یک میلیارد. با ۳ درصد در ماه، حدود ۳۰ میلیون تومان در ماه یا ۳۶۰ میلیون در سال می‌شود.
• همان واحد ۷۰ متری با متری ۲۰۹ میلیون تومان، حدود ۱۴٫۶ میلیارد تومان می‌ارزد.
• بازدهی ناخالص: ۳۶۰ میلیون تقسیم بر ۱۴٫۶ میلیارد، یعنی حدود ۲٫۵ درصد.

در برابر آن، دبی حدود ۷ درصد در کل شهر و ۸٫۲ درصد در JVC می‌دهد. حتی سر ممتاز و حفظ‌سرمایه‌ی دبی، یعنی سیتی واک با ۵٫۵ تا ۶ درصد، بیش از دو برابر تهران است.

دو نکته‌ی صادقانه. نرخ تبدیل ۳ درصد یک عرف بازار است نه نرخ رسمی، و با ۲٫۵ درصد بازدهی تهران به حدود ۲٫۱ درصد می‌رسد. ضمن اینکه اجاره‌های تهران هم به تومان تعیین می‌شود و خودشان هم تورم می‌گیرند. نکته رقم اعشار نیست. نکته این است که شکاف حدود سه برابر است و ساختاری است، نه لحظه‌ای در یک چرخه.

کدام منطقه دبی معادل منطقه شماست + جدول

این پرسشی است که بیشتر از همه از من می‌شود، و راه مفید پاسخ دادن به آن، سنجیدن جایگاه هر منطقه روی نردبان قیمت شهر خودش است، نه شباهت ظاهری.

این جدول خوانش خود من است، نه نگاشتی منتشرشده، و جایگاه قیمتی را نگاشت می‌کند نه شخصیت محله را. یک آپارتمان در ونک و یک آپارتمان در داون‌تاون از نظر زندگی کردن هیچ شباهتی به هم ندارند. آن‌ها روی پله‌ی یکسانی از نردبان‌های خودشان ایستاده‌اند.

یک نکته‌ی جانبی که ارزش‌گذاری نیست اما واقعاً جالب است. جمیرا ویلج سیرکل به‌صورت حلقه‌ای طراحی شده که محله‌ها از مرکز آن شعاعی بیرون می‌زنند، و هر کسی نقشه‌ی همدان را دیده باشد این شکل را می‌شناسد: مرکز همدان یک طرح شعاعی مشهور است، با شش خیابان که از میدان مرکزی بیرون می‌زند. دو شهر، با فاصله‌ی نود سال و سه هزار کیلومتر، به یک هندسه رسیده‌اند. این هیچ چیزی درباره‌ی بازدهی نمی‌گوید. می‌نویسمش چون وقتی یک‌بار ببینیدش، دیگر نمی‌توانید نبینید.

سه نسبتی که باید به خاطر بسپارید

پول را کاملاً کنار بگذارید و سه نسبت تمام مقایسه را حمل می‌کند.

• قیمت هر متر مربع: دبی حدود ۴٫۹ برابر تهران است.
• بازدهی اجاره‌ی ناخالص: دبی حدود ۲٫۸ برابر تهران است، تقریباً ۷ درصد در برابر ۲٫۵ درصد.
• پول ملی: تومان از پایان ۲۰۲۳ حدود سه‌چهارم ارزش دلاری خود را از دست داده است. درهم به دلار میخکوب است و هیچ از دست نداده.

نسبت اول به سود تهران است و دو نسبت بعدی نیستند. معامله‌ی واقعی همین است و به همین دلیل پاسخ برای همه یکسان نیست. حدود پنج برابر قیمت هر متر می‌پردازید تا دارایی‌ای بخرید که نزدیک سه برابر درآمد می‌دهد، در پولی که در برابر دلار حرکت نمی‌کند.

چند هشدار پیش از تصمیم

به این معنا نیست که در تهران بفروشید و در دبی بخرید. من در جایگاهی نیستم که چنین چیزی به کسی بگویم و به هر کسی که هست مشکوک می‌شوم.

خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید یک موقعیت سرمایه‌گذاری نیست، و انتقال سرمایه از ایران فرایندی جدی، گاه دشوار و گاه محدود است که هیچ ربطی به اینکه کدام بازار بازدهی بهتری دارد ندارد. مسیر انتقال، زمان‌بندی و هزینه‌ی آن می‌تواند محاسبه را بیش از هر چیزی در این مقاله جابه‌جا کند. این گفت‌وگویی با مشاوران خود شماست، نه با یک مشاور املاک.

همچنین به این معنا نیست که ملک تهران دارایی بدی بوده است. در بازه‌های بلند، از پس‌انداز ایرانی در برابر تورم بهتر از تقریباً هر گزینه‌ی دیگری محافظت کرده، و دقیقاً به همین دلیل بیشتر مالکان آن را خریده‌اند. به‌عنوان سپر تورمی به تومان، کارش را انجام داده است. به‌عنوان دارایی دلاری، نه. و این‌ها دو پرسش متفاوت‌اند.

نظر من

عددی که دوست دارم یک مالک ایرانی با آن بنشیند همان عدد نمودار نخست است: ۱۷۵ درصد رشد به تومان، ۳۲ درصد کاهش به دلار، همان آپارتمان، همان تاریخ‌ها.

اگر هزینه‌ها، زندگی و آینده‌ی فرزندان‌تان همه به تومان است، همان عدد تومانی است که اهمیت دارد و تهران کارش را برای شما کرده است. اگر بخشی از آینده‌ی شما به پولی غیر از تومان قیمت‌گذاری می‌شود، و برای شمار فزاینده‌ای از کسانی که با آن‌ها صحبت می‌کنم حالا بیشترِ آن این‌طور است، آن‌وقت ستون دلاری همان چیزی است که وضعیت واقعی شما را توصیف می‌کند.

دبی ارزان نیست و این مقاله چنین ادعایی نکرده است. ۴٫۹ برابر قیمت هر متر مربع است. آنچه در عوض می‌دهد درآمدی نزدیک به سه برابر است، در پولی میخکوب‌شده به دلار، با سندی که به‌عنوان فرد خارجی می‌توانید به نام خود داشته باشید و اقامتی که به آن گره خورده. اینکه این معامله بیارزد یا نه، به این بستگی دارد که زندگی شما به کدام پول سنجیده می‌شود، و این پرسشی است که تنها خودتان می‌توانید پاسخ دهید.

اگر می‌خواهید این محاسبه را به‌جای میانگین شهر روی اعداد خودتان اجرا کنم، منطقه و متراژ را برایم بفرستید تا تبدیل را در هر دو جهت و با نرخ همان روز انجام دهم.

منابع: قیمت‌های تهران از سری ماهانه‌ی مسکن شهر تهران بانک مرکزی به نقل از رسانه‌های اقتصادی ایران؛ رقم مرداد ۱۴۰۵ داده‌ی قیمت پیشنهادی آگهی‌هاست و همان‌جا مشخص شده. نرخ‌های ارز از آرشیو عمومی نرخ در ایران و فید روزانه‌ی بن‌بست همین سایت. قیمت هر فوت‌مربع دبی از داده‌ی ژوئیه ۲۰۲۶ اداره‌ی زمین دبی. محاسبات بازدهی از خود من است، با ذکر مفروضات تبدیل. صرفاً جهت اطلاع و نه توصیه‌ی مالی.