خریداران خارجی در دبی میتوانند در مناطق مشخصشدهی فریهولد، ملک را بهصورت مالکیت کامل (Freehold) بخرند و در جاهای دیگر بهصورت اجارهداری بلندمدت (Leasehold). این دو نوع مالکیت هنگام پیشنهاد خرید شبیه هم به نظر میرسند. هنگام خروج، رفتارشان کاملاً فرق دارد.
فریهولد به زبان ساده
شما مالک خودِ واحد و سهمی از زمینی هستید که روی آن قرار دارد، آن هم بهصورت دائمی و بیانقضا. میتوانید بفروشید، اجاره دهید، ببخشید، وصیت کنید و روی آن وام مسکن بگیرید. ادارهی زمین دبی (DLD) یک سند به نام خودتان صادر میکند (یا به نام شرکت شما، اگر از طریق یک ساختار حقوقی خریده باشید).
این همان چیزی است که بیشتر خریداران خارجی میخواهند و تصور میکنند در حال دریافت آن هستند. مناطق فریهولد بیشتر مناطق محبوب سرمایهگذاری را در بر میگیرند: دبی مارینا (Dubai Marina)، داونتاون دبی (Downtown Dubai)، بیزینس بی (Business Bay)، جیویسی (JVC)، پالم جمیرا (Palm Jumeirah)، دبی هیلز (Dubai Hills)، عربین رنچز (Arabian Ranches)، جیالتی (JLT)، Meydan، دبی ساوث (Dubai South) و بسیاری جاهای دیگر.
لیزهولد به زبان ساده
شما یک اجارهی بلندمدت، معمولاً ۹۹ساله، از مالک اصلی زمین در اختیار دارید. این مالک اصلی گاهی یک نهاد دولتی دبی است و گاهی یک سازندهی خصوصی.
تا وقتی این اجاره برقرار است، میتوانید در ملک ساکن شوید، آن را اجاره دهید و (در بیشتر موارد) باقیماندهی همان اجاره را به یک خریدار دیگر بفروشید. بدون رضایت مالک اصلی نمیتوانید مدت آن را تمدید کنید.
وقتی اجاره به پایان میرسد، ملک به مالک اصلی بازمیگردد. در عمل، این اجارهها بهجای آنکه منقضی شوند، با مذاکره تمدید میشوند، اما شرایط تمدید با صلاحدید مالک اصلی است.
مناطق رایج لیزهولد عبارتاند از بخشهایی از دیسکاوری گاردنز (Discovery Gardens)، بخشهایی از اولد تاون (Old Town)، بخشهایی از برخی مجموعههای مدیریتشده، و بیشتر ملکهایی که روی زمینِ تحت اجارهی یک مستر دولوپر قرار دارند.
چرا این موضوع هنگام خروج اهمیت مییابد
دو نکته را باید بدانید.
نخست، یک ملک لیزهولد با ۶۰ سال باقیمانده، با همهی شرایط فیزیکی یکسان و در شرایط برابر، ارزانتر از یک ملک فریهولد فروخته میشود. این تخفیف واقعی است، ولی همیشه رقم آن محاسبهشده نیست. انتظار ۵ تا ۱۵٪ تخفیف نسبت به یک واحد فریهولد مشابه را داشته باشید، و هرچه سالهای باقیماندهی اجاره کمتر شود، این تخفیف بیشتر میشود.
دوم، هرچه مدت اجاره کوتاهتر شود، امکان گرفتن وام مسکن نیز کمتر میشود. بیشتر بانکهای امارات روی لیزهولدی که کمتر از ۳۰ سال باقیمانده دارد وام نمیدهند. برخی ۵۰ سال باقیمانده میخواهند. یعنی اگر یک لیزهولد با ۷۰ سال باقیمانده بخرید و بخواهید ۲۵ سال بعد بفروشید، یکباره خریداران شما تنها به افراد نقدپرداز محدود میشوند، زیرا نمیتوانند روی این ملک وام بگیرند.
این موضوع چه تأثیری بر اقامت دارد
ویزای طلایی و ویزای سرمایهگذار معمولی، هر دو مالکیت فریهولد میخواهند. ملک لیزهولد، حتی اگر ارزش آن بالای حد نصاب باشد، واجد شرایط نمیشود.
یک خریدار خارجی که یک واحد لیزهولد خریده با این تصور که برای اقامت به حساب میآید، هنگام درخواست درمییابد که اینگونه نیست. تا آن زمان، او ۴٪ هزینهی انتقال DLD بهعلاوهی حقالزحمهی مشاور را پرداخته و بدون فروش ملک نمیتواند این هزینهها را بازپس بگیرد.
این رایجترین اشتباهِ قابلاجتنابی است که در معاملات خریداران خارجی تازهکار میبینم.
این موضوع چه تأثیری بر تأمین مالی دارد
سقف وام (نسبت وام به ارزش) در بیشتر بانکهای امارات برای فریهولد بالاتر از لیزهولد است. خرید یک فریهولد توسط خریدار بار اول و زیر ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۴۷ میلیارد تومان)، معمولاً تا سقف ۸۰٪ نسبت وام به ارزش میرسد. همان خریدار اگر سراغ لیزهولد برود، معمولاً سقف او ۶۵ تا ۷۰٪ است.
نرخ بهره نیز روی وامهای لیزهولد اندکی بالاتر است، معمولاً ۲۵ تا ۵۰ واحد پایه، زیرا بانک روی یک دارایی با مدت محدود ریسک بیشتری بر دوش میگیرد.
سه چیز که پیش از امضا باید بررسی کنید
۱. این واحد فریهولد است یا لیزهولد؟ کپی سند DLD فروشنده را بخواهید، نه فقط برچسب روی بروشور را. نوع مالکیت روی خودِ سند چاپ شده است.
۲. اگر لیزهولد است، چند سال باقی مانده؟ سند اجارهی اصلی (مستر لیز) را بخواهید. مراقب ملکهایی باشید که بهعنوان فریهولد تبلیغ میشوند ولی در واقع خودِ واحد فریهولد است و زمینِ زیر آن لیزهولد. برخی از مسترپلنهای دبی از همین ساختار استفاده میکنند.
۳. اگر فریهولد است، آیا منطقه قطعاً یک منطقهی مشخصشدهی فریهولد برای مالکیت خارجی است؟ دفتر ثبت مناطق فریهولد DLD عمومی است. پیش از آنکه ودیعه بگذارید، آن را بررسی کنید.
قاعدهی کار برای خریداران خارجی
در مناطق فریهولد، فریهولد بخرید. همین. تخفیف لیزهولد روی برگهی پیشنهاد جذاب به نظر میرسد، اما محاسبهی خروج، محاسبهی اقامت و محاسبهی تأمین مالی، روی یک دورهی نگهداری ۵ سال به بالا، هر سه به نفع فریهولد است.
تنها استثنا این است که اگر صرفاً برای سکونت شخصی خودتان میخرید، هیچ علاقهای به اقامت ندارید و آن ملک لیزهولد دلایل روشنی برای کیفیت زندگی دارد (یک مجموعهی خاص، یک محلهی خاص) که آن دردسر خروج در آینده را ارزش میبخشد.
برای سرمایهگذاران، پاسخ هر بار فریهولد است.
منبع: دفتر ثبت سند DLD، بخشنامهی سقف وام مسکن بانک مرکزی امارات، الزامات برنامهی اقامت GDRFA.