این ماه نقشهای از تولید ناخالص داخلی سرانه در خاورمیانه و شمال آفریقا در فضای مجازی پخش شده است. قطر را با ۷۲٬۵۰۰ دلار در جایگاه نخست، اسرائیل را با ۶۰٬۳۰۰ دلار در جایگاه دوم و امارات را با ۵۰٬۳۰۰ دلار در جایگاه سوم قرار میدهد. در سوی دیگر، افغانستان با ۴۰۰ دلار و یمن با ۶۰۰ دلار قرار دارند. منبع ارقام، گروه بانک جهانی اعلام شده است.
نمودار خوبی است و در درستی رتبهبندی آن تردیدی نیست. آنچه میخواهم انجام دهم، تحلیل همین نقشه است؛ چون مراجعان من چنین تصویرهایی را میفرستند و میپرسند این برای خرید ملک چه معنایی دارد. پاسخ صادقانه این است که بهتنهایی معنای چندانی ندارد. درآمد سرانه یک میانگین ملی است و شما میانگین ملی نمیخرید. شما یک دارایی مشخص را در یک شهر مشخص میخرید و از آن اجاره و بازفروش میخواهید.
رتبهبندی کامل ۲۰ کشور + نمودار
بیست اقتصاد، رتبهبندیشده، با فاصلهای نزدیک به دویست برابر میان بالا و پایین جدول.
سه نکته برجسته است. نخست اینکه شش کشور نخست با فاصلهی بسیار زیادی از بقیه جدا شدهاند: پس از عمان با ۱۹٬۹۰۰ دلار، کشور بعدی لیبی با ۶٬۴۰۰ دلار است، یعنی عملاً میانهای در این منطقه وجود ندارد. دوم اینکه این فاصله به جغرافیا مربوط نیست، چون لیبی و الجزایر ذخایر نفت و گاز فراوانی دارند و در بخش پایین جدول قرار گرفتهاند. سوم اینکه بالای جدول کوچک است: قطر، اسرائیل، امارات، مالت، عربستان و عمان روی هم بخش کوچکی از جمعیت این منطقه را در خود جای دادهاند.
کویت و بحرین چرا در نقشه نیستند
پیش از آنکه از یک رتبهبندی نتیجه بگیرید، بررسی کنید چه چیزی در آن نیست.
کویت و بحرین اصلاً روی این نقشه نیامدهاند. بر پایهی ارقام سال ۲۰۲۴ بانک جهانی، کویت ۳۲٬۷۰۰ دلار و بحرین ۲۹٬۷۰۰ دلار دارند که هر دو را میان عربستان و عمان مینشاند. این در نموداری دربارهی ثروت حوزهی خلیج فارس، حذف کوچکی نیست و یادآوری خوبی است که یک تصویر پخششده، خلاصهای از یک مجموعهداده است، نه خودِ آن.
سال مرجع ارقام هم اندکی متفاوت است. نقشه قطر را ۷۲٬۵۰۰ دلار آورده، در حالی که رقم دلار جاری سال ۲۰۲۴ بانک جهانی ۷۶٬۷۰۰ دلار است. هیچکدام اشتباه نیست؛ این دو، سالها و بازنگریهای متفاوتِ یک سری آماری هستند. اگر قرار است عددی مبنای یک خرید باشد، بهجای تصویرِ آن به خودِ سری آماری مراجعه کنید.
چرا درآمد سرانه معیار خوبی برای خرید ملک نیست
مشکل ساختاری استفاده از این نقشه برای انتخاب بازار اینجاست.
درآمد سرانه یعنی کل تولید تقسیم بر جمعیت. هر دو طرف این کسر میتوانند به دلایلی تغییر کنند که هیچ ارتباطی به اجاره رفتن یک آپارتمان ندارد.
- جمعیت کم تقسیم بر درآمد بالای نفت و گاز، عددی بسیار بزرگ میسازد بدون آنکه بازار ملک عمیقی بسازد. سرانهی قطر حدود ۴۴ درصد بالاتر از امارات است، اما کل اقتصاد آن بهمراتب کمتر از نصف اقتصاد امارات است.
- جمعیت بزرگ شاغل خارجی، میانگین را پایین میآورد و در همان حال دقیقاً همان تقاضایی را میسازد که یک مالک به آن نیاز دارد. کسانی که سرانهی امارات را پایینتر از قطر میکشند، از دید بازار ملک، مستأجر هستند.
- درآمد چیزی دربارهی اجازهی مالکیت شما نمیگوید. و همین ما را به نموداری میرساند که واقعاً اهمیت دارد.
در کدام کشورها خارجیها میتوانند ملک بخرند + جدول
همان کشورها را بردارید و دو ستونی را اضافه کنید که برای خریدار اهمیت دارد: آیا میتوانید مالک شوید، و آیا مالکیت برای شما اقامت میآورد.
این را کنار نمودار نخست بگذارید و رتبهبندی جابهجا میشود.
کویت چهارمین کشور ثروتمند حوزهی خلیج فارس از نظر سرانه است و عملاً به روی خریدار خارجی بسته است. اسرائیل در کل نقشه دوم است و هیچ مسیر اقامتی مبتنی بر ملک ندارد. عربستان تنها از ژانویه ۲۰۲۶ مناطق مشخصی را به روی مالکیت غیرمقیم گشوده است، بنابراین هنوز سابقهای ندارد که خریدار خارجی بتواند بر پایهی آن ارزیابی کند. عمان مالکیت کامل خارجی را عمدتاً به مجتمعهای گردشگری یکپارچه محدود کرده است.
قطر واقعاً باز است و آستانهی ورود آن از امارات پایینتر است: ۲۰۰ هزار دلار در قطر اقامت موقت میآورد، در برابر حدود ۵۴۵ هزار دلار برای ویزای طلایی دهسالهی امارات. اگر تنها پرسش، قیمت ورود بود، قطر برنده میشد.
اما این تنها پرسش نیست. در چند مورد از این بازارها ورود ارزان است. آنچه باید بپرسید این است که پس از ورود چه اتفاقی میافتد: هنگام فروش چند خریدار وجود دارد، هنگام اجاره چند مستأجر، و آیا بانکی حاضر است روی این دارایی وام بدهد.
چرا امارات فراتر از رتبه سرانهاش است
جایگاه واقعی امارات اینجاست، و این استدلالی دربارهی ثروتمندترین بودن نیست.
اقتصاد امارات در سال ۲۰۲۵ با رشد ۶٫۲ درصدی به ۱٫۹ تریلیون درهم، یعنی حدود ۵۱۷ میلیارد دلار، رسید. بخش غیرنفتی ۱٫۵ تریلیون درهم از این رقم را تشکیل داد و ۶٫۸ درصد رشد کرد. در سهماههی نخست ۲۰۲۵، بخشهای غیرنفتی ۷۷٫۳ درصد تولید ناخالص داخلی بودند. در همین بخش، ساختوساز ۱۱٫۱ درصد، فعالیتهای مالی و بیمه ۱۰٫۴ درصد و املاک ۷٫۹ درصد رشد داشتند. این یعنی اقتصادی که رشدش دیگر از بشکه نمیآید، و همین هدف برنامهی تنوعبخشی است و دلیل اینکه رتبهی سرانه را کماهمیتترین عدد این نقشه میدانم.
سپس نوبت مخرج کسر است؛ همان بخشی که بسیاری آن را ضعف میخوانند. جمعیت دبی تا پایان سال ۲۰۲۵ از ۴٫۵ میلیون نفر گذشت و در دوازده ماه بیش از ۲۰۰ هزار ساکن تازه به آن افزوده شد، یعنی رشدی حدود ۷٫۵ درصد. هر یک از این افراد به جایی برای زندگی نیاز دارد. بازاری که هر چند سال بهاندازهی یک شهر مستأجر اضافه میکند، با بازاری که درآمد سرانهی بسیار بالایی میان سه میلیون نفر توزیع شده، دو چیز کاملاً متفاوت است.
خود بازار هم نقدشونده است. تنها در ماه ژوئیه ۲۰۲۶، ۱۳٬۸۷۲ معامله به ارزش ۳۴٫۵ میلیارد درهم و با میانگین ۱٬۶۸۰ درهم (حدود ۹۴٫۴ میلیون تومان) برای هر فوتمربع ثبت شد و وامدهی بانکی نسبت به ماه پیش ۵۵ درصد رشد کرد. این ماه را بهتفصیل در گزارش بازار ژوئیه ۲۰۲۶ بررسی کردهام. آنچه هنگام انتخاب یک بازار در واقع میخرید همین است: تفاوت میان داراییای که قیمت دارد و داراییای که خریدار دارد.
کجا باید احتیاط کرد
این مقاله را با این جمله تمام نمیکنم که همهچیز رو به بالاست، چون اینطور نیست.
حجم معاملات ژوئیه نسبت به ژوئیه ۲۰۲۵ معادل ۳۱٫۶ درصد کاهش داشت؛ مقایسهای با دورهای پیش از تنشهای منطقهای امسال. ارزش معاملات ویلا نسبت به سال گذشته ۵۶٫۴ درصد کاهش داشت، در حالی که این رقم برای آپارتمان ۲۷٫۶ درصد بود، یعنی بخش بالای بازار کندتر بازگشته است. افزون بر آن، موج بزرگی از تحویل واحدها در طول سال ۲۰۲۶ به محلههای آپارتمانی میانرده میرسد که برای رشد اجاره در مناطقی که بیشترین عرضهی سفتهبازانه را داشتند، فشار واقعی ایجاد میکند.
هیچکدام از اینها خوانش ساختاری را تغییر نمیدهد. اما تعیین میکند در کدام خیابان خرید کنید، و این گفتوگویی دربارهی یک ساختمان مشخص است، نه دربارهی نقشهی یک منطقه.
برداشت من از این نقشه
این نمودار پاسخ خوبی به پرسشی است که از آن پرسیده شده. درآمد میانگین را رتبهبندی میکند. بازارها را رتبهبندی نمیکند و سازندهی آن هم چنین ادعایی نکرده است.
اگر میخواهید جایی را برای مالکیت یک دارایی انتخاب کنید، نخستین عددی که من نگاه میکنم درآمد سرانه نیست. این است که آیا اقتصاد بدون نفت هم رشد میکند، آیا جمعیت رشد میکند، آیا فرد خارجی میتواند سند را به نام خود داشته باشد، و آیا کسی برای خرید آن از شما وجود خواهد داشت. بر پایهی این چهار معیار، امارات سوم نیست. تنها بازاری در این منطقه است که مدام قواعد خودش را بازنویسی میکند تا باز بماند: مالکیت کامل در هر هفت امارت، برنامهی اقامتی گرهخورده به دارایی، دادهی معاملات منتشرشده که هر کسی میتواند راستیآزمایی کند، و نهاد ناظری که بارها قواعد حساب امانی، ارزیابی و وامدهی را سختگیرانهتر کرده است، نه آسانتر.
این ثبات برای من ارزش بیشتری از چند صد دلار درآمد میانگین ملی بیشتر دارد.
اگر میخواهید ببینید این اعداد روی یک ساختمان مشخص چه معنایی پیدا میکنند، بگویید چه گزینهای مدنظر دارید تا تاریخچهی معاملات و بازدهی آن را برایتان بفرستم.
پرسشهای متداول
قطر. این نقشه سرانهی آن را ۷۲٬۵۰۰ دلار آورده است، بالاتر از اسرائیل با ۶۰٬۳۰۰ دلار و امارات با ۵۰٬۳۰۰ دلار. بر پایهی سری دلار جاری سال ۲۰۲۴ بانک جهانی، رقم قطر حتی بالاتر و ۷۶٬۷۰۰ دلار است. این رتبهبندی درآمد میانگین هر نفر را میسنجد، نه اندازه یا میزان بازبودن اقتصاد را.
چون درآمد سرانه، تولید را بر جمعیت تقسیم میکند. اقتصاد امارات در سال ۲۰۲۵ به حدود ۵۱۷ میلیارد دلار رسید، بیش از دو برابر قطر، اما میان جمعیتی بهمراتب بزرگتر توزیع میشود. همان ساکنانی که میانگین را پایین میآورند، اجارهنشینهای همین بازار هستند؛ به همین دلیل یک مالک باید مخرج این کسر را تقاضا بخواند، نه ضعف.
این تصویر هر دو را جا انداخته و دلیلی هم برای آن ذکر نشده است. بر پایهی ارقام سال ۲۰۲۴ بانک جهانی، کویت ۳۲٬۷۰۰ دلار و بحرین ۲۹٬۷۰۰ دلار دارند که هر دو را میان عربستان و عمان مینشاند. پیش از نتیجهگیری از هر نمودار پخششده، ارزش دارد آن را با سری آماری اصلی بسنجید.
امارات مالکیت کامل را در مناطق مشخصشده و در هر هفت امارت مجاز کرده است. قطر در مناطق مشخص، بحرین در مناطق مشخص و عمان عمدتاً در مجتمعهای گردشگری یکپارچه این امکان را میدهند. عربستان از ژانویه ۲۰۲۶ مناطق مشخصی را به روی مالکیت غیرمقیم گشود. کویت عملاً به روی خریدار خارجی غیرعرب بسته است.
خیر. قطر از حدود ۲۰۰ هزار دلار اقامت موقت میدهد و اقامت طلایی بحرین از حدود ۳۴۵ هزار دلار آغاز میشود؛ هر دو کمتر از حدود ۵۴۵ هزار دلار ملکی که شرط ویزای طلایی دهسالهی امارات است. آستانه کمفایدهترین معیار مقایسه است؛ آنچه این بازارها را از هم جدا میکند حجم معاملات، عمق تقاضای اجاره و امکان دریافت وام بانکی روی همان دارایی است.
خیر. بازدهی اجاره و رشد قیمت از توازن عرضه و تقاضا در یک محلهی مشخص، از رشد جمعیت و از سهولت فروش دارایی میآید. میانگین ملی بالایی که بر پایهی درآمد نفت و گاز و جمعیت کم ساخته شده، میتواند در کنار بازار ملکی کمعمق با خریداران اندک قرار بگیرد.