دو مورد از موفقترین شهر ـ کشورهای پنجاه سال اخیر؛ هر دو بر پایهی تجارت ساخته شدهاند، هر دو به کممالیات بودن شهرت دارند و هر دو پر از سرمایهی خارجی هستند. اگر میخواهید تصمیم بگیرید سرمایهی ملکی خود را کجا بگذارید، شهرت به کارتان نمیآید. اعداد میآیند.
دربارهی همین موضوع ویدئوی کوتاهی ساختم که بیش از هر چیز دیگری که منتشر کردهام دیده شد؛ این نسخهی کامل آن است، با محاسبات باز.
همهی مبالغ دبی به درهم است و معادل تومانی آنها با نرخ روز بازار آزاد در کنارشان میآید. ارقام سنگاپور به دلار سنگاپور است و جداگانه مشخص شده.
دبی یا سنگاپور در یک نگاه + جدول
- عوارض ورود برای خریدار خارجی: حدود ۶۳٫۵ درصد در سنگاپور، ۴ درصد در دبی.
- بازدهی اجارهی ناخالص: میانگین ۳٫۰۶ درصد در سنگاپور در سهماههی دوم ۲۰۲۶، در برابر حدود ۶ تا ۸ درصد در دبی بسته به محله.
- قیمت هر فوتمربع: میانردهی سنگاپور حدود ۱٬۵۵۰ دلار و ممتاز حدود ۲٬۹۰۰ دلار، در برابر حدود ۴۶۹ دلار در بازار نوساز دبی.
- مالیات سالانهی ملک: در سنگاپور بله، بهعلاوهی ۱۰ درصد اضافهبها برای مالک خارجی. در دبی هیچ.
- مالیات بر درآمد اجاره: ۲۴ درصد برای غیرمقیم در سنگاپور. در دبی هیچ.
- مالیات بر عایدی سرمایه: در هیچکدام وجود ندارد.
- فروش زودهنگام: عوارض فروش ۱۶، ۱۲، ۸ و ۴ درصد در چهار سال نخست در سنگاپور. در دبی هیچ.
- اقامت از راه خرید: در سنگاپور وجود ندارد. در دبی ویزای طلایی دهساله از ۲ میلیون درهم (حدود ۱۱۲ میلیارد تومان).
عوارض خرید برای خارجیها؛ ۶۳٫۵ درصد در برابر ۴ درصد
این همان عددی است که بیشتر این گفتوگوها را پیش از آغاز تمام میکند.
سنگاپور از هر خریداری عوارض تمبر پلکانی میگیرد و سپس از خارجیها ۶۰ درصد عوارض اضافی خریدار روی آن دریافت میکند. نه شش درصد. شصت درصد. این نرخ از آوریل ۲۰۲۳ برقرار است و فرقی نمیکند نخستین ملک شما در سنگاپور باشد یا پنجمین.
محاسبه روی ملکی به ارزش دو میلیون، در واحد پول هر بازار:
| سنگاپور | دبی | |
|---|---|---|
| عوارض پایهی انتقال | ۶۹٬۶۰۰ (۳٫۴۸٪) | ۸۰٬۰۰۰ (۴٪) |
| اضافهبهای خریدار خارجی | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ (۶۰٪) | ندارد |
| مجموع هزینهی معامله | ۱٬۲۶۹٬۶۰۰ | ۸۰٬۰۰۰ |
| نسبت به قیمت | ۶۳٫۵٪ | ۴٫۰٪ |
ردیف آخر را دو بار بخوانید. در سنگاپور مالیات خرید حدود شانزده برابر اینجاست. روی مبلغ دو میلیون، خریدار خارجی پیش از آنکه مالک چیزی شود ۱٫۱۹ میلیون اضافه میپردازد، و این پول هیچ متراژی، هیچ نمایی و هیچ اجارهای نمیخرد.
پیامد دومی هم هست که کمتر دیده میشود. آن ۶۳٫۵ درصد در همان روز نخست از بین میرود، پس نقطهی سربهسر شما سالها جلوتر میرود. پیش از آنکه در سنگاپور یک واحد سود کنید، باید هزینهای معادل نزدیک به دو سوم خود دارایی را جبران کنید.
قیمت هر فوتمربع و بازدهی اجاره
عوارض ورود تیتر ماجراست. این دو تعیین میکنند که دارایی پس از آن کار میکند یا نه.
بازار آپارتمان خصوصی سنگاپور تقریباً بین ۱٬۲۰۰ تا ۱٬۸۰۰ دلار سنگاپور برای هر فوتمربع در مناطق بیرونی، ۱٬۸۰۰ تا ۲٬۵۰۰ در حاشیهی مرکز و ۲٬۵۰۰ تا بیش از ۵٬۰۰۰ در مناطق مرکزی حرکت میکند. پس از تبدیل، میانرده نزدیک ۱٬۵۵۰ دلار آمریکا برای هر فوت و ممتاز نزدیک ۲٬۹۰۰ دلار میشود.
بازار نوساز دبی در ماه ژوئیه بهطور میانگین ۱٬۷۲۴ درهم (حدود ۹۶٫۸ میلیون تومان) برای هر فوتمربع ثبت کرد، یعنی حدود ۴۶۹ دلار. بنابراین همان پول اینجا نزدیک به سه برابر متراژ میخرد؛ دقیقاً همان ادعایی که در ویدئو مطرح کردم و درست از آب درمیآید.
حالا درآمد. میانگین بازدهی اجارهی ناخالص سنگاپور در سهماههی دوم ۲۰۲۶ برابر ۳٫۰۶ درصد بود. بهترین زیربازارها به ۴٫۲ تا ۴٫۸ درصد میرسند و املاک ممتاز در Orchard و River Valley بین ۲٫۲ تا ۲٫۷ درصد قرار دارند.
در برابر آن، دبی بسته به محل خرید حدود ۶ تا ۸ درصد ناخالص میدهد. منطقهی JVC در سهماههی نخست ۲۰۲۶ رقم ۸٫۲ درصد را ثبت کرد. سیتی واک که سر ممتاز و حفظسرمایهی این بازار است و نزدیکترین چیز در دبی به اضافهبهای موقعیتی سنگاپور، بین ۵٫۵ تا ۶ درصد میدهد. یعنی کمبازدهترین محلهی ممتاز ما هنوز نزدیک به دو برابر میانگین سنگاپور است.
این دو را کنار هم بگذارید و شکاف چند برابر میشود: حدود سه برابر برای هر فوتمربع میپردازید تا کمتر از نیمی از درآمد را بگیرید.
مالیات سالانه، مالیات اجاره و هزینه فروش
خرید یک تصمیم است. نگهداری و خروج، تصمیمهایی هستند که بیسروصدا بازده شما را تعیین میکنند.
سنگاپور مالیات سالانهی ملک را بر پایهی ارزش سالانهی خانه و بهصورت پلکانی میگیرد و برای ملکی که در آن ساکن نیستید بالاتر است. مالک خارجی ۱۰ درصد اضافهبها هم روی همان میپردازد.
درآمد اجاره مشمول مالیات است و مالک غیرمقیم ۲۴ درصد آن را میپردازد. در دبی اجارهی شما اصلاً مالیات ندارد، و همین یعنی شکاف بازدهی در بخش پیشین در واقع تفاوت را کمتر از واقع نشان میدهد؛ چون آنچه به حساب شما میرسد فاصلهی بیشتری دارد.
و اگر نظرتان عوض شود، سنگاپور برای خروج زودهنگام عوارض فروش میگیرد: برای خریدهای از ۴ ژوئیه ۲۰۲۵ معادل ۱۶ درصد در سال نخست، ۱۲ در دوم، ۸ در سوم و ۴ در چهارم. دبی بابت فروش هیچ نمیگیرد.
جایی که سنگاپور دست بالا را دارد
میخواهم نکتهای را تصحیح کنم، از جمله چیزی که خودم در توضیح ویدئو نوشتم.
هیچکدام از این دو کشور روی ملک مسکونی مالیات بر عایدی سرمایه نمیگیرند. نرخ صفر دبی واقعی است و ارزش دارد، اما برتریای نسبت به سنگاپور نیست، چون سنگاپور هم عایدی سرمایه را مالیات نمیبندد. هر کس دبی را با شعار «بدون مالیات بر عایدی سرمایه، برخلاف سنگاپور» به شما بفروشد، یا اشتباه میکند یا امیدوار است شما اشتباه کنید.
این را میگویم چون نسخهی صادقانهی این مقایسه بهاندازهی کافی قوی هست. شکاف ۶۳٫۵ درصد در برابر ۴ است، ۳٫۰۶ درصد در برابر ۷ است، و ۲۴ درصد مالیات درآمد در برابر صفر. هر سه بهتنهایی تعیینکنندهاند و هر سه قابل راستیآزمایی.
دو نکتهی دیگر هم به سود سنگاپور، صریح بگویم. نظام حقوقی و چارچوب مالکیت آن از معتبرترینهای جهان است، و واحد پول آن دهههاست یکی از باثباتترینها در آسیا بوده. هیچکدام در محاسبهی بازدهی دیده نمیشود و هر دو واقعی است.
اقامت؛ تفاوتی که در محاسبهها دیده نمیشود
خرید ملک در سنگاپور حق زندگی در آنجا را به شما نمیدهد. مسیر اقامتی مبتنی بر ملک وجود ندارد. اقامت دائم از راه اشتغال یا برنامهی سرمایهگذاری تجاری بسیار بزرگ به دست میآید و خرید آپارتمان چنین دری را باز نمیکند.
در دبی، ملکی به ارزش {aed:2000000:short} ویزای طلایی دهساله میآورد؛ قابل تمدید، شامل همسر و فرزندان.
برای خانوادهای که تصمیم میگیرد کجا مستقر شود، این پاورقی نیست. در یک بازار، دارایی فقط دارایی است. در دیگری، دارایی یک در هم هست. اگر اقامت برای شما هر ارزشی داشته باشد، باید در مقایسه بهعنوان خطی با عدد کنارش بیاید، نه بهعنوان یک بند تزئینی.
مجوز ۱۲۸ هزار دلاری خودرو در سنگاپور
یک عدد از بیرون بازار ملک، چون مدل این کشور را بهتر از هر عددی درون آن توضیح میدهد.
برای داشتن خودرو در سنگاپور باید نخست در مزایده یک «گواهی حق تملک» بخرید. در آگوست ۲۰۲۶ ردهی خودروهای کوچکتر روی ۱۲۸٬۵۰۱ دلار سنگاپور و ردهی بزرگتر روی ۱۳۱٬۰۰۱ دلار بسته شد. این فقط مجوز است. خودرو جداست.
سنگاپور جزیرهای کوچک است که عامدانه سیاست قیمتگذاری برای مهار تقاضایی را اجرا میکند که از نظر فیزیکی جا ندارد، و ۶۰ درصد عوارض خریدار خارجی همان سیاست است که روی مسکن اعمال شده. این دشمنی با خارجیها نیست و اشتباه هم نیست. کشوری است با زمین محدود که تصمیم گرفته از آن محافظت کند.
دبی عامدانه عکس آن را انجام میدهد: مالکیت کامل در مناطق مشخص در هر هفت امارت، اقامت گرهخورده به مالکیت، و بدون مالیات بر درآمد. یکی سهمیهبندی میکند، دیگری جذب میکند. هیچکدام غلط نیست، اما باید بدانید وارد کدامیک میشوید.
چه کسی باید سنگاپور را انتخاب کند
همه را به اینجا نمیفرستم و خریدارانی هستند که آنها را به آنجا میفرستم.
اگر هماکنون در سنگاپور زندگی و کار میکنید، محاسبهی عوارض کاملاً تغییر میکند: شهروندان برای نخستین خانه چیزی نمیپردازند و مقیمان دائم ۵ درصد، پس رقم ۶۰ درصد عددی برای خریدار خارجی است، نه عددی برای سنگاپور. اگر میخواهید در یک نظام حقوقی بالغ آسیایی با پول ملی قوی حضور داشته باشید و هدفتان حفظ سرمایه در بیست سال است نه درآمد، سنگاپور پاسخ جدیای است. و اگر کسبوکار، خانواده یا تحصیل فرزندانتان آنجاست، این مالیات هزینهی زندگی در جایی است که در هر حال قرار بود در آن زندگی کنید.
کاری که نمیکنم این است که از بیرون سنگاپور، ملک آن را بهعنوان یک سرمایهگذاری صرفاً بازدهیمحور بخرم. با محاسبات بالا، این تنها حالتی است که اعداد اصلاً جواب نمیدهند.
نظر من
ویدئویی که این بحث را شروع کرد بیش از هر چیز دیگری که منتشر کردهام دیده شد، و فکر میکنم دلیلش این است که بیشتر مردم تصور میکنند این دو بازار دو روایت از یک ایدهاند. نیستند. دو استراتژی متضادند.
اگر سرمایهگذاری هستید که از بیرون خرید میکند، این مقایسه اصلاً نزدیک نیست. شصتوسهونیم درصد در برابر چهار برای ورود، حدود سه برابر قیمت هر فوت، کمتر از نیمی از بازدهی، ۲۴ درصد مالیات درآمد در برابر صفر، چهار سال جریمهی خروج در برابر هیچ، و نبود اقامت در برابر ویزای دهساله. هیچ خوانشی از این اعداد وجود ندارد که سنگاپور را برای خریدار خارجی سرمایهگذاری بهتری کند.
اگر انتخاب میکنید کجا زندگی کنید، این پرسش واقعاً متفاوتی است و وانمود نمیکنم غیر از این است. سنگاپور یکی از بهترین ادارهشدهترین شهرهای جهان است. اما جایی که زندگی میکنید و جایی که سرمایهگذاری میکنید لازم نیست یکی باشد، و تمام نکتهی این مقایسه این است که برای بیشتر کسانی که با آنها صحبت میکنم دیگر یکی نیست.
اگر میخواهید همین محاسبه را بهجای سنگاپور روی بازار خودتان اجرا کنم، بگویید از کجا خرید میکنید تا مقایسه را روی اعداد شما بسازم.
پرسشهای متداول
حدود ۶۳٫۵ درصد قیمت خرید. سنگاپور عوارض تمبر پلکانی خریدار میگیرد که روی مبلغ دو میلیون حدود ۳٫۴۸ درصد میشود، بهعلاوهی ۶۰ درصد عوارض اضافی خریدار که به همهی خریداران خارجی صرفنظر از تعداد املاکشان تعلق میگیرد. این نرخ ۶۰ درصدی از آوریل ۲۰۲۳ برقرار است. در دبی هزینهی معادل، ۴ درصد هزینهی انتقال ادارهی زمین دبی است.
برای خریدار خارجی که از بیرون سرمایهگذاری میکند، دبی در هر معیار قابل اندازهگیری: ۴ درصد عوارض ورود در برابر ۶۳٫۵، حدود یکسوم قیمت هر فوتمربع، بازدهی ناخالص ۶ تا ۸ درصد در برابر میانگین ۳٫۰۶ درصدی سنگاپور، بدون مالیات بر درآمد اجاره در برابر ۲۴ درصد برای غیرمقیم، بدون عوارض خروج در برابر چهار سال عوارض فروش، و ویزای اقامت دهساله در برابر نبود هرگونه مسیر ملکی. اگر هماکنون در سنگاپور زندگی میکنید، یا هدفتان حفظ سرمایه در یک نظام حقوقی بالغ است نه درآمد، پاسخ تغییر میکند.
سنگاپور در سهماههی دوم ۲۰۲۶ بهطور میانگین ۳٫۰۶ درصد ناخالص داشت؛ بهترین زیربازارها ۴٫۲ تا ۴٫۸ درصد و املاک ممتاز در Orchard و River Valley بین ۲٫۲ تا ۲٫۷ درصد. دبی بسته به محله حدود ۶ تا ۸ درصد ناخالص میدهد: JVC در سهماههی نخست ۲۰۲۶ رقم ۸٫۲ درصد ثبت کرد و سیتی واک که سر ممتاز این بازار است ۵٫۵ تا ۶ درصد. کمبازدهترین محلهی ممتاز دبی هنوز نزدیک به دو برابر میانگین سنگاپور است.
خیر. سنگاپور مسیر اقامتی مبتنی بر ملک ندارد. اقامت دائم از راه اشتغال یا برنامهی سرمایهگذاری تجاری بزرگ به دست میآید و خرید آپارتمان چنین دری را باز نمیکند. دبی در برابر ۲ میلیون درهم (حدود ۱۱۲ میلیارد تومان) ملک، ویزای طلایی دهسالهی قابل تمدید میدهد که همسر و فرزندان را هم پوشش میدهد.
خیر، و دبی هم نمیگیرد. این تنها خطی است که این دو در آن یکساناند؛ پس هر کس دبی را با شعار «بدون مالیات بر عایدی سرمایه، برخلاف سنگاپور» بفروشد، اشتباه میکند. اما سنگاپور برای خروج زودهنگام عوارض فروش میگیرد: برای خریدهای از ۴ ژوئیه ۲۰۲۵ معادل ۱۶ درصد در سال نخست، ۱۲ در دوم، ۸ در سوم و ۴ در چهارم. دبی بابت فروش چیزی نمیگیرد.
بله. مالک غیرمقیم ۲۴ درصد مالیات بر درآمد اجاره میپردازد. مالیات سالانهی ملک هم بر پایهی ارزش سالانهی خانه و بهصورت پلکانی وجود دارد که برای ملکی که در آن ساکن نیستید بالاتر است، بهعلاوهی ۱۰ درصد اضافهبها برای مالک خارجی. در دبی درآمد اجاره مالیات ندارد و مالیات سالانهی ملک هم وجود ندارد؛ یعنی شکاف اعلامشدهی بازدهی در واقع تفاوتِ آنچه به حساب شما میرسد را کمتر از واقع نشان میدهد.
آپارتمانهای خصوصی سنگاپور تقریباً بین ۱٬۲۰۰ تا ۱٬۸۰۰ دلار سنگاپور برای هر فوتمربع در مناطق بیرونی، ۱٬۸۰۰ تا ۲٬۵۰۰ در حاشیهی مرکز و ۲٬۵۰۰ تا بیش از ۵٬۰۰۰ در مناطق مرکزی هستند. پس از تبدیل، میانرده نزدیک ۱٬۵۵۰ دلار و ممتاز نزدیک ۲٬۹۰۰ دلار میشود. بازار نوساز دبی در ژوئیه ۲۰۲۶ بهطور میانگین ۱٬۷۲۴ درهم (حدود ۹۶٫۸ میلیون تومان) ثبت کرد، یعنی حدود ۴۶۹ دلار. همان پول در دبی حدود سه برابر متراژ میخرد.
چون مدل سیاستگذاری را نشان میدهد. برای داشتن خودرو در سنگاپور باید در مزایده گواهی حق تملک بخرید: در آگوست ۲۰۲۶ ردهی خودروهای کوچکتر روی ۱۲۸٬۵۰۱ و ردهی بزرگتر روی ۱۳۱٬۰۰۱ دلار سنگاپور بسته شد، پیش از خود خودرو. سنگاپور جزیرهای کوچک است که عامدانه تقاضایی را که جا ندارد با قیمت مهار میکند، و ۶۰ درصد عوارض خریدار خارجی همان سیاست روی مسکن است. دبی عامدانه عکس آن را انجام میدهد: اقامت را به مالکیت گره میزند و نه درآمد را مالیات میبندد نه سود را.
زمانی که هماکنون آنجا زندگی میکنید، چون شهروندان برای نخستین خانه عوارض اضافی نمیپردازند و مقیمان دائم ۵ درصد؛ پس ۶۰ درصد عددی برای خریدار خارجی است نه عددی برای سنگاپور. همچنین زمانی که میخواهید در یک نظام حقوقی بالغ آسیایی با پول ملی قوی حضور داشته باشید و هدفتان حفظ سرمایه در بیست سال است نه درآمد، یا وقتی کسبوکار، خانواده یا تحصیل فرزندانتان از پیش آنجاست. آنچه با این محاسبات جواب نمیدهد، خرید ملک سنگاپور از بیرون بهعنوان سرمایهگذاری صرفاً بازدهیمحور است.
خیر. عوارض ۶۰ درصدی اضافی خریدار به خریداران خارجی تعلق میگیرد. شهروندان سنگاپور برای نخستین خانه چیزی نمیپردازند و مقیمان دائم ۵ درصد میپردازند، و نرخها برای املاک بعدی بالا میرود. به همین دلیل مقایسهی این مقاله مشخصاً برای خریدار خارجی تنظیم شده است: تنها گروهی که با کل هزینهی ورود ۶۳٫۵ درصدی روبهروست.