وقتی یک مشتری بودجهاش را به من میگوید، اولین چیزی که میپرسم این است: این عدد قیمت ملک است یا پول نقدی که واقعاً دارید؟ این دو در دبی خیلی با هم فرق دارند. قیمت، آپارتمان را میخرد. اما پول نقد باید حدود ۷ تا ۸ درصد هزینهی یکباره را هم پوشش بدهد که در هیچ آگهیای نوشته نمیشود. ماشینحساب وام مسکن برای همین ساخته شده که هر دو عدد را قبل از اینکه دلتان پیش یک واحد گیر کند، جلوی چشمتان بگذارد.
اول مشخص کنید کی هستید
اولین ورودی ملیت است، چون سقف پیشفرض نسبت وام به ارزش را تعیین میکند:
- غیرمقیم: ۶۵ درصد
- مقیم خارجی: ۸۰ درصد
- تبعهی امارات: ۸۵ درصد
اینها سقفهای متعارف بانک مرکزی است و ابزار اجازه میدهد هر کدام را خودتان تغییر بدهید، چون بانکها بر اساس درآمد، ارزش ملک بالای ۵ میلیون درهم و پروندهی شما تنظیم میکنند. سن هم مهم است. بانکهای امارات حداکثر مدت را بهصورت کوچکترِ ۲۵ سال و (سن پایان وام منهای سن شما) میدهند. پس یک فرد ۳۸ ساله که میخواهد تا ۶۵ سالگی تسویه کند، ۲۵ سال میگیرد، اما یک فرد ۵۵ ساله نه.
آن عددی که همه فراموش میکنند
پیشفرضها نرخ ۳٫۹۹ درصد، پیشپرداخت ۲۰ درصد و مدت ۲۵ سال است. قیمت را وارد کنید تا پنل سمت راست به دو عدد بزرگ تقسیم شود: قسط ماهانه، و پول نقد لازم در روز اول. این عدد دوم همان است که معامله را نجات میدهد. کل هزینهها را ریز میکند:
- انتقال DLD: ۴ درصد بهعلاوهی یک هزینهی اداری کوچک
- کارگزاری: ۲ درصد بهعلاوهی مالیات
- ثبت وام: ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام بهعلاوهی ۲۹۰ درهم
- پردازش بانک، ارزیابی و امانتداری
- NOC که در فروش مجدد اغلب با فروشنده است
یک مثال واقعی با ۱٫۵ میلیون درهم
فرض کنید یک مقیم خارجی با ۱٫۵ میلیون درهم و پیشپرداخت ۲۰ درصد خرید میکند. پیشپرداخت میشود ۳۰۰ هزار درهم. روی این، هزینههای یکباره نزدیک ۱۰۰ هزار درهم میشود: حدود ۶۰ هزار درهم برای DLD، حدود ۳۱٬۵۰۰ درهم برای کارگزاری با مالیات، بهعلاوهی ثبت وام، ارزیابی و امانتداری. پس پول نقد واقعی روز اول حدود ۴۰۰ هزار درهم است، نه ۳۰۰ هزار. همان ۱۰۰ هزار درهم اضافی دقیقاً چیزی است که خریدارهایی را که فقط پیشپرداخت را حساب کرده بودند، غافلگیر میکند.
اگر بهجای فروش مجدد، پیشفروش میخرید، زمانبندی هزینهها فرق میکند و پرداخت مرحلهبهمرحله است. این را در شرایط پرداخت پیشفروش به زبان ساده باز کردهام. و وقتی هزینهی ماهانه را فهمیدید، با ماشینحساب بازدهی ببینید آیا اجاره واقعاً جواب میدهد یا نه.
منبع: سقفهای وام به ارزش بانک مرکزی امارات و جدول هزینههای ادارهی زمین دبی، ۲۰۲۶.
#وام_مسکن_دبی #املاک_دبی #سرمایه_گذاری_ملک #هزینه_DLD #خرید_ملک_دبی