رزرو یک واحد یک بعدازظهر طول می‌کشد، اما برگرداندن آن ممکن است سال‌ها طول بکشد. در این بخش یازدهم از راهنمای برج The WOW Tower بررسی‌هایی را که پیش از پرداخت هر مبلغی انجام می‌دهم، به همان ترتیبی که پیش می‌آید، آورده‌ام؛ همراه با آنچه مدارک سازنده دربارهی هر مورد میگوید و بخشی از این راهنما که جزئیات بیشتری دارد. هر جا پاسخ خوب است این را می‌گویم و هر جا باید پیگیری کنید، آن را هم می‌گویم.
خلاصه‌ی این بخش
- فقط به حساب امانی پروژه که در قرارداد شما آمده پرداخت کنید و بررسی کنید که فروش ظرف ۹۰ روز در عقود (Oqood)، دفتر ثبت موقت ادارهی زمین دبی، ثبت شود.
- برنامهی پرداخت را در خود قرارداد بخوانید، نه در بروشور؛ آنچه شما را متعهد میکند قرارداد است.
- پیش از امضا، تاریخ تکمیل، حق سازنده برای تمدید آن و سقف خسارت تأخیر را بدانید.
- واحد را بر اساس طبقه، چشمانداز و خریدار بعدی آن انتخاب کنید. هیچ سندی چشمانداز را تضمین نمیکند.
- هر بازده، تخفیف یا امکان اضافه را در سند امضاشده بگیرید، چون قرارداد مطالب تبلیغاتی را مستثنا میکند.
پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو
- فروشنده. قرارداد، شرکتی را که به شما می‌فروشد نام می‌برد که یکی از شرکت‌های پروژه‌ای سازنده است. نام این شرکت باید با نام حساب امانی و ثبت پروژه در ادارهی زمین دبی (DLD) یکی باشد.
- ثبت پروژه. طبق قانون حساب امانی دبی، سازنده فقط پس از باز شدن حساب امانی پروژه می‌تواند پیشفروش کند. شماره‌ی ثبت پروژه در ادارهی زمین دبی را بخواهید و آن را در صفحه‌ی وضعیت پروژه‌های این اداره پیدا کنید که بانک امین و درصد تکمیل را نشان می‌دهد. وقتی در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ بررسی کردم، این برج هنوز در داده‌های پروژه‌ای که استفاده می‌کنم دیده نمی‌شد و این داده‌ها ممکن است از ثبت تازه عقب باشد.
- حساب امانی. پاسخ رسمی شرکت Mr. Eight این است که اقساط قیمت به حساب امانی ویژه‌ی پروژه نزد یک بانک امین تأییدشده واریز میشود. در برج The WOW Tower این شامل پرداخت‌های پیش از تکمیل است و اقساط پس از تحویل به خود سازنده پرداخت میشود، همان‌طور که در بخش ششم توضیح داده‌ام. نام بانک، نام حساب و شماره‌ی آن را بخواهید و بررسی کنید که همان‌هایی باشد که در قرارداد شما آمده است.
- آنچه جدا از قیمت پرداخت می‌کنید. هزینهی ۴ درصدی ثبت ادارهی زمین دبی و یک هزینهی اداری جدا از قیمت پرداخت میشود و دفترهای اداری ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده هم دارند. قیمت هر فوت‌مربع هر واحد در برابر محله در بخش چهارم آمده است.
- طرحی که به شما پیشنهاد میشود. کدام اقساط منتظر مرحله‌های ساخت می‌ماند و کدام در تاریخ مشخص پرداخت میشود؛ بخش پنجم طرح مهر ۱۴۰۵ را ماه به ماه نشان می‌دهد و بخش ششم توضیح می‌دهد این تفاوت چرا اهمیت دارد.
- سازنده. اینکه سوابق ادارهی زمین دبی دربارهی Mr. Eight چه چیزی را تأیید میکند و چه چیزی را هنوز نمی‌تواند نشان دهد، در بخش نخست آمده است.
پیش از امضای قرارداد خرید
قرارداد خرید و فروش (SPA) سندی است که اعتبار دارد. پاسخ‌های رسمی خود Mr. Eight هم همین را میگوید: تغییر طرح پرداخت فقط وقتی معتبر است که کتبی شده باشد و بازده فقط وقتی تعهد است که در مدارک امضاشده آمده باشد. بندهایی که در هر قرارداد خرید می‌خوانم و آنچه در این قرارداد باید دنبالش باشید:
| بند | چه چیزی را بررسی کنید |
|---|---|
| برنامهی پرداخت | اینکه قسط به قسط با طرحی که به شما گفته‌اند یکی باشد و مشخص کند کدام اقساط به ساخت گره خورده است |
| تاریخ تکمیل | تاریخ پیش‌بینی‌شده که در برگه‌های مشخصات سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ است، اینکه سازنده تا چه مدت می‌تواند آن را تمدید کند و تحویل چه زمانی پس از تکمیل انجام میشود |
| خسارت تأخیر | از چه زمانی شروع میشود، چگونه محاسبه میشود و سقف آن چقدر است |
| تکمیل زودتر از موعد | اینکه اگر ساختمان زودتر تمام شود، برای اقساط پس از تحویل چه اتفاقی میافتد |
| تأخیر در پرداخت | جریمهی اقساط معوق؛ فسخ قرارداد به اخطار سی‌روزه از طریق ادارهی زمین دبی نیاز دارد و قانون سقف مبلغی را که سازنده می‌تواند نگه دارد تعیین کرده است |
| متراژ | حد مجاز اختلاف متراژ پیش از تعدیل قیمت و اینکه چه کسی متراژ نهایی را اندازه می‌گیرد |
| تغییرات | رندرها و بروشورها جنبه‌ی نمایشی دارد و مشخصات را پیوست‌های قرارداد تعیین میکند |
| شارژ ساختمان | نرخ‌های اعلام‌شده تا تصویب نخستین بودجه‌ی ساختمان برآورد است |
| فروش مجدد | چه زمانی میتوانید بفروشید و هزینهی گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده چقدر است |
| وعده‌ها | مطالب تبلیغاتی و پیش‌بینی‌ها مستثنا شده است، پس هر بازده یا امکان اضافه باید در سند امضاشده باشد |
هیچ‌کدام از این بندها در دبی غیرعادی نیست و بیشتر قراردادهای خرید در موضوع تاریخ‌ها و جریمه‌ها به نفع سازنده است. هدف از خواندن آن‌ها این است که پیش از بروز مشکل جایگاه خود را بدانید، نه پس از آن. سقف‌های قانونی هنگام فسخ و سرنوشت پول حساب امانی در زمان تأخیر در بخش ششم آمده است. اگر مبلغ برایتان مهم است، که باید باشد، قرارداد را به یک وکیل اماراتی که خودتان انتخاب می‌کنید بدهید تا بخواند.
انتخاب واحد
- طبقه و چشمانداز. واحدهای مسکونی از طبقه‌ی ۱۷ و بالاتر از خط بام ساختمان‌های اطراف شروع میشود، اما هیچ سندی چشمانداز را تضمین نمیکند. آنچه آن را باز نگه میدارد کاربری کمارتفاع زمینهای اطراف است و در بخش دوم توضیح داده‌ام چه چیزی را بخواهید.
- نور، صدا و هوا. ابزارهای رایگان من تابش آفتاب روی هر نما در هر ساعت، اینکه ساختمان زیر مسیر پرواز هست یا نه و کیفیت هوای هر محله را نشان می‌دهد.
- فضای داخلی در برابر بالکن. در این برج بخش بزرگی از متراژ بالکن است و شارژ ساختمان روی آن هم گرفته میشود. واحدها را بر اساس فضای داخلی مقایسه کنید؛ متراژها در بخش سوم آمده است.
- آنچه در قیمت است. سازنده میگوید بیشتر واحدهایش نیمهمبله فروخته میشود و مبلمان توکار در قیمت است. مشخصات واحد را که پیوست قرارداد است برای آشپزخانه، لوازم و کمدها بررسی کنید.
- خریدار بعدی. استودیو و یک‌خوابه بیشتر معاملات DLRC را تشکیل می‌دهد. واحدی را انتخاب کنید که در ۲۰۲۹ و پس از آن کس دیگری هم آن را بخواهد؛ راه خروج در بخش دهم آمده است.
درآمد؛ چه چیزی قراردادی است و چه چیزی نه
برای آپارتمان هیچ چیزی قراردادی نیست. آن را با میانه‌ی اجاره‌ی DLRC بسنجید، نه با اجاره‌ی بهترین ساختمان، و تصمیم بگیرید که آیا این بازدهی برای شما کافی است؛ اجاره‌ها به تفکیک نوع واحد و ساختمان در بخش هشتم آمده است.
برای دفتر اداری، درآمد یک قرارداد اجاره است و همان قرارداد است که باید بررسی کنید: مستأجر کیست، اجاره‌ی هر فوت‌مربع چقدر است، ۷٪ پس از کسر شارژ است یا نه، اجاره از چه زمانی شروع میشود و خروج زودهنگام چه هزینه‌ای دارد. بخش هفتم هر کدام از این موارد را بررسی میکند. این تضمین اختیاری است، پس نخست تصمیم بگیرید درآمد می‌خواهید یا محل کار.
تأمین مالی و پرداخت
- وام در دوره‌ی ساخت. بانک‌های امارات برای ملکی که پیشفروش خریده شده حداکثر ۵۰٪ وام می‌دهند، پس برنامه‌ریزی کنید که اقساط دوره‌ی ساخت را از پول خودتان بپردازید.
- مانده‌ی پس از تحویل. سازنده میگوید خریداران می‌توانند برای تسویه‌ی مانده‌ی زمان تحویل درخواست وام مسکن بدهند، با شرایط بانک و ارزش‌گذاری ملک تمام‌شده، و توصیه میکند این کار را زود شروع کنید. اگر روی وام حساب می‌کنید، پیش از رزرو تأییدیه‌ی اولیه بگیرید، نه پیش از تحویل.
- دستور پرداخت. فقط به حسابی که در قرارداد شما آمده پرداخت کنید. اگر روزی با ایمیل مشخصات بانکی تازه‌ای برایتان فرستاده شد، پیش از پرداخت با کسی که می‌شناسید تلفنی آن را تأیید کنید؛ پاسخ‌های خود سازنده هم به خریداران توصیه میکند دستور پرداخت را مستقلاً تأیید کنند.
- خرید از خارج از کشور. روش وکالت‌نامه، ویزا و انتقال پول در بخش دوازدهم آمده است.
نقاط قوت و مواردی که باید پیگیری کنید
| موضوع | به نفع این برج | آنچه باید بررسی یا پیگیری کنید |
|---|---|---|
| ساختار پرداخت | ۳۰٪ قیمت منتظر مرحله‌های ساخت می‌ماند و نیمی از قیمت پس از تحویل پرداخت میشود | ۲۰٪ هنگام رزرو پرداخت میشود و باید ۵۰٪ پس از تحویل را بپردازید |
| سازنده | پیمانکار وابسته به گروه و حدود ۱٫۶۵ میلیارد درهم فروش تأییدشده در سوابق ادارهی زمین دبی | هنوز ساختمان تمام‌شده‌ای در دبی ندارد و نخستین تحویل آن در ۲۰۲۷ است |
| قیمت | واحدهای بزرگ‌تر، همهی خانه‌ها در طبقه‌ی ۱۷ و بالاتر و زمین مستقل | حدود ۲۴ تا ۲۶ درصد بالاتر از میانه‌ی قیمت هر فوت‌مربع پیشفروش DLRC |
| درآمد | دفترهای اداری با ۷٪ خالص به مدت ده سال در قالب قرارداد اجاره | آپارتمان‌ها بدون تضمین و با حدود ۴ تا ۵ درصد بازدهی ناخالص با اجاره‌های DLRC |
| موقعیت | ۱۰ دقیقه تا سیلیکون اوسیس و افتتاح خط آبی مترو در ۲۰۲۹ | محله‌ای وابسته به خودرو تا افتتاح مترو و عرضه‌ی زیاد در DLRC |
| قرارداد | حمایت حساب امانی و ثبت عقود طبق قانون دبی | حق تمدید تاریخ و سقف خسارت تأخیر، مانند بیشتر قراردادهای دبی |
| اطلاعات | دوربین‌های زنده‌ی کارگاه‌های دبی و ۶۸ پاسخ رسمی به پرسش‌های خریداران | بروشورها هنوز طرح پرداخت قبلی را نشان می‌دهد، پس شرایط مهر ۱۴۰۵ باید در مدارک خود شما باشد |
پیش از تحویل
- پیشرفت ساخت را دنبال کنید. صفحه‌ی وضعیت پروژه‌های ادارهی زمین دبی درصد رسمی پیشرفت را نشان می‌دهد و شرکت Mr. Eight از کارگاه‌هایش پخش زنده روی یوتیوب دارد؛ روش خواندن ارقام ادارهی زمین دبی را در راهنمای پیگیری پیشرفت ساخت پروژه‌های پیشفروش توضیح داده‌ام.
- پیش از پذیرفتن واحد، آن را بازدید کنید. بازدید پیش از تحویل یعنی واحد را پیش از گرفتن کلید خودتان بررسی کنید و این کار جدا از گواهی پایان کار دولتی است. بپرسید عیب‌هایی که در این بازدید و در دوره‌ی تضمین پس از تحویل پیدا میشود چگونه برطرف میشود.
- نخستین بودجه‌ی شارژ. پس از تصویب بودجه، رقم واقعی جای برآورد را می‌گیرد و چگونگی تعیین شارژ را در مقاله‌ی هزینهی واقعی شارژ ساختمان در دبی توضیح داده‌ام.
- برای دفترهای اداری، قرارداد اجاره. قرارداد رسمی اجاره هنگام تحویل امضا و در اجاری (Ejari) ثبت میشود.
نظر من
هیچ‌کدام از موارد این فهرست در دبی غیرعادی نیست و بیشتر آن‌ها برای هر خرید پیش‌فروشی روش درستی است. در برج The WOW Tower سه موردی که بیشترین وقت را برایش می‌گذارم این‌هاست: شرایط کتبی مهر ۱۴۰۵، چون بروشورها هنوز طرح قبلی را نشان می‌دهد؛ بندهای تکمیل و تأخیر، چون سازنده هنوز تحویلی در دبی ندارد؛ و خود واحد، چون اختلاف قیمت فقط در طبقه و چشمانداز درست ارزشش را دارد. خریداری که این سه مورد را کتبی دارد و با آن‌ها راحت است، بیشتر کار را انجام داده است. همهی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- نکته‌های قرارداد: قرارداد خرید سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی؛ این سند محرمانه است. نکته‌های قرارداد اجاره‌ی دفترها: قرارداد اجاره‌ی سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی.
- حساب امانی، پرداخت‌های جدا از قیمت، خرید از راه دور، تغییر طرح پرداخت، بازده، نیمهمبله بودن، وام مسکن هنگام تحویل، بازدید پیش از تحویل و دوربین‌های زنده: صفحه‌ی پرسش‌های پرتکرار Mr. Eight (۶۸ پاسخ منتشرشده) در mr8.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- باز شدن حساب امانی پیش از پیشفروش: قانون شماره‌ی ۸ سال ۲۰۰۷ و پرسش‌های پرتکرار ادارهی زمین دبی دربارهی حساب امانی. ثبت فروش پیشفروش ظرف ۹۰ روز: خدمت «ثبت فروش اولیه» ادارهی زمین دبی. اخطار فسخ و سقف‌ها: قانون شماره‌ی ۱۳ سال ۲۰۰۸ با اصلاحیه‌ی قانون شماره‌ی ۱۹ سال ۲۰۱۷. همه در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ خوانده شده است.
- سقف وام برای ملک پیشفروش: مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، ماده‌ی ۳، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- تاریخ پیش‌بینی‌شده‌ی تکمیل در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ و طرح پرداخت قبلی در بروشورها: برگه‌های مشخصات Mr. Eight (اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۵).
- داده‌های پروژه‌ی ادارهی زمین دبی و معاملات DLRC: DXB Interact، ۱۵ مهر ۱۴۰۵. فروش تأییدشده‌ی Mr. Eight در سوابق ادارهی زمین دبی: بخش نخست همین راهنما.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
حساب امانی و ثبت پروژه در ادارهی زمین دبی، برنامهی پرداخت در قرارداد خرید، تاریخ تکمیل همراه با بندهای تمدید و تأخیر، هزینههایی که جدا از قیمت پرداخت میشود، طبقه و چشمانداز و متراژ واحد، و اینکه چگونه میتوانید آن را بفروشید. هر وعدهای را در سند امضاشده بگیرید.
فقط به حساب امانی که در قرارداد خرید شما آمده پرداخت کنید؛ حسابی به نام پروژه نزد یک بانک امین تأییدشده. بانک را در صفحه‌ی وضعیت پروژه‌های ادارهی زمین دبی بررسی کنید و هر تغییری در مشخصات بانکی را پیش از پرداخت تلفنی تأیید کنید.
عقود (Oqood) دفتر ثبت موقت ادارهی زمین دبی برای فروشهای پیشفروش است. سازنده باید فروش شما را ظرف ۹۰ روز از امضا در آن ثبت کند و این ثبت تا صدور سند مالکیت، مدرک مالکیت شماست.
برنامهی پرداخت، تاریخ تکمیل و حق سازنده برای تمدید آن، خسارت تأخیر و سقف آن، اتفاقی که در صورت تکمیل زودتر از موعد میافتد، جریمهی تأخیر در پرداخت، حد مجاز اختلاف متراژ، قاعدهها و هزینهی فروش مجدد و بندی که مطالب تبلیغاتی را مستثنا میکند.
هیچ سندی چشمانداز را تضمین نمیکند. آنچه آن را باز نگه میدارد کاربری کمارتفاع زمینهای اطراف برج است که سازنده آن را حدود سه تا شش طبقه توصیف میکند و نزدیکترین ساختمان را حدود ۲۰۰ متر دورتر میداند.
سازنده میگوید بیشتر واحدهایش نیمهمبله فروخته میشود و همهی مبلمان توکار در قیمت است. مشخصات واحد را که پیوست قرارداد شماست برای آشپزخانه، لوازم و کمدها بررسی کنید.
سازنده درخواست ساختار متفاوت را بهطور جداگانه بررسی میکند و میگوید هر تغییری فقط وقتی معتبر است که طرفهای مجاز آن را کتبی کرده باشند. هرگز به تغییر شفاهی تکیه نکنید.
واحد را پیش از گرفتن کلید خودتان بازدید کنید یا بدهید بازدید شود و هر عیبی را کتبی ثبت کنید. بپرسید عیب‌هایی که در این بازدید و در دوره‌ی تضمین پیدا میشود چگونه برطرف میشود و نخستین بودجه‌ی تصویب‌شده‌ی شارژ ساختمان را بررسی کنید.