ارزش هر درآمد تضمینی به سندی بستگی دارد که پشت آن است و به شرکتی که آن را میپردازد. در این بخش هفتم از راهنمای برج The WOW Tower توضیح می‌دهم ۷٪ دفترهای اداری چگونه ساخته شده، چه کسی آن را میپردازد، کلمه‌ی «خالص» چه چیزهایی را پوشش می‌دهد، پیش از امضا کدام شرایط را باید خواند، و ۷٪ با درآمد واقعی املاک DLRC و دبی سیلیکون اوسیس چه نسبتی دارد.
خلاصه‌ی این بخش
- این تضمین فقط برای دفترهای اداری است و آپارتمانها درآمد تضمینی ندارند.
- سازوکار آن یک قرارداد اجاره است: هنگام خرید توافق می‌کنید دفتر خود را ده سال با اجارهی ثابتی به ازای هر فوتمربع اجاره دهید و قرارداد رسمی هنگام تحویل امضا و در اجاری (Ejari) ثبت میشود.
- برای دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان)، ۷٪ یعنی سالانه ۱۸۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳ میلیارد تومان)، ماهانه ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) و حدود ۱۴۹ درهم برای هر فوتمربع.
- میانه‌ی اجارهی دفترها در دبی سیلیکون اوسیس در این فصل سالانه ۹۰ درهم برای هر فوتمربع بوده است. درآمد تضمینی بسیار بالاتر از بازار امروز است و ارزش آن هم همین است، اما همین موضوع پرسش سال یازدهم را هم پیش می‌کشد.
- این تضمین اختیاری است؛ میتوانید آن را بپذیرید، دفتر را برای کسب‌وکار خودتان نگه دارید یا خودتان اجاره دهید.
تضمین ۷٪ دفترهای اداری چگونه کار میکند
این تضمین وعده‌ای در یک بروشور نیست، بلکه یک قرارداد اجاره است. این تفاوت اهمیت دارد، چون قرارداد خرید سازنده تصریح میکند که مطالب تبلیغاتی و پیش‌بینی‌های درآمد جزو قرارداد نیست و فقط آنچه در سند امضاشده آمده اعتبار دارد. پاسخ رسمی خود سازنده به پرسش درباره‌ی درآمد تضمینی هم همین را می‌گوید.
نکته‌های کلی قرارداد اجارهی سازنده این‌هاست:
- همراه با خرید، توافق‌نامه‌ای برای اجارهی دفتر به مدت ده سال امضا می‌کنید که از همان ابتدا برای هر دو طرف الزام‌آور است.
- هنگام تحویل، قرارداد رسمی اجاره با همان شرایط امضا و در اجاری، سامانه‌ی ثبت قراردادهای اجارهی دبی، ثبت میشود.
- اجاره مبلغ ثابتی به ازای هر فوتمربع برای کل ده سال است و افزایش یا بازنگری ندارد. این مبلغ روی متراژ نهایی دفتر که هنگام تحویل اندازه‌گیری میشود محاسبه میشود.
- اجاره پس از یک دورهی کوتاه بدون اجاره که مستأجر در آن دفتر را تجهیز میکند شروع میشود و ماهانه پرداخت میشود.
- مستأجر می‌تواند فضا را به دیگری اجاره دهد، آن را به صورت دفترهای خدماتی یا فضای کار اشتراکی اداره کند، یا مدیری برای این کار تعیین کند.
- اگر دفتر را بفروشید، قرارداد اجاره همراه آن منتقل میشود و خریدار، درآمد و تعهدات آن را بر عهده می‌گیرد.
نرخ اجاره به ازای هر فوتمربع که ۷٪ از آن به دست می‌آید، در مدارک هر خریدار نوشته میشود تا با قیمت همان دفتر مطابقت داشته باشد.
چه کسی ۷٪ را میپردازد
اجاره را مستأجری میپردازد که نامش در قرارداد آمده است. هر تضمینی به اندازه‌ی شرکتی که آن را میپردازد محکم است، پس پیش از نرخ، باید مستأجر را بررسی کنید.
من پیش از امضا این موارد را می‌پرسم:
- نام و مجوز تجاری شرکتی که در قرارداد به‌عنوان مستأجر آمده است.
- اینکه آیا شرکت مادری پشت تعهدات مستأجر ایستاده است یا نه.
- اینکه اجارهی ماهانه از چه راهی به دست شما میرسد؛ با حواله‌ی بانکی یا با چک.
کلمه‌ی خالص چه هزینه‌هایی را در بر می‌گیرد
خالص یعنی ۷٪ پس از کسر هزینه‌هایی که معمولاً بر عهدهی مالک است به حساب شما میرسد. جدول زیر نشان می‌دهد هر هزینه بر عهدهی کیست.
| هزینه | بر عهدهی چه کسی |
|---|---|
| تجهیز و نازک‌کاری دفتر | مستأجر |
| قبوض و انشعاب‌ها | مستأجر |
| بیمهی تجهیزات، اثاثیه و مسئولیت داخل دفتر | مستأجر |
| بیمهی سازه | مالک |
| شارژ ساختمان، حدود ۱۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۰۷٫۶ میلیون تومان) در سال برای دفتر ورودی | نه مالک؛ ۷٪ پس از کسر آن است |
| هزینهی پیدا کردن مستأجر | ندارد؛ مستأجر از پیش مشخص است |
| مالیات بر ارزش افزوده‌ی قیمت خرید، ۵٪ | خریدار |
شارژ ساختمان معمولاً همان هزینه‌ای است که بازده اعلام‌شده را کوچک‌تر میکند، اما در این تضمین چنین نیست؛ ۷٪ پس از کسر شارژ است و مالک دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) سالانه ۱۸۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳ میلیارد تومان) دریافت میکند و هزینهی دیگری برای ساختمان نمی‌پردازد. مطمئن شوید که مدارک امضاشده‌ی شما هم همین را می‌گوید.
مالیات بر ارزش افزوده هم نکته‌ای دارد. اجارهی دفتر اداری مشمول نرخ استاندارد ۵٪ است. مالکی که برای این مالیات ثبت‌نام کند، آن را روی اجاره دریافت میکند و معمولاً می‌تواند مالیات پرداخت‌شده هنگام خرید را پس بگیرد. طبق قاعده‌های سازمان مالیات فدرال امارات (FTA)، برای مقیمان امارات ثبت‌نام اختیاری از ۱۸۷٬۵۰۰ درهم درآمد مشمول مالیات در سال و ثبت‌نام اجباری از ۳۷۵٬۰۰۰ درهم شروع میشود؛ بنابراین اجارهی سالانه‌ی ۱۸۹٬۰۰۰ درهمی کمی بالاتر از حد ثبت‌نام اختیاری است. برای مالکانی که خارج از امارات زندگی می‌کنند قاعده‌ها متفاوت است و تصمیم درباره‌ی ثبت‌نام را باید با مشاور مالیاتی گرفت.
شرایطی که باید در قرارداد اجاره و قرارداد خرید بخوانید
- شروع اجاره: تاریخی که دورهی بدون اجاره تمام میشود و اینکه اگر تحویل به تأخیر بیفتد چه اتفاقی می‌افتد.
- متراژ: اجاره روی متراژ هنگام تحویل دوباره محاسبه میشود و این متراژ ممکن است در حد مجاز قرارداد خرید با متراژ قرارداد فرق داشته باشد.
- خروج زودهنگام: مالک می‌تواند از قرارداد خارج شود، اما هزینهی آن دستکم اجارهی یک سال است و در برخی حالت‌ها بیشتر.
- پس از سال دهم: مستأجر حق تمدید دارد و اجاره در آن زمان با توافق دو طرف تعیین میشود. اینکه اجارهی بازار در آن زمان چقدر می‌تواند باشد، در بخش هشتم آمده است.
- قوه‌ی قاهره: چه شرایطی به هر یک از دو طرف اجازه‌ی کناره‌گیری می‌دهد و پس از چه مدتی.
۷٪ در برابر بازدهی واقعی DLRC و سیلیکون اوسیس
بازدهی‌های بازار در جدول زیر از سوابق اداره‌ی زمین دبی (DLD) در ۹۰ روز منتهی به ۱۵ مهر ۱۴۰۵ آمده است: میانه‌ی اجارهی قراردادهای جدید در برابر میانه‌ی قیمت فروش همان نوع واحد.
| ملک | بازدهی ناخالص | پس از کسر شارژ | مبنا |
|---|---|---|---|
| استودیوی آماده در DLRC | ۸٫۷٪ | محاسبه نشده | اجارهی ۳۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان)، قیمت ۴۲۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۳۰ میلیارد تومان) |
| یک‌خوابه‌ی آماده در DLRC | ۸٫۶٪ | محاسبه نشده | اجارهی ۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان)، قیمت ۶۲۰٬۲۲۵ درهم (حدود ۴۳ میلیارد تومان) |
| دوخوابه‌ی آماده در DLRC | ۷٫۷٪ | محاسبه نشده | اجارهی ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان)، قیمت ۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۳ میلیارد تومان) |
| استودیوی The WOW Tower با قیمت ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) و اجارهی DLRC | ۵٫۰٪ | ۴٫۲٪ | بدون تضمین |
| یک‌خوابه‌ی The WOW Tower با قیمت ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) و اجارهی DLRC | ۴٫۸٪ | ۴٫۰٪ | بدون تضمین |
| دفتر قدیمی در سیلیکون اوسیس، بازار ثانویه | ۸٫۶٪ | محاسبه نشده | اجارهی ۹۰ درهم و قیمت ۱٬۰۵۲ درهم برای هر فوتمربع |
| دفتر The WOW Tower با قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) | ۷٫۰٪ خالص | ۷٫۰٪ | تضمین‌شده برای ده سال |
این جدول را باید از دو طرف خواند. در برابر ساختمان‌های قدیمی، ۷٪ خالص برای یک دفتر نو رقم بالایی نیست، چون دفتری در برجی قدیمی در سیلیکون اوسیس که امروز از بازار ثانویه خریده شود، روی کاغذ درآمد بیشتری دارد. اما در برابر درآمدی که یک دفتر نو اگر خودتان آن را با اجارههای امروز اجاره دهید به دست می‌آورد، این رقم بسیار بالاست. اجارهی ۹۰ درهم برای هر فوتمربع روی دفتر ورودی حدود ۱٬۲۶۹ فوتمربعی سالانه ۱۱۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۸ میلیارد تومان) میشود و پس از کسر شارژ ۱۰۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۱ میلیارد تومان)، یعنی بازدهی خالص ۳٫۷۵٪ با قیمت این برج. تضمین حدود ۸۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۱ میلیارد تومان) در سال به این رقم اضافه میکند.
این فاصله خلاصه‌ی صادقانه‌ی این پیشنهاد است. شما قیمت یک ساختمان نو را می‌پردازید و سازنده ده سال اجاره‌ای بالاتر از بازار به شما می‌دهد تا این فاصله را پر کند. در کل این دوره، تضمین ۱٬۸۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) میپردازد که برابر ۷۰٪ قیمت دفتر است.
آپارتمانها درآمد تضمینی ندارند
واحدهای مسکونی این برج با اجارهی بازار، توسط خودتان یا مدیری که انتخاب می‌کنید، اجاره داده میشود. با قیمتهای شروع و میانه‌ی اجارههای DLRC، بازدهی ناخالص آن‌ها ۴ تا ۵ درصد است، همان‌طور که در بخش سوم نشان داده‌ام، و اگر ساختمان به اجارهی بهترین برج‌های DLRC برسد بیشتر میشود. به همین دلیل آپارتمان سرمایه‌گذاری متفاوتی از دفتر است؛ درآمد اولیه‌ی کمتر، بدون طرف قراردادی که به آن متکی باشید، و با اختیار کامل.
نظر من
این تضمین را برای یک نوع خریدار مناسب می‌دانم: کسی که می‌خواهد ده سال درآمدی قراردادی و روشن به درهم داشته باشد، بی‌آنکه مستأجری را مدیریت کند، و با شرکتی که به‌عنوان مستأجر معرفی شده مشکلی ندارد. برای این خریدار اعداد جواب می‌دهد. برای خریداری که بیشترین ارزش را در سال یازدهم می‌خواهد، این تضمین اهمیت کمتری دارد تا خود ساختمان و اجاره‌ای که دفتر بدون تضمین می‌تواند به دست بیاورد؛ به همین دلیل انتخاب خود دفتر، یعنی طبقه و متراژ، هنوز دقت می‌خواهد. چون تضمین اختیاری است، میتوانید دفتر را برای شرکت خودتان هم نگه دارید که موضوع بخش نهم است. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- درآمد ۷٪ پس از کسر شارژ، به مدت ده سال، فقط برای دفترهای اداری، اختیاری و با پرداخت ماهانه: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده.
- ساختار قرارداد اجاره (توافق هنگام خرید، قرارداد رسمی و ثبت در اجاری هنگام تحویل، اجارهی ثابت به ازای هر فوتمربع، محاسبه روی متراژ نهایی، دورهی بدون اجاره برای تجهیز، اجاره به دیگری، انتقال همراه با فروش، هزینهی خروج مالک، حق تمدید و تقسیم بیمه): قرارداد اجارهی سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی؛ این سند محرمانه است.
- مستثنا بودن مطالب تبلیغاتی از قرارداد: قرارداد خرید سازنده (نکته‌ی کلی)؛ پاسخ رسمی سازنده درباره‌ی درآمد تضمینی در صفحه‌ی پرسش‌های پرتکرار mr8.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- شارژ دفتر ورودی، حدود ۱۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۰۷٫۶ میلیون تومان): سالانه ۱۲ درهم برای فضای داخلی و ۳ درهم برای بالکن به ازای هر فوتمربع (Mr. Eight، ۸ مهر ۱۴۰۵)، با متراژ فهرست واحدهای اداری (فروردین ۱۴۰۵).
- مالیات بر ارزش افزوده‌ی املاک تجاری و حدهای ثبت‌نام: سازمان مالیات فدرال امارات، tax.gov.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- اجاره و قیمتهای DLRC: قراردادهای اجاری و ثبت معاملات اداره‌ی زمین دبی از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، از طریق DXB Interact.
- اجارهی دفترهای سیلیکون اوسیس (میانه‌ی ۹۰ درهم برای هر فوتمربع، ۳۳۵ قرارداد) و قیمتها (میانه‌ی ۱٬۰۵۲ درهم برای هر فوتمربع، ۱۳ معامله): همان منبع و همان بازه.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمتهای شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمتها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
فقط برای دفترهای اداری: سالانه ۷٪ خالص به مدت ده سال که با یک قرارداد اجاره پرداخت میشود؛ این قرارداد هنگام خرید توافق و هنگام تحویل ثبت میشود. آپارتمانها درآمد تضمینی ندارند.
نه. این تضمین فقط برای دفترهای طبقههای ۱ تا ۱۵ است. آپارتمانها با اجارهی بازار اجاره داده میشوند که با قیمتهای شروع و اجارههای امروز DLRC حدود ۴ تا ۵ درصد بازدهی ناخالص دارد.
مستأجری که نامش در قرارداد اجاره آمده است و اجاره را ماهانه به شما میپردازد. پیش از امضا، نام و مجوز تجاری مستأجر را بخواهید و بپرسید آیا شرکت مادری پشت تعهدات او ایستاده است.
برای دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان)، سالانه ۱۸۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳ میلیارد تومان) یا ماهانه ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان)، یعنی حدود ۱۴۹ درهم برای هر فوتمربع روی دفتر ورودی حدود ۱٬۲۶۹ فوتمربعی. در ده سال این مبلغ به ۱٬۸۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) میرسد.
یعنی ۷٪ پس از کسر هزینههای مالک به شما میرسد. مستأجر هزینهی تجهیز دفتر، قبوض و بیمهی خودش را میپردازد و شارژ ساختمان هم از ۷٪ کم نمیشود. بیمهی سازه بر عهدهی شماست.
پس از تحویل و یک دورهی کوتاه بدون اجاره که مستأجر در آن دفتر را تجهیز میکند. قرارداد رسمی اجاره هنگام تحویل امضا و در اجاری ثبت میشود.
بله، اما هزینهی آن دستکم اجارهی یک سال است و در برخی حالتهایی که در قرارداد آمده بیشتر. این تضمین از ابتدا هم اختیاری است و میتوانید آن را نپذیرید و دفتر را خودتان استفاده یا اجاره کنید.
مستأجر حق تمدید دارد و اجاره در آن زمان با توافق دو طرف تعیین میشود. اجاره از آن پس تابع بازار دفترهای اداری خواهد بود که امروز بسیار پایین‌تر از سطح تضمین‌شده است.
آپارتمانهای آماده و قدیمیتر DLRC با قیمتها و اجارههای امروز ۷٫۷ تا ۸٫۷ درصد بازدهی ناخالص دارند و دفترهای قدیمی سیلیکون اوسیس حدود ۸٫۶٪. اما یک آپارتمان نو در این برج با قیمت شروعش و همان اجارهها ۴ تا ۵ درصد بازدهی ناخالص دارد و به همین دلیل ۷٪ خالص ثابت روی یک دفتر نو جذاب است.