بیشتر خریداران تا زمانی که کار کارگاه کند نشده، نمی‌پرسند هر قسط با چه چیزی سررسید میشود. در این بخش ششم از راهنمای برج The WOW Tower تفاوت طرحهایی را که با تقویم پیش می‌روند با طرحهایی که با ساختمان پیش می‌روند توضیح می‌دهم، بررسی می‌کنم قانون حساب امانی دبی چه چیزی را پوشش میدهد و چه چیزی را نه، چرا ابوظبی روش دیگری دارد، و در زمان تأخیر در هر کدام از این طرح‌ها چه اتفاقی برای پول شما میافتد.
خلاصه‌ی این بخش
- طرح تاریخدار در تاریخهای ثابت پول میخواهد، فارغ از اینکه کارگاه در چه وضعی است. طرح متصل به ساخت وقتی پول میخواهد که ساختمان به مرحلههای توافق‌شده برسد.
- قانون دبی پول شما را از راه حساب امانی پروژه حفظ میکند؛ این پول فقط برای همان پروژه و در برابر پیشرفتی برداشت میشود که مهندس بانک امین تأیید کرده باشد. اما همین قانون اقساط شما را به پیشرفت ساخت گره نمی‌زند.
- قانون ابوظبی این کار را میکند: خریدار به نسبت درصد واقعی تکمیل ساخت پرداخت میکند، مگر اینکه در قرارداد طور دیگری توافق شده باشد، و پیش از تکمیل ۲۰٪ ساختمان هیچ پولی از حساب امانی برداشت نمی‌شود.
- در DLRC هشت پروژه به ماه تکمیل ثبت‌شده‌ی خود رسیده‌اند در حالی که ۲۴ تا ۸۷ درصد آن‌ها تمام شده است. تأخیر عادی است و آنچه اهمیت دارد این است که پرداختهای شما همراه با ساختمان منتظر بماند.
- در برج The WOW Tower سی درصدی که در دورهی ساخت پرداخت میشود به پیشرفت کار گره خورده است، اما ۲۰٪ هنگام رزرو و ۵۰٪ پس از تحویل چنین نیست.
تفاوت طرح تاریخدار و طرح متصل به ساخت
طرح تاریخدار مثل یک تقویم خوانده میشود؛ مثلاً ۱۰٪ در فروردین ۱۴۰۶ و ۵٪ در مرداد ۱۴۰۶. اگر کار طبق برنامه پیش برود، تفاوتی احساس نمی‌کنید، اما اگر کارگاه عقب بیفتد، همچنان در همان تاریخها پرداخت میکنید و بیشتر از ساختمانی که وجود دارد پول داده‌اید.
طرح متصل به ساخت مثل برنامه‌ی ساخت خوانده میشود؛ مثلاً ۱۰٪ وقتی سازه به درصد مشخصی برسد و ۱۰٪ در مرحله‌ی بعد. اگر کارگاه عقب بیفتد، قسط بعدی هم منتظر میماند و پول شما تا انجام کاری که قرار است بابت آن پرداخت شود، نزد خودتان میماند.
طرح پرداخت پروژههای دیگر DLRC که توانستم در صفحههای رسمی سازنده‌هایشان بخوانم، تاریخدار است. دو طرح پروژهی The Archive در بروشور مرداد ۱۴۰۵ شرکت Imtiaz با تاریخهای تقویمی تعیین شده است، طرحهای Samana برای Parkville و Ibiza درصدهای ماهانه از تاریخ رزرو است و شرکت ودان مرحلههای طرحهای Weston را منتشر نمی‌کند. شرکت Mr. Eight در این میان استثناست؛ طرح‌هایش ترکیبی از اقساط تاریخدار و اقساط متصل به ساخت است و در برج The WOW Tower کل سهم دورهی ساخت به مرحلههای ساخت گره خورده است.
قانون دبی چه چیزی را الزامی میکند؛ حساب امانی، نه مرحلههای ساخت
حمایت اصلی از خریداران پیشفروش در دبی در قانون شمارهی ۸ سال ۲۰۰۷ درباره‌ی حساب‌های امانی آمده است. قاعده‌های کاری آن، آن‌طور که ادارهی زمین دبی (DLD) توضیح میدهد، این‌هاست:
- سازنده باید پیش از پیشفروش، برای هر پروژه یک حساب امانی باز کند و همهی پرداختهای خریداران به نام همان پروژه به این حساب واریز شود.
- در قرارداد حساب امانی، مرحلههای اصلی ساخت فهرست میشود و پول فقط زمانی آزاد میشود که مهندس بانک امین در محل بررسی کرده باشد که آن مرحله تمام شده است.
- پنج درصد پول پرداختشده تا یک سال پس از تکمیل ساختمان برای رفع عیب‌ها در حساب میماند.
- اگر پروژه‌ای لغو شود، حساب به واحد تصفیهی پروژههای ادارهی زمین دبی منتقل میشود و این واحد از سازنده میخواهد ظرف ۶۰ روز از تاریخ تصمیم لغو، پول خریداران را برگرداند.
بخش ثبت این حمایت در قانون شمارهی ۱۳ سال ۲۰۰۸ آمده است. هر فروش پیشفروش در دفتر ثبت موقت ادارهی زمین دبی، یعنی عقود (Oqood)، ثبت میشود و این ثبت تا صدور سند مالکیت، مدرک مالکیت شماست. همین قانون تعیین میکند اگر خریدار پرداخت را متوقف کند چه اتفاقی میافتد: پس از یک اخطار سیروزه از طریق ادارهی زمین دبی، سازنده میتواند قرارداد را فسخ کند و طبق اصلاحیه‌ی ۲۰۱۷، اگر ساخت کمتر از ۶۰٪ پیشرفت داشته باشد تا ۲۵٪ ارزش قراردادی واحد و اگر بیشتر از ۶۰٪ باشد تا ۴۰٪ آن را نگه دارد. اگر کار ساخت شروع نشده باشد، این سقف ۳۰٪ مبلغی است که خریدار پرداخت کرده است.
آنچه هیچ‌کدام از این قانون‌ها انجام نمی‌دهد، گره زدن برنامه‌ی پرداخت خریدار به ساختمان است. قاعده‌های حساب امانی تعیین میکند سازنده چه زمانی میتواند پول برداشت کند، نه اینکه شما چه زمانی باید پول واریز کنید. برنامه‌ی پرداخت همان چیزی است که در قرارداد نوشته شده است.
چرا ابوظبی پرداخت را به ساخت گره می‌زند و دبی معمولاً نه
ابوظبی پیشرفت ساخت را در سمت خریدار وارد قانون کرده است. قانون شمارهی ۳ سال ۲۰۱۵ که بخش املاک ابوظبی را تنظیم میکند، می‌گوید خریدار موظف است بهای واحد پیشفروش را به نسبت درصد واقعی تکمیل کارهای ساختمانی بپردازد، مگر اینکه با سازنده طور دیگری توافق کرده باشد. آیین‌نامه‌های همین قانون هم می‌گوید تا وقتی سازنده دست‌کم ۲۰٪ ساخت را تمام نکرده باشد، هیچ پولی از حساب امانی پرداخت نمی‌شود.
بنابراین در ابوظبی طرح متصل به ساخت پیشفرض است و طرح تاریخدار استثنا، و در دبی برعکس. برداشت من این است که طرحهای تاریخدار جریان نقدی قابل پیش‌بینی به سازنده میدهد که میتواند بر پایه‌ی آن وام بگیرد و آن را با شعار «ماهانه ۱٪» تبلیغ کند، و خریداران دبی سال‌هاست آن را پذیرفته‌اند، چون حساب امانی جلوی هزینه شدن پول در جای دیگر را می‌گیرد.
این اعتماد تا همین حد منطقی است. حساب امانی جلوی سوءاستفاده از پول را می‌گیرد، اما جلوی این را نمی‌گیرد که برای ساختمانی که عقب افتاده زودتر پول بدهید.
در زمان تأخیر برای پول شما در هر نوع طرح چه اتفاقی میافتد
| وضعیت | طرح تاریخدار | طرح متصل به ساخت |
|---|---|---|
| کند شدن کار کارگاه | همچنان در تاریخها پرداخت میکنید | قسط بعدی منتظر رسیدن به مرحله میماند |
| پولی که پرداخت شده | در حساب امانی و فقط در برابر پیشرفت تأییدشده آزاد میشود | همین‌طور |
| تأخیر سازنده از تاریخ تکمیل | بند تأخیر قرارداد اعمال میشود؛ خسارت معمولاً سقف دارد و دیر شروع میشود | همین‌طور، اما در این فاصله پول کمتری پرداخت کردهاید |
| لغو پروژه به تصمیم نهاد ناظر | ادارهی زمین دبی از سازنده میخواهد ظرف ۶۰ روز پول را برگرداند | همین‌طور |
| توقف پرداخت از طرف شما | بسته به مرحله‌ی ساخت، تا ۲۵٪ یا ۴۰٪ ارزش قرارداد قابل نگه‌داشتن است | همین‌طور |
| تمام شدن زودتر از موعد ساختمان | قرارداد را بخوانید؛ برخی قراردادها اقساط بعدی را جلو می‌کشد | همین‌طور |
حمایت‌های قانونی در هر دو طرح یکسان است. آنچه فرق میکند این است که وقتی مشکلی پیش می‌آید، چه مقدار از پول شما همین حالا در پروژه است.
سابقه‌ی خود DLRC؛ تاریخ تکمیل ثبتشده در برابر پیشرفت واقعی
فهرست پروژههای ادارهی زمین دبی، آن‌طور که DXB Interact در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌داد، ۴۶ پروژهی پیشفروش در DLRC را با تاریخ تکمیل ثبتشده و درصد واقعی تکمیل هر کدام فهرست میکند. هشت پروژه به ماه تکمیل خود رسیده‌اند، بی‌آنکه تمام شده باشند:
| پروژه | تاریخ تکمیل ثبتشده | پیشرفت در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ |
|---|---|---|
| Dalmore Tower | آوریل ۲۰۲۶ | ۸۷٪ |
| Time 2 | ژوئن ۲۰۲۶ | ۸۷٪ |
| Samana Ivy Gardens | ژوئن ۲۰۲۶ | ۲۷٪ |
| Weybridge Gardens 3 | اوت ۲۰۲۶ | ۲۴٪ |
| Cove Edition Residence 1 | اوت ۲۰۲۶ | ۶۶٪ |
| AG Square | سپتامبر ۲۰۲۶ | ۶۹٪ |
| AG Central | اکتبر ۲۰۲۶ | ۵۹٪ |
| Cove Edition Residence 2 | اکتبر ۲۰۲۶ | ۵۰٪ |
تاریخهای ثبتشده اغلب برآوردهای اولیه‌ای است که قراردادها اجازه‌ی تمدید آن را میدهد، پس این جدول دلیلی بر تخلف هیچ‌کدام از این سازندهها نیست. اما نشان میدهد در DLRC هم، مثل بیشتر جاهای دبی، تمام شدن ساختمان پس از تاریخ اولیه حالت عادی است و طرحی که بر اساس تاریخ پرداخت میشود، هزینه‌ی این تأخیر را به گردن خریدار می‌اندازد.
ساختار پرداخت برج The WOW Tower
طرح پرداخت این برج سه بخش دارد و فقط یکی از آن‌ها منتظر ساختمان میماند.
- بیست درصدی که هنگام رزرو پرداخت میشود به حساب امانی پروژه می‌رود. سازنده این حساب را در مهر ۱۴۰۵ باز کرده و شمارهی آن و نام بانک امین در قرارداد خرید (SPA) شما نوشته میشود.
- سی درصد دورهی ساخت در مرحلههایی متصل به پیشرفت کار پرداخت میشود که قرارداد تعیین میکند. اگر ساخت کند شود، این اقساط هم کند میشود.
- پنجاه درصدی که پس از تحویل پرداخت میشود، زمانی سررسید میشود که ساختمان تمام شده است. در این مرحله حساب امانی کار خود را انجام داده است و در دبی پرداختهای پس از تکمیل به خود سازنده انجام میشود.
دو لایه‌ی دیگر نظارت هم در دسترس است. پس از ثبت پروژه، صفحهی وضعیت پروژههای ادارهی زمین دبی درصد پیشرفت آن را نشان میدهد و روش خواندن آن را در راهنمای پیگیری پیشرفت ساخت پروژههای پیشفروش توضیح داده‌ام. شرکت Mr. Eight هم از کارگاه‌هایش پخش زنده روی یوتیوب دارد؛ دوربین برج The WOW Tower اعلام شده اما در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ هنوز روشن نبود. سوابق سازنده در بخش نخست و کل طرح پرداخت به تفکیک سال در بخش پنجم آمده است.
پنج بندی که باید در هر قرارداد پیشفروش بخوانید
- برنامه‌ی پرداخت: کدام اقساط تاریخدار است و کدام منتظر مرحله‌ای از ساخت میماند، و چه کسی رسیدن به آن مرحله را تأیید میکند.
- تاریخ تکمیل: تاریخ پیش‌بینی‌شده، اینکه سازنده تا چه مدت و چگونه میتواند آن را تمدید کند.
- خسارت تأخیر: از چه زمانی شروع میشود، چگونه محاسبه میشود و آیا سقف دارد.
- تکمیل زودتر از موعد: اینکه اگر ساختمان زودتر تمام شود، آیا اقساط بعدی، از جمله اقساط پس از تحویل، سررسید میشود.
- مشخصات حساب امانی: شمارهی حساب و بانکی که در قرارداد نوشته شده است و اینکه پرداخت فقط باید به همان حساب انجام شود.
فهرست کامل بررسی پیش از رزرو، همراه با آنچه شرکت Mr. Eight در هر مورد ارائه میکند، در بخش یازدهم آمده است. روش خواندن طرح پرداخت هر سازنده را هم در مقاله‌ی رمزگشایی از طرحهای پرداخت توضیح داده‌ام.
منابع و تاریخها
- حساب امانی در دبی: قانون شمارهی ۸ سال ۲۰۰۷ (پرتال قوانین دبی)؛ پرسش‌های پرتکرار ادارهی زمین دبی درباره‌ی آزادسازی پول، نگهداری ۵٪ طبق ماده‌ی ۱۴ و بازگرداندن پول ظرف ۶۰ روز پس از لغو. خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- ثبت موقت و توقف پرداخت از طرف خریدار: قانون شمارهی ۱۳ سال ۲۰۰۸، ماده‌ی ۱۱ با اصلاحیه‌ی قانون شمارهی ۱۹ سال ۲۰۱۷، یادداشت‌های توضیحی (پرتال قوانین دبی)، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- ابوظبی: قانون شمارهی ۳ سال ۲۰۱۵ درباره‌ی تنظیم بخش املاک و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، نسخه‌های ادارهی املاک ابوظبی (ADREC)، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- طرح پرداخت دیگر پروژههای DLRC: بروشور Imtiaz برای The Archive (۱۳ مرداد ۱۴۰۵)، وب‌سایت Samana و وب‌سایت ودان، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- تاریخهای تکمیل و درصد پیشرفت پروژههای DLRC: داده‌های پروژهی ادارهی زمین دبی در DXB Interact، ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- طرح پرداخت و حساب امانی برج The WOW Tower: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده؛ پرداخت به حساب امانی و پرداختهای پس از تکمیل: قرارداد خرید سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی.
- دوربین‌های زنده‌ی Mr. Eight: کانال یوتیوب سازنده، بررسی‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. تصویر جلد: فریمی از دوربین زنده‌ی پروژهی Villa del Brunello در دبی آیلندز، ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
طرحی که در آن اقساط وقتی سررسید میشود که ساختمان به مرحلههای توافقشدهی ساخت برسد، نه در تاریخهای ثابت. اگر کار کارگاه کند شود، قسط بعدی منتظر میماند؛ در طرح تاریخدار، فارغ از وضع کارگاه، در همان تاریخها پرداخت میکنید.
نه. بیشتر سازندههای دبی اقساط را بر اساس تاریخ یا به صورت درصد ماهانه تعیین میکنند. از میان طرحهایی از پروژههای DLRC که در مهر ۱۴۰۵ در صفحههای رسمی سازندهها خواندم، فقط طرحهای Mr. Eight اقساط را به مرحلههای ساخت گره میزد.
چون قانون بهطور پیشفرض این را میخواهد. قانون شمارهی ۳ سال ۲۰۱۵ ابوظبی خریدار را موظف میکند به نسبت درصد واقعی تکمیل ساخت پرداخت کند، مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد، و پیش از تکمیل ۲۰٪ ساختمان هیچ برداشتی از حساب امانی را مجاز نمیداند.
مبلغی که پرداخت کردهاید در حساب امانی پروژه میماند و فقط در برابر پیشرفت تأییدشده به سازنده پرداخت میشود. مبلغی که هنوز نپرداختهاید به طرح شما بستگی دارد؛ در طرح تاریخدار همچنان در تاریخها پرداخت میکنید و در طرح متصل به ساخت قسط بعدی منتظر میماند.
حساب امانی به واحد تصفیهی پروژههای ادارهی زمین دبی منتقل میشود و این واحد از سازنده میخواهد ظرف ۶۰ روز از تاریخ تصمیم لغو، پول خریداران را برگرداند.
نه. طبق قانون شمارهی ۸ سال ۲۰۰۷، همهی پرداختهای خریداران به حساب امانی همان پروژه واریز میشود و پول فقط برای همان پروژه و در برابر مرحلههایی از ساخت آزاد میشود که مهندس بانک امین بررسی کرده باشد.
پس از یک اخطار سیروزه از طریق ادارهی زمین دبی، سازنده میتواند قرارداد را فسخ کند و اگر ساخت کمتر از ۶۰٪ پیشرفت داشته باشد تا ۲۵٪ و اگر بیشتر از ۶۰٪ باشد تا ۴۰٪ ارزش قراردادی واحد را نگه دارد. اگر کار شروع نشده باشد، سقف ۳۰٪ مبلغ پرداختشده است.
بخشی از آن. در طرح ۵۰/۵۰، سی درصدی که در دورهی ساخت پرداخت میشود در مرحلههایی متصل به پیشرفت کار است، بیست درصد هنگام رزرو از ابتدا به حساب امانی پرداخت میشود و پنجاه درصد پس از تحویل در ۱۸ یا ۳۶ ماه و پس از تمام شدن ساختمان پرداخت میشود. در طرح ۳۵/۶۵، ۳۵٪ در دورهی ساخت و ۶۵٪ هنگام تحویل پرداخت میشود.
در صفحهی وضعیت پروژههای ادارهی زمین دبی که درصد تکمیل، وضعیت و بانک امین هر پروژهی ثبتشده را نشان میدهد. برخی سازندهها، از جمله Mr. Eight، از کارگاههای خود پخش زنده هم دارند.