طرح پرداخت در واقع وامی است که سازنده به خریدار میدهد و مثل هر وامی هزینه و ارزشی دارد. در این بخش پنجم از راهنمای برج The WOW Tower هر دو طرح پرداخت فعلی را برای هر نوع واحد به درهم نوشته‌ام، جریان پرداخت یک یک‌خوابه را سال به سال آورده‌ام، نشان داده‌ام اجارهی تضمینی دفترهای اداری چه سهمی از اقساط پس از تحویل را میپردازد، و این طرح‌ها را با طرح پرداخت دیگر پروژههای DLRC مقایسه کردهام.
خلاصه‌ی این بخش
- دو طرح پرداخت وجود دارد. طرح استاندارد ۳۵/۶۵ است: ۳۵٪ در دورهی ساخت و ۶۵٪ هنگام تحویل. طرح پرداخت پس از تحویل ۵۰/۵۰ است: ۲۰٪ هنگام رزرو، ۳۰٪ در دورهی ساخت و در مرحلههایی متصل به پیشرفت کار، و ۵۰٪ پس از تحویل در ۱۸ یا ۳۶ ماه، هم برای واحدهای مسکونی و هم برای دفترهای اداری.
- در هر دو طرح، ۴٪ هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی (DLD) و یک هزینهی اداری هنگام رزرو پرداخت میشود.
- در طرح ۵۰/۵۰، تا زمان تحویل با احتساب هزینهی ثبت ۵۴٪ قیمت را پرداخت کرده‌اید و بقیه در ماه‌هایی پرداخت میشود که واحد آماده است و می‌تواند اجاره بیاورد. در طرح ۳۵/۶۵ تمام قیمت تا زمان تحویل پرداخت میشود و ۶۵٪ آن در همان روز.
- فقط دفترهای اداری اجارهی تضمینی دارند، سالانه ۷٪ خالص، که در دورهی ۳۶ ماهه حدود ۴۲٪ قسط ماهانهی پس از تحویل دفتر را میپردازد.
- اگر هر پرداخت را با نرخ سالانه‌ی ۵٪ به ارزش امروز برگردانیم، طرح ۵۰/۵۰ با ۳۶ ماه حدود ۱۲٪ قیمت ارزش دارد، همسطح سخاوتمندانه‌ترین طرحهای DLRC و بهتر از طرح‌هایی که با تاریخ تقویمی پیش می‌روند. ارزش طرح ۳۵/۶۵ و طرح ۵۰/۵۰ با ۱۸ ماه هر کدام حدود ۱۱٪ قیمت است.
- در طرح ۵۰/۵۰، اقساط دورهی ساخت منتظر پیشرفت کار می‌ماند؛ پس اگر ساخت کند شود، پرداخت‌ها هم کند میشود.
طرحهای پرداخت برج The WOW Tower به درهم
برج The WOW Tower در مهر ۱۴۰۵ با دو طرح فروخته میشود: طرح استاندارد ۳۵/۶۵ و طرح ۵۰/۵۰ که نیمی از قیمت را پس از تحویل می‌گیرد. طرح قبلی ۶۰/۴۰ با ۱۸ ماه پرداخت پس از تحویل، که در برگه‌های مشخصات اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۵ سازنده آمده بود، دیگر اعتبار ندارد.
طرح ۵۰/۵۰ با پرداخت پس از تحویل:
| مرحله | سهم | استودیو از ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) | یک‌خوابه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) | دوخوابه از ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۶ میلیارد تومان) | دفتر اداری از ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) |
|---|---|---|---|---|---|
| رزرو و امضای قرارداد خرید | ۲۰٪ | ۱۴۸٬۲۰۰ درهم (حدود ۱۰ میلیارد تومان) | ۲۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۵ میلیارد تومان) | ۳۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۵ میلیارد تومان) | ۵۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) |
| هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی | ۴٪ | ۲۹٬۶۴۰ درهم (حدود ۲٫۱ میلیارد تومان) | ۴۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) | ۷۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۵ میلیارد تومان) | ۱۰۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۵ میلیارد تومان) |
| دورهی ساخت، متصل به پیشرفت کار | ۳۰٪ | ۲۲۲٬۳۰۰ درهم (حدود ۱۶ میلیارد تومان) | ۳۳۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۳ میلیارد تومان) | ۵۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) | ۸۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۷ میلیارد تومان) |
| پرداخت‌شده تا تحویل با هزینهی ثبت | ۵۴٪ | ۴۰۰٬۱۴۰ درهم (حدود ۲۸ میلیارد تومان) | ۵۹۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۱ میلیارد تومان) | ۹۷۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۸ میلیارد تومان) | ۱٬۴۵۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۲ میلیارد تومان) |
| پس از تحویل در ۱۸ یا ۳۶ ماه | ۵۰٪ | ۳۷۰٬۵۰۰ درهم (حدود ۲۶ میلیارد تومان) | ۵۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) | ۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۳ میلیارد تومان) | ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۴ میلیارد تومان) |
| هر ماه در دورهی ۳۶ ماهه | ۱۰٬۲۹۲ درهم (حدود ۷۱۸٫۵ میلیون تومان) | ۱۵٬۲۷۸ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) | ۲۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۱٫۷ میلیارد تومان) | ۳۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) | |
| هر ماه در دورهی ۱۸ ماهه | ۲۰٬۵۸۳ درهم (حدود ۱٫۴ میلیارد تومان) | ۳۰٬۵۵۶ درهم (حدود ۲٫۱ میلیارد تومان) | ۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۵ میلیارد تومان) | ۷۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۵٫۲ میلیارد تومان) |
هنگام امضای قرارداد یک هزینهی اداری هم پرداخت میشود. هر خریداری، چه واحد مسکونی بخرد و چه دفتر اداری، می‌تواند ۵۰٪ باقی‌مانده را به جای ۳۶ ماه در ۱۸ ماه بپردازد که قسط ماهانه را دو برابر میکند. در هر دو طرح، به قیمت دفترهای اداری ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده هم اضافه میشود که سازنده آن را همراه هر قسط دریافت میکند، نه یکجا در ابتدا؛ این مالیات برای دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) در مجموع ۱۳۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۹٫۴ میلیارد تومان) است. فروش واحدهای مسکونی مالیات بر ارزش افزوده ندارد.
تقسیم ۳۰٪ دورهی ساخت میان مرحله‌های ساخت را قرارداد خرید (SPA) تعیین میکند. در محاسبه‌های زیر فرض کردهام این ۳۰٪ در سه مرحله‌ی برابر ۱۰ درصدی و همگام با پیشرفت عادی ساخت پرداخت میشود.
طرح ۳۵/۶۵:
| مرحله | سهم | استودیو از ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) | یک‌خوابه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) | دوخوابه از ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۶ میلیارد تومان) | دفتر اداری از ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) |
|---|---|---|---|---|---|
| هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی، هنگام رزرو | ۴٪ | ۲۹٬۶۴۰ درهم (حدود ۲٫۱ میلیارد تومان) | ۴۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) | ۷۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۵ میلیارد تومان) | ۱۰۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۵ میلیارد تومان) |
| دورهی ساخت | ۳۵٪ | ۲۵۹٬۳۵۰ درهم (حدود ۱۸ میلیارد تومان) | ۳۸۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۷ میلیارد تومان) | ۶۳۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۴ میلیارد تومان) | ۹۴۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۶ میلیارد تومان) |
| پرداخت‌شده پیش از تحویل با هزینهی ثبت | ۳۹٪ | ۲۸۸٬۹۹۰ درهم (حدود ۲۰ میلیارد تومان) | ۴۲۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۰ میلیارد تومان) | ۷۰۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) | ۱٬۰۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان) |
| هنگام تحویل | ۶۵٪ | ۴۸۱٬۶۵۰ درهم (حدود ۳۴ میلیارد تومان) | ۷۱۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۰ میلیارد تومان) | ۱٬۱۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۸۲ میلیارد تومان) | ۱٬۷۵۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۳ میلیارد تومان) |
تقسیم ۳۵٪ دورهی ساخت، از جمله مبلغی که هنگام رزرو پرداخت میشود، را قرارداد خرید تعیین میکند. پس از تحویل هیچ قسطی باقی نمی‌ماند، اما ۶۵٪ باید در روز تحویل آماده باشد؛ از پول نقد یا از وام مسکن روی واحد تمام‌شده، با شرایط بانک. این طرح برای خریداری مناسب است که می‌خواهد در دورهی ساخت کمتر بپردازد و از نخستین روز اجاره، مالک کامل واحد باشد.
جریان پرداخت سال به سال؛ یک‌خوابه‌ای که در مهر ۱۴۰۵ خریده میشود
جدول زیر طرح ۵۰/۵۰ با دورهی ۳۶ ماهه را برای یک یک‌خوابه به قیمت ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) نشان میدهد که در مهر ۱۴۰۵ رزرو شده، تحویل آن در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ است و مرحله‌های ساخت به‌طور یکنواخت در طول دورهی ساخت پخش شده است.
| سال | پرداخت در همان سال | جمع پرداخت‌ها | توضیح |
|---|---|---|---|
| ۲۰۲۶ | ۲۶۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸ میلیارد تومان) | ۲۶۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸ میلیارد تومان) | ۲۰٪ هنگام رزرو و ۴٪ هزینهی ثبت |
| ۲۰۲۷ | ۱۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۷ میلیارد تومان) | ۳۷۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۶ میلیارد تومان) | نخستین مرحله‌ی ساخت |
| ۲۰۲۸ | ۱۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۷ میلیارد تومان) | ۴۸۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۴ میلیارد تومان) | دومین مرحله‌ی ساخت |
| ۲۰۲۹ | ۱۵۵٬۸۳۳ درهم (حدود ۱۱ میلیارد تومان) | ۶۳۹٬۸۳۳ درهم (حدود ۴۵ میلیارد تومان) | مرحله‌ی سوم، تحویل و سه قسط ماهانهی نخست |
| ۲۰۳۰ | ۱۸۳٬۳۳۳ درهم (حدود ۱۳ میلیارد تومان) | ۸۲۳٬۱۶۷ درهم (حدود ۵۷ میلیارد تومان) | دوازده قسط ماهانه |
| ۲۰۳۱ | ۱۸۳٬۳۳۳ درهم (حدود ۱۳ میلیارد تومان) | ۱٬۰۰۶٬۵۰۰ درهم (حدود ۷۰ میلیارد تومان) | دوازده قسط ماهانه |
| ۲۰۳۲ | ۱۳۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۹٫۶ میلیارد تومان) | ۱٬۱۴۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۸۰ میلیارد تومان) | نُه قسط پایانی تا سپتامبر ۲۰۳۲ |
دو ویژگی این جریان اهمیت دارد. پیش از تحویل، پرداخت‌ها متوسط است و در سه سال پخش میشود که برای خریداری که از درآمد یا پس‌انداز پرداخت میکند مناسب است. پس از تحویل، پرداخت‌ها بزرگ‌تر و ماهانه میشود، اما در این دوره واحد آماده است و می‌توانید آن را اجاره دهید یا خودتان در آن ساکن شوید.
اگر واحد با میانه‌ی اجاره‌ای که مستأجران DLRC در ۹۰ روز گذشته امضا کرده‌اند اجاره داده شود، اجاره بخشی از هر قسط دورهی ۳۶ ماهه را میپردازد: حدود ۳۰٪ برای استودیو، ۲۹٪ برای یک‌خوابه و ۲۳٪ برای دوخوابه. در دورهی ۱۸ ماهه اجاره نیمی از این سهم را میپردازد و اقساط در مارس ۲۰۳۱ تمام میشود. بقیه را خودتان می‌پردازید.
در طرح ۳۵/۶۵، همین یک‌خوابه پیش از تحویل با احتساب هزینهی ثبت ۴۲۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۰ میلیارد تومان) و هنگام تحویل ۷۱۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۰ میلیارد تومان) می‌خواهد و پس از آن هیچ پرداختی ندارد. از آن روز به بعد، هر اجاره‌ای درآمد شماست.
اجارهی تضمینی چه سهمی از اقساط دفتر اداری را میپردازد
درآمد تضمینی برج The WOW Tower فقط به دفترهای اداری تعلق دارد و شامل آپارتمان‌ها نمی‌شود. این درآمد برای دفتر اداری سالانه ۷٪ خالص به مدت ده سال است. سازوکار آن را در بخش هفتم توضیح داده‌ام و اینجا فقط اثرش را روی اقساط نشان می‌دهم.
| دفتر ورودی به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) | ۳۶ ماه پس از تحویل | ۱۸ ماه پس از تحویل |
|---|---|---|
| اجارهی تضمینی ماهانه | ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) | ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) |
| قسط ماهانه | ۳۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) | ۷۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۵٫۲ میلیارد تومان) |
| سهم شما در هر ماه | ۲۱٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۵ میلیارد تومان) | ۵۹٬۲۵۰ درهم (حدود ۴٫۱ میلیارد تومان) |
| سهمی از قسط که اجاره میپردازد | ۴۲٪ | ۲۱٪ |
این ارقام با این فرض است که اجاره از روز تحویل شروع شود. قرارداد اجاره پیش از شروع اجاره، دورهی کوتاهی بدون اجاره به مستأجر میدهد تا دفتر را تجهیز کند. با در نظر گرفتن این دوره، در کل ۳۶ ماه اجاره حدود ۴۰٪ اقساط را میپردازد و در طرح ۱۸ ماهه حدود ۱۹٪. درصد ۷٪ پس از کسر شارژ ساختمان است و شارژ از آن کم نمی‌شود، اما مالیات بر ارزش افزوده‌ی هر قسط جداگانه پرداخت میشود.
در کل ده سال، درآمد تضمینی ۱٬۸۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) میشود که برابر ۷۰٪ قیمت دفتر است، بدون در نظر گرفتن هر تغییری در ارزش آن. در طرح ۳۵/۶۵ قیمت دفتر هنگام تحویل به‌طور کامل پرداخت شده است، پس ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) ماهانه از پایان دورهی تجهیز دفتر درآمد شماست و قسطی در برابر آن نیست.
هر ماه پس از تحویل چقدر باید بپردازید
ماه‌های پس از تحویل سنگین‌ترین بخش طرح ۵۰/۵۰ است. جدول زیر نشان میدهد هر واحد در دورهی ۳۶ ماهه هر ماه چه مبلغی از شما می‌خواهد، پس از کسر اجاره‌ای که می‌تواند به دست بیاورد.
| واحد با قیمت شروع | قسط ماهانه | اجارهی ماهانه | سهم شما در هر ماه | در ۳۶ ماه |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۱۰٬۲۹۲ درهم (حدود ۷۱۸٫۵ میلیون تومان) | ۳٬۰۸۳ درهم (حدود ۲۱۵٫۲ میلیون تومان) با میانه‌ی DLRC | ۷٬۲۰۹ درهم (حدود ۵۰۳٫۳ میلیون تومان) | ۲۵۹٬۵۰۰ درهم (حدود ۱۸ میلیارد تومان) |
| یک‌خوابه | ۱۵٬۲۷۸ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) | ۴٬۴۱۷ درهم (حدود ۳۰۸٫۴ میلیون تومان) با میانه‌ی DLRC | ۱۰٬۸۶۱ درهم (حدود ۷۵۸٫۳ میلیون تومان) | ۳۹۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۷ میلیارد تومان) |
| دوخوابه | ۲۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۱٫۷ میلیارد تومان) | ۵٬۸۳۳ درهم (حدود ۴۰۷٫۲ میلیون تومان) با میانه‌ی DLRC | ۱۹٬۱۶۷ درهم (حدود ۱٫۳ میلیارد تومان) | ۶۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۸ میلیارد تومان) |
| دفتر اداری، ۳۶ ماهه | ۳۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) | ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) تضمینی | ۲۱٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۵ میلیارد تومان) | ۷۸۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۵ میلیارد تومان) |
اجارهی واحدهای مسکونی، میانه‌ی قراردادهای جدیدی است که مستأجران DLRC در ۹۰ روز گذشته امضا کرده‌اند. ساختمان نو ممکن است اجارهی بیشتری بگیرد و یک ماه خالی ماندن واحد، این رقم را کم میکند. شارژ واحدهای مسکونی و مالیات بر ارزش افزوده‌ی دفتر هم به این ارقام اضافه میشود. در دورهی ۱۸ ماهه قسط هر واحد مسکونی دو برابر میشود و سهم شما در هر ماه به حدود ۱۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۱٫۲ میلیارد تومان) برای استودیو، ۲۶٬۱۳۹ درهم (حدود ۱٫۸ میلیارد تومان) برای یک‌خوابه و ۴۴٬۱۶۷ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) برای دوخوابه می‌رسد. اگر این مبلغ‌های ماهانه بیش از توان یا تمایل شماست، دورهی ۱۸ ماهه انتخاب درستی نیست و صحبت درباره‌ی واحد کوچک‌تر یا پیشپرداخت بیشتر را باید پیش از رزرو انجام داد، نه پس از آن.
هزینهی واقعی این طرح در مقایسه با طرحهای دیگر DLRC
طرحی که اجازه میدهد دیرتر بپردازید، برای شما از طرحی که همه‌چیز را همین حالا می‌خواهد باارزش‌تر است، چون پول شما در این فاصله می‌تواند سود بدهد. برای مقایسه‌ی منصفانه، هر پرداخت را با نرخ سالانه‌ی ۵٪ به ارزش امروز برگردانده‌ام. این نرخ فرض من برای سودی است که پول در جای دیگری می‌تواند بدهد و نرخ بازار نیست. نتیجه نشان میدهد هر طرح به ازای هر یک میلیون درهم قیمت، اگر در مهر ۱۴۰۵ رزرو کنید، به پول امروز چقدر هزینه دارد.
| طرح پرداخت | پرداخت‌شده تا تحویل | آخرین پرداخت | ارزش امروز به ازای هر یک میلیون درهم | زمان تحویل |
|---|---|---|---|---|
| برج The WOW Tower، ۵۰/۵۰ با ۳۶ ماه پس از تحویل | ۵۰٪ | سپتامبر ۲۰۳۲ | ۸۷۵٬۶۰۰ درهم (حدود ۶۱ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ |
| پروژه‌ی Samana Parkville با چک: ۱۰٪، ۱۰٪ در ماه دوازدهم و سپس ماهانه ۱٪ | ۴۳٪ | ژوئن ۲۰۳۳ | ۸۷۶٬۸۰۰ درهم (حدود ۶۱ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ |
| پروژه‌ی Samana Ibiza با چک: ۱۵٪، ۱۰٪ و ۵٪، سپس ماهانه ۱٪ و ۰٫۵٪ | ۵۰٪ | دسامبر ۲۰۳۴ | ۸۸۷٬۷۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۸ |
| برج The WOW Tower، ۳۵/۶۵ با ۶۵٪ هنگام تحویل | ۱۰۰٪ | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ | ۸۹۰٬۲۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ |
| برج The WOW Tower، ۵۰/۵۰ با ۱۸ ماه پس از تحویل | ۵۰٪ | مارس ۲۰۳۱ | ۸۹۰٬۴۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ |
| پروژه‌ی The Archive، ۶۰/۴۰ با اقساط تاریخدار | ۶۰٪ | ژوئیه‌ی ۲۰۳۱ | ۹۲۲٬۶۰۰ درهم (حدود ۶۴ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ |
| پروژه‌ی The Archive، ۵۰/۵۰ با نیمی هنگام تکمیل | ۱۰۰٪ | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ | ۹۴۲٬۱۰۰ درهم (حدود ۶۶ میلیارد تومان) | سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ |
در ردیف طرح ۳۵/۶۵، چون تقسیم ۳۵٪ را قرارداد خرید تعیین میکند، آن را به‌طور یکنواخت میان رزرو و سه مرحله‌ی ساخت پخش کردهام. طرح پرداخت پروژههای دیگر را از وب‌سایت رسمی سازنده‌ها (Samana، ۱۵ مهر ۱۴۰۵) و بروشور Imtiaz (۱۳ مرداد ۱۴۰۵) برداشته‌ام. شرکت ودان برای پروژه‌ی Weston دو طرح با نام‌های ۶۰/۴۰ و ۵۰/۵۰ اعلام میکند، اما مرحله‌های آن را منتشر نکرده و به همین دلیل نتوانستم آن را محاسبه کنم.
این جدول نشان میدهد طرح ۵۰/۵۰ برج The WOW Tower با دورهی ۳۶ ماهه، با این معیار یکی از دو طرح سخاوتمندانه‌ی DLRC است و به ازای هر یک میلیون درهم قیمت، حدود ۱۲۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۸٫۷ میلیارد تومان) از پرداخت کامل امروز باارزش‌تر است. طرح ۳۵/۶۵ و طرح ۵۰/۵۰ با دورهی ۱۸ ماهه هر کدام حدود ۱۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۷ میلیارد تومان) ارزش دارند، چون پرداخت‌های بزرگ همچنان حدود سه سال بعد انجام میشود. طرحهای ماهانهی Samana ارزش مشابهی دارند، اما پرداخت‌ها را تا ۲۰۳۳ و ۲۰۳۴ ادامه می‌دهند. طرحهای The Archive با تاریخ تقویمی پیش می‌روند و پیش از تحویل پول بیشتری می‌خواهند.
دو نکته را هم باید در نظر داشت. نخست اینکه برج The WOW Tower یک سال دیرتر از پروژههای دیگر تحویل داده میشود و شما مدت بیشتری برای کلید منتظر می‌مانید. دوم اینکه ارزش طرح پرداخت، قیمت را تغییر نمی‌دهد و واحد ارزان‌تر با طرحی کم‌سخاوت‌تر هم ممکن است در مجموع کمتر هزینه داشته باشد. می‌توانید این دو را برای واحد خودتان در ابزار مقایسه‌ی طرحهای پرداخت کنار هم بگذارید.
چه چیزهایی می‌تواند این اعداد را تغییر دهد
- کند شدن ساخت. اقساط دورهی ساخت منتظر پیشرفت کار می‌ماند و تأخیر، آن‌ها را عقب میاندازد. اینکه چرا این موضوع اهمیت دارد و چرا در دبی کمیاب است، در بخش ششم آمده است.
- تکمیل زودتر از موعد. در قرارداد خود بخوانید که اگر ساختمان پیش از تاریخ پیش‌بینی‌شده تمام شود، چه اتفاقی برای اقساط پرداخت‌نشده می‌افتد؛ برخی قراردادها آن‌ها را جلو می‌کشد.
- تأمین مالی. طبق مقررات بانک مرکزی امارات، بانک‌ها برای ملک پیش‌فروش حداکثر ۵۰٪ ارزش آن را وام می‌دهند. پس از تحویل، سند مالکیت صادر میشود و ملک تمام‌شده است، و وام مسکن روی آن می‌تواند اقساط باقی‌مانده را بپردازد، البته با شرایط بانک. جزئیات بیشتر در بخش دوازدهم آمده است.
روش خواندن طرح پرداخت هر سازنده‌ای پیش از امضا را در مقاله‌ی رمزگشایی از طرحهای پرداخت توضیح داده‌ام. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- دو طرح ۳۵/۶۵ و ۵۰/۵۰ با ۱۸ یا ۳۶ ماه پس از تحویل برای واحدهای مسکونی و دفترهای اداری، قیمت‌های شروع و مالیات بر ارزش افزوده همراه هر قسط: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده، به‌روزشده در ۲۱ مهر ۱۴۰۵. طرح قبلی ۶۰/۴۰: برگه‌های مشخصات Mr. Eight (اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۵) و بروشورها (شهریور ۱۴۰۵).
- درآمد ۷٪ خالص به مدت ده سال فقط برای دفترهای اداری: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده. دورهی بدون اجاره برای تجهیز دفتر: قرارداد اجارهی سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی.
- شارژ دفترهای اداری: سالانه ۱۲ درهم برای هر فوت‌مربع فضای داخلی و ۳ درهم برای بالکن، طبق اعلام Mr. Eight در ۸ مهر ۱۴۰۵؛ متراژ دفتر ورودی از فهرست واحدهای اداری (فروردین ۱۴۰۵).
- میانه‌ی اجاره‌های DLRC: قراردادهای اجاری با تاریخ شروع ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، از طریق DXB Interact.
- طرح پرداخت پروژههای دیگر: وب‌سایت Samana، صفحه‌های Samana Parkville و Samana Ibiza، ۱۵ مهر ۱۴۰۵؛ بروشور Imtiaz برای The Archive، ۱۳ مرداد ۱۴۰۵، صفحه‌ی ۶۲؛ صفحه‌ی Weston در وب‌سایت ودان، ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- ارزش امروز طرح‌ها: محاسبه‌ی خودم با نرخ فرضی سالانه‌ی ۵٪، تنزیل ماهانه و رزرو در مهر ۱۴۰۵؛ در طرح ۳۵/۶۵، با پخش یکنواخت ۳۵٪ پیش از تحویل.
- سقف ۵۰ درصدی وام برای ملک پیش‌فروش: مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، ماده‌ی ۳، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
دو طرح وجود دارد. طرح استاندارد ۳۵/۶۵ است: ۳۵٪ در دورهی ساخت و ۶۵٪ هنگام تحویل. طرح پرداخت پس از تحویل ۵۰/۵۰ است: ۲۰٪ هنگام رزرو بهعلاوهی ۴٪ هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی، ۳۰٪ در دورهی ساخت و در مرحلههایی متصل به پیشرفت کار، و ۵۰٪ پس از تحویل در ۱۸ یا ۳۶ ماه، هم برای واحدهای مسکونی و هم برای دفترهای اداری.
در طرح ۵۰/۵۰، ۲۰٪ قیمت بهعلاوهی ۴٪ هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی و یک هزینهی اداری که هنگام امضای قرارداد پرداخت میشود. برای یکخوابهی ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) این مبلغ ۲۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۵ میلیارد تومان) بهعلاوهی ۴۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) است. در طرح ۳۵/۶۵، مبلغ رزرو را قرارداد خرید در چارچوب ۳۵٪ دورهی ساخت تعیین میکند.
در طرح ۵۰/۵۰، ۵۴٪ قیمت با احتساب هزینهی ثبت: ۲۰٪ هنگام رزرو، ۴٪ هزینهی ثبت و ۳۰٪ در دورهی ساخت، که برای یک یکخوابهی ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) برابر ۵۹۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۱ میلیارد تومان) است. در طرح ۳۵/۶۵ تمام قیمت: ۳۹٪ با هزینهی ثبت پیش از تحویل و ۶۵٪ دیگر هنگام تحویل.
در طرح ۵۰/۵۰ با دورهی ۳۶ ماهه، برای استودیوی ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) حدود ۱۰٬۲۹۲ درهم (حدود ۷۱۸٫۵ میلیون تومان)، برای یکخوابهی ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) حدود ۱۵٬۲۷۸ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان)، برای دوخوابهی ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۶ میلیارد تومان) حدود ۲۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۱٫۷ میلیارد تومان) و برای دفتر اداری ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) حدود ۳۷٬۵۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) در ماه. در دورهی ۱۸ ماهه این ارقام دو برابر میشود و طرح ۳۵/۶۵ پس از تحویل قسطی ندارد.
بخشی از آن را. اجارهی تضمینی ۷٪ برای دفتر ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) ماهانه ۱۵٬۷۵۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) است که حدود ۴۲٪ قسط ماهانه را در دورهی ۳۶ ماهه و ۲۱٪ آن را در دورهی ۱۸ ماهه میپردازد، پیش از کسر دورهی کوتاه بدون اجاره برای تجهیز دفتر.
بله، ۵٪ قیمت که همراه هر قسط دریافت میشود، نه یکجا در ابتدا. برای دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) این مالیات در مجموع ۱۳۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۹٫۴ میلیارد تومان) است. فروش واحدهای مسکونی مالیات بر ارزش افزوده ندارد.
با ارزش امروز، طرح ۵۰/۵۰ با دورهی ۳۶ ماهه یکی از دو طرح سخاوتمندانهای است که مقایسه کردهام: حدود ۸۷۵٬۶۰۰ درهم (حدود ۶۱ میلیارد تومان) به ازای هر یک میلیون درهم قیمت با نرخ تنزیل ۵٪ و طرح ۳۵/۶۵ حدود ۸۹۰٬۲۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان)، همسطح طرح ماهانهی Samana Parkville و بهتر از طرحهای تاریخدار The Archive با ۹۲۲٬۶۰۰ درهم (حدود ۶۴ میلیارد تومان) و ۹۴۲٬۱۰۰ درهم (حدود ۶۶ میلیارد تومان).
در طرح ۵۰/۵۰، ۳۰٪ دورهی ساخت به پیشرفت کار گره خورده است، پس کند شدن ساخت، این اقساط را عقب میاندازد. پیشپرداخت هم در حساب امانی پروژه است و فقط در برابر پیشرفت تأییدشدهی ساخت به سازنده پرداخت میشود.