دو واحد با قیمت یکسان می‌توانند اجارههای بسیار متفاوتی داشته باشند. در این بخش سوم از راهنمای برج The WOW Tower همه‌ی انواع واحد این ساختمان را بر پایه‌ی فهرست رسمی واحدهای سازنده بررسی می‌کنم: هر نوع واحد چه مقدار فضای داخلی و چه مقدار بالکن دارد و کدام نوع به ازای هر درهمی که سرمایه‌گذاری میکنید اجارهی بیشتری می‌آورد. امکانات و خدمات ساکنان را هم در پایان آورده‌ام.
خلاصه‌ی این بخش
- در طبقههای ۱۷ تا ۳۸ در مجموع ۱٬۰۷۸ واحد مسکونی ساخته میشود: ۴۶۲ استودیو، ۴۸۴ یکخوابه و ۱۳۲ دوخوابه، یعنی ۴۹ واحد در هر طبقه. ۳۰۰ دفتر اداری هم در طبقههای ۱ تا ۱۵ و چهار واحد تجاری در همکف قرار دارد.
- بالکن‌ها بزرگ است و بهطور میانگین ۲۶٪ متراژ استودیو، ۳۲٪ متراژ یکخوابه و ۴۲٪ متراژ دوخوابه را تشکیل می‌دهد.
- با میانهی اجاره‌هایی که مستأجران DLRC در ۹۰ روز گذشته امضا کرده‌اند، استودیو با قیمت شروعش حدود ۵٫۰٪ بازدهی ناخالص دارد، یکخوابه ۴٫۸٪ و دوخوابه ۳٫۹٪.
- استودیو در اجاره به ازای هر درهم برنده است و دوخوابه در فضا و در مستأجری که بیشترین مدت می‌ماند.
- همه‌ی واحدها آشپزخانهی ایتالیایی با لوازم Bosch و کمدهای دیواری ایتالیایی دارند و ساختمان یک پارک روی پودیوم، باشگاه Sky Club در طبقهی آخر و فضای کار اشتراکی برای ساکنان دارد.
ترکیب واحدهای برج The WOW Tower
من همه‌ی واحدها را طبقه به طبقه از فهرست رسمی سازنده شمرده‌ام. متراژ کل همان رقمی است که سازنده قیمت را بر اساس آن تعیین می‌کند و اداره‌ی زمین دبی ثبت می‌کند، و فضای داخلی بخش سرپوشیده‌ی واحد است.
| نوع واحد | تعداد | متراژ کل | فضای داخلی | سهم بالکن، میانگین و بازه | چیدمان |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۴۶۲ | ۳۷۷ تا ۵۱۱ فوتمربع (۳۵ تا ۴۷ متر مربع) | ۳۰۱ تا ۳۵۰ فوتمربع | ۲۶٪ (۱۶ تا ۳۳ درصد) | فضای باز، آشپزخانهی کامل، بالکن |
| یکخوابه | ۴۸۴ | ۶۷۰ تا ۸۴۲ فوتمربع (۶۲ تا ۷۸ متر مربع) | ۴۹۳ تا ۵۳۱ فوتمربع | ۳۲٪ (۲۱ تا ۳۹ درصد) | دو سرویس بهداشتی، فضای لباسشویی |
| دوخوابه | ۱۳۲ | ۱٬۲۲۰ تا ۱٬۴۶۱ فوتمربع (۱۱۳ تا ۱۳۶ متر مربع) | ۷۱۲ تا ۸۳۲ فوتمربع | ۴۲٪ (۳۵ تا ۵۱ درصد) | واحدهای گوشه، سه سرویس بهداشتی |
| دفتر اداری | ۳۰۰ | ۱٬۰۱۲ تا ۴٬۸۹۱ فوتمربع | متفاوت | ۲۳٪ | بدون نازک‌کاری (Shell and Core) |
در هر طبقهی مسکونی ۲۱ استودیو، ۲۲ یکخوابه و ۶ دوخوابه قرار دارد. دوخوابهها در گوشه‌های ساختمان هستند و به همین دلیل هر کدام از دو طرف پنجره دارد.
نقشه‌ی طبقات؛ یک طبقهی معمولی چطور چیده شده است
با ۴۹ واحد در هر طبقه، طبقههای این برج در مقایسه با معیار DLRC پرجمعیت است و این دقیقاً هدف طراحی است: خانه‌های کوچک و کارآمد که در ارتفاعی بلند بالای یک محله‌ی کم‌ارتفاع قرار گرفته‌اند. آنچه ارزش یک واحد را نسبت به واحد دیگری در همان طبقه تعیین می‌کند، جای آن در طبقه است.
- گوشه یا میانه. فقط شش دوخوابه واحد گوشهی واقعی است و استودیوها و یکخوابهها در نماهای میان آن‌ها قرار دارند.
- جهت. واحدهای سمت داون‌تاون از روی پارک و مسجد رو به خط آسمان شهر هستند و رندرهای سازنده هم از همین سمت گرفته شده است.
- فاصله تا آسانسور. واحدهایی که کنار هسته‌ی آسانسور و اتاق‌های تأسیسات قرار دارند، هنگام خرید و اجاره کمتر مورد توجه است.
- طبقه. پایین‌ترین طبقهی مسکونی طبقهی ۱۷ است که از ساختمانهای همسایه بالاتر است و هر طبقهی بالاتر هم به چشم‌انداز و هم به قیمت اضافه می‌کند.
نقشه‌های رسمی سازنده شماره، متراژ داخلی، متراژ بالکن و متراژ کل هر واحد را طبقه به طبقه نشان می‌دهد. می‌توانید این نقشه‌ها را بدون قیمت‌های قدیمی سازنده از همین قسمت دریافت کنید.
بروشورها و نقشه‌ی طبقات برج The WOW Tower
هر دو بروشور رسمی و نقشه‌ی همه‌ی طبقات با شماره و متراژ واحدها. صفحه‌ی اول هر فایل قیمت‌ها و طرح پرداخت فعلی را نشان می‌دهد و قیمت‌های قدیمی سازنده حذف شده است.
فایل‌های مورد نظر را علامت بزنید: یک، دو، سه یا هر چهار فایل. یک فرم برای همه‌ی آن‌ها کافی است.
فضای داخلی در برابر بالکن؛ کارایی واحد چه معنایی دارد
بالکن فضای دلپذیری است و در طبقهی بلند و رو به داون‌تاون بخشی از چیزی است که می‌خرید، اما فضایی نیست که بتوانید تمام سال از آن مثل اتاق استفاده کنید. سهم بالکن سه عدد را تغییر می‌دهد.
نخستین عدد، قیمت هر فوتمربع فضای قابل استفاده است. استودیویی با متراژ کل ۳۷۷ فوتمربع حدود ۳۰۱ فوتمربع فضای داخلی دارد. با قیمت شروع ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان)، این واحد به ازای هر فوتمربع متراژ کل ۱٬۹۶۴ درهم قیمت دارد، اما به ازای هر فوتمربع فضای داخلی حدود ۲٬۴۶۲ درهم.
دومین عدد، شارژ ساختمان است. شرکت Mr. Eight شارژ بالکن را یک‌چهارم شارژ فضای داخلی حساب می‌کند: سالانه ۱۶ درهم برای هر فوتمربع فضای داخلی و ۴ درهم برای هر فوتمربع بالکن. بالکن‌های بزرگ باعث میشود شارژ نسبت به متراژ پایین بماند و بهطور میانگین سالانه حدود ۵٬۹۳۰ درهم (حدود ۴۱۴ میلیون تومان) برای استودیو، ۹٬۴۰۰ درهم (حدود ۶۵۶٫۳ میلیون تومان) برای یکخوابه و ۱۴٬۶۹۰ درهم (حدود ۱ میلیارد تومان) برای دوخوابه میشود.
سومین عدد، اجاره است. مستأجر فضای داخلی را مقایسه می‌کند و دوخوابه‌ای که ۴۲٪ آن بالکن است، فضای داخلی یک واحد کوچک‌تر را دارد. این نکته وقتی اهمیت پیدا می‌کند که این واحد کنار یک دوخوابه‌ی قدیمی‌تر DLRC با همان متراژ کل آگهی شود.
سازنده‌های دیگر DLRC سهم بالکن واحدهای خود را منتشر نمی‌کنند و به همین دلیل نمی‌توانم کارایی واحدها را دقیقاً با هم مقایسه کنم. آنچه می‌توانم مقایسه کنم متراژ کل است که در جدول پایین‌تر آمده است. اینکه چرا بالکن با نرخ متفاوتی شارژ میشود، در مقاله‌ی شارژ بالکن توضیح داده‌ام.
کدام واحد به ازای هر درهم سرمایه بیشترین اجاره را می‌دهد؟
برج The WOW Tower هنوز سابقه‌ی اجاره ندارد و منصفانه‌ترین معیار، قراردادهایی است که مستأجران DLRC واقعاً امضا کرده‌اند: ۱٬۲۴۳ قرارداد اجاره که تاریخ شروع آن‌ها میان ۱۸ تیر و ۱۵ مهر ۱۴۰۵ بوده است. جدول زیر میانهی اجارهی قراردادهای جدید دوازده‌ماهه‌ی هر نوع واحد را با قیمت شروع همان نوع مقایسه می‌کند.
| نوع واحد | قیمت شروع | میانهی اجارهی قراردادهای جدید DLRC | بازدهی ناخالص | شارژ سالانه | بازدهی خالص | اجارهی لازم برای ۵٪ خالص |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) | ۳۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) | ۵٫۰٪ | ۵٬۹۳۰ درهم (حدود ۴۱۴ میلیون تومان) | ۴٫۲٪ | ۴۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳ میلیارد تومان) |
| یکخوابه | ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان) | ۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان) | ۴٫۸٪ | ۹٬۴۰۰ درهم (حدود ۶۵۶٫۳ میلیون تومان) | ۴٫۰٪ | ۶۴٬۴۰۰ درهم (حدود ۴٫۵ میلیارد تومان) |
| دوخوابه | ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۶ میلیارد تومان) | ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان) | ۳٫۹٪ | ۱۴٬۶۹۰ درهم (حدود ۱ میلیارد تومان) | ۳٫۱٪ | ۱۰۴٬۷۰۰ درهم (حدود ۷٫۳ میلیارد تومان) |
قیمت‌ها قیمت‌های شروع مهر ۱۴۰۵ است. در بازدهی خالص فقط شارژ ساختمان کم شده و هزینه‌ی اجاره دادن و روزهای خالی ماندن واحد را باید جداگانه در نظر بگیرید.
از این جدول سه نتیجه می‌گیرم. نخست اینکه استودیو به ازای هر درهم بیشترین اجاره را می‌آورد. واحدهای کوچک در همه‌جای دبی اجارهی بیشتری به ازای هر فوتمربع دارند و در DLRC میانهی قرارداد جدید استودیو حدود ۸۴ درهم برای هر فوتمربع در سال است، در برابر ۶۴ درهم برای یکخوابه و ۵۸ درهم برای دوخوابه.
دوم اینکه این میانه‌ها کل محله را توصیف می‌کند و بیشتر ساختمانهای DLRC قدیمی‌تر هستند و نه پارک روی پودیوم دارند و نه باشگاهی مثل Sky Club. بهترین ساختمانهای محله همین امروز اجارهی بیشتری می‌گیرند: میانهی اجارهی استودیو در برترین ساختمان‌ها در این فصل ۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۹ میلیارد تومان) تا ۴۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۴ میلیارد تومان) بوده، یکخوابه تا ۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۲ میلیارد تومان) و دوخوابه تا ۸۴٬۵۰۰ درهم (حدود ۵٫۹ میلیارد تومان). اگر استودیویی در این برج ۴۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) اجاره داده شود، با قیمت شروعش ۶٫۱٪ بازدهی ناخالص خواهد داشت.
سوم اینکه دوخوابه با این اعداد کمترین بازدهی را دارد، اما پایدارترین مستأجر را جذب می‌کند: خانواده‌ها، اعضای هیئت علمی دانشگاه‌ها و صاحبان کسب‌وکار که سال‌ها می‌مانند. این همان نوع واحدی است که من برای سکونت یا برای نگه داشتن و فروش در آینده می‌خرم، نه برای بازدهی.
اینکه هر نوع واحد چه مستأجری را جذب می‌کند و آیا اجاره‌ها به رقم‌های ستون آخر می‌رسد، موضوع بخش هشتم است. دفترهای اداری که درآمد تضمینی ۷٪ خالص دارند، محاسبه‌ی دیگری دارند که در بخش هفتم آمده است.
مقایسه‌ی متراژ واحدها با دیگر پروژههای DLRC
متراژ پروژههای دیگر را از داده‌های پروژه‌ی اداره‌ی زمین دبی که DXB Interact در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌داد، یا از بروشور رسمی سازنده برداشته‌ام. همه‌ی ارقام متراژ کل به فوتمربع است.
| پروژه | استودیو | یکخوابه | دوخوابه | سهخوابه |
|---|---|---|---|---|
| The WOW Tower | ۳۷۷ تا ۵۱۱ | ۶۷۰ تا ۸۴۲ | ۱٬۲۲۰ تا ۱٬۴۶۱ | ندارد |
| پروژه‌ی The Archive (بروشور Imtiaz) | ۳۸۴ تا ۴۲۶ | ۵۴۶ تا ۱٬۲۳۴ | ۱٬۰۲۲ تا ۱٬۶۸۶ | ۱٬۳۰۵ تا ۱٬۸۸۴ |
| Weston | اعلام نشده | ۶۶۰ تا ۹۷۰ | ۱٬۱۷۰ تا ۱٬۹۴۰ | ۱٬۵۳۰ تا ۲٬۲۴۰ |
| Samana Parkville | ۴۱۰ تا ۵۴۰ | ۷۶۰ تا ۹۲۰ | ۱٬۲۱۰ تا ۱٬۸۶۰ | ندارد |
| Samana Ibiza | اعلام نشده | ۸۰۰ تا ۹۷۰ | ۱٬۲۷۰ تا ۱٬۴۰۰ | ۱٬۳۱۰ تا ۱٬۹۱۰ |
| Peace Lagoons 2 | ۳۷۰ تا ۵۰۰ | ۷۶۰ تا ۸۴۰ | ۱٬۱۶۰ تا ۱٬۴۸۰ | ندارد |
| Izel by Zoya | ۳۵۰ تا ۵۰۰ | ۷۵۰ تا ۸۶۰ | ۱٬۱۱۰ تا ۱٬۱۳۰ | ندارد |
| Celesto Tower 3 | ۳۰۰ تا ۳۸۰ | ۵۱۰ تا ۶۳۰ | اعلام نشده | ندارد |
استودیوهای برج The WOW Tower در بخش بزرگ‌تر بازه‌ی محله قرار دارد، یک‌خوابه‌هایش در میانه و دوخوابه‌هایش هم‌اندازه‌ی بقیه است. این برج واحد سهخوابه ندارد.
مشخصاتی که با هر واحد تحویل داده میشود
واحدها به صورت نیمهمبله فروخته میشود؛ یعنی مبلمان توکار در قیمت است و مبلمان جداگانه نیست.
- آشپزخانه‌های Cucina Otto ساخت سن‌مارینو با رویه‌هایی که اثر انگشت روی آن نمی‌ماند و نصب آن را تیم اروپایی خود سازنده انجام می‌دهد.
- لوازم توکار Bosch.
- کمدهای دیواری ایتالیایی با نور داخلی LED و در دوخوابهها درهای شیشه‌ای با قاب آلومینیومی.
- پنجره‌های کشویی از کف تا سقف و بالکن اختصاصی در همه‌ی واحدها.
- فضای جداگانه برای ماشین لباسشویی و خشک‌کن در یکخوابهها.
امکانات و خدمات ساکنان
پارک روی پودیوم که سازنده آن را Grand Park می‌نامد، در طبقهی اول قرار دارد:
- استخر ۳۰ در ۲۰ متری با دمای کنترل‌شده و استخر کودکان ۱۳ در ۷ متری
- رودخانهی آرامی که از میان باغ می‌گذرد
- زمین پدل، باشگاه ورزشی فضای باز و بخش حوضچه‌ی آب سرد برای ریکاوری
- کابانا، فضای نشیمن کنار آتش، نشیمن‌های گود و باغ، و مجسمه‌های فولادی
- محوطه‌ی بازی کودکان با کف نرم و فضای مناسب حیوانات خانگی
باشگاه Sky Club طبقهی آخر، یعنی طبقهی ۳۹، را در اختیار دارد:
- باشگاه ورزشی و اسپا با مسیر دویدن، سونا و حمام بخار رو به خط آسمان شهر
- سینمای اختصاصی با صدای Dolby که از طریق دستیار هوش مصنوعی ساختمان رزرو میشود
- اتاق بازی کودکان و تراس روی بام
در لابی و فضاهای خدماتی:
- لابی اصلی با کانسیرژ، گوشهی قهوه، کتابخانه و نشیمن کنار شومینه، با مبلمان برندهای Edra، Cassina، B&B Italia و USM و نورپردازی Tom Dixon، Flos و Artemide
- فضای کار ساکنان با رایانه، اتاق جلسه، اتاق‌های آرام برای تماس تصویری، دوربین‌های پخش و تراس
- رزرو زمین پدل و سینما از طریق دستیار هوش مصنوعی یا واتس‌اپ
- جاده‌ی دسترسی اختصاصی برای ورود و خروج
- خودروی رولز رویس با راننده که در اختیار ساکنان است
خدمات اقامتگاه‌های Mr. Eight را شرکت مدیریت هتل همین گروه اداره می‌کند و خدماتی که فراتر از بسته‌ی اصلی باشد معمولاً جدا از شارژ ساختمان محاسبه میشود. کاربران دفترهای اداری لابی، آسانسورها و تراس طبقهی ۱۶ مخصوص خود را دارند که در بخش نهم آمده است. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- تعداد واحدها، متراژ کل، فضای داخلی و بالکن و ۴۹ واحد در هر طبقه: فهرست واحدهای مسکونی و اداری Mr. Eight (فروردین ۱۴۰۵)، بررسی و شمارش‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- چیدمان، سرویس‌های بهداشتی، مشخصات تحویل، آشپزخانه، کمدها، امکانات، باشگاه Sky Club، برندهای لابی، فضای کار و دستیار هوش مصنوعی: بروشور مسکونی Mr. Eight (نسخه‌ی ۶ شهریور ۱۴۰۵)، صفحه‌های ۷، ۱۹، ۲۶، ۲۹، ۵۳، ۵۸، ۶۰ و ۶۷؛ برگه‌ی مشخصات مسکونی (خرداد ۱۴۰۵)، صفحه‌های ۴ و ۵.
- نیمهمبله بودن واحدها و محاسبه‌ی خدمات فراتر از بسته‌ی اصلی: صفحه‌ی پرسش‌های پرتکرار mr8.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- نرخ شارژ ساختمان: تأیید شرکت Mr. Eight در ۸ مهر ۱۴۰۵؛ میانگین‌ها روی همه‌ی واحدها محاسبه شده است.
- قیمت‌های شروع: قیمت‌های مهر ۱۴۰۵ سازنده.
- اجارههای DLRC: ۱٬۲۴۳ قرارداد اجاره با تاریخ شروع ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، داده‌های اجاری (Ejari) اداره‌ی زمین دبی از طریق DXB Interact؛ میانهی قراردادهای جدید دوازده‌ماهه‌ی آپارتمان.
- متراژ پروژههای دیگر: داده‌های پروژه‌ی اداره‌ی زمین دبی در DXB Interact، ۱۵ مهر ۱۴۰۵؛ پروژه‌ی The Archive: بروشور Imtiaz، ۱۳ مرداد ۱۴۰۵، صفحه‌ی ۶۱.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
استودیو، یکخوابه و دوخوابه در طبقههای ۱۷ تا ۳۸، دفتر اداری در طبقههای ۱ تا ۱۵ و چهار واحد تجاری در همکف. در مجموع ۴۶۲ استودیو، ۴۸۴ یکخوابه، ۱۳۲ دوخوابه و ۳۰۰ دفتر اداری.
از ۳۷۷ تا ۵۱۱ فوتمربع (۳۵ تا ۴۷ متر مربع) متراژ کل که ۳۰۱ تا ۳۵۰ فوتمربع آن فضای داخلی و بقیه بالکن است. بهطور میانگین ۲۶٪ متراژ استودیو بالکن است.
یکخوابهها ۶۷۰ تا ۸۴۲ فوتمربع با دو سرویس بهداشتی هستند و دوخوابهها ۱٬۲۲۰ تا ۱٬۴۶۱ فوتمربع، همگی در گوشهی ساختمان و با سه سرویس بهداشتی. بالکن بهطور میانگین ۳۲٪ و ۴۲٪ متراژ کل آنهاست.
با میانهی اجارههای امروز DLRC، استودیو با قیمت شروع ۷۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۲ میلیارد تومان) حدود ۵٫۰٪ بازدهی ناخالص دارد، یکخوابه ۴٫۸٪ و دوخوابه ۳٫۹٪. اگر برج به اجارهی بهترین ساختمانهای محله برسد، این ارقام بالاتر میرود.
سالانه ۱۶ درهم برای هر فوتمربع فضای داخلی و ۴ درهم برای هر فوتمربع بالکن، که بهطور میانگین حدود ۵٬۹۳۰ درهم (حدود ۴۱۴ میلیون تومان) برای استودیو، ۹٬۴۰۰ درهم (حدود ۶۵۶٫۳ میلیون تومان) برای یکخوابه و ۱۴٬۶۹۰ درهم (حدود ۱ میلیارد تومان) برای دوخوابه میشود. این رقم تا تصویب نخستین بودجهی ساختمان برآورد است.
به صورت نیمهمبله؛ یعنی آشپزخانهی Cucina Otto با لوازم Bosch و کمدهای دیواری ایتالیایی در قیمت است و مبلمان جداگانه را خودتان تهیه میکنید.
پارکی روی پودیوم با استخر ۳۰ در ۲۰ متری، رودخانهی آرام، زمین پدل و باشگاه ورزشی فضای باز؛ باشگاه Sky Club در طبقهی ۳۹ با باشگاه ورزشی، اسپا، سونا، حمام بخار و سینمای اختصاصی؛ فضای کار ساکنان و خودروی رولز رویس با راننده برای ساکنان.
نه. بزرگترین واحدهای مسکونی این برج دوخوابههای گوشه با متراژ ۱٬۲۲۰ تا ۱٬۴۶۱ فوتمربع است. پروژههای دیگر DLRC مانند The Archive و Weston سهخوابه هم دارند.