اجاره در DLRC و تقاضای اجاره‌ی The WOW Tower، اکتبر ۲۰۲۶؛ چه کسانی اجاره می‌کنند و پس از ده سال تضمین چه می‌شود

درآمد یک ساختمان را مستأجرانش تعیین می‌کنند، نه بروشور آن. در این بخش هشتم از راهنمای برج The WOW Tower بررسی می‌کنم چه کسانی در این بخش از دبی اجاره می‌کنند، مستأجران DLRC به تفکیک نوع واحد و ساختمان واقعاً چقدر می‌پردازند، چه مقدار عرضه‌ی تازه در راه است، و آیا اجاره‌ی بازار پس از پایان تضمین ده‌ساله‌ی دفترها از عهده‌ی آن‌ها برمی‌آید.

خلاصه‌ی این بخش

• سه گروه مستأجر اطراف این برج قرار دارد: دانشگاه‌های آکادمیک سیتی، شرکت‌های دبی سیلیکون اوسیس و ۳۰۰ دفتر اداری خود برج.
• میانه‌ی قراردادهای جدید DLRC در ۹۰ روز گذشته سالانه ۳۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۶ میلیارد تومان) برای استودیو، ۵۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان) برای یک‌خوابه و ۷۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۹ میلیارد تومان) برای دوخوابه بوده است.
• بهترین ساختمان‌های DLRC تا یک‌سوم بیشتر اجاره می‌گیرند. استودیوی این برج برای رسیدن به بازدهی خالص ۵٪ با قیمت شروعش به حدود ۴۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۳ میلیارد تومان) اجاره نیاز دارد که در همین بازه است.
• در DLRC ۱۱٬۴۷۶ واحد پیش‌فروش ثبت شده است که بیشتر آن‌ها استودیو و یک‌خوابه است و برای همین مستأجران رقابت خواهند کرد.
• میانه‌ی اجاره‌ی دفترها در سیلیکون اوسیس سالانه ۹۰ درهم برای هر فوت‌مربع است. تضمین این برج پس از کسر شارژ حدود ۱۴۹ درهم می‌پردازد که برابر حدود ۱۵۹ درهم پیش از کسر شارژ است و رسیدن اجاره‌ی بازار به آن تا ۲۰۳۹ به رشد سالانه‌ی حدود ۴٫۵٪ نیاز دارد.

چه کسانی در DLRC اجاره می‌کنند

محله‌ی DLRC میان دو مرکز اشتغال قرار دارد که آپارتمان‌ها را پر نگه می‌دارد.

آکادمیک سیتی (Dubai International Academic City) خود را بزرگ‌ترین مرکز دانشگاهی منطقه معرفی می‌کند که به بیش از ۲۷ هزار دانشجو و عضو هیئت علمی خدمات می‌دهد. طبق آمار اداره‌ی دانش و توسعه‌ی انسانی دبی (KHDA)، دانشگاه‌های خصوصی دبی در سال تحصیلی ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ رکورد ۴۲٬۰۲۶ دانشجو را ثبت کرده‌اند که ۲۰٪ بیشتر از سال قبل است.

دبی سیلیکون اوسیس (Dubai Silicon Oasis) منطقه‌ی آزادی است که به گفته‌ی خودش بیش از ۲۸ هزار شرکت و ۹۰ هزار نفر جمعیت ساکن و شاغل دارد. دبی در بهمن ۱۴۰۴ طرح توسعه‌ای به ارزش ۱۲٫۸ میلیارد درهم را در این منطقه اعلام کرد که پروژه‌ی District IO هم بخشی از آن است و قرار است در ده سال بیش از ۷۰ هزار شغل ایجاد کند.

خود برج هم با ۳۰۰ دفتر اداری در طبقه‌های ۱ تا ۱۵ کارمندان خود را می‌آورد و برخی از آن‌ها خانه‌ای می‌خواهند که فاصله‌اش تا میز کارشان یک آسانسور باشد. کارفرمایان صنعتی هم گروه چهارمی هستند، به‌خصوص در منطقه‌ی صنعتی راس الخور که خط آبی مترو به آن هم می‌رسد.

برداشت خود من از قراردادهایی که در این محدوده انجام داده‌ام این است که هر نوع واحد مستأجر خاص خودش را دارد:

• استودیو: دانشجویان و کارمندان تازه‌کار شرکت‌های اطراف، از جمله دفترهای خود برج.
• یک‌خوابه: کارمندان شرکت‌های داخل ساختمان و سیلیکون اوسیس که اغلب زوج هستند.
• دوخوابه: صاحبان کسب‌وکاری که می‌خواهند در یک ساختمان هم زندگی و هم کار کنند، اعضای هیئت علمی دانشگاه‌ها و متخصصان سیلیکون اوسیس که خانواده دارند. این گروه بیشترین مدت را می‌ماند.

اجاره‌ی DLRC به تفکیک نوع واحد در ۹۰ روز گذشته

ارقام زیر از ۱٬۲۴۳ قرارداد اجاره‌ی ثبت‌شده در DLRC آمده است که تاریخ شروع آن‌ها میان ۱۸ تیر و ۱۵ مهر ۱۴۰۵ بوده و آن‌ها را از داده‌های اجاری اداره‌ی زمین دبی از طریق DXB Interact خوانده‌ام. فقط قراردادهای دوازده‌ماهه‌ی آپارتمان را حساب کرده‌ام.

قراردادهای جدید یک‌خوابه و دوخوابه ۶٪ و ۹٪ بالاتر از تمدیدها بسته شده است. این همان چیزی است که در بازاری با اجاره‌ی رو به افزایش انتظار می‌رود، چون سقف افزایش اجاره از مستأجران فعلی محافظت می‌کند. در استودیوها چنین فاصله‌ای دیده نمی‌شود.

کدام ساختمان‌های DLRC بهترین اجاره را می‌گیرند

میانه‌ی محله فاصله‌ی بزرگ میان ساختمان‌ها را پنهان می‌کند. جدول زیر ساختمان‌هایی را نشان می‌دهد که در این ۹۰ روز دست‌کم دوازده قرارداد داشته‌اند، از هر دو سر بازه.

این همان الگویی است که در همه‌جای دبی دیده می‌شود: ساختمان‌هایی که بهتر نگهداری می‌شوند و امکانات بیشتری دارند، تقریباً ۱۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از میانه‌ی محله اجاره می‌گیرند و مستأجر هم آن را می‌پردازد. برج The WOW Tower هنگام افتتاح، نوترین و پرامکانات‌ترین ساختمان محله خواهد بود و روی کاغذ در گروه بالا قرار می‌گیرد. اما کاغذ قرارداد اجاره نیست و ساختمان‌های نو در سال اول با موجی از مالکان تازه‌کار هم روبه‌رو می‌شوند که برای پیدا کردن مستأجر رقابت می‌کنند.

اجاره‌ای که واحدهای مسکونی این برج نیاز دارند

منظور از ۵٪ خالص، بازدهی پس از کسر شارژ ساختمان با نرخ‌های برآوردی است. قیمت‌ها قیمت‌های شروع مهر ۱۴۰۵ است.

با اجاره‌های امروز، استودیو اگر مثل بهترین ساختمان‌های DLRC اجاره برود، می‌تواند به بازدهی خالص ۵٪ برسد. یک‌خوابه کمی بیشتر از آنچه بهترین ساختمان‌ها امروز می‌گیرند لازم دارد. دوخوابه به اجاره‌ای بسیار بالاتر از هر رقمی نیاز دارد که DLRC در این فصل دیده است و به همین دلیل آن را خانه‌ای برای سکونت یا نگه داشتن بلندمدت می‌دانم، نه واحدی برای بازدهی. همین مقایسه را به ازای هر درهم سرمایه در بخش سوم آورده‌ام.

عرضه‌ی تازه‌ای که به DLRC می‌رسد

فهرست پروژه‌های اداره‌ی زمین دبی، آن‌طور که DXB Interact در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌داد، ۴۶ پروژه‌ی پیش‌فروش با ۱۱٬۴۷۶ واحد را در DLRC فهرست می‌کند که ۶۸٪ آن‌ها فروخته شده است.

ترکیب این عرضه همان ترکیب خود برج است: ۴٬۴۳۰ استودیو و ۵٬۰۹۲ یک‌خوابه در راه است. ۱٬۰۷۸ واحد مسکونی برج The WOW Tower هم در ۲۰۲۹ به این رقم اضافه می‌شود، سالی که تا امروز کمترین تکمیل ثبت‌شده را دارد. بسیاری از این واحدها در سال اول همزمان از سوی مالکان تازه برای اجاره عرضه می‌شود و مالکانی که در آن سال برای قیمت رقابت می‌کنند باید انتظار کمی کوتاه آمدن را داشته باشند.

دوره‌ی پس از سال دهم برای دفترهای اداری

تضمین، درآمد دفتر را برای ده سال حدود ۱۴۹ درهم برای هر فوت‌مربع پس از کسر شارژ ثابت می‌کند که برابر اجاره‌ی بازاری حدود ۱۵۹ درهم پیش از کسر شارژ است. میانه‌ی قراردادهای اجاره‌ی دفتر در دبی سیلیکون اوسیس در ۹۰ روز گذشته سالانه ۹۰ درهم برای هر فوت‌مربع بوده و نیمه‌ی میانی آن میان ۷۱ و ۱۱۴ درهم، در ۳۳۵ قرارداد. بیشتر این دفترها در برج‌هایی است که میان ۲۰۱۰ و ۲۰۱۸ تمام شده‌اند.

اجاره‌ی بازار هنگام پایان تضمین، یعنی حدود ۲۰۳۹، چقدر خواهد بود؟

نقطه‌ی شروع این محاسبه ساختمان‌های قدیمی است و برجی نو با لابی، آسانسورها و تراس اختصاصی باید اجاره‌ی بیشتری بگیرد. با این حال برداشت صادقانه این است که اجاره‌ی تضمینی از بازار امروز جلوتر است و مالک باید برای سال یازدهم اجاره‌ی کمتری در نظر بگیرد، مگر اینکه اجاره‌ی دفترها در این فاصله سالانه حدود ۴٫۵٪ رشد کند. هنگام تمدید، مستأجر حق ماندن دارد و اجاره با توافق شما تعیین می‌شود. سقف افزایش اجاره در دبی، طبق فرمان شماره‌ی ۴۳ سال ۲۰۱۳، بسته به اینکه اجاره چقدر پایین‌تر از شاخص ریرا (RERA) باشد، از صفر تا ۲۰٪ است؛ پس اجاره‌ی سال یازدهم نتیجه‌ی مذاکره‌ای بر پایه‌ی بازار خواهد بود، نه یک فرمول.

ده سال اجاره‌ی ثابت روی دفتری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) برابر ۱٬۸۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) است، همان‌طور که در بخش هفتم نشان داده‌ام. ارزش دفتر پس از این دوره به بازار دفترهای اداری بستگی دارد که در بخش نهم توضیح داده‌ام.

آیا اجاره‌ی بازار، بازدهی واحدهای مسکونی را حفظ می‌کند؟

آپارتمان‌ها تضمینی ندارند و پرسش درباره‌ی آن‌ها ساده‌تر است: آیا یک خانه در این برج می‌تواند در بالای بازه‌ی اجاره‌ی DLRC اجاره برود و مستأجرش را نگه دارد؟ سه عامل به نفع آن است: نو بودن، امکانات، و گروه‌های مستأجری که درست کنار آن قرار دارند و خط آبی مترو از ۹ سپتامبر ۲۰۲۹ آن‌ها را به هم وصل می‌کند. دو عامل هم علیه آن است: موج عرضه، و قیمتی به ازای هر فوت‌مربع که حدود یک‌چهارم بالاتر از میانه‌ی محله است و برای رسیدن به بازدهی معمولی هم به اجاره‌ای در بالای بازه نیاز دارد. اینکه سقف افزایش اجاره پس از ورود مستأجر چگونه کار می‌کند، در راهنمای شاخص اجاره‌ی ریرا آمده است. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.

منابع و تاریخ‌ها

• اجاره‌های DLRC به تفکیک نوع واحد و ساختمان، جدید و تمدیدی: ۱٬۲۴۳ قرارداد اجاری با تاریخ شروع ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، داده‌های اداره‌ی زمین دبی از طریق DXB Interact، دریافت و تحلیل در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
• اجاره‌ی دفترهای سیلیکون اوسیس (۳۳۵ قرارداد، میانه‌ی ۹۰ درهم برای هر فوت‌مربع): همان منبع و همان بازه. تاریخ تکمیل برج‌های اداری سیلیکون اوسیس: سوابق ساختمان‌های اداره‌ی زمین دبی در DXB Interact.
• آکادمیک سیتی: وب‌سایت diacedu.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. تعداد دانشجویان دانشگاه‌های خصوصی دبی: اداره‌ی دانش و توسعه‌ی انسانی دبی (KHDA)، داده‌های سال تحصیلی ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵.
• شرکت‌ها و جمعیت دبی سیلیکون اوسیس: صفحه‌ی آمار کلیدی dso.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. پروژه‌ی District IO: دفتر رسانه‌ای دبی، ۲ بهمن ۱۴۰۴.
• عرضه‌ی DLRC: داده‌های پروژه‌ی اداره‌ی زمین دبی در DXB Interact، ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
• قاعده‌های افزایش اجاره: فرمان شماره‌ی ۴۳ سال ۲۰۱۳، پرتال قوانین دبی، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
• افتتاح خط آبی مترو در ۹ سپتامبر ۲۰۲۹: دفتر رسانه‌ای دبی، ۱۳ اردیبهشت ۱۴۰۵ و ۲۶ آذر ۱۴۰۴. قرار گرفتن راس الخور در مسیر خط آبی: صفحه‌ی پروژه در وب‌سایت RTA.
• اجاره‌ی لازم برای ۵٪ خالص و سناریوهای رشد: محاسبه‌ی خودم بر پایه‌ی ارقام بالا.