بهترین زمان برای برنامه‌ریزی فروش، پیش از رزرو است. در این بخش دهم از راهنمای برج The WOW Tower چهار راه خروج از این خرید را بررسی میکنم، قاعده‌هایی که هر کدام دارد، هزینههایی که فروش به همراه دارد، و اینکه در هر مرحله خریدار شما چه کسی خواهد بود.
خلاصه‌ی این بخش
- پیش از تحویل، پس از پرداخت ۲۰٪ قیمت و ۴٪ هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی و با گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده، می‌توانید قرارداد را بفروشید.
- خریدار شما پیش از تحویل بیشتر به پول نقد نیاز دارد، چون بانک‌های امارات برای ملکی که پیشفروش خریده شده حداکثر ۵۰٪ ارزش آن را وام میدهند.
- سند مالکیت هنگام تحویل صادر میشود، اما در طرح ۵۰/۵۰، ۵۰٪ باقیمانده باید هنگام فروش تسویه شود یا خریدار، اگر سازنده موافقت کند، آن را بر عهده بگیرد.
- واحدی که تمام شده و سند دارد، به خریداری فروخته میشود که میتواند برای نخستین خانهاش تا ۸۰٪ وام بگیرد و این بازار خریداران را گسترده‌تر می‌کند.
- دفتر اداری را می‌توان همراه با قرارداد اجاره‌اش فروخت و تضمین در نیمه‌ی نخست دورهی ده‌ساله بیشترین کمک را به فروش می‌کند.
مقایسه‌ی چهار راه خروج
| راه خروج | زمان | خریدار | تأمین مالی خریدار | آنچه باید تسویه شود |
|---|---|---|---|---|
| فروش قرارداد پیشفروش | از زمان رزرو، پس از پرداخت ۲۴٪ | سرمایه‌گذاران و خریدارانی که از پیش برنامه‌ریزی می‌کنند | بیشتر نقدی؛ بانکها حداکثر ۵۰٪ وام میدهند | گواهی عدم اعتراض سازنده؛ خریدار اقساط باقیمانده را بر عهده میگیرد |
| فروش پس از تحویل | از زمان تحویل، تخمین سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹، که سند صادر میشود | خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران | وام مسکن روی واحد تمامشده، تا ۸۰٪ برای نخستین خانه | ۵۰٪ پس از تحویل که تسویه یا منتقل میشود |
| اجاره و سپس فروش | پس از تسویهی طرح پرداخت | خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران با وام مسکن | تا ۸۰٪ برای نخستین خانه تا ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۴۹ میلیارد تومان) و ۶۰٪ برای ملک سرمایهگذاری | وام مسکن خودتان، اگر داشته باشید |
| فروش دفتر با قرارداد اجاره | هر زمان پس از تحویل | خریداران درآمد | نقدی یا با شرایط وام تجاری بانک | قرارداد اجاره به خریدار منتقل میشود |
فروش قرارداد پیش از تحویل
برگه‌های مشخصات سازنده می‌گوید فروش مجدد پس از پرداخت ۲۴٪ قیمت امکان‌پذیر است، یعنی ۲۰٪ قسط اول بهعلاوهی ۴٪ هزینهی ثبت، و قرارداد خرید سازنده هم به‌طور کلی همین را می‌گوید. این قاعده در شرایط مهر ۱۴۰۵ هم باقی مانده است و چون ۲۰٪ حالا هنگام رزرو پرداخت میشود، قرارداد را می‌توان کمی پس از خرید فروخت.
مراحل این کار به این ترتیب است:
- با یک خریدار بر سر قیمت توافق می‌کنید. خریدار مبلغی را که پرداخت کردهاید بهعلاوهی سود شما به شما برمیگرداند و اقساط باقیمانده را بر عهده میگیرد.
- سازنده وقتی حساب شما به‌روز باشد گواهی عدم اعتراض صادر می‌کند و برای آن هزینه‌ای میگیرد؛ مبلغ این هزینه را پیش از رزرو کتبی بپرسید.
- ادارهی زمین دبی انتقال را در دفتر ثبت موقت خود، عقود (Oqood)، ثبت می‌کند و ۴٪ ارزش فروش را دریافت می‌کند که طبق جدول هزینه‌های این اداره ۲٪ از هر طرف است، هرچند قرارداد فروش میتواند آن را جابه‌جا کند.
اهرم این روش در هر دو جهت کار می‌کند. پس از رزرو در طرح ۵۰/۵۰، ۲۴٪ قیمت را در معامله گذاشته‌اید. روی یک یک‌خوابه به قیمت ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۷ میلیارد تومان)، ده درصد تغییر ارزش برابر ۱۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۷ میلیارد تومان) است که ۴۲٪ مبلغ ۲۶۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸ میلیارد تومان) پرداخت‌شده‌ی شماست. اثر ۱۰٪ یا ۲۰٪ تغییر ارزش در زمان تحویل که پول بیشتری از شما در پروژه است، در بخش چهارم آمده است.
بازار فروش قرارداد در DLRC وجود دارد. در ۹۰ روز منتهی به ۱۵ مهر ۱۴۰۵، از ۴۳۴ فروش آپارتمان پیشفروش در این محله ۷۰ مورد فروش مجدد قرارداد بوده، یعنی حدود یک مورد از هر شش، و استودیو و یک‌خوابه تقریباً چهار مورد از هر پنج فروش پیشفروش را تشکیل داده است. مقایسه‌ی قیمت فروش‌های مجدد با قیمت سازنده‌ها هم در بخش چهارم آمده است.
آنچه این راه را محدود می‌کند پول نقد خریدار است. طبق مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، ملکی که پیشفروش خریده میشود حداکثر ۵۰٪ قابل تأمین مالی است، فارغ از ارزش آن یا هدف خریدار. خریدار شما باید مبلغ را نقدی به شما بپردازد و پرداخت به سازنده را هم ادامه دهد؛ پس مشتریان این بازار سرمایه‌گذارانی هستند که پول آماده دارند، نه خانواده‌هایی که تأیید وام مسکن گرفته‌اند.
فروش پس از تحویل
در طرح ۳۵/۶۵ تمام قیمت هنگام تحویل پرداخت میشود، پس فروش پس از آن، فروش مجدد ساده‌ی یک واحد تمامشده است. در طرح ۵۰/۵۰، در زمان تخمینی تکمیل در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹، ۵۰٪ قیمت و هزینهی ثبت را پرداخت کردهاید و ۵۰٪ دیگر در ۱۸ یا ۳۶ ماه پس از تحویل سررسید میشود. دو واقعیت فروش در این ماه‌ها را شکل میدهد.
واقعیت نخست این است که سند مالکیت هنگام تحویل صادر میشود. از آن پس واحد شما ملکی تمامشده با سند است و خریدار میتواند از وام مسکن معمولی استفاده کند.
واقعیت دوم این است که مبلغی که هنوز به سازنده بدهکارید باید هنگام فروش تسویه شود؛ یا خریدار آن را هنگام انتقال می‌پردازد، یا اگر سازنده موافقت کند اقساط شما را بر عهده میگیرد. پیش از رزرو بپرسید سازنده کدام روش را می‌پذیرد. ساختمان‌های دیگری هم که در همان سال در DLRC تمام می‌شوند برای جذب همین خریداران رقابت می‌کنند و تعداد واحدهایی که برای ۲۰۲۹ برنامه‌ریزی شده در بخش هشتم آمده است.
اگر برنامه دارید واحد را در این ماه‌ها نگه دارید، پرسش اصلی این است که اجاره چه مقدار از اقساط را پوشش میدهد که در بخش پنجم ماه به ماه محاسبه شده است.
اجاره دادن و سپس فروش
واحدی تمامشده با سند و مستأجر، آسان‌ترین ملک برای فروش در دبی است، چون بازار وام مسکن را به روی خریدار باز می‌کند. سقف وام بانک مرکزی امارات برای خریداران خارجی ۸۰٪ ارزش برای نخستین خانه تا ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۴۹ میلیارد تومان)، ۷۰٪ بالاتر از آن و ۶۰٪ برای خانه‌ی دوم یا ملک سرمایهگذاری است، با مدت حداکثر ۲۵ سال.
بازار فروش مجدد DLRC فعال است. در ۹۰ روز منتهی به ۱۵ مهر ۱۴۰۵، ۱۵۸ آپارتمان آماده در این محله دست به دست شده، یعنی حدود ۵۰ آپارتمان در ماه. بیشتر این آپارتمان‌ها در ساختمان‌های قدیمی‌تر است که با میانه‌ی ۸۶۳ درهم برای هر فوت‌مربع فروخته میشود و خریدار، خانه‌ای در برج The WOW Tower را با آن‌ها مقایسه خواهد کرد. آنچه این برج در برابر ساختمان‌های قدیمی عرضه می‌کند خود ساختمان، ارتفاع و چشم‌انداز است؛ به همین دلیل به خریداران توصیه میکنم واحد را با در نظر گرفتن خریدار بعدی انتخاب کنند، نه فقط مستأجر اول.
اگر اقامت شما در امارات به این ملک وابسته است، فروش آن بر اقامتتان اثر می‌گذارد؛ ویزای طلایی را در بخش دوازدهم بررسی کرده‌ام.
فروش دفتر اداری همراه با قرارداد اجاره
قرارداد اجاره‌ی دفترها طوری نوشته شده که پس از فروش هم باقی بماند؛ اگر دفتر را بفروشید، خریدار قرارداد، درآمد و تعهدات آن را بر عهده میگیرد. این موضوع فروش دفتری را که تضمین دارد از فروش دفتر خالی آسان‌تر می‌کند، اما ارزش آن برای خریدار با گذشت زمان کمتر میشود.
| زمان فروش پس از تحویل | سال‌های باقی‌مانده‌ی تضمین | اجاره‌ی تضمینی باقیمانده | به نسبت قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) |
|---|---|---|---|
| هنگام تحویل | ۱۰ | ۱٬۸۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) | ۷۰٪ |
| پس از ۳ سال | ۷ | ۱٬۳۲۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۲ میلیارد تومان) | ۴۹٪ |
| پس از ۵ سال | ۵ | ۹۴۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۶ میلیارد تومان) | ۳۵٪ |
| پس از ۸ سال | ۲ | ۳۷۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۶ میلیارد تومان) | ۱۴٪ |
| پس از ۱۰ سال | صفر | اجاره‌ی بازار، اگر مستأجر تمدید کند | ندارد |
در سال‌های نخست، خریدار بیشتر بابت درآمد قراردادی پول میدهد. در سال‌های پایانی، خریدار اجاره‌ای را قیمت‌گذاری می‌کند که دفتر بدون تضمین میتواند به دست بیاورد و این اجاره امروز در دبی سیلیکون اوسیس با میانه‌ی ۹۰ درهم برای هر فوت‌مربع است، در برابر حدود ۱۴۹ درهم تضمین‌شده. اینکه این اجاره در سال یازدهم چقدر میتواند باشد، در بخش هشتم آمده است.
اگر به جای فروش با قرارداد، بخواهید از قرارداد اجاره خارج شوید، هزینهی آن دست‌کم اجاره‌ی یک سال است و شرایط آن را در بخش هفتم آورده‌ام. فروش دفتر اداری، برخلاف فروش خانه، مشمول ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده است. اینکه شما باید این مالیات را دریافت کنید یا نه به وضعیت مالیاتی خودتان بستگی دارد، پس پیش از فروش با مشاور مالیاتی صحبت کنید.
فروش چه هزینههایی دارد
| هزینه | مبلغ | چه زمانی |
|---|---|---|
| هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی | ۴٪ ارزش فروش؛ طبق جدول این اداره ۲٪ از شما و ۲٪ از خریدار، مگر اینکه قرارداد آن را جابه‌جا کند | در هر فروش |
| دفتر امین ثبت (Registration Trustee) | ۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۷۹٫۳ میلیون تومان) بهعلاوهی مالیات بر ارزش افزوده برای فروش ۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۵ میلیارد تومان) یا بیشتر | در فروش ملک تمامشده |
| گواهی عدم اعتراض سازنده | هزینه‌ای که سازنده تعیین می‌کند؛ مبلغ را بپرسید | در هر انتقال |
| شارژ ساختمان | پیش از صدور گواهی باید به‌روز پرداخت شده باشد | پس از تحویل |
| وام مسکن | شرایط تسویهی زودهنگام بانک شما | اگر واحد با وام خریده شده باشد |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵٪ قیمت | فقط دفترهای اداری |
| آنچه هنگام خرید پرداخت کردهاید | ۴٪ هزینهی ثبت و هزینهی اداری برگردانده نمی‌شود | در هر فروش |
| مالیات بر سود فروش | برای اشخاص حقیقی در امارات وجود ندارد؛ کشور محل سکونت شما ممکن است مالیات بگیرد | در هر فروش |
دو ردیف آخر همان‌هایی است که خریداران فراموش می‌کنند. چهار درصدی که هنگام رزرو پرداخت کردهاید، هزینهی کل این رفت و برگشت است و فروش به همان قیمت خرید، زیان دارد. بهعنوان یک قاعده‌ی سرانگشتی، اگر خریدار کل هزینهی ثبت تازه را بپردازد، فروش حدود ۴٪ بالاتر از قیمت خرید شما سر به سر میشود، اگر طبق جدول ادارهی زمین دبی تقسیم شود حدود ۶٪ و اگر همه را خودتان بپردازید حدود ۸٪، پیش از هزینهی اداری، گواهی و دفتر امین ثبت.
برنامه‌ریزی خروج پیش از رزرو
- نوع واحد و طبقه را برای خریدار بعد از خودتان انتخاب کنید. استودیو و یک‌خوابه بیشتر معاملات DLRC را تشکیل میدهد و چشم‌انداز باز و طبقه‌ی بلند همان چیزی است که خریدار بازار ثانویه در ساختمان‌های قدیمی پیدا نمی‌کند.
- توان نگه داشتن خود را بسنجید. اگر بازار در ۲۰۲۹ کند باشد، آیا می‌توانید ۵۰٪ پس از تحویل را با اجاره‌ای که انتظار دارید بپردازید؟ بخش پنجم همین را می‌سنجد.
- سه چیز را پیش از امضا کتبی بگیرید: قاعده‌ی فروش مجدد، هزینهی گواهی عدم اعتراض و روش فروش در دورهی اقساط پس از تحویل. هر سه در فهرست بخش یازدهم آمده است.
نشانه‌هایی را که پس از خرید باید در بازار دنبال کنید، در مقاله‌ی زمان مناسب فروش در دبی توضیح داده‌ام.
نظر من
برای بیشتر خریداران این برج، یکی از دو راه خروج را برنامه‌ریزی میکنم. راه نخست آپارتمانی است که تا تحویل نگه داشته میشود، اجاره داده میشود و وقتی سند و مستأجر دارد، در زمانی که بازار وام مسکن به روی خریدار باز است، فروخته میشود. راه دوم دفتر اداری است که برای تضمینش نگه داشته میشود و اگر قرار به فروش باشد، در نیمه‌ی نخست دوره فروخته میشود. فروش قرارداد پیش از تحویل در بازار رو به رشد میتواند جواب بدهد، اما به خریداری با پول نقد وابسته است و به قیمت‌ها در محله‌ای که بیش از ۱۱ هزار واحد پیشفروش در آن برای تکمیل تا ۲۰۲۹ ثبت شده است. من فقط با این برنامه در اینجا خرید نمی‌کنم. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- قاعده‌ی فروش مجدد: برگه‌های مشخصات مسکونی و اداری Mr. Eight (اردیبهشت ۱۴۰۵) با عبارت «امکان فروش مجدد پس از پرداخت ۲۴٪»، منتشرشده با طرح پرداخت قبلی و باقیمانده در شرایط مهر ۱۴۰۵. صدور سند هنگام تحویل: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده. شرایط فروش پیش از تحویل: قرارداد خرید سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی.
- سقف وام (۵۰٪ برای پیشفروش؛ ۸۰٪، ۷۰٪ و ۶۰٪ برای خریداران خارجی؛ ۲۵ سال): مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، ماده‌ی ۳، با اصلاحیه‌ی ۲۰۲۰، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- هزینه‌های ادارهی زمین دبی در فروش (۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار؛ دفتر امین ثبت ۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۷۹٫۳ میلیون تومان) بهعلاوهی مالیات بر ارزش افزوده از ۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۵ میلیارد تومان)) و لزوم گواهی الکترونیکی عدم اعتراض سازنده در مناطق فری‌هولد: خدمات الکترونیکی ادارهی زمین دبی، ثبت فروش ملک و ثبت فروش اولیه، خوانده‌شده در ۱۶ مهر ۱۴۰۵.
- نبود مالیات بر سود فروش ملک برای اشخاص حقیقی در امارات: مصوبهی شمارهی ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران که سرمایهگذاری اشخاص حقیقی در املاک بدون مجوز تجاری را از شمول مالیات شرکتها خارج می‌کند، و راهنمای سازمان مالیات فدرال درباره‌ی سرمایهگذاری اشخاص حقیقی در املاک (آبان ۱۴۰۳)، خوانده‌شده در ۱۶ مهر ۱۴۰۵.
- فروش‌های مجدد پیشفروش در DLRC (۷۰ مورد از ۴۳۴ فروش آپارتمان پیشفروش)، ترکیب نوع واحد و فروش آپارتمان‌های آماده (۱۵۸ مورد، میانه‌ی ۸۶۳ درهم برای هر فوت‌مربع): ثبت معاملات ادارهی زمین دبی از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، از طریق DXB Interact.
- انتقال قرارداد اجاره‌ی دفتر به خریدار و هزینهی خروج زودهنگام: قرارداد اجاره‌ی سازنده، فقط در حد نکته‌های کلی. محاسبه‌ی تضمین: سالانه ۷٪ قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان)، طبق شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده.
- میانه‌ی اجاره‌ی دفترهای سیلیکون اوسیس، ۹۰ درهم برای هر فوت‌مربع: قراردادهای اجاری در همان بازه و از همان منبع.
- مالیات بر ارزش افزوده‌ی املاک تجاری: سازمان مالیات فدرال امارات، tax.gov.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- زمان تخمینی تکمیل در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹: برگه‌های مشخصات Mr. Eight (اردیبهشت ۱۴۰۵).
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
بله. مدارک سازنده اجازه میدهد قرارداد پس از پرداخت ۲۰٪ قیمت و ۴٪ هزینهی ثبت و با گواهی عدم اعتراض سازنده فروخته شود. خریدار مبلغی را که پرداخت کردهاید بهعلاوهی سود شما برمیگرداند و اقساط باقیمانده را بر عهده میگیرد.
این به قرارداد سازنده بستگی دارد. در برج The WOW Tower مدارک سازنده آن را ۲۴٪ قیمت تعیین کرده است، یعنی ۲۰٪ قسط اول بهعلاوهی ۴٪ هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی.
فقط تا ۵۰٪ ارزش آن. بانک مرکزی امارات وام برای ملکی را که پیشفروش خریده میشود، فارغ از هدف خریدار، به ۵۰٪ محدود کرده است؛ به همین دلیل بیشتر خریداران قرارداد پیش از تحویل نقدی پرداخت می‌کنند.
هزینهی ثبت ادارهی زمین دبی برابر ۴٪ ارزش فروش که طبق جدول این اداره ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار است، مگر اینکه قرارداد طور دیگری بگوید؛ هزینهی گواهی عدم اعتراض سازنده؛ هزینهی دفتر امین ثبت برابر ۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۷۹٫۳ میلیون تومان) بهعلاوهی مالیات بر ارزش افزوده برای فروش ۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۵ میلیارد تومان) یا بیشتر؛ شارژ معوقهی ساختمان؛ و شرایط تسویهی بانک اگر واحد وام داشته باشد. دفترهای اداری ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده هم دارند.
اگر ملک را بهعنوان شخص حقیقی داشته باشید، در امارات نه. امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد و طبق مصوبهی شمارهی ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران، سرمایهگذاری شخص حقیقی در املاک بدون مجوز تجاری مشمول مالیات شرکتها نیست. کشور محل سکونت شما ممکن است از این سود مالیات بگیرد، پس پیش از فروش آن را بررسی کنید.
بله. قرارداد اجاره طوری نوشته شده که همراه دفتر به خریدار منتقل شود و خریدار درآمد سال‌های باقیمانده را بر عهده میگیرد. این قرارداد در سال‌های نخست، که بیشتر اجاره‌ی تضمینی هنوز باقی است، بیشترین کمک را به فروش می‌کند.
بله. سند مالکیت هنگام تحویل صادر میشود، اما مبلغی که هنوز به سازنده بدهکارید باید هنگام انتقال تسویه شود یا خریدار با موافقت سازنده آن را بر عهده بگیرد. روش آن را پیش از رزرو کتبی بپرسید.
پیش از تحویل خریدار شما به پول نقد نیاز دارد، چون بانکها برای ملک پیشفروش حداکثر ۵۰٪ وام میدهند. پس از تحویل و صدور سند، خریدار میتواند برای نخستین خانهاش تا ۸۰٪ وام بگیرد؛ پس واحدی تمامشده و اجارهدادهشده به خریداران بسیار بیشتری میرسد.