برای خرید ملک در دبی لازم نیست ساکن آنجا باشید. این بخش پایانی راهنمای برج The WOW Tower است و در آن مرحله به مرحله توضیح می‌دهم چگونه از خارج از کشور خرید کنید، کدام خریدها میتواند پشتوانهی ویزای اقامت باشد، منابع رسمی دربارهی آن چه می‌گویند و کجا با هم اختلاف دارند، و پیش از فرستادن پول چه پرسش‌هایی را در کشور محل سکونت خود روشن کنید.
خلاصه‌ی این بخش
- قرارداد خرید سازنده انتقال سند مالکیت فریهولد (مالکیت کامل) به نام خریدار را پیشبینی کرده است؛ بنابراین خریدار از هر ملیتی میتواند مالک کامل واحد باشد.
- بخش زیادی از فرایند از راه دور انجام میشود. هر چیزی که باید در دبی امضا شود، با وکالتنامهای که در کشور شما و در امارات تأیید شده باشد، توسط وکیل شما امضا میشود.
- ملکی به ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر میتواند پشتوانهی ویزای طلایی دهساله باشد. در این برج با قیمتهای شروع مهر ۱۴۰۵ این یعنی یک دفتر اداری، یا ترکیبی از واحدهای مسکونی.
- در واحد پیشفروش بپرسید پیش از درخواست ویزا چه مبلغی باید پرداخت شده باشد. قاعده‌ها خرید پیشفروش را میپذیرد، اما درخواست میتواند مدرک مبلغ پرداختشده را بخواهد.
- امارات از اجاره یا سود فروش ملکی که شخص حقیقی به نام خودش دارد مالیات نمی‌گیرد، اما کشور محل سکونت شما ممکن است بگیرد.
مراحل خرید از خارج از کشور
- انتخاب واحد. نقشه‌ها، چشم‌انداز هر طبقه و شرایط مهر ۱۴۰۵ را می‌توان با تماس تصویری و تبادل مدارک بررسی کرد. پاسخ رسمی شرکت Mr. Eight این است که مشاوره، معرفی پروژه و تبادل مدارک از راه دور انجام میشود و شرایط امضا، احراز هویت و پرداخت به نوع معامله بستگی دارد.
- رزرو و پرداخت قسط اول. فقط به حساب امانی پروژه که در مدارک شما آمده پرداخت کنید و هر مشخصات بانکی را پیش از انتقال تلفنی تأیید کنید. آنچه پیش از این مرحله باید بررسی کنید در بخش یازدهم آمده است.
- امضای قرارداد خرید (SPA). سازنده پس از آن فروش را ظرف ۹۰ روز در عقود (Oqood)، دفتر ثبت موقت ادارهی زمین دبی، ثبت میکند.
- پرداخت اقساط دوره‌ی ساخت با رسیدن به مرحله‌های ساخت؛ برنامه‌ی آن در بخش پنجم آمده است.
- تحویل پس از تکمیل که برای سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹ برآورد شده، به‌صورت حضوری یا از طریق وکیل شما و پس از بازدید واحد.
سه روش امضا
| روش | آنچه لازم دارد | مناسب برای | به چه چیزی دقت کنید |
|---|---|---|---|
| حضوری | سفر به دبی برای رزرو یا امضای قرارداد | خریدارانی که می‌خواهند نخست محل پروژه و دفتر فروش را ببینند | هماهنگ کردن سفر پیش از فروش رفتن واحدی که می‌خواهید |
| از راه دور با سازنده | مدارک و انتقال پول طبق روند سازنده برای خریداران خارجی | رزرو سریع از خارج از کشور | هر دستور پرداخت را خودتان تأیید کنید، همان‌طور که سازنده هم توصیه میکند |
| وکالت‌نامه | وکالتنامهای که نزد دفتر اسناد رسمی امضا شده و به تأیید وزارت امور خارجهی کشور شما، سفارت امارات در همان کشور و وزارت امور خارجهی امارات رسیده باشد | امضا، ثبت و تحویل در زمانی که در دبی نیستید | وکالتنامهی خرید از تاریخ تنظیم پنج سال و وکالتنامهی فروش یا وام دو سال اعتبار دارد |
این مراحل تأیید، شرط خود ادارهی زمین دبی برای وکالتنامهای است که خارج از امارات تنظیم شده و انجام آن چند هفته طول می‌کشد، نه چند روز. وکالتنامهی خرید که هنگام رزرو تنظیم شود، در زمان تخمینی تکمیل هم معتبر است؛ اما وکالتنامهی فروش یا وام فقط دو سال اعتبار دارد، پس آن را زمانی تنظیم کنید که به آن نیاز دارید.
پرداخت از خارج از کشور
قیمت به درهم تعیین میشود و درهم با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار به دلار آمریکا گره خورده است. برای خریداری که با یورو یا ارز دیگری پرداخت میکند، هر قسط یک معامله‌ی ارزی است. قیمتهای شروع مهر ۱۴۰۵ به یورو و دلار در بخش چهارم آمده است؛ آنچه در طول طرح پرداخت تغییر میکند نرخ ارز است، نه قیمت درهمی.
دو نکته‌ی عملی هم هست. نخست اینکه بانک شما با نرخ خودش تبدیل میکند و در انتقالی با این اندازه، فاصله‌ی این نرخ با نرخ بازار هزینهی واقعی است؛ پس پیش از قسط اول نرخ‌ها را مقایسه کنید. دوم اینکه در انتقال بزرگ، بانک شما ممکن است منشأ پول را بپرسد؛ مدارک آن را پیش از مهلت رزرو آماده کنید، نه پس از آن. اگر در اروپا زندگی می‌کنید، مسیرهای انتقال پول و نکته‌های مالیاتی را در راهنمای خرید ملک در دبی برای ایرانیان مقیم اروپا توضیح داده‌ام. اگر در ایران زندگی می‌کنید، مسیر انتقال پول باید قانونی و مستند باشد و بهتر است پیش از رزرو دربارهی آن با هم صحبت کنیم.
وام مسکن امارات در دوره‌ی ساخت، طبق مقررات بانک مرکزی امارات که برای مقیم و غیرمقیم یکسان است، حداکثر ۵۰٪ ارزش ملک پیشفروش است و هر بانک در چارچوب این سقف سیاست خودش را برای غیرمقیمان دارد. بیشتر خریداران خارج از کشور اقساط دوره‌ی ساخت را از پول خودشان می‌پردازند و دربارهی وام، اگر بخواهند، نزدیک به زمان تحویل تصمیم می‌گیرند. شرایط وام برای خریداران ایرانی را جداگانه در مقاله‌ی وام مسکن در دبی برای ایرانیان بررسی کرده‌ام.
ویزای طلایی؛ کدام خریدها واجد شرایط است
آستانه‌ی رسمی، ملکی به ارزش دستکم ۲ میلیون درهم است که میتواند یک ملک یا چند ملک باشد. با قیمتهای شروع مهر ۱۴۰۵:
| خرید در برج The WOW Tower | قیمت | به دلار | به یورو | رسیدن به ۲ میلیون درهم |
|---|---|---|---|---|
| یک دفتر اداری | ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) | ۷۳۵٬۲۰۰ دلار | ۶۵۳٬۸۰۰ یورو | بله |
| یک استودیو و یک دوخوابه | ۲٬۵۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۷۷ میلیارد تومان) | ۶۹۱٬۹۰۰ دلار | ۶۱۵٬۳۰۰ یورو | بله |
| سه استودیو | ۲٬۲۲۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۵۵ میلیارد تومان) | ۶۰۵٬۳۰۰ دلار | ۵۳۸٬۳۰۰ یورو | بله |
| دو یکخوابه | ۲٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۵۴ میلیارد تومان) | ۵۹۹٬۰۰۰ دلار | ۵۳۲٬۷۰۰ یورو | بله |
| یک استودیو و یک یکخوابه | ۱٬۸۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۹ میلیارد تومان) | ۵۰۱٬۳۰۰ دلار | ۴۴۵٬۸۰۰ یورو | نه |
| یک دوخوابه با قیمت شروع | ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۶ میلیارد تومان) | ۴۹۰٬۱۰۰ دلار | ۴۳۵٬۹۰۰ یورو | نه، مگر اینکه واحدی که انتخاب می‌کنید ۲ میلیون درهم یا بیشتر قیمت داشته باشد |
شرکت Mr. Eight برای خریدارانی که واجد شرایط باشند، بسته‌ی پشتیبانی ویزای طلایی را معرفی میکند: مدارک ملک و پرداخت، توضیح سوابق معامله و معرفی به یک متخصص مجاز. این سازنده ویزا صادر نمیکند و تأیید آن را هم وعده نمی‌دهد و همین را صریحاً می‌گوید؛ ویزا دهساله است، اما هیچ خریدی آن را تضمین نمیکند.
اگر بودجهی شما کمتر از ۲ میلیون درهم است، مسیر اقامت دوساله از راه خرید ملک را در مقاله‌ی اقامت دبی با خرید ملک توضیح داده‌ام و وضعیت این مسیر برای خریداران ایرانی را در یادداشت باز شدن دوباره‌ی اقامت ملکی برای ایرانیان نوشته‌ام.
منابع رسمی چه می‌گویند و کجا با هم اختلاف دارند
| منبع | مدت | آستانه | ملک پیشفروش | ملک دارای وام |
|---|---|---|---|---|
| خدمت ویزای طلایی سرمایهگذاران در ادارهی زمین دبی | ده سال، قابل تمدید | ۲ میلیون درهم با مالکیت کامل، یک یا چند ملک | سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی جزو مدارک است | مجاز، با نامه‌ی بانک که مبلغ پرداختشده و مانده را نشان دهد |
| راهنمای اقامت طلایی ادارهی هویت و تابعیت (ICP)، به‌روزرسانی ۱۹ شهریور ۱۴۰۵ | ده سال | ۲ میلیون درهم | واحدهای پیشفروش با مجموع ۲ میلیون درهم، اگر از یک شرکت املاک محلی تأییدشده خریده شده باشد | وام از یک بانک محلی تأییدشده مجاز است |
| پرتال فدرال u.ae، به‌روزرسانی ۶ مرداد ۱۴۰۵ | برای سرمایهگذاری ملکی پنج سال ذکر شده است | در صفحه‌ای که خواندم ذکر نشده | ذکر نشده | ذکر نشده |
ادارهی زمین دبی و ادارهی هویت و تابعیت که درخواست را بررسی میکنند، هر دو مدت ویزا را ده سال اعلام میکنند و من هم همین را مبنا قرار می‌دهم. ادارهی زمین دبی مجموع هزینههای این خدمت را ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم و زمان رسیدگی را ۷ تا ۱۰ روز کاری اعلام میکند و ادارهی هویت و تابعیت اجازه میدهد دارنده‌ی ویزا خانواده‌اش، از جمله پدر و مادر، را با بیمه‌ی درمانی تحت پوشش بگیرد.
نکته‌ی باز برای هر خریدار پیشفروش، مبلغ پرداختشده است. قاعده‌ها خرید پیشفروش را میپذیرد، اما ادارهی زمین دبی از خریداری که وام دارد نامه‌ای می‌خواهد که مبلغ پرداختشده را نشان دهد و پاسخ خود سازنده هم می‌گوید ممکن است مدرک پرداخت مبلغ لازم خواسته شود. اگر مقام صادرکننده دو میلیون درهم پرداختشده بخواهد، زمان‌بندی با طرح‌های پرداخت مهر ۱۴۰۵ این‌طور خواهد بود:
- در طرح ۳۵/۶۵، برای هر خرید دو میلیون درهمی یا بیشتر، هنگام تحویل، چون ۶۵٪ در همان روز پرداخت میشود.
- در طرح ۵۰/۵۰، یک دفتر اداری به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان): حدود ۹ ماه پس از تحویل در دوره‌ی ۱۸ ماهه، یا ۱۸ ماه پس از تحویل در دوره‌ی ۳۶ ماهه.
- یک استودیو و یک دوخوابه به قیمت ۲٬۵۴۱٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۷۷ میلیارد تومان): حدود ۱۱ ماه پس از تحویل در دوره‌ی ۱۸ ماهه، یا ۲۱ ماه در دوره‌ی ۳۶ ماهه.
- دو یکخوابه یا سه استودیو: حدود ۱۵ ماه پس از تحویل در دوره‌ی ۱۸ ماهه، یا ۲۹ تا ۳۰ ماه در دوره‌ی ۳۶ ماهه.
این زمان‌بندی با فرض اقساط ماهانه پس از تحویل و بدون پیش‌پرداخت اضافه است. پیش از اینکه برنامه‌ی مهاجرت خود را بر پایه‌ی ویزا بچینید، برای پروندهی خودتان پاسخ مشخص بگیرید.
مالیات، در امارات و در کشور محل سکونت
امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد و طبق مصوبه‌ی شمارهی ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران، سرمایهگذاری شخص حقیقی در املاک، یعنی اجاره دادن یا فروختن ملک بدون مجوز تجاری، مشمول مالیات شرکتها نیست. بنابراین اجاره و سود فروش خانه‌ای در این برج که به نام خودتان باشد، در امارات مالیات ندارد.
کشور محل سکونت شما موضوع دیگری است. بیشتر کشورهای اروپایی از درآمد خارجی ساکنان خود مالیات می‌گیرند و برخی از دارایی‌های خارج از کشور هم مالیات می‌گیرند. ویزای اقامت امارات به‌تنهایی محل اقامت مالیاتی شما را تغییر نمی‌دهد و این به قانون کشور خودتان بستگی دارد. پیش از خرید در کشور خود مشاوره بگیرید و پیش از امضای قرارداد تصمیم بگیرید ملک به نام خودتان، به‌صورت مشترک یا از طریق یک شرکت خریده شود. برای دفترهای اداری، مالیات بر ارزش افزوده هم مطرح است که در بخش نهم توضیح داده‌ام.
مالکیت از خارج از کشور پس از تحویل
- اجاره دادن. گروه‌های مستأجر هر نوع واحد و اجاره‌ای که می‌پردازند در بخش هشتم آمده است. قرارداد اجاره در اجاری (Ejari) ثبت میشود و افزایش اجاره هنگام تمدید تابع قاعده‌های شاخص اجارهی دبی است.
- هزینههای جاری. شارژ ساختمان هر سال به ساختمان پرداخت میشود و برآوردهای آن در بخش سوم آمده است.
- دفترهای اداری. قرارداد اجارهی تضمینی بدون نیاز به پیدا کردن مستأجر ادامه دارد و شرایط آن در بخش هفتم آمده است.
- وصیت‌نامه. از یک وکیل اماراتی بپرسید وصیت‌نامه‌ای که در کشور خودتان تنظیم کرده‌اید دربارهی ملک دبی چگونه اعتبار پیدا میکند و آیا به وصیت‌نامه‌ی جداگانه نیاز دارید.
پیش از رزرو با من صحبت کنید
اگر برج The WOW Tower در فهرست شماست، در واتساپ به شمارهی +971 58 686 6733 پیام بدهید یا از فرم درخواست قیمت اختصاصی در همین صفحه استفاده کنید. فهرست قیمت بهروز و واحدهای موجود متناسب با بودجهی شما را برایتان می‌فرستم، شرایط مهر ۱۴۰۵ و نکته‌های اصلی قرارداد را با هم مرور می‌کنیم و به پرسش‌های شما دربارهی ویزا و مراحل خرید پاسخ می‌دهم. همه‌ی دوازده بخش این راهنما را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- سند مالکیت فریهولد: قرارداد خرید سازنده، فقط در حد نکته‌ی کلی. خرید از راه دور، بسته‌ی پشتیبانی ویزای طلایی و واجد شرایط بودن خرید پیشفروش: صفحه‌ی پرسش‌های پرتکرار mr8.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- تأیید و اعتبار وکالت‌نامه: پرسش‌های پرتکرار ادارهی زمین دبی، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. ثبت عقود ظرف ۹۰ روز: خدمت «ثبت فروش اولیه» ادارهی زمین دبی.
- ویزای طلایی: خدمت ویزای طلایی سرمایهگذاران در ادارهی زمین دبی (۲ میلیون درهم، ده سال، هزینهی ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم، ۷ تا ۱۰ روز کاری)؛ راهنمای اقامت طلایی ادارهی هویت و تابعیت، به‌روزرسانی ۱۹ شهریور ۱۴۰۵؛ صفحه‌ی ویزای طلایی u.ae، به‌روزرسانی ۶ مرداد ۱۴۰۵. همه در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ خوانده شده است.
- ترکیب‌های خرید: قیمتهای شروع مهر ۱۴۰۵ سازنده. دلار با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم و یورو با نرخ ۴٫۱۲۹۷ درهم، نرخ ۱۴ مهر ۱۴۰۵. زمان رسیدن به ۲ میلیون درهم پرداختشده: محاسبه‌ی خودم با ۲۰٪ هنگام رزرو، ۳۰٪ تا تحویل و بقیه در اقساط ماهانه‌ی برابر.
- سقف وام: مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، ماده‌ی ۳، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- مالیات اشخاص حقیقی بر درآمد ملک در امارات: مصوبه‌ی شمارهی ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران و راهنمای سازمان مالیات فدرال دربارهی سرمایهگذاری اشخاص حقیقی در املاک (آبان ۱۴۰۳)، خوانده‌شده در ۱۶ مهر ۱۴۰۵.
- افزایش اجاره هنگام تمدید: فرمان شمارهی ۴۳ سال ۲۰۱۳، پرتال قوانین دبی.
- زمان تخمینی تکمیل در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۹: برگه‌های مشخصات Mr. Eight (اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۵).
درخواست قیمت اختصاصی
قیمتهای شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتساپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
بله. قرارداد خرید سازنده انتقال سند مالکیت فریهولد به نام خریدار را پیشبینی کرده است، پس خریدار از هر ملیتی میتواند مالک کامل واحد باشد. بخش زیادی از فرایند هم از خارج از کشور انجام میشود و برای امضاهای لازم در دبی، وکالتنامهی تأییدشده کافی است.
بله. مشاوره، معرفی پروژه و تبادل مدارک از راه دور انجام میشود و وکالتنامهای که در کشور شما، در سفارت امارات و در وزارت امور خارجهی امارات تأیید شده باشد، به کسی اجازه میدهد به جای شما امضا کند و واحد را تحویل بگیرد.
خریدی به ارزش دستکم ۲ میلیون درهم، مثلاً یک دفتر اداری یا دو یکخوابه با قیمتهای شروع مهر ۱۴۰۵، میتواند پشتوانهی درخواست ویزای طلایی دهساله باشد. سازنده در تهیهی مدارک کمک میکند، اما ویزا صادر نمیکند و تأیید آن را تضمین نمیکند.
در اصل بله. ادارهی هویت و تابعیت واحدهای پیشفروش با مجموع دستکم ۲ میلیون درهم را که از یک شرکت املاک محلی تأییدشده خریده شده باشد میپذیرد. درخواست ممکن است مدرک مبلغ پرداختشده را بخواهد، پس پیش از تکیه بر آن برای پروندهی خودتان پاسخ مشخص بگیرید.
به گفتهی ادارهی زمین دبی و ادارهی هویت و تابعیت که درخواست را بررسی میکنند، ده سال و قابل تمدید. پرتال فدرال u.ae هنوز برای سرمایهگذاری ملکی پنج سال ذکر میکند، پس هنگام درخواست قاعدهی روز را بررسی کنید.
ادارهی زمین دبی مجموع هزینههای خدمت ویزای طلایی سرمایهگذاران را ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم اعلام میکند که شامل آزمایش پزشکی، کارت شناسایی امارات، تأیید، هزینهی خود اداره و هزینهی اداری است و زمان رسیدگی آن ۷ تا ۱۰ روز کاری است.
بهعنوان مالک شخص حقیقی، نه. امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد و سرمایهگذاری شخص حقیقی در املاک بدون مجوز تجاری مشمول مالیات شرکتها نیست. کشور محل سکونت شما ممکن است از این اجاره مالیات بگیرد، پس در آنجا مشاوره بگیرید.
طبق مقررات بانک مرکزی امارات که برای مقیم و غیرمقیم یکسان است، بانک‌ها حداکثر ۵۰٪ ارزش ملک پیشفروش را وام می‌دهند و هر بانک سیاست خودش را برای غیرمقیمان دارد. بیشتر خریداران خارج از کشور اقساط دوره‌ی ساخت را از پول خودشان می‌پردازند.
در واتساپ به شمارهی +971 58 686 6733، یا از طریق فرم درخواست قیمت اختصاصی در هر صفحه از این راهنما. او فهرست قیمت بهروز و واحدهای موجود متناسب با بودجهی شما را میفرستد و به پرسشها دربارهی شرایط، ویزا و مراحل خرید پاسخ میدهد.