ادارهی زمین دبی (DLD) در ماه مه ۲۰۲۶ مسیر دریافت ویزای طلایی (Golden Visa) از راه ملک را بهروز کرد. عدد اصلی هنوز همان ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) است. آنچه تغییر کرد، شیوهی محاسبهی این ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) است.
قانون پیشین این بود: شما به یک ملک فریهولد (مالکیت کامل) به ارزش ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) یا بیشتر نیاز داشتید، با دستکم ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) سرمایهی خالص (equity) در آن. واحدهای پیشفروش به حساب نمیآمدند، مگر آنکه ۵۰٪ آن پرداخت شده باشد.
قانون جدید، به زبان ساده: اکنون میتوانید تا سه ملک را روی هم بگذارید تا به آستانهی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) برسید، به این شرط که مجموع سرمایهی خالص شما در این ملکها دستکم ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) باشد و هر ملک فریهولد باشد. واحدهای پیشفروش اکنون از همان لحظهای که ۵۰٪ پرداخت را کامل کنید به حساب میآیند، نه از زمان تحویل. وام مسکن از وامدهندههای مجاز امارات نیز بهنسبت در سرمایهی خالص محاسبه میشود.
این تغییر کوچکی نیست. بررسی میکنیم که واقعاً چه کسی از آن سود میبرد و چه کسی نه.
گروه اول: سرمایهگذارانی با سبدی از واحدهای کوچکتر
بزرگترین برنده، خریداری است که یک واحد ۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۴ میلیارد تومان) در جیویسی (JVC) و یک واحد ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان) در بیزینس بی (Business Bay) دارد. دو سال پیش این خریدار واجد شرایط ویزای طلایی نبود، هرچند ۲٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۳ میلیارد تومان) دارایی ملکی داشت. اکنون واجد شرایط است، به این شرط که مجموع سرمایهی خالص او به ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) برسد.
بازهی ۷۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۷ میلیارد تومان) تا ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان) همان جایی است که بیشتر تحرک سرمایهگذاران در دبی در آن رخ میدهد. بنابراین این تغییر قانون، ویزا را از ابزاری تکبلیتی و مخصوص ثروتمندان به گزینهای تبدیل میکند که برای سرمایهگذار معمولی نیز مناسب است.
گروه دوم: خریداران پیشفروش با شرایط پرداخت چندساله
با قانون پیشین، یک خریدار پیشفروش که ۳۰٪ یک واحد ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۸۸ میلیارد تومان) را پرداخت کرده بود، ۵۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۶ میلیارد تومان) سرمایهی خالص داشت و هیچ شرایطی برای ویزا نداشت. با قانون جدید، همین خریدار با دو واحد پیشفروش ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان)، که هرکدام ۵۰٪ پرداخت شدهاند، ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) سرمایهی خالص روی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) ملک دارد و واجد شرایط است.
این یک شیر اطمینان بزرگ برای بخش پیشفروش است. پیشبینی میکنم در سهماههی سوم و چهارم ۲۰۲۶ حجم معاملات پیشفروش بهطور محسوسی بالاتر برود، آن هم در بازهی ۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹ میلیارد تومان) تا ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان)، زیرا خریدارانی که پیشتر تا زمان تحویل صبر میکردند، اکنون یک واحد دوم میخرند تا از آستانه عبور کنند.
گروه سوم: ساکنان بلندمدتی که هماکنون یک ملک با بلیت میانی دارند
اگر در سال ۲۰۲۰ یک آپارتمان ۱٬۴۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۸ میلیارد تومان) خریدهاید و اکنون ارزش آن ۱٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۸۳ میلیارد تومان) است، پیشتر واجد شرایط نبودید. اکنون هستید، با افزودن یک واحد پیشفروش ۴۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۰ میلیارد تومان) تا ۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۴ میلیارد تومان) و یک وام مسکن ساده روی آن. آن واحد دوم میتواند در هر منطقهی فریهولدی باشد. محاسبه درست از کار درمیآید.
این گروه بزرگ و کمسروصداست. ریرا (RERA) برآورد میکند حدود ۳۸٬۰۰۰ مقیم خارجی یک واحد فریهولد به ارزش میان ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان) و ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۳ میلیارد تومان) دارند. بسیاری از آنان روی ویزای کاری قابلتمدید ماندهاند و منتظر بودهاند تا از مسیرهای دیگری واجد شرایط ویزای طلایی شوند. اکنون یک مسیر ملکی هست که واقعاً میتوانند از آن استفاده کنند.
چه کسی بازنده است
فروشندگان واحدهای تکقلوی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) به بالا. این تغییر، فوریت یک آگهی ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۱۷ میلیارد تومان) را کم میکند. خریداری که پیشتر ناچار بود برای واجد شدن خود را به آن بلیت برساند، اکنون میتواند بهجای آن دو واحد ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۴ میلیارد تومان) بخرد و ضمناً به احتمال زیاد ریسک خود را نیز بهتر پخش کند.
پیشبینی میکنم قیمتهای درخواستی در بازهی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) تا ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۴۷ میلیارد تومان) در دو سهماههی آینده اندکی نرم شوند. نه بسیار زیاد، شاید ۲ تا ۴٪، اما اختلاف میان این رده و ردهی ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان) فشرده میشود.
چه کنید
اگر مشخصاً برای ویزا میخرید، محاسبه را به هر دو شکل انجام دهید. یک بلیت تک ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) از نظر اداری سادهتر است. دو بلیت ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۴ میلیارد تومان) از نظر مبلغ مطلق ارزانتر است وقتی هزینهی انتقال DLD را نیز در نظر بگیرید، اما از نظر مجموع هزینهها گرانتر است، زیرا ۴٪ را روی هر طرف، دو بار میپردازید.
اگر هماکنون یک واحد با بلیت میانی دارید و با یک خرید دیگر طبق قانون جدید واجد شرایط میشوید، آن خرید باز هم باید نخست به دلایل ملکی انجام شود و سپس به دلایل ویزا. یک ملک بد را تنها به این دلیل که ویزا میآورد نخرید. ویزا قابلتمدید است. ملک بد یک اشتباه دهساله است.
منبع: بخشنامهی DLD به تاریخ ۱۲ مه ۲۰۲۶، بهروزرسانی مسیرهای ویزای ادارهی اقامت دبی (GDRFA) در مه ۲۰۲۶.