دفتر اداری سرمایه‌گذاری متفاوتی از آپارتمان است؛ خریدار متفاوت، مستأجر متفاوت و مالیات متفاوتی دارد. در این بخش نهم از راهنمای برج The WOW Tower بررسی می‌کنم دفترهای این برج چه ویژگی‌هایی دارد، نشانی در مینلند امروز که شرکت‌های منطقهی آزاد هم میتوانند در مینلند کار کنند چه ارزشی دارد، دفترهای دبی سیلیکون اوسیس چقدر قدیمی و چقدر گران است، و بازدهی دفتر در مقایسه با آپارتمان چطور است.
خلاصه‌ی این بخش
- این برج ۳۰۰ دفتر اداری در طبقه‌های ۱ تا ۱۵ با متراژ ۱٬۰۱۲ تا ۴٬۸۹۱ فوتمربع دارد که بدون نازککاری تحویل داده میشود. کوچکترین دفترها فروخته شده و دفترهای موجود از حدود ۱٬۲۷۰ فوتمربع و قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) شروع میشود.
- برج در مینلند دبی است و شرکتی که مجوزش را با این نشانی بگیرد، از ادارهی اقتصاد و گردشگری دبی (DET) مجوز دارد و میتواند در سراسر امارات فعالیت کند.
- از اسفند ۱۴۰۳ شرکت‌های منطقهی آزاد هم میتوانند با مجوز ادارهی اقتصاد و گردشگری در مینلند دبی کار کنند و این، فاصله‌ی دو نوع نشانی را کمتر کرده است.
- بازار دفترهای همسایه قدیمی‌تر است؛ بیشتر برج‌های اداری سیلیکون اوسیس میان ۲۰۱۰ و ۲۰۱۸ تمام شده و با میانهی سالانه ۹۰ درهم برای هر فوتمربع اجاره می‌رود.
- دفتر این برج از دو جهت منطقی است: برای درآمد تضمینی ۷٪ خالص، یا به‌عنوان نشانی شرکت خودتان. اگر خودتان آن را با میانهی اجارهی امروز اجاره دهید، حدود ۳٫۷۵٪ بازدهی خالص دارد.
دفترهای برج The WOW Tower در یک نگاه
| ویژگی | دفترهای برج The WOW Tower |
|---|---|
| تعداد | ۳۰۰ دفتر، بیست دفتر در هر یک از طبقه‌های ۱ تا ۱۵ |
| متراژ | ۱٬۰۱۲ تا ۴٬۸۹۱ فوتمربع با میانگین ۲٬۲۲۶؛ کوچکترین دفترها فروخته شده است |
| سهم بالکن | به‌طور میانگین حدود ۲۳٪ متراژ کل |
| وضعیت تحویل | بدون نازککاری (Shell and Core)، با انشعاب آب، برق، فاضلاب و فیبر نوری و پیش‌بینی آبدارخانه و سرویس بهداشتی اختصاصی |
| دسترسی | ورودی، لابی و آسانسورهای جداگانه و تراس فضای باز طبقه‌ی ۱۶ که فقط به کاربران دفترها اختصاص دارد |
| قیمت شروع | ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان)، حدود ۲٬۱۲۷ درهم برای هر فوتمربع روی دفتر ورودی حدود ۱٬۲۶۹ فوتمربعی |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵٪ قیمت که خریدار جداگانه و همراه هر قسط می‌پردازد |
| شارژ ساختمان | سالانه ۱۲ درهم برای هر فوتمربع فضای داخلی و ۳ درهم برای بالکن؛ حدود ۱۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۰۷٫۶ میلیون تومان) برای دفتر ورودی |
| درآمد تضمینی | سالانه ۷٪ به مدت ده سال، پس از کسر شارژ، و اختیاری |
تحویل بدون نازککاری یعنی طراحی و هزینهی تجهیز دفتر بر عهده‌ی خریدار یا مستأجر است.
مینلند یا منطقهی آزاد؛ مجوز چه معنایی دارد
بیشتر شرکت‌های دبی در یکی از دو نظام مجوز می‌گیرند. در مینلند، ادارهی اقتصاد و گردشگری دبی مجوز را صادر می‌کند و شرکت مینلند میتواند در هر جای امارات، از جمله با نهادهای دولتی، معامله کند. در منطقهی آزاد، سازمان همان منطقه مجوز را صادر می‌کند و فعالیت شرکت به آن منطقه محدود بوده است، مگر اینکه مجوز جداگانه‌ای داشته باشد.
دبی سیلیکون اوسیس منطقهی آزادی است که زیر نظر سازمان مناطق اقتصادی یکپارچه‌ی دبی (DIEZ) قرار دارد، در حالی که DLRC در مینلند است. بنابراین برج The WOW Tower نشانی در مینلند در کنار یک منطقهی کسبوکار آزاد به شما میدهد.
یک تغییر در این میان اهمیت دارد. طبق مصوبه‌ی شماره‌ی ۱۱ سال ۲۰۲۵ شورای اجرایی دبی که در ۲۷ اسفند ۱۴۰۳ صادر شد، شرکت منطقهی آزاد اگر از ادارهی اقتصاد و گردشگری مجوز بگیرد، یعنی مجوز شعبه‌ای که هر سال تمدید میشود، و حساب‌های فعالیت خود در مینلند را جدا نگه دارد، میتواند در مینلند دبی کار کند. این مصوبه نشانی مینلند را کمتر از گذشته منحصربه‌فرد کرده است، اما این نشانی هنوز برای کسب‌وکارهایی که بیشترین نیاز را به آن دارند مناسب است:
- شرکت‌هایی که مشتریانشان ساکنان و شرکت‌های داخل امارات هستند، نه بازارهای صادراتی.
- شرکت‌هایی که یک مجوز مینلند را به مجوز منطقهی آزاد بهعلاوهی مجوز سالانه‌ی ادارهی اقتصاد و گردشگری ترجیح می‌دهند.
- صاحبان کسب‌وکاری که می‌خواهند دفتر شرکتشان در همان ساختمانی باشد که خودشان یا کارکنانشان در آن زندگی می‌کنند.
اینکه کدام مجوز و کدام فعالیت‌ها برای کسبوکار شما مناسب است، پرسشی برای ادارهی اقتصاد و گردشگری یا مشاور ثبت شرکت است؛ فهرست فعالیت‌ها بیش از نشانی دفتر تعیین‌کننده است.
عرضه‌ی دفتر در سیلیکون اوسیس؛ چقدر قدیمی و چقدر دیگر در راه است
سوابق ساختمان‌های ادارهی زمین دبی (DLD) تاریخ تکمیل بیشتر برج‌های اداری و چندمنظوره‌ی دبی سیلیکون اوسیس را نشان میدهد:
| برج | تاریخ تکمیل |
|---|---|
| S.I.T Tower | دسامبر ۲۰۱۰ |
| Silicon Heights | سپتامبر ۲۰۱۱ |
| The Apricot | اکتبر ۲۰۱۱ |
| Silicon Boulevard | ژانویه‌ی ۲۰۱۲ |
| Silicon Gates | ژانویه‌ی ۲۰۱۴ |
| برج‌های Silicon Gates 4 و Silicon Heights 2 | ژوئیه و اوت ۲۰۱۶ |
| Lynx | مه ۲۰۱۸ |
| برج‌های Arabian Gate و Arabian Gate 2 | اکتبر ۲۰۲۰ و ژانویه‌ی ۲۰۲۳ |
بنابراین بیشتر فضای اداری اطراف ۸ تا ۱۶ سال عمر دارد. در ۹۰ روز منتهی به ۱۵ مهر ۱۴۰۵، ۱۳ دفتر در سیلیکون اوسیس فروخته شده که همه فروش مجدد بوده و میانهی قیمت آن‌ها ۱٬۰۵۲ درهم برای هر فوتمربع بوده است.
عرضه‌ی تازه هم در راه است. دبی در بهمن ۱۴۰۴ پروژه‌ی District IO را در سیلیکون اوسیس اعلام کرد: ۲۵ ساختمان که ۱۸ ساختمان آن تجاری است، با فاز نخست از ۲۰۲۶ و فاز دوم از ۲۰۲۷، و برنامه‌ای برای میزبانی بیش از ۶٬۵۰۰ شرکت. این فضای اداری تازه پس از تحویل با دفترهای این برج برای جذب مستأجر رقابت خواهد کرد و در عین حال منبع شغلی برای مستأجران آپارتمان‌های آن هم خواهد بود.
اجارهی دفترهای اطراف
| برج اداری | قرارداد در ۹۰ روز | میانهی اجارهی سالانه‌ی هر فوتمربع |
|---|---|---|
| Lynx Business | ۹ | ۹۶ درهم |
| Suntech Tower | ۱۷ | ۸۶ درهم |
| S.I.T Tower | ۶۱ | ۸۴ درهم |
| Palace Towers T1 | ۱۶ | ۷۹ درهم |
| IT Plaza | ۳۶ | ۷۸ درهم |
| Silicon Boulevard | ۱۶ | ۷۸ درهم |
| The Apricot | ۱۱ | ۷۳ درهم |
| Le Solarium | ۴۵ | ۶۷ درهم |
| قراردادهای ثبتشده در سیلیکون اوسیس بدون نام ساختمان | ۱۰۲ | ۱۳۲ درهم |
| همه‌ی قراردادهای تجاری سیلیکون اوسیس | ۳۳۵ | ۹۰ درهم، نیمهی میانی ۷۱ تا ۱۱۴ درهم |
این‌ها قراردادهای تجاری دوازده تا سیزده‌ماهه با متراژ ۳۰۰ تا ۶٬۰۰۰ فوتمربع است که میان ۱۸ تیر و ۱۵ مهر ۱۴۰۵ شروع شده است. میانهی متراژ این قراردادها ۱٬۲۰۶ فوتمربع است که به اندازه‌ی دفتر ورودی این برج نزدیک است و قراردادهای جدید و تمدیدی تقریباً با یک میانه، ۹۰ و ۸۹ درهم، بسته شده است. برج‌های نام‌دار که ساختمان‌های قدیمی‌تر محله هستند ۶۷ تا ۹۶ درهم اجاره می‌گیرند و قراردادهای گران‌تر، همان‌هایی است که بدون نام ساختمان ثبت شده است.
چه کسانی در این محدوده دفتر می‌خرند و اجاره می‌کنند
مستأجران دفترها شرکت‌های کوچک هستند و میانهی متراژ قراردادها حدود ۱٬۲۰۰ فوتمربع است. در سمت خرید هم، هر ۱۳ دفتری که در این فصل در سیلیکون اوسیس فروخته شد، فروش مجدد در برج‌های موجود بود.
برای برج The WOW Tower سه گروه خریدار می‌بینم:
- صاحبان کسبوکار ساکن شهرک‌های ویلایی اطراف DLRC، مانند Haven by Aldar و عربین رنچز ۳ (Arabian Ranches 3) که به گفته‌ی سازنده ۷ و ۲۰ دقیقه فاصله دارند، و می‌خواهند شرکتشان با مجوز مینلند نزدیک خانه باشد.
- شرکت‌هایی که به جای اجاره، دفتر خودشان را می‌خواهند.
- سرمایه‌گذارانی که درآمد تضمینی ۷٪ را می‌خواهند و نمی‌خواهند دنبال مستأجر بگردند.
دفتر بدون تضمین چقدر درآمد دارد
تضمین و مقایسه‌ی آن با بازدهی بازار را در بخش هفتم توضیح داده‌ام. اینجا روی دیگر ماجرا را نشان می‌دهم: دفتر ورودی حدود ۱٬۲۶۹ فوتمربعی این برج که به قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) خریده شود، اگر خودتان آن را با اجاره‌های امروز سیلیکون اوسیس اجاره دهید و حدود ۱۳٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۰۷٫۶ میلیون تومان) شارژ ساختمان را هم بپردازید، چقدر درآمد دارد.
| اجارهی سالانه‌ی هر فوتمربع | جایگاه این رقم در بازار امروز | اجارهی سالانه | بازدهی خالص با قیمت ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان) |
|---|---|---|---|
| ۷۱ درهم | چارک پایین قراردادهای سیلیکون اوسیس | ۹۰٬۱۰۰ درهم (حدود ۶٫۳ میلیارد تومان) | ۲٫۹٪ |
| ۹۰ درهم | میانهی همه‌ی ۳۳۵ قرارداد | ۱۱۴٬۳۰۰ درهم (حدود ۸ میلیارد تومان) | ۳٫۷۵٪ |
| ۹۶ درهم | پردرآمدترین برج نام‌دار، Lynx Business | ۱۲۱٬۹۰۰ درهم (حدود ۸٫۵ میلیارد تومان) | ۴٫۰٪ |
| ۱۱۴ درهم | چارک بالا | ۱۴۴٬۷۰۰ درهم (حدود ۱۰ میلیارد تومان) | ۴٫۹٪ |
| ۱۳۲ درهم | قراردادهای بدون نام ساختمان | ۱۶۷٬۶۰۰ درهم (حدود ۱۲ میلیارد تومان) | ۵٫۷٪ |
| ۱۵۹ درهم | اجارهی لازم برای رسیدن به تضمین | ۲۰۱٬۹۰۰ درهم (حدود ۱۴ میلیارد تومان) | ۷٫۰٪ |
بنابراین یک دفتر نو که با میانهی بازار اجاره داده شود، کمی کمتر از یک استودیو یا یک‌خوابه‌ی همین برج با میانهی اجارهی DLRC درآمد دارد که حدود ۴٪ خالص است. ساختمان نو باید بیشتر از برج‌های قدیمی اجاره بگیرد، اما حتی چارک بالای قراردادهای امروز هم فاصله‌ی زیادی با ۱۵۹ درهمی دارد که برای رسیدن به تضمین لازم است. به همین دلیل دفتر این برج را یکی از دو خرید می‌دانم: محصولی برای درآمد همراه با تضمین، یا محل کار شرکت خودتان. اگر هدف اجاره دادن بدون تضمین با اجاره‌های امروز باشد، یک استودیو یا یک‌خوابه دست‌کم به همان اندازه بازده دارد.
استفاده از دفتر برای شرکت خودتان
چون تضمین اختیاری است، میتوانید دفتر را برای کسبوکار خودتان نگه دارید. سه نکته را باید از پیش برنامه‌ریزی کنید.
نخست تجهیز دفتر است. دفتر بدون نازککاری به دیوارهای جداکننده، سقف کاذب، نازککاری، توزیع تهویه‌ی مطبوع و مبلمان نیاز دارد و بهتر است پیش از رزرو برای آن قیمت بگیرید.
دوم مالیات بر ارزش افزوده است. پنج درصدی که روی قیمت پرداخت میشود، اگر دفتر را به نام خودتان بخرید هزینهی شماست. شرکتی که برای این مالیات ثبت‌نام کرده و دفتر را برای فعالیت مشمول مالیات خود استفاده می‌کند، معمولاً میتواند آن را پس بگیرد. طبق قاعده‌های سازمان مالیات فدرال امارات (FTA)، برای کسب‌وکارهای مقیم امارات ثبت‌نام بالاتر از ۳۷۵ هزار درهم درآمد مشمول مالیات در سال اجباری و بالاتر از ۱۸۷٬۵۰۰ درهم اختیاری است و برای غیرمقیمان قاعده‌ها متفاوت است. پیش از اینکه تصمیم بگیرید دفتر را به نام چه کسی بخرید، با مشاور مالیاتی صحبت کنید.
سوم مجوز است. مجوز شما از ادارهی اقتصاد و گردشگری و فعالیت‌هایی که در آن آمده تعیین می‌کند در دفتر چه کاری میتوانید انجام دهید، نه برعکس.
کاربران دفترها لابی و آسانسورهای جداگانه و تراس طبقه‌ی ۱۶ را هم در اختیار دارند که برای یک شرکت کوچک که مشتری می‌پذیرد مزیت واقعی است. محله‌ی اطراف برج را در راهنمای منطقهی دبی سیلیکون اوسیس توضیح داده‌ام. همه‌ی بخش‌های این مجموعه را در راهنمای کامل برج The WOW Tower می‌بینید.
منابع و تاریخ‌ها
- تعداد، متراژ و سهم بالکن دفترها: فهرست واحدهای اداری Mr. Eight (فروردین ۱۴۰۵)، بررسی‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. مشخصات تحویل، لابی و طبقه‌ی ۱۶: برگه‌ی مشخصات اداری (اردیبهشت ۱۴۰۵)، صفحه‌ی ۴، و بروشور اداری (شهریور ۱۴۰۵)، صفحه‌ی ۱۶.
- قیمت، مالیات بر ارزش افزوده همراه هر قسط، تضمین و فروخته شدن کوچکترین دفترها: شرایط مهر ۱۴۰۵ سازنده. نرخ شارژ: Mr. Eight، ۸ مهر ۱۴۰۵. پنج درصد مالیات بر ارزش افزوده‌ی فروش ملک تجاری که خریدار جداگانه می‌پردازد: بروشور اداری، یادداشت مالیاتی صفحه‌های قیمت.
- سناریوهای اجاره: چارک‌ها و میانه‌های اجارهی سیلیکون اوسیس روی دفتر ورودی ۱٬۲۶۹٫۵ فوتمربعی با شارژ سالانه‌ی ۱۲٬۹۹۸ درهم (۱۲ درهم روی ۱٬۰۲۱ فوتمربع فضای داخلی و ۳ درهم روی ۲۴۸ فوتمربع بالکن).
- مجوز مینلند و منطقهی آزاد: راهنمای ثبت کسبوکار dubai.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵. مصوبه‌ی شماره‌ی ۱۱ سال ۲۰۲۵ شورای اجرایی دبی، ۲۷ اسفند ۱۴۰۳: protocol.dubai.ae. وابستگی سیلیکون اوسیس: dso.ae.
- تاریخ تکمیل برج‌های سیلیکون اوسیس: سوابق ساختمان‌های ادارهی زمین دبی در DXB Interact، ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- فروش دفترها در سیلیکون اوسیس (۱۳ معامله، همه فروش مجدد، میانهی ۱٬۰۵۲ درهم برای هر فوتمربع) و قراردادهای تجاری (۳۳۵ قرارداد از ۴۱۶ قرارداد پس از فیلتر، میانهی ۹۰ درهم): ثبت معاملات و قراردادهای اجاری ادارهی زمین دبی از ۱۸ تیر تا ۱۵ مهر ۱۴۰۵، از طریق DXB Interact.
- پروژه‌ی District IO: دفتر رسانه‌ای دبی، ۲ بهمن ۱۴۰۴.
- حد ثبت‌نام مالیات بر ارزش افزوده: سازمان مالیات فدرال امارات، tax.gov.ae، خوانده‌شده در ۱۵ مهر ۱۴۰۵.
- زمان رانندگی تا شهرک‌های ویلایی: بروشور مسکونی Mr. Eight، صفحه‌ی ۱۱.
درخواست قیمت اختصاصی
قیمت‌های شروع در همین راهنما آمده است. فهرست کامل قیمت‌ها، واحدهایی که هنوز موجود است و پیشنهادهای مربوط به آن‌ها را مستقیم برایتان می‌فرستم. چهار مورد را وارد کنید تا واتس‌اپ با پیام آماده باز شود.
پرسش‌های متداول
در مینلند دبی، در دبیلند رزیدنس کامپلکس. شرکتی که دفترش در این برج باشد از ادارهی اقتصاد و گردشگری دبی مجوز میگیرد، نه از سازمان یک منطقهی آزاد.
شرکت مینلند که مجوزش را از ادارهی اقتصاد و گردشگری میگیرد، میتواند در سراسر امارات و با نهادهای دولتی معامله کند. شرکت منطقهی آزاد مجوزش را از سازمان همان منطقه میگیرد و فعالیتش به آن منطقه محدود بوده است؛ از اسفند ۱۴۰۳ این شرکتها هم میتوانند با مجوز شعبهی ادارهی اقتصاد و گردشگری در مینلند دبی کار کنند.
از ۲٬۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۸۹ میلیارد تومان)، یعنی حدود ۲٬۱۲۷ درهم برای هر فوتمربع روی دفتر ورودی حدود ۱٬۲۶۹ فوتمربعی، بهعلاوهی ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده. دفترهای کوچکتر فروخته شده و بزرگترین دفترها به ۴٬۸۹۱ فوتمربع میرسد.
میانهی قراردادهای تجاری که میان تیر و مهر ۱۴۰۵ شروع شده، سالانه ۹۰ درهم برای هر فوتمربع بوده و نیمهی میانی آن میان ۷۱ و ۱۱۴ درهم، در ۳۳۵ قرارداد ثبتشده در ادارهی زمین دبی.
بله، ۵٪ قیمت ملک تجاری. در برج The WOW Tower این مالیات همراه هر قسط دریافت میشود. شرکتی که برای این مالیات ثبت‌نام کرده و دفتر را برای فعالیت مشمول مالیات خود استفاده می‌کند معمولاً میتواند آن را پس بگیرد، اما شخص حقیقی معمولاً نه، مگر اینکه ثبت‌نام کرده باشد.
بله. تضمین ۷٪ اختیاری است و میتوانید دفتر را برای کسبوکار خودتان نگه دارید. دفتر بدون نازککاری تحویل داده میشود، پس هزینهی تجهیز آن را در نظر بگیرید و بررسی کنید که مجوز شما از ادارهی اقتصاد و گردشگری فعالیتهایتان را پوشش میدهد.
از ۱٬۰۱۲ تا ۴٬۸۹۱ فوتمربع با میانگین ۲٬۲۲۶ فوتمربع. کوچکترین دفترها فروخته شده است و دفترهای موجود از حدود ۱٬۲۷۰ فوتمربع شروع میشود.
با تضمین ۷٪، دفتر با اعداد امروز درآمد بیشتری دارد، آن هم برای ده سال. بدون تضمین، دفتری که با میانهی اجارهی سیلیکون اوسیس، یعنی ۹۰ درهم برای هر فوتمربع، اجاره داده شود با قیمت این برج حدود ۳٫۷۵٪ بازدهی خالص دارد که کمی کمتر از یک استودیو یا یک‌خوابه با میانهی اجارهی DLRC است.