هر سازندهای در دبی یک طرح پرداخت را در یک بروشور براق به شما نشان میدهد. پنج خط تعیین میکنند که آن طرح به سود شماست یا به زیان شما. بیشتر مشاوران این خطها را برای شما باز نمیکنند و برخی از آنها اصلاً خودشان هم آنها را درک نمیکنند.
این پنج خط را پیش از امضا بخوانید. اگر پاسخها در قرارداد فروش (SPA) نیست، آنها را کتبی بپرسید. هنگامی هم که اعداد را به دست آوردید، ابزار مقایسهی طرح پرداخت هر طرحی را که به شما پیشنهاد میشود بر مبنای ارزش فعلی، در کنار گزینهی نقدی و وام مسکن قرار میدهد.
۱. وابسته به ساخت در برابر وابسته به زمان
طرح وابسته به ساخت، هر پرداخت را به یک مرحلهی قابل راستیآزمایی ساخت گره میزند (۱۰٪ روی فونداسیون، ۱۰٪ روی اسلب پنجم و به همین ترتیب). طرح وابسته به زمان، پرداختها را بدون توجه به پیشرفت کار به تاریخها گره میزند (۱۰٪ در ماه ششم، ۱۰٪ در ماه دوازدهم).
طرح وابسته به ساخت به سود شماست. به سازنده میفهماند که تأخیر برایش هزینه دارد. طرح وابسته به زمان به سود سازنده است. پول خود را میگیرد، حتی اگر ساختمان شش ماه از برنامه عقب باشد.
اگر طرح وابسته به ساخت به نظر میرسد، اما در برنامه نوشته شده «تخمیناً ماه ششم برای اسلب پنجم»، این در واقع همان طرح وابسته به زمان است با یک بستهبندی ظاهری. درخواست کنید که این گره سفت شود و مرحلهها به گواهی مهندس نیاز داشته باشند.
۲. برنامهی پس از تحویل و آنچه آن را راه میاندازد
بسیاری از طرحها خود را ۶۰/۴۰ یا ۵۰/۵۰ پس از تحویل تبلیغ میکنند. جزئیاتی که اهمیت دارد این است که سازنده چه چیزی را «تحویل» میداند. برخی آن را گواهی تکمیل ساختمان در نظر میگیرند، برخی دیگر تحویل واحد مشخص شما، و برخی دیگر پایان رفع نواقص و تحویل کلید.
اگر طرح شما پرداختهای پس از تحویل را روی گواهی تکمیل ساختمان آغاز میکند، اما شما تا چهار ماه دیگر کلید نمیگیرید، در واقع دارید برنامهی کامل را روی واحدی میپردازید که نمیتوانید آن را اجاره دهید. این پول واقعی است. روی یک واحد ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۳ میلیارد تومان)، چهار ماه پرداخت پس از تحویل با نرخ ۱٪ ماهانه و بدون هیچ درآمد اجاره، تقریباً برابر است با ۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲٫۰ میلیارد تومان) که باید همان موقع نزد خودتان نگه میداشتید.
درخواست کنید که «پس از تحویل» اینطور تعریف شود: کلید تحویلشده و نواقص امضا و تأییدشده. بهصورت کتبی.
۳. بند تعدیل قیمت
بند ۶ یا ۷ بیشتر قراردادهای فروش دبی را بخوانید. تقریباً همیشه عبارتی وجود دارد که به سازنده اجازه میدهد اگر هزینهی مصالح بیش از یک آستانه تغییر کرد، قیمت را بهاندازهی درصد مشخصی تعدیل کند. این آستانه اغلب مبهم تعریف میشود.
این بند در بازارهای بالغ رویهی استاندارد نیست. در دبی وجود دارد، زیرا بازار پیشفروش جوان است و سازندهها در ۲۰۲۲ ضرر کردند. اما برای شما، این یعنی یک ریسک باز و بیسقف نسبت به انضباط سازنده در کنترل هزینههای ورودیاش.
اگر این بند وجود دارد، یک سقف عددی برای تعدیل بگیرید، در حالت ایدهآل ۳٪ یا کمتر، و این شرط که تعدیل فقط روی مرحلههایی اعمال شود که هنوز صورتحساب آنها صادر نشده است.
۴. نابرابری جریمهی تأخیر
قرارداد شما احتمالاً میگوید اگر در یک مرحله دیر کنید، ماهی ۱٪ جریمه میپردازید. اما احتمالاً هیچکجا نمیگوید اگر سازنده در تکمیل کار دیر کند چه میشود.
این نابرابری به این دلیل است که قالب استاندارد قرارداد فروش را وکیل سازنده مینویسد. جریمهی ۱٪ خریدار محکم و سریع اجرا میشود. جریمهی سازنده در یک بند جداگانه با عنوان «تأخیر» قرار دارد و معمولاً میگوید پس از یک پنجرهی تأخیر ۱۲ماهه میتوانید قرارداد را فسخ کنید و مبالغ پرداختی را پس بگیرید، آن هم با داوری بهعنوان مسیر حل اختلاف.
این متقارن نیست. برای یک جریمهی تأخیر سازنده که آینهی جریمهی خریدار باشد فشار بیاورید (ماهی ۱٪ از قیمت پرداختشده برای هر تأخیر بیش از شش ماه از تاریخ تحویل قراردادی) و برای اینکه مسیر حل اختلاف، داوری ریرا (RERA) باشد، نه داوری بینالمللی.
همیشه به این خواسته نمیرسید. اما همین چانهزنی نشان میدهد که سازنده واقعاً چقدر به برنامهی زمانی خود مطمئن است.
۵. سازوکار فسخ و بازپرداخت
اگر یک مرحله را جا بیندازید چه میشود؟ با دقت بخوانید.
در برخی طرحها، سازنده میتواند پس از ۳۰ روز اخطار، بدون بازپرداخت مبالغ پرداختی، قرارداد را فسخ کند. در برخی دیگر، سازنده باید فرایند ثبتشدهی ریرا را دنبال کند که شامل سه اخطار، بازبینی حساب امانی و یک حراج عمومی واحد است، اگر نتوانید جبران کنید. در برخی دیگر، سازنده میتواند واحد را دوباره بفروشد و تفاوت قیمت اولیه با قیمت فروش مجدد را برای خود نگه دارد.
گزینهی میانی (فرایند ثبتشدهی ریرا) تنها چیزی است که باید بپذیرید. اگر قرارداد فروش سازنده به او این اختیار را میدهد که فسخ کند و پول را نگه دارد، از آن سازنده فاصله بگیرید.
«طرح» واقعاً چقدر میارزد
یک طرح ۶۰/۴۰ پس از تحویل در واقع تخفیف نیست. تخفیف در ارزش فعلی پرداختهای بهتعویقافتاده نهفته است. روی یک واحد ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۳ میلیارد تومان)، پرداخت ۴۰٪ طی ۲۴ ماه پس از تحویل با بهرهی اعلامشدهی صفر، تقریباً معادل یک تخفیف نقدی ۴ تا ۵٪ با نرخهای فعلی سپرده در امارات است. مفید است، اما دگرگونکننده نیست.
چیزی که طرح پرداخت را ارزشمند میکند، نقدشوندگی است؛ یعنی اینکه با پول کمی که از جیب میرود، واحد را روی ترازنامهی خودتان میآورید. اگر منطقه رشد کند، پیش از تحویل واحد را میفروشید و کل رشد قیمت را با یک تعهد نقدی ۱۰ یا ۲۰درصدی به دست میآورید. معامله همین است. خود طرح فقط جزئیات اجرایی کار است. اهرم، اصل ماجراست.
بنابراین وقتی دو واحد پیشفروش با طرحهای پرداخت متفاوت را مقایسه میکنید، طرحها را مقایسه نکنید. منطقهها، کارنامهی سازندهها و قیمت پیشفروش را نسبت به واحدهای آمادهی مشابه در همین امروز مقایسه کنید. طرح فقط هنگامی مهم میشود که بقیهی موارد پذیرفته شده باشند.
از چه چیزهایی فاصله بگیرید
هر طرحی که برنامهی پس از تحویل آن پیش از تحویل کلید آغاز میشود.
هر بند تعدیل قیمت بدون سقف.
هر قرارداد فروشی که به سازنده اجازه میدهد بدون فرایند ریرا فسخ کند.
هر سازندهای با کمتر از سه پروژهی تکمیلشده در آن منطقه.
همین چهار نشانهی هشدار بهتنهایی شما را از ۸۰٪ معاملههای بد دور نگه میدارد.
منبع: بررسی قرارداد فروش استاندارد پیشفروش دبی، چارچوب نظارتی ریرا بر پیشفروش، و بازههای قیمتی از پروژههای فعلی سازندهها.