هر صورتحساب شارژ دبی را که باز کنید، به مساحت مشمول شارژ نگاه کنید. این مساحت تقریباً همیشه بزرگتر از فضای داخلی قابلاستفادهی واحد شماست. دلیل آن بالکن است.
طبق روش استاندارد و هماهنگ با ریرا (RERA) که بیشتر انجمنهای مالکان در دبی به کار میبرند، مساحت بالکن با نرخ ۲۵ درصد از فوتمربعِ اندازهگیریشدهاش وارد محاسبهی شارژ میشود. بنابراین یک بالکن ۲۰۰فوتمربعی، ۵۰ فوتمربع به مساحت مشمول شارژ شما میافزاید. با یک شارژ معمولی ۱۸ درهم (حدود ۸۸۱ هزار تومان) برای هر فوتمربع، این رقم میشود ۹۰۰ درهم (حدود ۴۴٫۰ میلیون تومان) در سال. اندک به نظر میرسد. اما روی یک واحد یکخوابهی ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۹ میلیارد تومان) که با ۸۴٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۱ میلیارد تومان) اجاره میرود، همین ۹۰۰ درهم (حدود ۴۴٫۰ میلیون تومان) بهتنهایی ۰٫۰۷۵ درصد از بازدهی خالص است، هر سال، تنها بابت همان نوار فضای باز بیرونی که شاید اصلاً از آن استفاده نکنید.
این رقم را در یک سبد دارایی ضرب کنید؛ اثر آن روی هم انباشته میشود.
چرا ۲۵ درصد
نرخ ۲۵ درصد یک قرارداد عرفی است، نه قانون. منطق آن این است که بالکنها به مقداری نگهداری مشترک نیاز دارند (عایقکاری، نمای بیرونی، زهکشی) ولی هزینهشان از فضای داخلیِ کاملاً بسته کمتر است. این عدد از ساختمانی به ساختمان دیگر اندکی فرق میکند؛ برخی برجهای جدیدتر ۳۰ درصد را به کار میبرند و چند ساختمان قدیمیتر ۲۰ درصد. در بیشتر مجموعههای مدیریتشده، حالت پیشفرض ۲۵ درصد است.
این در عمل یعنی چه: اگر سند شما میگوید واحدتان ۹۵۰ فوتمربع است و یک بالکن ۲۰۰فوتمربعی دارید، صورتحساب شارژ شما روی حدود ۱٬۰۰۰ فوتمربع محاسبه میشود. اگر فرض کرده بودید ۹۵۰ فوتمربع است، حدود ۵ درصد کمتر از واقعیت بودجه بستهاید.
این موضوع چه تأثیری بر محاسبهی بازدهی شما دارد
اجازه دهید روی یک مثال واقعی محاسبه کنیم.
یک واحد دوخوابه در بیزینس بی (Business Bay). فضای داخلی ۱٬۱۰۰ فوتمربع. بالکن ۲۸۰ فوتمربع. نرخ شارژ ۲۰ درهم (حدود ۹۷۸ هزار تومان) برای هر فوتمربع.
- محاسبهی سرانگشتی (فقط داخلی): ۱٬۱۰۰ × ۲۰ درهم (حدود ۹۷۸ هزار تومان) = ۲۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) در سال.
- محاسبهی واقعی (داخلی + ۲۵ درصد بالکن): (۱٬۱۰۰ + ۷۰) × ۲۰ درهم (حدود ۹۷۸ هزار تومان) = ۲۳٬۴۰۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) در سال.
- اختلاف: ۱٬۴۰۰ درهم (حدود ۶۸٫۵ میلیون تومان) در سال.
اگر این ملک ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۳ میلیارد تومان) خریده شده باشد و با ۱۲۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۱ میلیارد تومان) اجاره برود، بازدهی ناخالص ۶٫۶ درصد است. پس از شارژ ۲۳٬۴۰۰ درهم (حدود ۱٫۱ میلیارد تومان) و باقی هزینهها، بازدهی خالص حدود ۴٫۱ درصد درمیآید. اگر از عدد سرانگشتی استفاده کرده بودید، ۴٫۱۸ درصد برآورد میکردید. ۰٫۰۸ واحد خطا.
اندک به نظر میرسد. اکنون این را روی پنج ملک در سبد داراییتان روی هم بگذارید. شما در جریان نقدی موردانتظار خود ۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۴۲٫۴ میلیون تومان) در سال خطا دارید. با نرخ تنزیل ۶ درصد، این یعنی ۱۱۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۵٫۷ میلیارد تومان) نوسان در محاسبهی ارزش سبد دارایی شما.
چرا مشاوران این را مطرح نمیکنند
دو دلیل دارد. نخست، عدد مساحت مشمول شارژ را باید مستقیم از سازنده یا انجمن مالکان بپرسید. بروشور فوتمربع داخلی را میگوید. صورتحساب رقم دیگری را به کار میبرد. برخی مشاوران این تفاوت را نمیدانند. برخی میدانند، ولی مطرحکردن آن وسط یک گفتوگوی فروش معذبکننده است.
دوم، آنچه در واقع نرخ هر فوتمربع را تعیین میکند بودجهی سالیانهی شارژ ساختمان است، و این بودجه تغییر میکند. یک چیلر جدید، یک پروژهی نماکاری دوباره، یک بازسازی استخر، همگی نرخ هر فوتمربع را سال بعد بالا میبرند. قاعدهی ۲۵ درصد بالکن تنها یک ضریب است روی هر نرخی که هر فوتمربع به آن میرسد.
پیش از خرید چه چیزی بپرسید
سه پرسش از فروشنده، بهصورت کتبی.
۱. مساحت مشمول شارژ روی صورتحساب فعلی همین واحد دقیقاً چقدر است؟ ۲. نرخ فعلی هر فوتمربع چقدر است، و پارسال چقدر بود؟ ۳. آیا هیچ پروژهی هزینهی سرمایهای تصویبشدهای هست که در ۱۲ تا ۲۴ ماه آینده نرخ هر فوتمربع را بالا ببرد؟
اگر پاسخها ناهماهنگ یا مبهم بود، هنوز بررسی خود را کامل نکردهاید. ۵ درصد خطا در برآورد شارژ، همان فرق میان ملکی است که خرج خود را درمیآورد و ملکی که هر سال باید از حقوقتان برای آن هزینه کنید.
چگونه آن را درست مدلسازی کنید
از ماشینحساب بازدهی همین سایت استفاده کنید. فوتمربع داخلی و فوتمربع بالکن خود را جداگانه وارد کنید. ماشینحساب خودش قاعدهی ۲۵ درصد را اعمال میکند و مساحت مشمول شارژ درست بهعلاوهی بازدهی خالص درست را به شما نشان میدهد. قاعده را خاموش کنید تا ببینید عدد سرانگشتی چه شکلی است. آن فاصله، همان درسی است که میگیرید.
سه قاعدهی سرانگشتی:
- اگر واحدتان یکخوابهی بدون بالکن است، این موضوع را نادیده بگیرید. شارژتان سرراست است.
- اگر واحدتان بالکنی بزرگتر از ۱۵ درصد مساحت داخلی دارد، این موضوع اهمیت دارد.
- اگر واحدتان در طبقهای بالاتر با بالکن دورتادور است، این موضوع اهمیت زیادی دارد. برخی پنتهاوسها بالکنی به اندازهی فضای داخلی دارند. مساحت مشمول شارژ روی این واحدها میتواند ۲۵ درصد بیشتر از چیزی باشد که خریداران تصور میکنند.
منبع: فرمولهای استاندارد شارژ انجمن مالکان مشاهدهشده در ۱۸ مجموعهی بزرگ دبی، چارچوب تصویب شارژ RERA، و بررسی خودم روی صورتحساب واحدهایی که فروخته و مدیریت کردهام.