قیمت و شرایط پرداخت برج Berkeley از Ellington؛ دفتر اداری کنار مترو بیزینس بی با طرح ۷۰ به ۳۰ (+ جدول)

شرکت Ellington با مشارکت گروه Al Hamra برج اداری Berkeley را روی خیابان شیخ زاید (Sheikh Zayed Road) در بیزینس بی (Business Bay) معرفی کرده است. این برج ۶۰ طبقه دارد، به دفتر اداری درجه‌یک اختصاص دارد و کنار ایستگاه مترو بیزینس بی ساخته می‌شود. ارزش کل پروژه ۲٫۸ میلیارد درهم اعلام شده، فروش قرار است پایان اکتبر یا اوایل نوامبر ۲۰۲۶ شروع شود و قیمت تقریبی هر فوت‌مربع ۴٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است.

در این مقاله متراژ دفترها، طرح پرداخت ۷۰ به ۳۰ قسط به قسط، هزینه‌ی کامل خرید کوچک‌ترین دفتر، مقایسه با معاملات ثبت‌شده‌ی دفترهای نوساز بیزینس بی و اجاره‌ای را که برای بازده قابل قبول لازم است آورده‌ام.

برج Berkeley در یک نگاه

• سازنده: شرکت Ellington Properties با مشارکت گروه Al Hamra از راس‌الخیمه.
• موقعیت: خیابان شیخ زاید در بیزینس بی، چند قدم از ایستگاه مترو بیزینس بی.
• ساختمان: همکف به‌علاوه‌ی ۶۰ طبقه، با ۵۳ طبقه‌ی اداری و ۶ طبقه زیرزمین.
• دفترها: ۱۰۹ دفتر، از ۱٬۱۳۲ فوت‌مربع تا یک دفتر سه‌طبقه‌ی ۲۲٬۱۹۱ فوت‌مربعی.
• قیمت تقریبی: ۴٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم برای هر فوت‌مربع، که هنوز قطعی نیست.
• طرح پرداخت: ۷۰ به ۳۰، با ۳۰٪ هنگام تکمیل ساختمان.
• زمان تحویل: کارگزارها سه‌ماهه‌ی اول ۲۰۳۰ را اعلام می‌کنند و تاریخ تکمیل ثبت‌شده در اداره‌ی زمین دبی ۳۱ دسامبر ۲۰۳۱ است.
• شارژ ساختمان: حدود ۲۴ درهم برای هر فوت‌مربع در سال، طبق برآورد سازنده.
• مالکیت: فری‌هولد برای همه‌ی ملیت‌ها، با ۴٪ هزینه‌ی ثبت اداره‌ی زمین دبی (DLD) و ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده.

قیمت دفترهای برج Berkeley

سازنده هنوز فهرست قیمت رسمی منتشر نکرده است. در برگه‌ی معرفی پروژه که برای کارگزارهای مجاز فرستاده شده، قیمت تقریبی ۴٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم برای هر فوت‌مربع آمده و کنار آن نوشته شده که این عدد هنوز تأیید نشده است. جدول زیر هزینه‌ی کامل کوچک‌ترین دفتر را با دو سر این بازه نشان می‌دهد.

با همین بازه، قیمت تقریبی هر نوع دفتر به این شکل است:

برای ثبت تقاضا (EOI) حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۴ میلیارد تومان) برای یک دفتر، ۱۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۱ میلیارد تومان) برای ربع طبقه، ۳۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۲۲ میلیارد تومان) برای نیم‌طبقه و ۵۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۷ میلیارد تومان) برای طبقه‌ی کامل لازم است. پیش از پرداخت، شرایط بازگشت این مبلغ را در صورتی که دفتر مورد نظرتان به شما نرسد کتبی بگیرید.

مالیات بر ارزش افزوده در خرید ملک تجاری اجباری است و خریدار آن را جدا از قیمت می‌پردازد. اگر دفتر را اجاره بدهید و در اداره‌ی مالیات فدرال امارات ثبت‌نام کرده باشید، معمولاً می‌توانید این ۵٪ را پس بگیرید، چون اجاره‌ی ملک تجاری هم مشمول همین مالیات است. پیش از اینکه دفتر را به نام خودتان یا به نام شرکت بخرید، با مشاور مالیاتی صحبت کنید.

متراژ دفترها؛ ساختمانی برای شرکت‌های بزرگ

مجموع فضای قابل فروش برج حدود ۵۷۹٬۶۸۱ فوت‌مربع است و اگر آن را بر ۱۰۹ دفتر تقسیم کنید، میانگین هر دفتر حدود ۵٬۳۰۰ فوت‌مربع می‌شود. طبق گزارش سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۶ شرکت Savills، دو سوم قراردادهای اجاره‌ی دفتر در دبی برای فضای کمتر از ۱٬۰۰۰ فوت‌مربع بسته شده است. بنابراین حتی کوچک‌ترین دفتر این برج از فضایی که بیشتر مستأجرهای دبی اجاره می‌کنند بزرگ‌تر است و ساختمان بیشتر برای شرکت‌هایی طراحی شده که دفتر مرکزی یا شعبه‌ی منطقه‌ای خود را در یک آدرس درجه‌یک می‌خواهند.

فاصله‌ی کف تا کف هر طبقه ۳٫۸ تا ۴٫۱ متر است و لابی دوطبقه‌ی ورودی حدود ۴٬۰۱۵ فوت‌مربع وسعت دارد. طبقه‌ها بسته به نیاز خریدار به صورت دفتر تکی، ربع طبقه، نیم‌طبقه یا طبقه‌ی کامل فروخته می‌شوند و بعضی دفترها تراس دارند؛ تراس دفتر سه‌طبقه به ۷٬۳۶۳ فوت‌مربع می‌رسد.

طرح پرداخت ۷۰ به ۳۰ برج Berkeley، قسط به قسط

برای کوچک‌ترین دفتر با قیمت میانه‌ی ۵٬۳۷۷٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹۷ میلیارد تومان)، هنگام رزرو ۱٬۰۷۵٬۴۰۰ درهم (حدود ۷۹ میلیارد تومان) به‌علاوه‌ی ۲۱۵٬۰۸۰ درهم (حدود ۱۶ میلیارد تومان) هزینه‌ی DLD پرداخت می‌کنید و هر قسط ۵ درصدی ۲۶۸٬۸۵۰ درهم (حدود ۲۰ میلیارد تومان) است. تا پایان سال اول ۲٬۱۵۰٬۸۰۰ درهم (حدود ۱۵۹ میلیارد تومان)، تا رسیدن ساخت به ۷۰٪ مبلغ ۳٬۷۶۳٬۹۰۰ درهم (حدود ۲۷۸ میلیارد تومان) پرداخت کرده‌اید و ۱٬۶۱۳٬۱۰۰ درهم (حدود ۱۱۹ میلیارد تومان) برای روز تحویل باقی می‌ماند.

این طرح ۴۰٪ قیمت را در سال اول می‌گیرد، یعنی دو برابر طرح‌های ۵۰ به ۵۰ مثل برج Rockefeller که در سال اول ۲۰٪ می‌گیرد. در عوض، هنگام تحویل فقط ۳۰٪ باقی می‌ماند. شش قسط دوم به پیشرفت ساخت وابسته است و اگر ساخت کند پیش برود، این قسط‌ها هم دیرتر می‌رسد، که به نفع خریدار است. منطق این نوع طرح را در مقاله‌ی طرح پرداخت وابسته به پیشرفت ساخت توضیح داده‌ام.

زمان تحویل برج Berkeley؛ دو تاریخ متفاوت

کارگزارهای پروژه تحویل را سه‌ماهه‌ی اول ۲۰۳۰ و برنامه‌ی ساخت را حدود سه سال و نیم اعلام می‌کنند، اما خود سازنده هنوز تاریخی اعلام نکرده است. پروژه در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵) در اداره‌ی زمین دبی ثبت شده و تاریخ تکمیلی که در این ثبت آمده ۳۱ دسامبر ۲۰۳۱ است. سازنده‌ها در ثبت رسمی معمولاً تاریخ محتاط‌تری می‌نویسند، ولی ملاک برای شما تاریخی است که در قرارداد فروش (SPA) نوشته می‌شود. آن را با تاریخ ثبت‌شده در اپلیکیشن Dubai REST مقایسه کنید و برای اجاره، از ۲۰۳۰ زودتر حساب نکنید.

امکانات برج؛ چهار طبقه‌ی خدماتی و آمادگی برای تاکسی هوایی

• نیم‌طبقه‌ی ورودی: کافه و لانژ.
• طبقه‌ی ۳۲: فضای کار اشتراکی، کابین‌های تمرکز، لانژ کاری، فضای گفت‌وگو و اتاق استراحت.
• طبقه‌ی ۳۳: کلاب‌هاوس با لانژ موسیقی، بیلیارد، ایرهاکی، لانژ بازی، تراس و سکوی تحویل محموله با پهپاد.
• طبقه‌ی ۳۴: سالن تناسب اندام، فضای بوکس، اسپینینگ، پیلاتس، استودیو ذهن و بدن و فضای سلامت جداگانه برای آقایان و بانوان.
• طبقه‌ی ۳۵: نمازخانه‌ی آقایان و بانوان.
• ساختمان: ۱۲ آسانسور دوطبقه با سیستم انتخاب مقصد، پارکینگ رباتیک در ۶ طبقه زیرزمین، شارژر خودروی برقی و جای دوچرخه.
• بام: زیرساخت لازم برای ایستگاه تاکسی هوایی در آینده.

دو مورد آخر را با دقت بخوانید. ایستگاه تاکسی هوایی امروز ساخته نمی‌شود و سازنده فقط زیرساخت آن را پیش‌بینی کرده است؛ تحویل با پهپاد هم به مجوزهایی بستگی دارد که هنوز صادر نشده‌اند. این دو را دلیل خرید قرار ندهید. آنچه برای مستأجر ارزش واقعی دارد، نزدیکی مترو، آسانسورهای سریع و پارکینگی است که کارمندان را معطل نکند. طراحی ساختمان هم بر اساس استاندارد ساختمان سبز دبی، یعنی السعفات، انجام شده است.

موقعیت برج و فاصله تا نقاط اصلی دبی

برج کنار ایستگاه مترو بیزینس بی روی خط قرمز ساخته می‌شود. فاصله‌های زیر را سازنده اعلام کرده و بر اساس زمان رانندگی است.

برای یک برج اداری، ایستگاه مترویی که پیاده در دسترس باشد مهم‌ترین ردیف این جدول است. شرکتی که کارمندانش با مترو رفت‌وآمد می‌کنند برای این امتیاز اجاره‌ی بیشتری می‌پردازد و این امتیاز با گذشت زمان از بین نمی‌رود.

مقایسه با قیمت دفترهای نوساز بیزینس بی

در ۱۶ اردیبهشت ۱۴۰۵ در یک روز ۳۲ دفتر در بیزینس بی به ارزش ۶۴۶ میلیون درهم در اداره‌ی زمین دبی ثبت شد. بیشتر این دفترها به پروژه‌های Lumena از Omniyat و HQ by Rove تعلق داشت و قیمت هر فوت‌مربع را از ارزش و متراژ ثبت‌شده‌ی همین معاملات حساب کرده‌ام.

با ۴٬۷۵۰ درهم، یعنی میانه‌ی بازه‌ی اعلام‌شده، دفترهای این برج حدود ۱۴٪ ارزان‌تر از میانگین معاملات Lumena و حدود ۲٪ گران‌تر از پروژه‌ی HQ by Rove قرار می‌گیرند. بنابراین قیمت تقریبی با بازار دفترهای نوساز همین محدوده هم‌خوانی دارد و چیزی به عنوان تخفیف عرضه در آن دیده نمی‌شود.

بازده اجاره؛ برای بازده خوب چه اجاره‌ای لازم است

بازار اجاره‌ی دفتر در دبی امروز پرتقاضاست. طبق گزارش JLL، نرخ خالی بودن دفترها در سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۶ به ۶٫۱٪ رسید و اجاره‌ی دفترهای درجه‌یک در یک سال ۲۶٫۲٪ بالا رفت. شرکت Savills هم میانگین اجاره‌ی دفتر در کل دبی را در سه‌ماهه‌ی سوم حدود ۲۴۱ درهم برای هر فوت‌مربع در سال اعلام کرده است.

جدول زیر بازده خالص را با قیمت ۴٬۷۵۰ درهم نشان می‌دهد. ۴٪ هزینه‌ی DLD به قیمت اضافه شده و ۲۴ درهم شارژ ساختمان از اجاره کم شده است، اما ماه‌های خالی، کمیسیون و هزینه‌ی تجهیز دفتر حساب نشده‌اند و مالیات بر ارزش افزوده را هم قابل استرداد فرض کرده‌ام.

شارژ ۲۴ درهمی این برج از برآورد ۱۸ درهمی برج Rockefeller بیشتر است و با اجاره‌ی یکسان، حدود ۰٫۱ واحد درصد از بازده خالص کم می‌کند. از طرف دیگر، به نظر من تعداد کمتر مالک در این برج یک امتیاز است. با ۱۰۹ دفتر و فروش بخش بزرگی از برج به صورت نیم‌طبقه و طبقه‌ی کامل، بخش زیادی از ساختمان به شرکت‌هایی می‌رسد که خودشان در آن مستقر می‌شوند، و ساختمانی که بیشتر مالکانش در آن کار می‌کنند معمولاً بهتر نگهداری می‌شود. عددهای خودتان را در محاسبه‌گر بازده خالص امتحان کنید.

ویزای طلایی با خرید دفتر اداری

قیمت کوچک‌ترین دفتر این برج بالاتر از ۵ میلیون درهم است و هر ملکی با ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر می‌تواند پشتوانه‌ی ویزای طلایی ده‌ساله باشد. شرایط این ویزا برای ملک پیش‌فروش و خرید از خارج از کشور را در این مقاله توضیح داده‌ام.

سازنده‌ی برج؛ Ellington و گروه Al Hamra

شرکت Ellington Properties از ۲۰۱۴ فعالیت می‌کند و با پروژه‌های مسکونی طراحی‌محور شناخته می‌شود، از جمله مجموعه‌ی Belgravia در جمیرا ویلیج سرکل و DT1 در داون‌تاون دبی. برج Berkeley بزرگ‌ترین و بلندترین پروژه‌ی تجاری این شرکت تا امروز است. شریک پروژه، گروه Al Hamra، از راس‌الخیمه است و در زمینه‌ی مسکونی، خرده‌فروشی، هتلداری و تفریحی فعالیت دارد.

سابقه‌ی Ellington در ساخت و تحویل ساختمان مسکونی خوب است، اما برج اداری ۶۰ طبقه با پارکینگ رباتیک و آسانسورهای دوطبقه پروژه‌ی پیچیده‌تری است. به همین دلیل، تاریخ تحویل و جریمه‌ی تأخیر در قرارداد فروش برای این برج اهمیت بیشتری دارد.

پیش از رزرو چه چیزهایی را بررسی کنم

• قیمت رسمی دفتر مورد نظر را کتبی بگیرید و بپرسید بازه‌ی ۴٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم مربوط به کدام طبقه‌ها و کدام منظره‌هاست.
• شرایط بازگشت مبلغ ثبت تقاضا را کتبی بگیرید.
• تاریخ تحویل در قرارداد فروش را با فاصله‌ی میان سه‌ماهه‌ی اول ۲۰۳۰ و ۳۱ دسامبر ۲۰۳۱ مقایسه کنید.
• بپرسید مالیات بر ارزش افزوده همراه هر قسط گرفته می‌شود یا یک‌جا.
• بپرسید دفتر به صورت پوسته و هسته (Shell and Core) تحویل می‌شود یا با تجهیزات.
• شارژ قطعی ساختمان را بپرسید و اینکه هزینه‌ی پارکینگ رباتیک و امکانات در آن حساب شده یا جدا گرفته می‌شود.
• تعداد جای پارکی را که به هر دفتر تعلق می‌گیرد بپرسید.
• بپرسید برای فروش پیش از تحویل، چند درصد از قیمت باید پرداخت شده باشد.

جمع‌بندی من

برج Berkeley برای شرکتی که دفتر مرکزی‌اش را کنار مترو و روی خیابان شیخ زاید می‌خواهد انتخاب منطقی‌ای است. نام Ellington پشت پروژه است، ارتفاع طبقه‌ها برای دفتر درجه‌یک مناسب است و طبقه‌های کامل و دفترهای چندطبقه در این بخش از شهر کم پیدا می‌شود. برای سرمایه‌گذار، طرح ۷۰ به ۳۰ سنگین‌تر است، چون ۴۰٪ قیمت را در سال اول می‌گیرد و اجاره در بهترین حالت از ۲۰۳۰ شروع می‌شود.

با قیمت ۴٬۷۵۰ درهم، دفتر کوچک این برج با اجاره‌ی امروز بازار حدود ۴٫۴٪ بازده خالص می‌دهد و برای ۶٪ به اجاره‌ای حدود ۳۲۰ درهم نیاز دارد. اگر قیمت رسمی به ۴٬۵۰۰ درهم نزدیک باشد، با توجه به معاملات Lumena قیمت منصفانه‌ای است. اگر به ۵٬۰۰۰ درهم برسد، به نظر من خرید آن بیشتر برای شرکتی منطقی است که خودش در دفتر مستقر می‌شود تا برای سرمایه‌گذاری که به اجاره چشم دارد.

اگر فهرست قیمت رسمی را همان روزی که منتشر می‌شود، نقشه‌ی طبقه‌ها یا فرم ثبت تقاضا را می‌خواهید، به من پیام بدهید.

منابع: صفحه‌ی رسمی پروژه در سایت Ellington Properties (اکتبر ۲۰۲۶) و اطلاعیه‌ی مشترک Ellington و Al Hamra در Gulf News و Arabian Business؛ تعداد و متراژ دفترها، قیمت تقریبی، شارژ، مبلغ ثبت تقاضا و طرح پرداخت از برگه‌ی معرفی پروژه به نقل از کارگزارهای مجاز؛ تاریخ ثبت پروژه در اداره‌ی زمین دبی به نقل از Luxwell؛ معاملات Lumena و HQ by Rove از داده‌ی Dubai REST به نقل از روزنامه‌ی Gulf Today؛ اجاره و اندازه‌ی قراردادها از گزارش سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۶ شرکت Savills؛ نرخ خالی بودن و رشد اجاره هم از گزارش سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۶ شرکت JLL آمده است.