اعمار مرحلهی ثبت تقاضا برای برج تازهای به نام Valia را در کریک هاربر آغاز کرده است؛ برجی ۵۶ طبقه کنار آبراه. این چند روز بارها دربارهاش از من پرسیدهاند و پاسخ کوتاهی ندارد.
یک نکته باید از همان ابتدا روشن باشد. پروژه هنوز رسماً عرضه نشده و در مرحلهی ثبت تقاضا (EOI) است. یعنی قیمتها، متراژها و شرایط پرداختی که در ادامه میآورم همان چیزی است که این روزها میان مشاوران دستبهدست میشود، نه لیست رسمی اعمار. هر کدام از این عددها میتواند روز عرضه تغییر کند، پس آنها را تقریبی در نظر بگیرید.
در ادامه ابتدا مشخصات پروژه را میآورم، بعد نقاط قوت آن را، و در پایان میگویم در بازار امروز این پروژه برای چه کسی انتخاب درستی است و برای چه کسی نیست.
مشخصات پروژه
- سازنده: اعمار. موقعیت: کریک هاربر، کنار آبراه در محدودهی رأس الخور، چند دقیقه تا داونتاون دبی و فرودگاه.
- ۵۶ طبقه در اعلام رسمی، که ۵۳ طبقهی آن مسکونی است. ۴۹۱ آپارتمان یک تا سهخوابه، بههمراه چند واحد محدود به سبک تاونهاوس.
- متراژ واحدها از ۸۲۱ تا ۲٬۵۶۱ فوتمربع.
- قیمت شروع ۲٬۰۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۷ میلیارد تومان) برای یکخوابهی ۸۲۱ فوتمربعی، یعنی حدود ۲٬۵۱۰ درهم بر هر فوتمربع. برای طبقات بالاتر و واحدهای بزرگتر، رقمهای ۲٬۴۷۵ تا ۲٬۵۷۵ درهم اعلام شده است.
- شرایط پرداخت: هر سال ۲۰ درصد، از ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰. یعنی ۸۰ درصد در دورهی ساخت و ۲۰ درصد هنگام تحویل. چهار درصد هزینهی ثبت DLD هم جدا پرداخت میشود که روی واحد ورودی حدود ۸۲٬۴۰۰ درهم (حدود ۴٫۳ میلیارد تومان) است.
- زمان تحویل: پاییز ۲۰۳۰. عملیات ساخت از خرداد امسال شروع شده است.
- قیمت همهی واحدها بالای ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۴ میلیارد تومان) است، پس هر واحدی در این برج شرط ویزای طلایی را دارد.
- وضعیت فعلی: ثبت تقاضا، پیش از عرضهی رسمی. ودیعهای که در این مرحله میپردازید فقط جای شما را در صف نگه میدارد؛ نه واحد را قطعی میکند و نه قیمت را.
نقاط قوت پروژه
پیش از آنکه به بخش انتقادی برسم، این نکتهها را باید منصفانه گفت.
- اعمار در تحویل بهموقع بهترین کارنامه را در دبی دارد و این کارنامه واقعاً ارزش پول بیشتر را دارد. من هیچوقت خلاف این را نگفتهام.
- کریک هاربر محلهای است که زندگی در آن همین حالا جریان دارد: بیش از ۱۰٬۵۰۰ واحد تحویلشده و ساکن، بههمراه ساحل کریک، مارینا و پیادهراه کنار آب که هر روز استفاده میشود.
- برنامههای پیش رو هم روی کاغذ نماندهاند: ایستگاه خط آبی مترو، مرکز خرید دبی اسکوئر و از سرگیری ساخت برج کریک.
- قیمت این محله هنوز حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد پایینتر از داونتاون دبی است که میانگین آن به ۲٬۷۷۰ درهم بر فوتمربع میرسد، و بازدهی ناخالص اجاره در منطقه بین ۶٫۵ تا ۷٫۵ درصد است.
- قیمت پایینترین واحد هم از خط ویزای طلایی عبور میکند؛ یعنی اقامت دهساله با کوچکترین بودجهی این برج هم به دست میآید.
- با ۵۳ طبقهی مسکونی، بخش زیادی از واحدها بهجای دیدِ برج روبهرو، آبراه و خط آسمان شهر را میبینند.
اینها را جدی میگویم. برج خوبی است، در محلهای که خودم هر هفته به مشتریهایم پیشنهادش میدهم. هیچکدام از حرفهای بعدی این را عوض نمیکند.
قیمت هر فوتمربع، همانجا که تصمیم ساخته میشود
قیمت ورودی این برج حدود ۲٬۵۱۰ درهم بر هر فوتمربع است. میانگین کل معاملات ثبتشدهی کریک هاربر، بر پایهی حدود ۴٬۲۸۰ معامله، نزدیک ۲٬۴۷۰ درهم است. واحدهای آماده و تحویلشده در هاربر ویوز و کریکساید (Harbour Views, Creekside) بین ۱٬۹۵۰ تا ۲٬۳۰۰ درهم بر فوتمربع معامله میشوند و یک واحد یکخوابهی آماده با متراژ ۶۷۰ تا ۸۰۰ فوتمربع، بین ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۸۳ میلیارد تومان) تا ۲٬۳۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۰ میلیارد تومان) قیمت دارد.
پس در یک پروژهی پیشفروش، گرانتر از ملک آمادهی همان محله خرید میکنید و در عوض باید تا پاییز ۲۰۳۰ صبر کنید. در این چهار سال هم ۸۰ درصد پول را میپردازید بدون آنکه یک درهم اجاره بگیرید.
| برج Valia در زمان عرضه | یکخوابهی آماده در کریک هاربر | |
|---|---|---|
| قیمت هر فوتمربع | حدود ۲٬۵۱۰ درهم | ۱٬۹۵۰ تا ۲٬۳۰۰ درهم |
| درآمد اجاره | تا پاییز ۲۰۳۰ هیچ | از همان ماه اول |
| پرداختی تا میانهی ۲۰۲۸ | ۶۰ درصد بهعلاوهی هزینهی ثبت | ۲۰ درصد بهعلاوهی وام، یا کل مبلغ نقد |
| سقف وام بانکی | ۵۰ درصد، طبق قانون پیشفروش | تا ۸۰ درصد برای فرد مقیم، روی خانهی اول زیر ۵ میلیون درهم |
| ویزای طلایی | دارد | دارد |
بازار امروز چه چیزی روی میز گذاشته است
شش ماه پیش، سرمایهگذار انتخاب زیادی نداشت. امروز تقریباً همهی سازندههای بزرگ سر قیمت، شرایط پرداخت، اقساط پس از تحویل، معافیت از هزینهها و امتیازهای دیگر با هم رقابت میکنند. در بازاری که رقابتی میشود، همین اتفاق میافتد.
چند عدد این تغییر را نشان میدهد. در پنج ماه نخست ۲۰۲۶ تعداد پروژههای جدید نسبت به سال پیش ۶۸٫۵ درصد کم شد، سهم پیشفروش از کل معاملات حدود ۷۵ درصد باقی ماند، حجم معاملات پیشفروش ۷٫۱ درصد افت کرد و در نیمهی نخست سال ۲۴٬۸۰۰ واحد تحویل شد که ۳۸ درصد بیشتر از سال گذشته است. یعنی عرضهی جدید کمتر شده، خریدار سختگیرتر شده و همزمان موج واحدهای تکمیلشده به بازار رسیده است. سازندهها هم طبیعیترین واکنش را نشان دادهاند و شرایط را بهتر کردهاند.
آنچه این فصل روی میز است:
- طرحهای ۲۰ به ۸۰ و ۳۰ به ۷۰، که بخش عمدهی پول را به زمان تحویل موکول میکند.
- قسطبندی پس از تحویل، تا دو یا سه سال بعد از گرفتن کلید.
- معافیت ۲ تا ۴ درصدی از هزینهی ثبت DLD.
- معافیت دوساله از شارژ ساختمان.
- تخفیف تا ۳۰ درصد برای کسی که بخش بیشتری از پول را زودتر میپردازد.
- انجام مراحل ویزای طلایی، و در چند مورد پرداخت سود روی اقساط در دورهی ساخت.
کنار این فهرست، پرداخت سالی ۲۰ درصد به مدت پنج سال، بدون هیچ معافیت و بدون قسط پس از تحویل، شرایط ویژهای نیست. تقریباً همان چیزی است که بازار پیش از شروع این رقابت هم میداد.
پرسش من این است. وقتی یک پروژهی تازه یکی از بالاترین قیمتهای هر فوتمربع محلهی خودش را از شما میخواهد و در عوض تقریباً همان شرایط قبلی را میدهد، شما در ازای پذیرفتن این ریسک دقیقاً چه چیزی به دست میآورید؟
ریسک بیشتر باید بازده بیشتری هم داشته باشد. قاعدهی سرمایهگذاری همین است.
سه خریدار، سه تصمیم متفاوت
پاسخ درست به این پرسش به شیوهی پرداخت شما بستگی دارد. سه حالت را جدا میکنم.
اگر نقدینگی خوبی دارید
پیش از پروژههای تازه، سراغ ملک آماده یا بازار ثانویهی پیشفروش بروید. با ملک آماده، با ۱٬۹۵۰ تا ۲٬۳۰۰ درهم بر فوتمربع وارد همان محله میشوید، از ماه اول اجاره میگیرید و بهجای یک قرارداد، سند به نام شما میخورد.
راه دوم خرید واحد پیشفروش از خریدار اول است. او تفاوت قیمت زمان عرضه و اقساط سالهای ابتدایی را پرداخته و شما در مرحلهای وارد میشوید که ساختمان جلو رفته و تحویل نزدیکتر است؛ یعنی سرمایهی شما بهجای چهار سال، دو سال درگیر میماند. مقایسهی کامل این دو مسیر را در پیشفروش یا بازار ثانویه نوشتهام.
اگر با وام بانکی خرید میکنید
برای شما دو گزینه میماند: ملک آماده، یا پروژهای با طرح ۲۰ به ۸۰.
سقف وام برای پیشفروش در امارات ۵۰ درصد است و بانک هم روی ملک تکمیلشده وام میدهد. بنابراین آن ۸۰ درصدی که در این پروژه طی دورهی ساخت باید پرداخت شود، تماماً از سرمایهی خودتان میرود. این ساختار برای خریدار وامی مناسب نیست.
روی ملک آماده، فرد مقیم میتواند برای خانهی اول زیر ۵ میلیون درهم تا ۸۰ درصد وام بگیرد و اجاره از همان ابتدا بخش خوبی از قسط را میدهد. در طرح ۲۰ به ۸۰ هم شما ۲۰ درصد میپردازید، بانک ۸۰ درصد را هنگام تحویل تسویه میکند و تا آن روز فقط یکپنجم قیمت از جیب شما رفته است. پیش از تصمیم، هر دو حالت را در محاسبهگر وام مسکن و مقایسهگر طرحهای پرداخت بسنجید و مقایسهی هزینهی واقعی طرحهای پرداخت را هم بخوانید.
اگر پیشپرداخت شما ۲۰ درصد یا کمتر است، یا وام نمیگیرید
در این حالت سود شما فقط از رشد قیمت میآید و زمان این رشد همهچیز را تعیین میکند. در پیشفروش، بیشترین رشد قیمت نزدیک زمان تکمیل اتفاق میافتد. تحویل در پاییز ۲۰۳۰ یعنی این فرصت چهار سال دیگر میرسد.
نکتهی دوم اینکه بیشتر سازندهها، از جمله اعمار، تا وقتی درصد مشخصی از مبلغ پرداخت نشود اجازهی فروش واحد را نمیدهند و گواهی عدم اعتراض (NOC) صادر نمیکنند. این رقم معمولاً بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است؛ عدد دقیق آن را پیش از امضا در قرارداد ببینید.
چیزی که من بهجای این پروژه بررسی میکنم: پروژههایی با تحویل ۲۰۲۷ یا ۲۰۲۸، با قیمت ورودی پایینتر و ترجیحاً با قسط پس از تحویل. فرصت فروش زودتر میرسد، پول مدت کمتری بسته میماند و همان سرمایه میتواند تا ۲۰۳۰ دو بار بچرخد.
پیش از امضا اینها را بپرسید
- توجه داشته باشید که پروژه در مرحلهی ثبت تقاضا است. بپرسید ودیعه چه چیزی را تضمین میکند، قابل بازگشت هست یا نه، و اگر قیمت روز عرضه بالاتر از این ارقام درآمد تکلیف شما چیست.
- قیمت همان واحد مشخص، با طبقه و ویوی معین، را کتبی بگیرید. رقمی که در بروشور با عنوان «شروع از» میآید همیشه برای کوچکترین واحد در پایینترین طبقه و ضعیفترین ویو است.
- برآورد شارژ سالیانهی برج را بخواهید. این رقم هنوز اعلام نشده و بیشترین اثر را روی بازدهی خالص شما میگذارد. هزینهی واقعی شارژ را ببینید.
- بپرسید از چند درصد پرداخت به بعد اجازهی فروش واحد را دارید و همین را در قرارداد ثبت کنید.
- به عرضهی موجود در محله نگاه کنید: نزدیک ۲٬۷۰۰ آگهی فروش و حدود ۲٬۱۰۰ واحد در بازار ثانویه، با حدود ۸۰ درصد مالکیت سرمایهگذاری. سال ۲۰۳۰ تنها فروشندهی این محله نخواهید بود.
- تخفیف نقدی و معافیت از هزینهی ثبت را با هم اشتباه نگیرید؛ ارزش این دو یکی نیست. محاسبهی آن را در تخفیف یا معافیت هزینهی ثبت آوردهام.
جمعبندی من
برج خوبی است، از قویترین سازندهی شهر، در محلهای که خودم هر هفته پیشنهادش میدهم. اگر تنها گزینهی روی میز بود، میگفتم برش دارید. اما تنها گزینه نیست.
همین امروز و در همین محله، عددهای ملک آماده و بازار ثانویه بهتر است. در بقیهی بازار هم شرایط پرداخت بهتری پیدا میشود. این وضعیت میتواند زود عوض شود: اعمار میتواند معافیت هزینه، قسط پس از تحویل یا بازهی قیمتی تازهای اضافه کند که قیمت هر فوتمربع را منطقی کند. اگر چنین شد، همینجا مینویسم.
به اعتبار نام سازنده خرید نکنید. وقتی خرید کنید که عددها از بقیهی گزینهها بهتر باشد.
اگر میخواهید بودجهی شما را همزمان روی این پروژه، یک واحد آماده در کریک هاربر و دو سه پروژهی دیگر با شرایط پرداخت بهتر بررسی کنم، عددهایتان را بفرستید تا همه را در یک صفحه کنار هم بگذارم.
منابع: مدارک پیش از عرضه و لیست قیمتهایی که در مرحلهی ثبت تقاضا میان مشاوران در گردش است، مرداد ۱۴۰۵؛ میانگین معاملات و آگهیهای کریک هاربر از Bayut و همچنین Property Finder؛ دادههای بازار پیشفروش نیمهی نخست ۲۰۲۶ از Cavendish Maxwell و گزارش Zawya. مطالعهی مرتبط: پروژهی Creek Haven از اعمار و گزارش بازار نیمهی نخست ۲۰۲۶.
پرسشهای متداول
پروژه هنوز در مرحلهی ثبت تقاضا (EOI) و پیش از عرضهی رسمی است، پس این عددها تقریبی است و لیست رسمی اعمار به شمار نمیآید. بر پایهی ارقامی که این روزها در گردش است، قیمت از ۲٬۰۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۷ میلیارد تومان) برای یکخوابهی ۸۲۱ فوتمربعی شروع میشود، یعنی نزدیک ۲٬۵۱۰ درهم بر هر فوتمربع. متراژ واحدها بین ۸۲۱ تا ۲٬۵۶۱ فوتمربع و در انواع یک تا سهخوابه است. شرایط پرداخت هر سال ۲۰ درصد از ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰ است، یعنی ۸۰ درصد در دورهی ساخت و ۲۰ درصد هنگام تحویل، بهعلاوهی ۴ درصد هزینهی ثبت. زمان تحویل پاییز ۲۰۳۰ اعلام شده و همهی این موارد میتواند روز عرضه تغییر کند.
برج خوبی است از قویترین سازندهی دبی، در محلهای که زندگی در آن جریان دارد. ایراد من به کیفیت پروژه نیست، به شرایط معامله است. قیمت ورودی حدود ۲٬۵۱۰ درهم بر فوتمربع، برابر یا بالاتر از ملک آمادهی همان محله است که بین ۱٬۹۵۰ تا ۲٬۳۰۰ درهم معامله میشود و از همان ماه اول اجاره میدهد، در حالی که این پروژه تا ۲۰۳۰ هیچ درآمدی ندارد. در بازاری که سازندهها طرح ۲۰ به ۸۰، قسط پس از تحویل و معافیت هزینهی ثبت میدهند، این شرایط ویژه نیست. بر پایهی عددها تصمیم بگیرید، نه بر پایهی نام سازنده.
سقف وام برای پیشفروش در امارات ۵۰ درصد است و بانک روی ملک تکمیلشده وام میدهد. بنابراین آن ۸۰ درصدی که در این پروژه طی دورهی ساخت پرداخت میشود باید از سرمایهی خودتان تأمین شود. اگر با وام خرید میکنید، ملک آماده یا پروژهای با طرح ۲۰ به ۸۰ گزینهی بسیار مناسبتری است. روی خانهی اول آماده و زیر ۵ میلیون درهم، فرد مقیم میتواند تا ۸۰ درصد وام بگیرد و اجاره از ابتدا بخشی از قسط را میدهد.
بله. قیمت همهی واحدها از ۲٬۰۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۷ میلیارد تومان) شروع میشود، پس کل برج از آستانهی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰۴ میلیارد تومان) برای ویزای طلایی دهساله عبور میکند و خرید پیشفروش از سازندهی تأییدشدهای مانند اعمار هم واجد شرایط است. پیش از آنکه روی این موضوع حساب باز کنید، روند و مدارک را برای همان واحد مشخص تأیید بگیرید.