قیمت و شرایط پرداخت پروژه The Archive در DLRC؛ نقشه واحدها و بازدهی پس از شارژ

سازنده‌ی Imtiaz پروژه‌ی The Archive را در دبی رزیدنس کامپلکس (DLRC) (DLRC) در دبی‌لند عرضه کرده است و ایده‌ی آن را می‌شود در یک جمله گفت: از دل یک کتابخانه وارد خانه می‌شوید، نه از یک لابی. دو طبقه قفسه، یک پله‌ی مارپیچ و ده هزار جلد کتاب که برای خوانده شدن آن‌جا هستند.

این همان بخشی است که همه تکرار می‌کنند، اما بخشی نیست که تصمیم خرید را تعیین کند. در ادامه عددهای واقعی را از بروشور رسمی سازنده می‌آورم، محاسبه می‌کنم که این قیمت‌ها برای هر فوت‌مربع در برابر بازار دبی چه معنایی دارد، می‌گویم به نظر من چه کسی این ساختمان را اجاره می‌کند، و در پایان فهرست چیزهایی را می‌دهم که پیش از امضا باید بررسی کنید.

پروژه The Archive در یک نگاه

• سازنده: Imtiaz Developments. پروژه: The Archive، عرضه‌شده در آگوست ۲۰۲۶.
• موقعیت: دبی رزیدنس کامپلکس در دبی‌لند، که در آگهی‌ها با نام اختصاری DLRC نوشته می‌شود، کنار بزرگراه شیخ زاید بن حمدان آل نهیان، با دسترسی نزدیک به جاده‌ی العین و امارات رود. مسیر بدون عوارض سالیک است.
• ساختمان: زیرزمین، همکف، سه طبقه‌ی پودیوم، سیزده طبقه‌ی مسکونی و بام.
• ترکیب واحدها: استودیو، یک‌خوابه در دو نقشه، دوخوابه و سه‌خوابه. متراژها از ۳۸۴ تا ۱٬۸۸۴ فوت‌مربع با احتساب بالکن.
• قیمت از ۶۶۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۲ میلیارد تومان) برای استودیو، ۹۷۹٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) برای یک‌خوابه، ۱٬۵۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۹۸ میلیارد تومان) برای دوخوابه و ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۰ میلیارد تومان) برای سه‌خوابه.
• دو طرح پرداخت، هر دو با ۲۰ درصد هنگام رزرو، به‌علاوه‌ی ۴ درصد هزینه‌ی ثبت DLD و هزینه‌ی اداری.
• زمان تحویل: سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸. مالکیت کامل (فری‌هولد) برای همه‌ی ملیت‌ها. حساب امانی ثبت‌شده نزد اداره‌ی زمین دبی.
• واحدها به‌صورت کامل مبله تحویل می‌شود. دوش ایستاده بدون وان، و لوازم جانبی شامل نمی‌شود.
• هجده امکانات، که چهار مورد آن فضای مطالعه است.

کتابخانه خودِ محصول است، نه یک امکانات جانبی

میز پذیرش از کتاب‌های روی هم چیده ساخته شده و پشت آن دیواری از کشوهای نورپرداخته تا سقف بالا می‌رود. خود کتابخانه دو طبقه است و یک پله‌ی مارپیچ دور آن می‌چرخد. کنارش اتاقی هست به نام Writer's Room: یک میز، دری که واقعاً بسته می‌شود و هیچ چیز دیگر. یک نشیمن مطالعه هم کنار کتابخانه قرار دارد و روی بام، سالن مطالعه‌ای با شومینه، آتشدان و آب‌نما.

بقیه‌ی فهرست امکانات متعارف‌تر است و همین هم اشکالی ندارد: باشگاه زیر یک شبکه‌ی طلایی و شیشه‌ای، استخر بزرگسالان و استخر کودکان روی بام، کابانای شناور روی آب‌نمای کم‌عمق، باغ تراس روی بام، سینمای فضای باز، فضای باربیکیو، مینی‌گلف، زمین بازی کودکان و محوطه‌ی مخصوص حیوانات خانگی.

بگذارید صریح بگویم چنین ایده‌ای چه می‌کند و چه نمی‌کند. این کتابخانه به‌تنهایی یک درهم به قیمت فروش شما در سال ۲۰۲۸ اضافه نمی‌کند. کاری که می‌کند این است که به ساختمان هویتی می‌دهد که هم در ذهن می‌ماند و هم راحت معرفی می‌شود، آن هم در محله‌ای که بیشتر برج‌هایش در عکس آگهی از هم قابل تشخیص نیستند. برای مالکی که سر جذب مستأجر رقابت می‌کند، این ارزش واقعی دارد. آن را یک مزیت در اجاره بدانید، نه یک مزیت در ارزش‌گذاری.

قیمت واحدها، به تفکیک نوع

این عددی است که سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند، پس درست حسابش می‌کنیم. اما پیش از هر چیز یک نکته را باید گفت، چون همه‌ی محاسبه‌های بعدی را تغییر می‌دهد: قیمت در طرح پس از تحویل ۱۰ درصد بالاتر از طرح استاندارد است. همه‌ی ارقام این بخش قیمت طرح ۵۰ به ۵۰ است و ستون دوم نمودار نشان می‌دهد همان واحد در طرح دوم برای هر فوت‌مربع چقدر تمام می‌شود.

حالا این را کنار بازار بگذارید. در ژوئیه ۲۰۲۶، میانگین قیمت آپارتمان‌های پیش‌فروش در کل دبی ۱٬۷۲۴ درهم و بازار ثانویه ۱٬۴۴۹ درهم بر فوت‌مربع بود.

در طرح استاندارد، دوخوابه و سه‌خوابه زیر میانگین پیش‌فروش آپارتمان در کل شهر قیمت خورده‌اند و سه‌خوابه تقریباً روی میانگین بازار ثانویه نشسته است؛ به بیان ساده، پول ملک دست‌دوم می‌دهید و ساختمان نو با تحویل ۲۰۲۸ می‌گیرید. یک‌خوابه هم با فاصله زیر میانگین پیش‌فروش است. استودیو اما با حدود ۱٬۸۵۰ درهم بالاتر از آن قرار می‌گیرد.

حالا آن ۱۰ درصد را اضافه کنید تا تصویر تنگ‌تر شود. در طرح پس از تحویل، یک‌خوابه از ۱٬۶۳۲ به ۱٬۷۹۵ درهم می‌رسد و به‌جای اینکه زیر میانگین پیش‌فروش باشد، بالای آن قرار می‌گیرد، و استودیو به حدود ۲٬۰۳۵ درهم می‌رود. تنها دوخوابه و سه‌خوابه زیر بازار می‌مانند. خواندن صادقانه‌ی این دنباله همین است: یک ابزار تأمین مالی با قیمت مشخص، نه یک امتیاز رایگان.

الگوی متراژ را هم باید فهمید، نه فقط دید. واحدهای کوچک همیشه بالاترین قیمت هر فوت‌مربع را دارند، چون هزینه‌ی ثابت یک آشپزخانه و یک سرویس روی متراژ کمتری پخش می‌شود و چون بلیت‌های ورودی در زمان عرضه سریع‌تر از همه فروش می‌رود. اگر ایده‌ی پروژه را می‌خرید، استودیو ارزان‌ترین راه ورود است. اگر ارزش به ازای هر فوت را می‌خرید، دوخوابه و سه‌خوابه در هر دو طرح ابزار بهتری هستند. یک نکته هم برای کسی که لازم دارد: در طرح پس از تحویل، سه‌خوابه از ۲٬۰۹۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۳۲ میلیارد تومان) شروع می‌شود و همان واحد پایه از آستانه‌ی ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۷ میلیارد تومان) ویزای طلایی عبور می‌کند، در حالی که در طرح استاندارد با ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۲۰ میلیارد تومان) عبور نمی‌کند.

نقشه و متراژ واحدها

قیمت زمانی معنا پیدا می‌کند که بدانید در برابر آن چه متراژی دریافت می‌کنید.

در کل ساختمان، متراژها از ۳۸۴ تا ۱٬۸۸۴ فوت‌مربع با احتساب بالکن است، یعنی بزرگ‌ترین واحد نزدیک به پنج برابر کوچک‌ترین واحد است. یک‌خوابه در دو نقشه ارائه می‌شود. باقی واحدها میان همین متراژهای پایه و سقف ۱٬۸۸۴ فوت‌مربع قرار می‌گیرند؛ بنابراین دامنه‌ی سه‌خوابه گسترده است و قیمت هر فوت‌مربع در این گروه بیش از هر گروه دیگری تغییر می‌کند.

پیش از آنکه از هر عدد قیمت به ازای فوت‌مربع استفاده کنید، از جمله اعداد من، یک ناهماهنگی در خود سند سازنده را بررسی کنید. صفحه‌ی مشخصات بروشور متراژ پایه‌ی استودیو را ۳۶۰ فوت‌مربع آورده و جدول تیپ‌بندی همان بروشور حداقل ۳۸۴ فوت‌مربع را ذکر کرده است. هفت درصد اختلاف در یک استودیو خطای گِرد کردن نیست: روی مبلغ ۶۶۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۲ میلیارد تومان) قیمت هر فوت‌مربع را از حدود ۱٬۸۵۰ درهم به حدود ۱٬۷۳۴ درهم جابه‌جا می‌کند.

نقشه‌ی هر واحد به‌صورت جداگانه و بنا به درخواست ارائه می‌شود، نه به‌صورت مجموعه‌ی منتشرشده. اگر نقشه‌ی یک شماره واحد مشخص را می‌خواهید، از من بخواهید تا نقشه را همراه با قیمت روز همان واحد بفرستم.

مقایسه‌ی دو طرح پرداخت

ساختار شروع هر دو طرح یکی است: ۲۰ درصد به‌علاوه‌ی ۴ درصد هزینه‌ی ثبت و هزینه‌ی اداری هنگام رزرو. اما مبلغ نقدی یکی نیست، چون قیمت در طرح پس از تحویل ۱۰ درصد بالاتر است.

در طرح استاندارد، استودیو یعنی ۱۳۳٬۲۰۰ درهم (حدود ۸٫۴ میلیارد تومان) به‌علاوه‌ی ۲۶٬۶۴۰ درهم (حدود ۱٫۷ میلیارد تومان) هزینه‌ی ثبت؛ پس با کمتر از ۱۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۰ میلیارد تومان) وارد می‌شوید، بدون احتساب هزینه‌ی اداری. در طرح پس از تحویل، قیمت همان استودیو ۷۳۲٬۶۰۰ درهم (حدود ۴۶ میلیارد تومان) است، پس رزرو ۱۴۶٬۵۲۰ درهم (حدود ۹٫۳ میلیارد تومان) به‌علاوه‌ی ۲۹٬۳۰۴ درهم (حدود ۱٫۹ میلیارد تومان) می‌شود؛ نزدیک ۱۷۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۱۱ میلیارد تومان). برای یک‌خوابه این ارقام ۱۹۵٬۸۰۰ درهم (حدود ۱۲ میلیارد تومان) به‌علاوه‌ی ۳۹٬۱۶۰ درهم (حدود ۲٫۵ میلیارد تومان) در طرح استاندارد است، در برابر ۲۱۵٬۳۸۰ درهم (حدود ۱۴ میلیارد تومان) به‌علاوه‌ی ۴۳٬۰۷۶ درهم (حدود ۲٫۷ میلیارد تومان) در طرح دوم.

درصدهای هر ستون نسبت به قیمت همان طرح است؛ به همین دلیل در نمودار بالا هر دو را نسبت به یک مبنا سنجیده‌ام. با آن مبنا، طرح استاندارد روی ۱۰۰ و طرح پس از تحویل روی ۱۱۰ تمام می‌شود.

طرح دوم جالب‌تر است و حالا که ۱۰ درصد اضافه روی میز است، دقت درباره‌اش بیشتر اهمیت دارد. چهل درصد قیمت بعد از آن پرداخت می‌شود که کلید در دست شماست؛ یعنی واحد می‌تواند هم‌زمان که هنوز پولش را می‌دهید، اجاره بدهد. با بازدهی ناخالصی که این محله امروز ثبت می‌کند، اجاره حدود ۶۰ درصد هر قسط پس از تحویل را پوشش می‌دهد، پیش از کسر شارژ، و با بازدهی ۷ درصد کمتر از نیمی از آن را. هر کسی بگوید اجاره کل اقساط را می‌دهد، محاسبه را به نفع خودش گرد کرده است.

پس این دنباله دو چیز از شما می‌گیرد و یک چیز می‌دهد. ۱۰ درصد روی قیمت می‌گیرد و به‌جای ۵۰ درصد، ۶۰ درصد از همان رقم بالاتر را تا زمان تحویل می‌خواهد. در عوض سه سال پرداخت مؤجل روی ملکی می‌دهد که از همان ابتدا در اختیار شماست و می‌توانید اجاره‌اش بدهید. اینکه این ۱۰ درصد ارزشش را دارد یا نه، به این بستگی دارد که پول شما در همان سه سال جای دیگر چقدر کار می‌کند. به بیان ساده، پرداخت ۱۰ درصد برای به تعویق انداختن ۴۰ درصد به‌طور میانگین حدود هجده ماه، تنها وقتی منطقی است که سرمایه‌ی شما جای دیگر بازده بهتری داشته باشد، یا وقتی همین تعویق تفاوت میان خریدن و نخریدن باشد.

این یک محاسبه است، نه یک شعار، و برای هر خریدار متفاوت است. پیش از انتخاب، هر دو طرح را با عددها و هزینه‌ی سرمایه‌ی خودتان در مقایسه‌گر طرح‌های پرداخت بسنجید.

زمان تحویل و جدول پرداخت تا آن روز

زمان تحویل، سه‌ماهه‌ی سوم سال ۲۰۲۸ است. مالکیت کامل و برای همه‌ی ملیت‌ها آزاد است و پروژه دارای حساب امانی ثبت‌شده نزد اداره‌ی زمین دبی است؛ همان چیزی که تعیین می‌کند اقساط شما محافظت می‌شود یا صرفاً در اختیار سازنده قرار می‌گیرد.

تا آن زمان، برنامه‌ی پرداخت مشخص و منتشرشده است. در طرح استاندارد ۲۰ درصد هنگام رزرو پرداخت می‌شود، سپس شش قسط ۵ درصدی در تاریخ‌های ۱۵ نوامبر ۲۰۲۶، ۱ آوریل ۲۰۲۷، ۱۵ آگوست ۲۰۲۷، ۱ نوامبر ۲۰۲۷، ۱۵ فوریه ۲۰۲۸ و ۱ ژوئیه ۲۰۲۸، و ۵۰ درصد باقی‌مانده در زمان تکمیل.

این‌ها را همان‌طور بخوانید که هستند: تاریخ تقویمی، نه مرحله‌ی ساخت. اگر ساخت کند شود، اقساط شما کند نمی‌شود. این در بازار پیش‌فروش دبی رویه‌ی متعارف است و ایرادی بر این سازنده نیست، اما یعنی باید بودجه‌ی خود را بر پایه‌ی همین جدول ببندید، نه بر پایه‌ی حدس درصد پیشرفت پروژه.

دو سال، با معیارهای امروز بازار کوتاه است. در بخش پایانی توضیح می‌دهم چرا این نکته از هر چیزی در فهرست امکانات مهم‌تر است.

امکانات پروژه، به‌صورت کامل

بروشور هجده امکانات را شمرده و چهار مورد آن فضای مطالعه است. همین نسبت، تمام هویت پروژه است؛ بنابراین فهرست را به‌جای یک صفت، کامل می‌آورم.

فضاهای مطالعه:

• کتابخانه‌ی دوطبقه، با پلکان مارپیچ گرداگرد آن و حدود ده هزار جلد کتاب
• اتاق نویسنده: یک میز، دری که واقعاً بسته می‌شود، و هیچ چیز دیگر
• لانژ مطالعه، در کنار کتابخانه
• سالن مطالعه‌ی بام، با شومینه، آتشدان و آبنما

باقی امکانات:

• باشگاه زیر سقف مشبک طلایی و شیشه‌ای
• استخر بام بزرگسالان
• استخر بام کودکان
• کابانای شناور روی آبنمای کم‌عمق
• باغ تراس بام
• سینمای روباز
• لانژ باربیکیو در بام
• مینی‌گلف
• زمین بازی کودکان
• فضای اختصاصی حیوانات خانگی
• گالری ورودی با میز پذیرشی از کتاب‌های روی هم چیده و دیواری از کشوهای نورپردازی‌شده پشت آن

واحدها به‌صورت کامل مبله تحویل می‌شود. مشخصات سرویس بهداشتی دوش ایستاده بدون وان است و لوازم جانبی شامل نمی‌شود؛ اگر مستأجر هدف شما خانواده است، این نکته را مکتوب بگیرید.

هر یک از خطوط بالا یک هزینه‌ی نگهداری هم هست و مالکان آن را از طریق شارژ می‌پردازند. همین موضوع بخش بعدی است و همان چیزی است که بازدهی خالص شما را تعیین می‌کند.

موقعیت: دسترسی‌های DLRC و زمان رانندگی

پروژه‌ی The Archive در دبی رزیدنس کامپلکس قرار دارد؛ محله‌ای که بیشتر آگهی‌ها آن را به‌اختصار DLRC می‌نویسند، کنار بزرگراه شیخ زاید بن حمدان آل نهیان و با دسترسی نزدیک به جاده‌ی العین و امارات رود. مسیر بدون عوارض سالیک است. این یک خط واقعی در بودجه‌ی مستأجر است، نه یک نکته‌ی تبلیغاتی: دو بار عبور روزانه از سالیک در سال حدود دو هزار درهم می‌شود که مستأجر اینجا نمی‌پردازد.

زمان‌های رانندگی خارج از ساعت اوج، بر پایه‌ی اعلام سازنده:

درباره‌ی حمل‌ونقل، دقیق حرف بزنیم و نه خوش‌بینانه. امروز هیچ ایستگاه مترویی داخل دبی رزیدنس کامپلکس وجود ندارد و یک ایستگاه روی امارات رود برنامه‌ریزی شده است. خط آبی مترو که نام ایستگاه‌های سیلیکون اوسیس و آکادمیک سیتی در آن آمده، در حال ساخت است و در ۹ سپتامبر ۲۰۲۹ افتتاح می‌شود؛ یعنی یک سال پس از تحویل این ساختمان. برای نگهداری بلندمدت مفید است، برای روز اول نه.

چه کسی در دبی رزیدنس کامپلکس اجاره می‌کند

یک ساختمان اجاره می‌رود یا نمی‌رود، و این را بیشتر آنچه دور آن است تعیین می‌کند تا آنچه داخل آن است.

آکادمیک سیتی (Dubai Academic City) پنج دقیقه با ماشین فاصله دارد: بیش از ۲۷ دانشگاه بین‌المللی و بیش از ۲۷ هزار دانشجو. لنگرگاه دوم، دبی سیلیکون اوسیس (Dubai Silicon Oasis) است با بیش از ۶۰ هزار ساکن و بیش از ۴ هزار کسب‌وکار فعال. تصویر عرضه در آن‌جا همان چیزی است که برای من از همه مفیدتر است: از ۲۳۴ پروژه‌ی ساختمانی ثبت‌شده، ۱۹۹ مورد تکمیل شده و تنها ۱۸ مورد در حال ساخت است. یعنی موجودی رو به کهنگی در برابر محله‌ای در حال رشد.

این رشد هم اتفاقی نیست. دولت دبی در ژانویه ۲۰۲۶ توسعه‌ای ۱۲٫۸ میلیارد درهمی را برای سیلیکون اوسیس تصویب کرد: طرح District IO با ۱۱ میلیارد درهم که بیش از ۶٬۵۰۰ شرکت تازه و حدود ۷۰ هزار شغل را در یک دهه هدف گرفته، به‌همراه Block 14 با ۱٫۸ میلیارد درهم برای بخش مسکونی و تفریحی، با تکمیل در ۲۰۲۹ و در نزدیکی ایستگاه خط آبی مترو.

بازدهی اجاره در The Archive، بدون خوش‌بینی

دبی رزیدنس کامپلکس امروز بر پایه‌ی داده‌های خود من حدود ۹ درصد بازدهی ناخالص ثبت می‌کند. این جدول نشان می‌دهد آن رقم و دو پله پایین‌تر از آن چه اجاره‌ای لازم دارد، تا حساسیت را ببینید نه یک عدد خوش‌ظاهر را.

این‌ها اجاره‌ی سالانه‌ی ناخالص نسبت به قیمت طرح استاندارد است، پیش از کسر شارژ. اگر همان واحد را در طرح پس از تحویل بخرید، اجاره تغییری نمی‌کند اما هزینه‌ی شما بالا می‌رود، پس بازدهی نسبت به آنچه واقعاً پرداخته‌اید حدود یک‌دهم کمتر می‌شود. استودیویی که ۵۹٬۹۰۰ درهم (حدود ۳٫۸ میلیارد تومان) اجاره می‌رود، روی ۶۶۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۲ میلیارد تومان) بازدهی ۹ درصد و روی ۷۳۲٬۶۰۰ درهم (حدود ۴۶ میلیارد تومان) حدود ۸٫۲ درصد دارد. همین فاصله، قیمت واقعی آن دنباله است و من پیش از تصمیم آن را کنار راحتی‌اش می‌گذارم. دو عامل رقم واقعی را این‌جا به سمت بالای این بازه می‌برد. واحدها مبله تحویل می‌شود، پس پیش از نخستین مستأجر هزینه‌ای برای چیدمان ندارید و واحد مبله در دبی سریع‌تر از واحد خالی اجاره می‌رود. ضمن اینکه جامعه‌ی مستأجر در پنج دقیقگی، دانشجو و کادر دانشگاه است و برای آن‌ها یک واحد مبله با کتابخانه در طبقه‌ی پایین، انتخاب ساده‌ای است.

یک نکته‌ی زمانی هم به سود شماست. بازار اجاره‌ی دبی هر سال در هفته‌های پیش از سپتامبر جهش واقعی و تکرارشونده‌ای در قراردادهای جدید نشان می‌دهد، چون دانشجوها و خانواده‌های تازه‌وارد پیش از شروع سال تحصیلی مستقر می‌شوند. تحویل در سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ دقیقاً روی همین پنجره می‌افتد. این یک بخت واقعی در تقویم پروژه است و ارزش دارد نخستین اجاره‌ی خود را حول آن برنامه‌ریزی کنید.

شارژ ساختمان و آنچه واقعاً در جیب می‌ماند

بازدهی ناخالص یک عدد تبلیغاتی است. آنچه به شما پول می‌دهد بازدهی خالص است و فاصله‌ی این دو را شارژ ساختمان می‌سازد. سازنده هنوز شارژ این پروژه را اعلام نکرده، پس آنچه در ادامه می‌آید یک مدل است، نه یک رقم رسمی.

برای برجی در دبی‌لند با این حجم از امکانات، من سالانه ۱۲ تا ۱۶ درهم بر فوت‌مربع در نظر می‌گیرم و روی ۱۴ درهم برنامه می‌ریزم. این احتیاط بی‌دلیل نیست. دو استخر روی بام، آب‌نماها، باغ تراس، سینمای فضای باز، مینی‌گلف و یک کتابخانه‌ی دو طبقه‌ی ده هزار جلدی که نیروی نگهداری می‌خواهد، همه چیزهایی هستند که کسی باید نگهشان دارد و آن کس، مالکان‌اند. کتابخانه دوست‌داشتنی است و هم‌زمان یک ردیف هزینه‌ی جاری هم هست.

با ۱۴ درهم بر فوت‌مربع، برای رسیدن به هر سطح از بازدهی خالص روی قیمت طرح استاندارد، باید این‌قدر اجاره بگیرید:

از سمت دیگر خواندنش ساده‌تر است. اگر این محله همان حدود ۹ درصد بازدهی ناخالص را حفظ کند، استودیویی که ۵۹٬۹۰۰ درهم (حدود ۳٫۸ میلیارد تومان) اجاره می‌رود ۵٬۰۴۰ درهم (حدود ۳۱۹٫۳ میلیون تومان) شارژ می‌دهد و حدود ۵۴٬۹۰۰ درهم (حدود ۳٫۵ میلیارد تومان) خالص می‌ماند؛ یعنی ۸٫۲ درصد روی ۶۶۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۲ میلیارد تومان). یک‌خوابه حدود ۸٫۱ درصد، دوخوابه ۸٫۱ و سه‌خوابه ۸٫۰ درصد خالص می‌دهد. پس شارژ تقریباً یک واحد درصد از بازدهی شما می‌گیرد و هرچه واحد بزرگ‌تر باشد مبلغ مطلق آن بیشتر می‌شود، حتی اگر درصدش تقریباً ثابت بماند.

دو اصلاح پیش از استفاده از این عددها. در طرح پس از تحویل، شما ۱۰ درصد بیشتر برای همان واحد پرداخته‌اید، پس همان اجاره به‌جای ۸٫۲ درصد، نزدیک ۷٫۵ درصد خالص می‌دهد. و اگر ساکن دبی نیستید، مدیریت ملک ۵ تا ۸ درصد اجاره را هم می‌گیرد که روی استودیو حدود نیم واحد درصد دیگر کم می‌کند.

واحد خودتان، اجاره‌ی واقعی و شارژ اعلامی سازنده را در محاسبه‌گر بازدهی خالص بگذارید و به پاسخ آن اعتماد کنید، نه به عدد من. اگر رقم اعلامی بالای ۱۶ درهم بر فوت‌مربع درآمد، کل این جدول را پیش از رزرو دوباره حساب کنید.

سازنده: کارنامه‌ی Imtiaz Developments

شرکت Imtiaz Developments در سال ۱۹۹۳ تأسیس شده و مدیرعامل آن Masih Imtiaz است. این شرکت به شکلی که در این اندازه کمتر دیده می‌شود یکپارچه عمل می‌کند: طراحی، ساخت، نجاری، آلومینیوم و شیشه، سرمایه‌گذاری، مدیریت ملک و خدمات پس از فروش همه در داخل مجموعه انجام می‌شود. برای خریدار پیش‌فروش این موضوع اهمیت دارد، چون هر چه سازنده بخش بیشتری از زنجیره را در اختیار داشته باشد، تأخیرهایی که از مشکل یک پیمانکار جانبی می‌آید کمتر می‌شود.

در خود دبی رزیدنس کامپلکس، Imtiaz مهمان نیست. از ۳۵ پروژه‌ی فعال ثبت‌شده در این محله، حدود ده مورد متعلق به همین سازنده است، نزدیک ۲۹ درصد، و پروژه‌ی Cove عرضه‌ی پیشین آن‌ها در همین‌جا بود. دو پروژه‌ی دیگر هم برای دبی رزیدنس کامپلکس و میدان اعلام شده است. سازنده‌ای که این حجم از نام خود را در یک محله دارد، در ارزش همان محله ذی‌نفع مستقیم است و این هم‌سویی، بهتر از سازنده‌ای است که یک پروژه می‌سازد و می‌رود.

درباره‌ی سابقه، Construction Week Online از هفت پروژه‌ی فروخته‌شده‌ی این سازنده در جمیرا ویلیج سرکل خبر می‌دهد که قیمتشان از آن زمان بیش از ۴۰ درصد بالا رفته است. در همان محله و بر پایه‌ی داده‌های بازار خودم، یک واحد یک‌خوابه از این سازنده حدود ۱۱۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷ میلیارد تومان) در سال اجاره می‌رود که بالاتر از اجاره‌ی معمول یک‌خوابه در آن محله است. دو عرضه‌ی آخر این سازنده هم ظرف چند ساعت از زمان بازگشایی کاملاً فروخته شد؛ این را در نظر بگیرید تا بدانید واحدهای بهتر این پروژه با چه سرعتی می‌رود.

ارقام مربوط به اندازه‌ی سبد پروژه‌های این شرکت بسته به منبع و تاریخ متفاوت است، از حدود ۶ میلیارد تا ۱۵ میلیارد درهم و از ۴۰ تا بیش از ۵۰ پروژه. من تصمیم را روی هیچ‌کدام از این عددها بنا نمی‌کنم و رقم روز را مستقیماً از خود سازنده می‌پرسم، نه از یک سایت واسطه.

پیش از رزرو این‌ها را بررسی کنید

• مشخص کنید قیمتی که به شما داده می‌شود مربوط به کدام طرح است. قیمت طرح پس از تحویل ۱۰ درصد بالاتر است، پس رقمی که بدون نام طرحش گفته شود، رقم نیست. هر دو را برای همان واحد و به‌صورت کتبی بخواهید.
• لیست قیمت روز را از خود سازنده بگیرید، نه از پورتال. همه‌ی قیمت‌های این مقاله از بروشور رسمی Imtiaz است، اما قیمت زمان عرضه با موجودی تغییر می‌کند و بخشی از ارقامی که برای این پروژه در سایت‌های واسطه می‌چرخد به‌روز نیست.
• متراژ دقیق همان واحدی که می‌خرید را تأیید بگیرید. بروشور در صفحه‌ی مشخصات، متراژ شروع استودیو را ۳۶۰ فوت‌مربع و در جدول تیپ‌بندی، کمینه را ۳۸۴ فوت‌مربع آورده است. همین فاصله قیمت هر فوت‌مربع شما را حدود ۷ درصد جابه‌جا می‌کند.
• برآورد شارژ سالیانه را بخواهید. هنوز اعلام نشده و بیشترین اثر را روی بازدهی خالص شما دارد. هزینه‌ی واقعی شارژ را ببینید.
• فهرست اقلام مبلمان را کتبی بگیرید. «کامل مبله» طیف است. مشخص کنید چه چیزی شامل می‌شود و توجه داشته باشید که مشخصات اعلام‌شده دوش ایستاده بدون وان و بدون لوازم جانبی است؛ این برای مستأجر خانوادگی اهمیت دارد.
• بپرسید از چند درصد پرداخت به بعد سازنده گواهی عدم اعتراض (NOC) برای فروش مجدد صادر می‌کند. اگر برنامه‌ی شما خروج پیش از تحویل است، همین عدد تمام برنامه‌ی شماست.
• درصد پیشرفت خط آبی مترو را خودتان بررسی کنید. در مه ۲۰۲۶ حدود ۲۰ درصد اعلام شد با هدف ۳۰ درصد تا پایان سال. این رقم تغییر می‌کند و هر کسی آن را به‌عنوان امتیاز فروش به شما می‌گوید، باید عدد روز را بگوید.

نظر من

اگر کتابخانه را کنار بگذاریم، این ساختمان در طرح استاندارد قیمت‌گذاری خوبی دارد. دوخوابه و سه‌خوابه زیر میانگین پیش‌فروش آپارتمان در کل شهر قیمت خورده‌اند، آن هم در مقطعی که سازنده‌ها سر قیمت و ساختار پرداخت سخت رقابت می‌کنند؛ واحدها مبله تحویل می‌شود؛ و تقاضا در پنج دقیقگی، دانشجو است و محله‌ای که دولت تازه ۱۲٫۸ میلیارد درهم برای توسعه‌اش تصویب کرده. طرح پس از تحویل یک گزینه‌ی واقعی است، نه یک ارتقای رایگان: ۴۰ درصد را به بعد از کلید می‌برد و برای این کار ۱۰ درصد می‌گیرد.

حالا کتابخانه را برگردانید سر جایش. آن‌وقت چیزی دارید که بیشتر برج‌های این محله ندارند: دلیلی برای اینکه مستأجر این ساختمان را به ساختمان مشابه کناری ترجیح دهد. من این را یک مزیت در اجاره می‌بینم، نه یک اضافه‌ارزش در قیمت، و در محاسبه‌هایم هم همین‌طور حسابش می‌کنم.

حالا ایرادی که انتظارش را دارم و پاسخ من به آن. کسی خواهد گفت دانشجویی که بودجه‌ی خوبی دارد ترجیح می‌دهد نزدیک داون‌تاون یا پالم جمیرا (Palm Jumeirah) زندگی کند، نه این‌جا. بعضی‌ها همین کار را می‌کنند. اما با پول نمی‌شود از ترافیک بیرون آمد. از آن آدرس‌ها، رفتن به آکادمیک سیتی هر روز و در هر دو جهت یک سفر ساعت شلوغی است و هیچ بودجه‌ای کوتاهش نمی‌کند. دانشجو دو چیز را بهینه می‌کند: صبح دیرتر بیدار شدن و بعد از کلاس بیرون ماندن. پنج دقیقه فاصله هر دو را به او می‌دهد. دلیل اینکه استودیو و یک‌خوابه در این محدوده خوب اجاره می‌رود همین است. دوخوابه و سه‌خوابه اما مستأجر دیگری دارند: خانواده‌ای که در همین محدوده زندگی و کار می‌کند و همان مسیر کوتاه را می‌خواهد.

نکته‌ی دیگری که نباید از آن گذشت، تاریخ تحویل است. سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸ یعنی دو سال دیگر. بخش زیادی از آنچه این روزها در دبی عرضه می‌شود در ۲۰۲۹ یا ۲۰۳۰ تحویل می‌شود، آن هم اغلب داخل مسترپلن‌هایی که تا جاافتادن محله یکی دو فاز دیگر لازم دارند. دو سال یعنی سرمایه‌ی شما دو سال زودتر شروع به درآمدزایی می‌کند، و چون رشد قیمت در پیش‌فروش حول زمان تکمیل اتفاق می‌افتد، یعنی زودتر هم به آن پنجره می‌رسید. در ساختمانی که در سطح بازار قیمت خورده، نه بالاتر از آن، این دوره‌ی ساخت کوتاه‌تر از هر امکاناتی در بروشور بیشتر می‌ارزد. به همین دلیل هم بود که به پروژه‌ای با تحویل ۲۰۳۰ و قیمتی بالاتر از ملک آماده روی خوش نشان ندادم.

برای چه کسی مناسب است: سرمایه‌گذاری که استودیو یا یک‌خوابه را برای جامعه‌ی دانشجویی می‌خرد؛ سرمایه‌گذاری که دوخوابه را، همان‌جا که قیمت هر فوت‌مربع بهترین است، برای خانواده‌ای که در همین محدوده کار می‌کند می‌خرد؛ و کسی که واقعاً این کتابخانه را می‌خواهد و می‌تواند تا ۲۰۲۸ نگه دارد. اگر نقدینگی‌تان آزاد است طرح استاندارد را بردارید و اگر نیست، طرح پس از تحویل را. برای چه کسی مناسب نیست: کسی که طرح پس از تحویل را بدون حساب کردن آن ۱۰ درصد برمی‌دارد، کسی که استودیو را با بازدهی ناخالص و بدون احتساب شارژ ارزیابی می‌کند، و کسی که از روز اول به ایستگاه مترو نیاز دارد.

اگر موجودی لحظه‌ای، لیست قیمت روز و شماره‌ی واحدهایی را می‌خواهید که ویو دارند نه دیوار روبه‌رو، یک پیام بدهید. در عرضه‌ای مثل این، واحدهای بهتر زیاد روی لیست نمی‌مانند.

منابع: قیمت‌ها، متراژها، جدول پرداخت، پیکربندی ساختمان و فهرست امکانات از بروشور رسمی Imtiaz برای پروژه‌ی The Archive است. میانگین قیمت هر فوت‌مربع در کل شهر از داده‌های اداره‌ی زمین دبی و بر پایه‌ی گزارش بازار ژوئیه ۲۰۲۶ من است. سابقه‌ی جمیرا ویلیج سرکل به نقل از Construction Week Online. ارقام توسعه‌ی سیلیکون اوسیس از اعلام رسمی دولت در ژانویه ۲۰۲۶. شمار پروژه‌های محله، بازدهی و ارقام اجاره از داده‌های خود من است. این مطلب صرفاً جنبه‌ی اطلاع‌رسانی دارد و مشاوره‌ی مالی یا سرمایه‌گذاری نیست.