شرکت Skyview Real Estate Brokers نمایندهی انحصاری فروش پروژهی Myra از سازندهی Sikanta در دبی ساوث (Dubai South) است. یعنی موجودی واحدها، نقشهی طبقات و لیست قیمت روز مستقیماً از ما میآید، نه از یک آگهی در پورتال، و یعنی میتوانم بگویم دقیقاً چه واحدهایی باقی مانده است.
پیش از رفتن سراغ عددها یک نکته را روشن کنم، چون نامها شبیه هم است. این پروژه Myra از سازندهی Sikanta در دبی ساوث است و هیچ ارتباطی با پروژهی Myra Onyx در ناد الحمر ندارد؛ آن یکی ساختمانی دیگر، از سازندهای دیگر و با ساختاری کاملاً متفاوت است. تنها واژهی نخست مشترک است و بس.
این را هم باید بدانید که ما در این پروژه ذینفع هستیم. پس همان کاری را میکنم که همیشه میکنم: عددها را میگذارم جلوی شما، میگویم کدامشان را میپسندم و چرا، و دقیق میگویم چه چیزهایی را باز هم باید بررسی کنید.
قیمت، متراژ و شرایط پرداخت Myra
- سازنده: Sikanta Developments. موقعیت: محلهی مسکونی دبی ساوث، در چند دقیقگی فرودگاه بینالمللی آل مکتوم.
- یک ساختمان، همکف بهعلاوهی پنج طبقه، با یک طبقه پارکینگ زیرزمینی. ۶۴ آپارتمان: ۲۰ استودیو، ۱۲ یکخوابه و ۳۲ دوخوابه.
- استودیو ۴۱۹ تا ۵۴۶ فوتمربع، یکخوابه ۹۳۵ تا ۹۵۲ فوتمربع و دوخوابه ۱٬۰۲۸ تا ۱٬۱۵۸ فوتمربع. برخی دوخوابهها اتاق خدمه هم دارند.
- قیمت استودیو از ۶۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان)، یکخوابه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) و دوخوابه از ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان).
- دو طرح پرداخت: طرح استاندارد ۴۰ به ۶۰، و گزینهی ۳۰ به ۷۰ که پس از عرضه اضافه شده و ۷۰ درصد را به زمان تکمیل میبرد.
- زمان تحویل: سهماههی دوم ۲۰۲۷. ساخت از پاییز ۲۰۲۵ آغاز شده و پیشرفت خوبی دارد.
- مالکیت کامل (فریهولد) برای همهی ملیتها.
- امکانات: استخر روی بام، استخر کودکان، باشگاه، زمین بازی کودکان، محوطهی سبز، فضای یوگا، اسپا و سونا، تراس بام و سالن اجتماعات. خانهی هوشمند با Google Nest، کلید دیجیتال و دوربین مداربستهی ۲۴ ساعته.
تاریخ تحویل Myra، مهمترین عدد این پروژه
سهماههی دوم ۲۰۲۷ یعنی کمتر از یک سال دیگر، حدود نه تا ده ماه. این مهمترین نکتهی این گزارش است و ارزش دارد رویش مکث کنید، چون تقریباً هیچکدام از پروژههایی که این روزها در دبی فروخته میشود اینقدر زود تحویل نمیشود.
بیشتر آنچه امسال عرضه میشود در ۲۰۲۹ یا ۲۰۳۰ تکمیل میشود. در پروژهی ۲۰۳۰، پول شما وارد میشود و بعد چهار سال بیکار میماند، آن هم داخل مسترپلنی که تا جاافتادن محله یکی دو فاز دیگر لازم دارد. دقیقاً همین استدلال را در بررسی پروژهی Valia از اعمار علیه پروژهای آوردم که گرانتر از ملک آماده قیمت خورده بود، و اینجا همان استدلال بهشکل معکوس کار میکند.
کمتر از یک سال یعنی سرمایهی شما از ۲۰۲۷ شروع به درآمدزایی میکند، نه از ۲۰۳۰. یعنی سه سال زودتر از خریداری که برج پرزرقوبرق را انتخاب کرده، به همان نقطهای میرسید که ارزش پیشفروش معمولاً در آن شناسایی میشود، یعنی زمان تکمیل.
قیمت هر فوتمربع در Myra
اگر قیمت شروع هر تیپ را بر کوچکترین متراژ همان تیپ تقسیم کنید، ترتیبی که در میآید آن چیزی نیست که انتظار دارید.
| نوع واحد | قیمت از | کوچکترین متراژ | هر فوتمربع | تعداد در ساختمان |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۶۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) | ۴۱۹ فوت | حدود ۱٬۶۲۳ درهم | ۲۰ |
| یکخوابه | ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) | ۹۳۵ فوت | حدود ۱٬۱۷۶ درهم | ۱۲ |
| دوخوابه | ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان) | ۱٬۰۲۸ فوت | حدود ۱٬۲۸۴ درهم | ۳۲ |
در ژوئیه ۲۰۲۶ میانگین قیمت آپارتمانهای پیشفروش در کل دبی ۱٬۷۲۴ درهم و بازار ثانویه ۱٬۴۴۹ درهم بر فوتمربع بود. هر سه ردیف این پروژه زیر میانگین پیشفروش قیمت خوردهاند و یکخوابه و دوخوابه حتی زیر میانگین بازار ثانویه هستند؛ یعنی پول ملک دستدوم میدهید و ساختمان نو با تحویل سال آینده میگیرید.
نکتهی جالب، یکخوابه است. با حدود ۱٬۱۷۶ درهم بر فوتمربع، ارزانتر از دوخوابه در میآید که تقریباً هیچوقت اتفاق نمیافتد، و تنها دوازده واحد از آن در کل ساختمان هست. استودیو مثل همیشه بالاترین قیمت هر فوت را دارد، چون هزینهی آشپزخانه و سرویس روی ۴۱۹ فوت پخش میشود نه ۹۳۵ فوت.
شرایط پرداخت Myra و آنچه دربارهی سازنده میگوید
این بخشی است که از آن نمیگذرم و دلیل اینکه با خیال راحت نام خودمان را روی این پروژه گذاشتهایم همین است.
جدول کامل پرداخت چنین است.
| مرحله | درصد | زمان |
|---|---|---|
| پیشپرداخت | ۱۰٪ | هنگام رزرو |
| هنگام امضای قرارداد | ۱۰٪ | ظرف ۳۰ روز |
| قسط اول | ۵٪ | دسامبر ۲۰۲۶ |
| قسط دوم | ۵٪ | مارس ۲۰۲۷ |
| قسط سوم | ۱۰٪ | ژوئن ۲۰۲۷ |
| هنگام تکمیل | ۶۰٪ | سهماههی دوم ۲۰۲۷ |
چهل درصد در دورهی ساخت و شصت درصد هنگام تحویل کلید. گزینهی دیگری هم هست که پس از عرضه اضافه شده: طرح ۳۰ به ۷۰ که ده واحد درصد دیگر را به بعد از تحویل میبرد و سازنده را در دورهی ساخت تنها با سی درصد پول شما رها میکند. بپرسید روی واحد مورد نظر شما کدام طرح در دسترس است، چون این تفاوت واقعی در میزان سرمایهای است که پیش از مالکیت درگیر میشود.
حالا هرکدام از این دو را با طرحهایی مقایسه کنید که همین اواخر در این سایت بررسی کردهام: The Archive بسته به طرح، ۵۰ یا ۶۰ درصد را پیش از تحویل میگیرد و Valia هشتاد درصد.
معنای این برای سازنده را بخوانید. Sikanta عملاً تمام ساختمان را با سرمایهی خودش میسازد، در حالی که تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد پول شما را در دست دارد. پول اصلیاش وقتی میرسد که کلید را تحویل بدهد. ساختمانِ دیرهنگام یعنی درآمدِ دیرهنگام.
این همان همسویی منافعی است که دنبالش میگردم و کم پیدا میشود. طرحی که پول سازنده را جلو میاندازد، فوریت را از او میگیرد، چون بیشتر پول شما را گرفته، چه ساختمان بهموقع تمام شود چه نشود. طرحی که وزنش روی زمان تحویل است، دقیقاً برعکس عمل میکند. وقتی کسی میپرسد در خرید پیشفروش دنبال چه باشم، این نکته نزدیک صدر فهرست است، بالاتر از امکانات و بالاتر از رندر.
کمارتفاع، و چرا مشکلی را حل میکند که قبلاً دیدهاید
کل پروژه همکف بهعلاوهی پنج طبقه است؛ شصتوچهار آپارتمان در یک ساختمان با پارکینگ زیرزمینی.
هر کسی ساعت شش عصر در جیویسی (JVC) رانندگی کرده باشد میداند وقتی برجهای بیست تا چهل طبقه را روی خیابانهای داخلیای بگذارید که برای تراکم کمتری طراحی شدهاند، چه اتفاقی میافتد. تراکم زودتر از شبکهی معابر رسید و ساکنان از آن زمان تاوانش را در زمان رفتوآمد میدهند. این رایجترین گلایهای است که دربارهی منطقهای که از نظر سرمایهگذاری منطقی است میشنوم.
محلهی مسکونی دبی ساوث برعکس ساخته میشود: بلوکهای کمارتفاع روی شبکهی معابری که پیش از ساختمانها طراحی شده است. ساختمانی با پنج طبقه و شصتوچهار واحد، صف ساعت شلوغی جلوی در خودش درست نمیکند. قرار نیست چهار بار پشت چراغ خروجی محلهی خودتان بمانید.
ادعا نمیکنم دبی ساوث دردسر رشد ندارد؛ فراوان دارد و آنها را صادقانه در تحلیل دبی ساوث نوشتهام. اما آن ایراد مشخصی که جیویسی را آزاردهنده کرد، یعنی پیشی گرفتن تراکم عمودی از زیرساخت افقی، اینجا در حال تکرار نیست.
دور این آدرس واقعاً چه چیزی ساخته میشود
دبی ساوث موقعیتی نیست که به وعدهی یک بروشور وابسته باشد. آنچه دورش ساخته میشود بودجه دارد، در حال اجراست و از سوی دولت اعلام شده است.
- فرودگاه بینالمللی آل مکتوم: توسعهی ۱۲۸ میلیارد درهمی این فرودگاه برای ۲۶۰ میلیون مسافر در سال، دوازده میلیون تن بار، پنج باند پرواز موازی و بیش از چهارصد جایگاه هواپیما طراحی شده است. پس از تکمیل، با اختلاف بزرگترین فرودگاه جهان خواهد بود. تنها فاز نخست حدود ۱۵۰ میلیون مسافر در سال را هدف گرفته و دبی در ژوئن ۲۰۲۶ تأیید کرد که این فاز طبق برنامه برای بهرهبرداری در ۲۰۳۲ پیش میرود.
- منطقهی آزاد جبل علی: امروز بیش از ۱۱ هزار شرکت در آن فعالاند که بیش از صد شرکت از فهرست فورچون ۵۰۰ جهانی هستند. این اشتغال آینده نیست، اشتغال امروز است و در همین سمت شهر قرار دارد.
- اکسپو سیتی دبی: محل میراث اکسپو ۲۰۲۰ که حالا بهجای یک محل برگزاری رویداد، یک محلهی چندمنظورهی فعال است و چند دقیقه بالاتر قرار دارد.
- پالم جبل علی: دومین پالم نخیل از اواخر ۲۰۲۶ وارد مرحلهی تحویل تدریجی میشود و قرار است حدود ۳۵ هزار خانواده را در خود جای دهد. یعنی جمعیتی بزرگ و پردرآمد که به همین کریدور میآید.
- کریدور لجستیک: دبی ساوث یک منطقهی گمرکی ۲۰۰ کیلومترمربعی دارد که حملونقل هوایی، زمینی و دریایی را به هم وصل میکند. دلیل اینکه پایهی اشتغال اینجا ساختاری است و نه حدسی، همین است.
سرمایه هم متوجه شده است. معاملات ملک دبی ساوث در پنج ماه نخست ۲۰۲۵ از ۱۵ میلیارد درهم گذشت، در حالی که کل سال ۲۰۲۴ رقم ۱۶٫۱ میلیارد درهم بود.
نیازهای خرید روزمره در همین محلهی مسکونی تأمین میشود و مرکز خرید South Bay Mall هم در همین کریدور و میان اکسپو سیتی و فرودگاه در حال ساخت است.
Myra برای چه کسی مناسب است
مستأجر اینجا فرضی نیست: کارکنان فرودگاه و بخش هوانوردی، شاغلان مناطق آزاد، نیروی لجستیک و اکسپو سیتی، و پیمانکارانی که همهی اینها را میسازند. این جامعه به استودیو یا یکخوابه نزدیک محل کارش نیاز دارد و بر اساس برنامهی ساختوساز میرسد، نه بر اساس احساسات بازار.
برای سرمایهگذار، استودیو و یکخوابه واحدهایی هستند که مستقیمترین تطابق را با این تقاضا دارند. دوخوابه با اتاق خدمه به خانوادهای میخورد که همین حالا در این کریدور کار میکند؛ مستأجری کمشمارتر اما ماندگارتر.
چه چیزهایی را باز هم بررسی کنید، حتی با وجود نمایندگی انحصاری ما
- طرح پرداخت و قیمت واحد مشخص خود را کتبی بگیرید. حالا دو طرح وجود دارد، ۴۰ به ۶۰ و ۳۰ به ۷۰، و آگهیهای پورتال برای این پروژه هنوز ارقام قدیمی زمان عرضه را نشان میدهند، پس عددها را از لیست روز بگیرید نه از یک سایت واسطه.
- برآورد شارژ سالیانه را بخواهید. هنوز اعلام نشده و همین خط است که بازدهی خالص شما را تعیین میکند، نه بازدهی ناخالص. هزینهی واقعی شارژ را ببینید.
- بپرسید قیمت شروع به کدام واحد مشخص تعلق دارد. استودیوی ۶۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) با متراژ ۴۱۹ فوت و همان قیمت روی ۵۴۶ فوت، دو خرید کاملاً متفاوت به ازای هر فوت است، و همین دربارهی بازهی یکخوابه و دوخوابه هم صدق میکند.
- ریسکهای دبی ساوث را بخوانید. آنها را پیش از گرفتن این نمایندگی نوشتم و تغییرشان ندادهام: تحلیل دبی ساوث.
- عددها را خودتان بسنجید، نه با تکیه بر عدد من. محاسبهگر بازدهی خالص و مقایسهگر طرحهای پرداخت روی همین سایت است و برایشان مهم نیست چه کسی فروشنده است.
جمعبندی من دربارهی Myra
این یکی را میپسندم و دلیلش را در یک جمله میگویم: کمتر از یک سال دیگر تحویل میشود و سازنده تا وقتی تحویل ندهد پول اصلیاش را نمیگیرد.
در طرح ۳۰ به ۷۰ این موضوع پررنگتر هم هست. هفتاد درصد قیمت تا روز تحویل کلید در حساب خودتان میماند؛ ساختاری که روی ساختمانی با این سرعت تکمیل، تقریباً هیچوقت ندیدهام.
بقیهی موارد شواهد پشتیبان است. ساختمان کمارتفاع روی شبکهی معابر برنامهریزیشده، پس گره ترافیکی از جنس جیویسی ندارد. بلیت ورود از ۶۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان)، آن هم وقتی هر سه تیپ واحد زیر میانگین پیشفروش آپارتمان در کل شهر قیمت خوردهاند، در کریدوری که دولت ۱۲۸ میلیارد درهم برای فرودگاهش هزینه میکند. جامعهی مستأجری که شاغل است، نه تصوری. و ساختار پرداختی که منافع سازنده را کنار منافع شما میگذارد، بهجای اینکه هشتاد درصد پول را جلوتر بگیرد و شما را با امید تنها بگذارد.
آنچه این پروژه نیست: یک آدرس نمادین، یک ویوی ساحلی، یا یک خرید و فروش سریع. دبی ساوث کریدوری است که برای پنج تا ده سال آیندهاش میخرید و ریسکهای صادقانهاش در همان تحلیلی است که بالاتر لینک دادم.
نمایندگی این پروژه در اختیار ماست؛ پس اگر لیست قیمت روز، شمارهی واحدهای باقیمانده و نقشهی طبقات را میخواهید، از ما میآید. یک پیام بدهید تا آنچه امروز واقعاً موجود است را بفرستم، نه آنچه در زمان عرضه موجود بود.
منابع: مشخصات پروژه، ترکیب واحدها و زمان تحویل از مدارک Sikanta Developments و صفحهی پروژههای جدید Property Finder؛ طرحهای پرداخت بهعنوان نمایندهی انحصاری نزد Skyview Real Estate Brokers. ارقام توسعهی فرودگاه آل مکتوم از برنامهی اعلامشدهی فرودگاه؛ شمار شرکتهای منطقهی آزاد جبل علی از Jafza؛ زمان تحویل و شمار خانوارهای پالم جبل علی از گزارشهای نخیل؛ ارقام معاملات دبی ساوث از گزارشهای بازار ۲۰۲۵. رندرها و عکس آوریل ۲۰۲۶ سایت از آگهیهای عمومی پروژه. این مطلب صرفاً جنبهی اطلاعرسانی دارد و مشاورهی مالی یا سرمایهگذاری نیست.
پرسشهای متداول
قیمت استودیو از ۶۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۸ میلیارد تومان) با متراژ ۴۱۹ تا ۵۴۶ فوتمربع، یکخوابه از ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۶۲ میلیارد تومان) با ۹۳۵ تا ۹۵۲ فوتمربع و دوخوابه از ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۴ میلیارد تومان) با ۱٬۰۲۸ تا ۱٬۱۵۸ فوتمربع شروع میشود. ساختمان ۶۴ آپارتمان دارد: ۲۰ استودیو، ۱۲ یکخوابه و ۳۲ دوخوابه. طرح استاندارد چنین است: ۱۰ درصد هنگام رزرو، ۱۰ درصد هنگام امضای قرارداد ظرف ۳۰ روز، ۵ درصد در دسامبر ۲۰۲۶، ۵ درصد در مارس ۲۰۲۷، ۱۰ درصد در ژوئن ۲۰۲۷ و ۶۰ درصد هنگام تکمیل در سهماههی دوم ۲۰۲۷، یعنی ۴۰ به ۶۰. گزینهی ۳۰ به ۷۰ هم پس از عرضه اضافه شده که ۷۰ درصد را به زمان تکمیل میبرد. بپرسید روی واحد شما کدام طرح در دسترس است و توجه داشته باشید که آگهیهای پورتال ارقام قدیمی را نشان میدهند.
سهماههی دوم ۲۰۲۷، یعنی کمتر از یک سال دیگر. ساخت از پاییز ۲۰۲۵ آغاز شده و پیشرفت خوبی دارد. این نکته مهم است، چون بیشتر پروژههایی که امروز در دبی عرضه میشود در ۲۰۲۹ یا ۲۰۳۰ تکمیل میشود و سرمایهی شما سه چهار سال بیشتر بیکار میماند. دورهی ساخت کوتاهتر همچنین زمانی را که ارزش پیشفروش معمولاً در آن شناسایی میشود، یعنی تکمیل پروژه، جلو میاندازد.
چون تعیین میکند سازنده چقدر برای تمام کردن کار عجله دارد. در Myra سازنده عملاً تمام ساختمان را میسازد و تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت را در دست دارد، پس تحویل دیرهنگام برای خودش هم یعنی درآمد دیرهنگام. این را با طرحهایی مقایسه کنید که ۵۰، ۶۰ یا ۸۰ درصد را پیش از تحویل میگیرند؛ آنجا سازنده بیشتر پول شما را دارد، چه ساختمان بهموقع تمام شود چه نشود. همسویی منافع یکی از نخستین چیزهایی است که در خرید پیشفروش بررسی میکنم، بالاتر از فهرست امکانات.
ایراد مشخص جیویسی این بود که تراکم عمودی از زیرساخت افقی جلو زد: برجهای بیست تا چهل طبقه روی خیابانهای داخلیای که برای تراکم کمتری طراحی شده بودند. محلهی مسکونی دبی ساوث برعکس ساخته میشود، با بلوکهای کمارتفاع روی شبکهی معابری که پیش از ساختمانها طراحی شده است. خود Myra همکف بهعلاوهی پنج طبقه با ۶۴ واحد است و صف ساعت شلوغی جلوی خروجی خودش نمیسازد. دبی ساوث دردسرهای رشد دیگری دارد که آنها را جداگانه در تحلیل دبی ساوث نوشتهام.