Al Ghadeer Parks از Aldar؛ قیمت، طرح پرداخت ۵۵/۴۵ و رزرو ۸۰ هزار درهمی

شرکت Aldar پروژه‌ی Al Ghadeer Parks را عرضه کرده است؛ محله‌ای از تاون‌هاوس و ویلا در دل Al Ghadeer، همان جامعه‌ای که روی مرز ابوظبی و دبی قرار دارد. تاون‌هاوس دوخوابه از ۱٫۶ میلیون درهم (حدود ۹۰ میلیارد تومان) آغاز می‌شود و رزرو آن ۵ درصد است.

همین ۵ درصد، عددی است که ارزش مکث دارد. هشتاد هزار درهم یک تاون‌هاوس را از سازنده‌ای رزرو می‌کند که ۷۲ میلیارد درهم (حدود ۴۰۲۲۰۷۸ میلیارد تومان) پشتوانه‌ی درآمدی دارد. در بازار امروز امارات تقریباً هیچ گزینه‌ی دیگری با این رقم باز نمی‌شود. این مقاله بیشتر درباره‌ی این است که چرا این در تا این اندازه ارزان است، Aldar با این نوع قیمت‌گذاری چه می‌کند، و جامعه‌ای که این پروژه در آن قرار دارد تا امروز چه ارائه داده است.

همه‌ی مبالغ به درهم است و معادل تومانی آن‌ها با نرخ روز بازار آزاد در کنارشان می‌آید. برای دیدن قیمت‌ها به تومان یا دلار از کلید انتخاب واحد پول در بالای صفحه استفاده کنید.

پروژه Al Ghadeer Parks در یک نگاه

• سازنده: Aldar Properties. پروژه: Al Ghadeer Parks، در دل جامعه‌ی تثبیت‌شده‌ی Al Ghadeer.
• موقعیت: روی مرز ابوظبی و دبی، با دسترسی مستقیم به بزرگراه شیخ محمد بن زاید. بخشی از کریدور گسترده‌تر Seih Sedeirah.
• انواع واحد: تاون‌هاوس دوخوابه، تاون‌هاوس سه‌خوابه در دو حالت میانی و نبش، و ویلای مستقل چهارخوابه.
• قیمت از ۱٫۶ میلیون درهم (حدود ۹۰ میلیارد تومان) برای دوخوابه، ۲٫۳ میلیون درهم (حدود ۱۲۹ میلیارد تومان) برای سه‌خوابه و ۳ میلیون درهم (حدود ۱۶۹ میلیارد تومان) برای ویلای چهارخوابه.
• شرایط پرداخت: طرح ۵۵/۴۵ و وابسته به پیشرفت ساخت. ۵ درصد هنگام رزرو، ۵۰ درصد در دوره‌ی ساخت و ۴۵ درصد در زمان تحویل.
• زمان تحویل: سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۹. مالکیت کامل برای همه‌ی ملیت‌ها، چون Al Ghadeer منطقه‌ی سرمایه‌گذاری تعیین‌شده است.
• بیش از ۳۰ هزار متر مربع فضای باز محوطه‌سازی‌شده و ۳۲۳ هزار فوت‌مربع پارک و خیابان پیاده.
• مدرسه‌ی بریتانیایی Al Ghadeer از Aldar Education، با ظرفیت بیش از ۲٬۸۰۰ دانش‌آموز، از سال تحصیلی ۲۰۳۰.
• هدف‌گذاری برای گواهی Pearl 3 و Fitwel 2-Star.

فهرست قیمت Al Ghadeer Parks، به تفکیک واحد

سه نوع واحد، و مبلغ رزرو در برابر هرکدام.

یک نکته فراتر از خود قیمت اهمیت دارد. آستانه‌ی ویزای طلایی ۲ میلیون درهم (حدود ۱۱۲ میلیارد تومان) است، بنابراین سه‌خوابه و ویلا در همان متراژ پایه از آن عبور می‌کنند و دوخوابه نه. اگر اقامت بخشی از دلیل خرید شماست، همین‌جا دوراهی است و عبور از آن ۷۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۹ میلیارد تومان) هزینه دارد.

موقعیت قطعه در اینجا قیمت را جابه‌جا می‌کند. سه‌خوابه‌های نبش قطعه‌ی پهن‌تر و شیشه‌ی بیشتری دارند و Aldar آن‌ها را متفاوت قیمت‌گذاری می‌کند؛ پس هر عدد بالا را کف همان تیپ در نظر بگیرید، نه قیمت واحدی که به شما نشان داده می‌شود.

طرح پرداخت ۵۵/۴۵؛ کِی و چقدر باید بپردازید

این بخشی است که بیشترین فکر را می‌طلبد، چون شکل این طرح از هر دو سو غیرمعمول است.

پنج درصد هنگام رزرو، تقریباً یک‌چهارم چیزی است که یک عرضه‌ی معمول در دبی می‌خواهد. بیشتر پروژه‌هایی که امسال بررسی کرده‌ام با ۲۰ درصد شروع می‌شوند: Crestlane در سیتی واک، The Archive در DLRC، Creek Haven و پیشنهادهای Sobha. این پروژه با یک‌چهارم آن رقم باز می‌شود.

سپس ورق برمی‌گردد. چهل‌وپنج درصد در زمان تحویل، در سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۹، یک‌جا سررسید می‌شود. روی دوخوابه این یعنی ۷۲۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۰ میلیارد تومان) و روی ویلا ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷۶ میلیارد تومان).

پس طرح را همان‌طور بخوانید که هست: ارزان‌ترین راه ورود به بازار امروز و یکی از سنگین‌ترین پایان‌ها، که در یک بسته فروخته می‌شوند. مناسب بودن یا نبودن آن به یک پرسش بستگی دارد و آن پرسش درباره‌ی ملک نیست. این است که آیا در اواخر ۲۰۲۹ چهل‌وپنج درصد قیمت را در اختیار خواهید داشت.

اینجا محاسبه از آنچه به نظر می‌رسد دوستانه‌تر است و ارزش دارد آن را کنار مشکلی بگذاریم که در پیشنهادهای Sobha پیدا کردم. برای نخستین ملک یک فرد خارجی و زیر ۵ میلیون درهم (حدود ۲۸۱ میلیارد تومان)، بانک مرکزی امارات سقف وام را روی ۸۰ درصد ارزش گذاشته است. شما ۴۵ درصد بدهکار خواهید بود. بانکی که تا ۸۰ درصد وام می‌دهد، ۴۵ درصد را با فاصله‌ی خوبی پوشش می‌دهد؛ یعنی درست عکس وضعیتی که طرح ۲۰/۸۰ بالای پنج میلیون درهم ایجاد می‌کند و در آن طرح بیش از سقف مجاز می‌خواهد. در این طرح، وام محدودیت شما نیست.

آنچه محدودیت است، زمان است. رزرو در ۲۰۲۶ برای تحویل سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۹ یعنی بیش از سه سال ماندن در معرض ریسک، و ریسک پیش‌فروش بیش از هر چیز تابع طول دوره است. هر دو را با هزینه‌ی سرمایه‌ی خودتان در مقایسه‌گر شرایط پرداخت و محاسبه‌گر وام مسکن بسنجید.

زمان تحویل و جدول اقساط تا ۲۰۲۹

تحویل در سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۹ است. تا آن زمان، بخش ۵۰ درصدی دوره‌ی ساخت وابسته به پیشرفت ساخت توصیف شده است، نه وابسته به تقویم؛ و این تفاوت معناداری با بیشتر طرح‌های دبی دارد و ارزش دارد در قرارداد خودتان مکتوب تأیید شود.

وابسته به تقویم یعنی اقساط شما در تاریخ‌های ثابت سررسید می‌شود، چه ساخت پیش برود چه نرود. وابسته به پیشرفت ساخت یعنی اقساط، مراحل تکمیل را دنبال می‌کند. دومی برای خریدار بهتر است، چون تأخیر در کارگاه، پرداخت شما را هم عقب می‌اندازد، نه فقط کلید شما را. جدول مراحل را پیوست قرارداد بگیرید و بخوانید، چون عبارت «وابسته به ساخت» طیف گسترده‌ای از محرک‌های واقعی را در بر می‌گیرد.

Al Ghadeer کجاست + جدول فاصله‌ها

تمام منطق این جامعه در موقعیت آن است. این نه دقیقاً یک محصول ابوظبی است و نه دقیقاً یک محصول دبی؛ محصول مرز است، و خریدار مناسب آن کسی است که از هر دو استفاده می‌کند.

این‌ها را صادقانه بخوانید. Al Maktoum و اکسپو سیتی نزدیک‌اند و همین نیمه‌ی ماجراست که در حال رشد است: توسعه‌ی Al Maktoum بزرگ‌ترین تعهد زیرساختی منطقه است و دبی ساوث درست کنار آن قرار دارد. اما مرکز شهر ابوظبی با ۵۰ دقیقه یک رفت‌وآمد واقعی است، نه یک مسیر کوتاه. اگر هر روز در مرکز ابوظبی کار می‌کنید، این مسیر طولانی است. اگر جایی در کریدور جنوبی دبی کار می‌کنید، به آن نزدیک است و به‌مراتب ارزان‌تر از آن قیمت‌گذاری شده است.

امکانات و مدرسه

فهرست امکانات به‌شکل غیرمعمولی خانوادگی است تا نمایشی، و من این را نشانه‌ای درباره‌ی خریداری می‌دانم که Aldar در ذهن دارد.

• مرکز اجتماعی، استخر، فضای آب‌بازی و سرسره‌ی آبی
• زمین فوتبال، زمین بسکتبال، زمین پدل
• زمین بازی عمومی، زمین بازی کودکان، چمن رویدادها
• باغ خوراکی و باغ‌های مشترکی که محله را تغذیه می‌کند
• چمن‌های تماشای ستارگان، آلاچیق‌های باربیکیو، چمن‌های سایه‌دار پیک‌نیک
• فروشگاه مواد غذایی و واحدهای تجاری
• خیابان‌های پیاده، با مسیرهای سایه‌دار در سراسر مسترپلن

مدرسه همان موردی است که باید درست سنجیده شود. مدرسه‌ی بریتانیایی Al Ghadeer، از مجموعه‌ی Aldar Education و در دل همین جامعه، با برنامه‌ی درسی بریتانیایی و ظرفیت بیش از ۲٬۸۰۰ نفر، از سال تحصیلی ۲۰۳۰ آغاز به کار می‌کند. این برای یک خانواده مزیت واقعی است و در عین حال یک سال پس از تحویل است. اگر قصد دارید در زمان تکمیل با فرزندان در سن مدرسه ساکن شوید، برای یک سال تحصیلی پیش از افتتاح آن برنامه‌ریزی کنید.

Aldar چه سازنده‌ای است + ارقام مالی

پرسشی که بیشتر از هر چیز درباره‌ی عرضه‌های ابوظبی از من می‌شود این است که آیا سازنده در سال ۲۰۲۹ هم سر جایش خواهد بود. درباره‌ی Aldar، صورت‌های مالی خودشان پاسخ می‌دهند.

در نیمه‌ی نخست ۲۰۲۶، Aldar سود خالص پس از مالیات ۴٫۹ میلیارد درهم (حدود ۲۷۵۲۵۴ میلیارد تومان) را گزارش کرد، با رشد ۱۸ درصدی نسبت به سال پیش، روی درآمد ۱۷ میلیارد درهم (حدود ۹۴۳۷۲۸ میلیارد تومان) با رشد ۸ درصد. فروش پروژه‌ها در شش ماه ۱۲ میلیارد درهم (حدود ۶۷۹۷۰۹ میلیارد تومان) بود. پشتوانه‌ی درآمدی ۷۲ میلیارد درهم (حدود ۴۰۲۲۰۷۸ میلیارد تومان) اعلام شد که شرکت آن را معادل دو تا سه سال دید مالی می‌داند و بخش اماراتی آن به‌طور میانگین ۲۹ ماه دوره دارد.

عددی که برای یک خریدار خارجی از همه مفیدتر می‌دانم، عدد دیگری است: ۷٫۶ میلیارد درهم (حدود ۴۲۶۹۲۴ میلیارد تومان) از فروش امارات در این نیمه، معادل ۸۰ درصد کل، به خریداران خارجی و مقیمان غیرشهروند رسیده است. این شرکتی نیست که عمدتاً به بازار داخلی بفروشد و پول خارجی را در حاشیه بپذیرد. خریدار خارجی، خودِ بازار است.

Aldar چگونه قیمت‌گذاری می‌کند

این بخشی است که ارزش دارد پیش از نگاه به هر پروژه‌ی Aldar بدانید، چون توضیح می‌دهد در واقع چه چیزی به شما پیشنهاد می‌شود.

Aldar به‌صورت فازبندی‌شده عرضه می‌کند. تنها در سه‌ماهه‌ی دوم ۲۰۲۶ سه پروژه عرضه کرد: Yas Park Place در Yas Island، Al Ghadeer Gardens در همین جامعه، و The Orchids at Yas Acres. پس از آن Yas Point با ارزش ۶ میلیارد درهم (حدود ۳۳۷۰۴۶ میلیارد تومان) و Marsa Al Saadiyat با ارزش ناخالص توسعه‌ی نزدیک به ۱۰۰ میلیارد درهم (حدود ۵۶۱۷۴۲۷ میلیارد تومان) را اعلام کرد.

عرضه‌ی فازبندی‌شده یک محدودیت ساخت نیست، یک ابزار قیمت‌گذاری است. به سازنده اجازه می‌دهد عرضه‌ی تازه را با میزان جذب واقعی بازار هماهنگ کند و میان فازها قیمت، ترکیب و زمان تحویل را تنظیم کند، به‌جای آنکه برای سه هزار خانه به یک عدد متعهد شود. در بازاری که عرضه در آن رو به افزایش است، همین انضباط جلوی کاهش قیمت یک پروژه در فازهای بعدی را می‌گیرد؛ همان اتفاقی که به خریدار زودهنگام آسیب می‌زند.

یک داده هست که ارزش دارد کنار این گذاشته شود. Al Ghadeer Gardens در همین جامعه و در ۱۵ مه ۲۰۲۶ از حدود ۱٫۷ میلیون درهم (حدود ۹۵ میلیارد تومان) عرضه شد. سه ماه بعد Al Ghadeer Parks از ۱٫۶ میلیون درهم (حدود ۹۰ میلیارد تومان) آغاز می‌شود. این دو محصول متفاوت با ترکیب متفاوت هستند و مقایسه دقیقاً هم‌ارز نیست، اما افزایش قیمت هم در کار نبوده است. Aldar اینجا خط قیمت جامعه را نگه داشته، نه اینکه میان دو عرضه بالا ببرد؛ و اگر روایتی که می‌شنوید این است که قیمت‌ها همیشه فاز به فاز بالا می‌رود، دانستن این نکته اهمیت دارد.

معنای عملی آن برای شما ساده است. زودتر بودن در یک جامعه‌ی Aldar از نظر تاریخی همان سازوکاری بوده که سود ساخته است، چون امکانات، مدرسه و فازهای بعدی همگی پس از خرید شما می‌آیند. اما سود از بلوغ جامعه می‌آید، نه از یک افزایش خودکار میان فازها. بپرسید عرضه‌ی قبلی در همان جامعه با چه قیمتی فروخته شد، و پیش از رزرو بپرسید.

بازدهی و رشد قیمت در Al Ghadeer تا امروز

Al Ghadeer آدرس تازه‌ای نیست. جامعه‌ای تثبیت‌شده و نخستین تجلی طرح Seih Sedeirah است، و به همین دلیل اصلاً امکان مقایسه وجود دارد.

بر پایه‌ی ارقام گزارش‌شده‌ی بازار، این جامعه در حال حاضر بازدهی اجاره‌ی ناخالصی حدود ۸ تا ۸٫۵ درصد ثبت می‌کند؛ رقمی به‌مراتب بالاتر از محله‌های ممتاز دبی، و ناشی از همان چیزی که کل منطق پروژه بر آن استوار است: قیمت ورود مقرون‌به‌صرفه در کنار مرز دبی، و اجاره به کسانی که رفت‌وآمد روزانه دارند. Al Ghadeer همچنین به‌طور مداوم در فهرست مناطقی از ابوظبی قرار می‌گیرد که انتظار می‌رود امسال از میانگین رشد قیمت شهر جلو بزنند، با پیش‌بینی‌هایی در حدود ۱۶ درصد.

من این پیش‌بینی‌ها را در حد پیش‌بینی نگاه می‌کنم. این‌ها تفسیر بازار است، نه معامله‌ی ثبت‌شده، و پیش‌بینی منتشرشده در ماه آگوست به شما می‌گوید مردم چه انتظاری دارند، نه چه اتفاقی افتاده است. رقم بازدهی از این دو محکم‌تر است، چون بر پایه‌ی اجاره‌هایی محاسبه می‌شود که هم‌اکنون پرداخت می‌شود.

پیش از رزرو این‌ها را بررسی کنید

• جدول مراحل پشت آن ۵۰ درصد «وابسته به ساخت» را مکتوب و پیوست قرارداد بگیرید. خود این عبارت، محرک‌ها را مشخص نمی‌کند.
• اضافه‌بهای موقعیت قطعه را روی واحد مشخص خودتان تأیید کنید. عدد اعلام‌شده کف همان تیپ است و قطعات نبش متفاوت قیمت می‌خورند.
• بپرسید عرضه‌ی قبلی Al Ghadeer با چه قیمتی فروخته شد و امروز با چه قیمتی معامله می‌شود. تنها شاهد واقعی رشد فاز به فاز در این جامعه همین است.
• اگر اقامت اهمیت دارد، تأیید کنید که واحد با قیمتی که واقعاً می‌پردازید از ۲ میلیون درهم (حدود ۱۱۲ میلیارد تومان) عبور می‌کند، نه با قیمت اعلام‌شده. به آستانه‌های ویزای طلایی نگاه کنید.
• برای آن ۴۵ درصد از همین حالا برنامه بریزید، نه در ۲۰۲۹. امروز تصمیم بگیرید نقد است یا وام، و اگر وام است بررسی کنید شرایط شما برای ملکی که تا سه سال دیگر مالکش نیستید پابرجا می‌ماند یا نه.
• درباره‌ی قواعد فروش مجدد بپرسید. چند درصد باید پرداخت شود تا Aldar رضایت‌نامه صادر کند و هزینه‌ی انتقال چقدر است؛ سه سال ساخت به‌اندازه‌ی کافی طولانی هست که برنامه‌ها تغییر کند.

نظر من

این پروژه را برای یک خریدار مشخص می‌پسندم و خریدار دیگری را از آن دور می‌کنم.

خریدار مشخص کسی است که تاون‌هاوس می‌خواهد نه آپارتمان، در کریدور جنوبی دبی کار می‌کند یا می‌تواند از هرجا کار کند، می‌خواهد هزینه‌ی ورود کم باشد، و برای ۴۵ درصد در اواخر ۲۰۲۹ برنامه‌ی روشنی دارد. برای چنین فردی، رزرو ۵ درصدی واقعاً به کار می‌آید. سه سال حق انتخاب روی یک تاون‌هاوس با قیمت ۲۰۲۶ می‌خرد، از سازنده‌ای که ترازنامه‌اش زیر سؤال نیست، در جامعه‌ای که به‌جای رندر، ساکن دارد.

خریداری که او را دور می‌کنم کسی است که فقط عنوان ۸۰ هزار درهم او را جذب کرده است. رزرو پایین، قیمت پایین نیست. قیمت ۱٫۶ میلیون درهم (حدود ۹۰ میلیارد تومان) است و طرح فقط زمان پرداخت آن را جابه‌جا می‌کند. اگر ۵ درصد به این دلیل جذاب است که باقی مبلغ در توان شما نیست، آن‌وقت این طرح به‌عنوان ابزار بازاریابی عمل کرده است، نه ابزار مالی.

ضعف‌های صادقانه عبارت‌اند از طول دوره، مسیر ابوظبی و فاصله‌ی یک‌ساله‌ی افتتاح مدرسه. قوت صادقانه این است که Al Ghadeer شرط‌بندی روی وجود داشتن یک محله نیست. این محله وجود دارد، با حدود ۸ درصد اجاره می‌رود، و Aldar سال‌هاست در آن می‌سازد. مشخصاً درباره‌ی بازدهی، این پروژه در نقطه‌ی مقابل Crestlane در سیتی واک قرار دارد که همزمان با این مقاله منتشر کرده‌ام: حدود ۸ درصد ناخالص در اینجا در برابر ۵٫۵ تا ۶ درصد در مرکز ممتاز دبی، و معامله میان نقدشوندگی و موقعیت از یک سو و درآمد از سوی دیگر است.

اگر عرضه‌ی فعلی، اضافه‌بهای قطعات و اینکه واقعاً کدام موقعیت‌ها باقی مانده را می‌خواهید، بگویید چه گزینه‌ای مدنظرتان است تا به‌جای بروشور، فهرست واقعی را برایتان بفرستم.