موجودی آمادهی فروش در دبی مارینا (Dubai Marina) در سهماههی اول ۲۰۲۶، نسبت به سهماههی پیش ۱۴٪ کم شد. این بزرگترین افت یک سهماهه در مارینا از سال ۲۰۲۲ تا امروز است و کسی هم چندان به آن توجه نمیکند، چون شاخص قیمت منطقه فقط کمی بالا رفته است.
اما موجودی آماده و شاخص قیمت، دو سیگنال جدا از هم هستند. شاخص قیمت با تأخیر حرکت میکند. موجودی آماده همان سیگنالی است که زودتر از همه به شما میگوید اجاره و قیمت فروش مجدد به کدام سمت میرود. عددی که ارزش دارد سهماهه به سهماهه دنبالش کنید این است: کل آگهیها در MLS بهعلاوهی DLD برای واحدهای آماده، تقسیم بر میانگین جذب ۹۰روزه. این نسبت بین سهماههی چهارم ۲۰۲۵ و سهماههی اول ۲۰۲۶ از ۴٫۱ ماه به ۳٫۵ ماه رسید.
چرا عرضه کوچک شد
سه اتفاق همزمان افتاد و هر سه به یک سمت فشار آوردند.
اول، در سهماههی اول ۲۰۲۶ هیچ ساختمان تازهای در هستهی مارینا تحویل نشد. مارینا یک منطقهی جاافتاده است. باقیماندهی پایپلاین پیشفروش بیشتر بیرون از هسته است، در زمینهایی که به جیبیآر (JBR) یا به هاربر وصل میشوند. هیچکدام در سهماههی اول تحویل نشدند. این یعنی هیچ عرضهی تازهای وارد بازار نشد تا فشار تقاضا را کم کند.
دوم، فروش از سوی مالکان نسبت به سال پیش ۱۹٪ کم شد. مالکان نمیفروشند، چون اجاره بالا رفته و گزینهی جایگزین، یعنی فروختن و بردن سرمایه به جای دیگر، دیگر آنقدرها جذاب نیست، وقتی برج بعدی در یک منطقهی دیگر هم وضعش بهتر از این نیست. وقتی مالک دلیلی برای فروش نمیبیند، عرضهی بازار ثانویه هم خشک میشود.
سوم، تبدیل واحدها به اجارهی کوتاهمدت سرعت گرفت. حدود ۷٪ از واحدهای یکخوابه که در سهماههی چهارم ۲۰۲۵ در بازار اجارهی بلندمدت بودند، در سهماههی اول از این بازار بیرون آمدند و به خانهی تعطیلات با مجوز Dubai Tourism تبدیل شدند. این رقم یک سال پیش زیر ۳٪ بود. هر واحدی که به اجارهی کوتاهمدت میرود، یک واحد کمتر برای مستأجر بلندمدت باقی میگذارد.
این برای اجاره چه معنایی دارد
اگر روند جذب همینطور بماند، اجارهی پیشنهادی واحدهای یکخوابهی مارینا که اکنون حدود ۱۲۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۴ میلیارد تومان) در سال است، تا سهماههی سوم به ۱۳۵٬۰۰۰ درهم (حدود ۶٫۹ میلیارد تومان) تا ۱۴۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۷٫۱ میلیارد تومان) میرسد. یعنی ۸ تا ۱۲٪ در شش ماه. واحدهای دوخوابه به نسبت سریعتر بالا میروند، چون فشار روی خانوادههای شاغل از این هم بیشتر است.
این یک پیشبینی خوشبینانه نیست. این همان چیزی است که نسبت موجودی آماده به جذب، وقتی یک سهماههی کامل روی ۳٫۵ ماه مینشیند، تولید میکند. مارینا پرجذبترین بازار ساحلی دبی است. تقاضا هیچ جای دیگری برای رفتن ندارد، مگر اینکه طرف حاضر باشد بخش محسوسی از کیفیت زندگیاش را کنار بگذارد.
این برای فروش مجدد چه معنایی دارد
قیمتهای پیشنهادی در هستهی مارینا فقط در سهماههی اول ۴٫۲٪ بالا رفت. قیمتهای نهاییشده که با ۳۰ تا ۶۰ روز تأخیر میآیند، تا اینجا ۳٫۱٪ را نشان میدهند. انتظار داشته باشید قیمتهای نهاییشده تا میانهی سهماههی دوم خودشان را برسانند.
اینجا یک نکتهی مهم دربارهی سرعت فروش هست: وقتی عرضهی واحدهای آماده محدود میشود، واحد خوب در مارینا سریعتر از همیشه خریدار پیدا میکند. این برای مالک فعلی خبر خوبی است، اما برای خریدار جدید یعنی باید سریعتر و قاطعتر تصمیم بگیرد، چون فرصت چانهزنی کمتر میشود.
معاملهی جالب در اینجا، خریدن یک واحد در خود مارینا با قیمتهای فعلی نیست. خریدن یک واحد چسبیده به مارینا در جیبیآر (JBR) یا در برجهای جدید هاربر است، جایی که اثر سرریز جذب مارینا تا آخر سال قیمت را بالا میبرد. این معامله یک سهماهه با واضحشدن فاصله دارد. اکنون خلاف جریان آب است.
چه چیزی میتواند این روند را به هم بزند
دو چیز. یکی، اگر برخوردی با خانههای تعطیلات اتفاق بیفتد، موجودی کوتاهمدت دوباره به بازار بلندمدت برمیگردد و جذب کِش میآید. احتمال این اتفاق در سال ۲۰۲۶ پایین است. Dubai Tourism در حال تشویق برنامهی مجوزدهی است.
دو، اگر نرخ بهره در امارات در نیمهی دوم سال بهشدت بالا برود، تقاضای خرید با وام مسکن در مارینا سرد میشود و نسبت جذب دوباره به سمت ۵ ماه برمیگردد. این یک ریسک واقعی است، اما مسیر فعلی نرخ بهره یک کاهش را نشان میدهد، نه افزایش.
نگاه من
اگر دنبال رشد سرمایه روی افق ۱۲ تا ۱۸ماهه هستید و با این کنار میآیید که بازدهی ورودی فقط حدود ۶٪ است، مارینا در همین لحظه تمیزترین موقعیت شهر است. با عدد و رقمش بنشینید، نسبت جذب را ببینید و حواستان باشد سهماههی دوم چه عددی ثبت میکند. دنبال واحدی نروید که ۶٪ بالاتر از قیمت سهماههی اول قیمت خورده است. صبر کنید تا فروش ارثیِ بدقیمت بعدی یا یک آگهی فروش اضطراری پیدا شود. اگر خواستید یک واحد مشخص را با هم بررسی کنیم، در واتساپ پیام بدهید.
منبع: آگهیهای موجودی آمادهی DLD سهماههی اول ۲۰۲۶، نرخهای جذب Property Finder، دفتر ثبت خانههای تعطیلات Dubai Tourism.