اجازه دهید با چند عدد آغاز کنم، زیرا تحلیل من بر داده استوار است، نه بر تبلیغ. در دبی مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد، خارجیها در مناطق فریهولد (مالکیت کامل) سند را به نام خود دریافت میکنند و بازدهی اجاره در بسیاری از محلهها بین ۶ تا ۹ درصد در سال است. همین سه نکته، دبی را از بیشتر بازارهای ملک منطقه متمایز میکند.
چرا دبی
- سند مالکیت کامل به نام خودتان، بدون محدودیت زمانی و قابل ارث.
- بدون مالیات بر درآمد شخصی و بدون مالیات سالانهی ملک.
- امکان دریافت اقامت با خرید ملک از ۷۵۰ هزار درهم به بالا.
- بازاری که هر معاملهی آن در ادارهی زمین دبی (DLD) ثبت و شفاف است.
کجا بخرم
انتخاب محله به هدف شما بستگی دارد. برای بازدهی بالا، محلههای در حال رشد مانند جیویسی (JVC) و دبی ساوث (Dubai South) را بررسی کنید؛ برای حفظ ارزش و اجارهی پایدار، دبی مارینا (Dubai Marina) و بیزینس بی (Business Bay)؛ و برای زندگی خانوادگی، عربین رنچز (Arabian Ranches) و دبی هیلز (Dubai Hills). برای آنکه تصویر روشنتری داشته باشید، چند نمونه را در کنار هم میگذارم:
| محله | تمرکز | بازدهی تقریبی اجاره |
|---|---|---|
| جیویسی (JVC) | قیمت ورود پایین، بازدهی بالا | حدود ۷ تا ۸ درصد |
| دبی مارینا (Dubai Marina) | اجارهی پایدار، خریدار همیشگی | حدود ۶ درصد |
| دبی ساوث (Dubai South) | رشد بلندمدت، نزدیک فرودگاه و اکسپو | حدود ۷ درصد |
| دبی هیلز (Dubai Hills) | زندگی خانوادگی، ویلا و آپارتمان | حدود ۵ تا ۶ درصد |
من برای هر محله یک کارت امتیاز با عدد و رقم آماده کردهام تا بر اساس حدس تصمیم نگیرید.
با چه بودجهای
با حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار درهم میتوان یک استودیو یا یکخوابهی کوچک در محلههای در حال رشد خرید. از یک میلیون درهم به بالا گزینهها بازتر میشوند و وارد محلههای جاافتادهتر میشوید. قیمت دقیق هر محله به تومان و درهم را در قیمت ملک در دبی به تومان آوردهام.
افزون بر قیمت ملک، حدود ۶ تا ۸ درصدِ مبلغ را برای هزینههای یکبارِ خرید کنار بگذارید: ۴ درصد هزینهی انتقال ادارهی زمین دبی، حدود ۲ درصد کمیسیون مشاور و چند هزینهی اداری کوچکتر. این عددها را در راهنمای خرید ملک بهتفصیل آوردهام.
آیا خریدار خارجی میتواند وام بگیرد
بله. بانکهای امارات به خریدار خارجیِ غیرمقیم نیز وام مسکن میدهند، هرچند سقف وام معمولاً پایینتر است و بخش بزرگتری از قیمت را باید نقد بپردازید. برای محاسبهی قسط و سود میتوانید از ماشینحساب وام مسکن استفاده کنید. توجه داشته باشید که در زبان فارسی «وام مسکن» منظور است، نه «رهن»؛ رهن در ایران معنای کاملاً متفاوتی دارد.
آماده یا پیشفروش
دو راه برای ورود وجود دارد. ملک آماده را میخرید و از همان ابتدا اجاره میدهید یا خود در آن ساکن میشوید؛ قیمت آن بالاتر است، اما درآمد آن از همان ابتدا آغاز میشود. پیشفروش قیمت ورود پایینتری دارد و معمولاً با شرایط پرداخت اقساطی همراه است، اما باید تا زمان تحویل صبر کنید و به اعتبار سازنده توجه داشته باشید. کدام گزینه بهتر است؟ به این بستگی دارد که به دنبال درآمد فوری هستید یا رشد سرمایه. برای کسی که نخستین خرید خود را انجام میدهد، معمولاً ملک آماده در محلهی جاافتاده را کمریسکتر میدانم.
پس از خرید چه میشود
پس از انتقال سند، اگر قصد سکونت ندارید، میتوانید ملک را اجاره دهید. بسیاری از خریداران ایرانی مدیریت اجاره را به یک شرکت میسپارند تا درآمد را از راه دور هم دریافت کنند. هزینهی ثابت سالانهی شما شارژ ساختمان است که در بازدهی خالص اثر میگذارد؛ بنابراین پیش از خرید، رقم شارژ هر واحد را بپرسید. اجارهنامهها در سامانهی اجاری (Ejari) ثبت میشوند و همین ثبت، حق مالک و مستأجر را روشن نگه میدارد.
به چه چیزهایی دقت کنم
- اعتبار سازنده: در پیشفروش، سابقهی تحویل بهموقع سازنده مهمتر از زیبایی بروشور است.
- شارژ ساختمان: شارژ سالانه بازدهی خالص شما را کم میکند؛ آن را پیش از خرید بپرسید.
- تاریخ تحویل: زمان تحویل پیشفروشها گاهی عقب میافتد؛ روی این موضوع حساب کنید.
- قیمت واقعی محله: واحدی که «زیر قیمت بازار» معرفی میشود، اغلب فقط در حد بازار است. عدد واقعی را از معاملات ثبتشدهی ادارهی زمین دبی بسنجید.
قدم بعدی
خرید ملک در دبی دشوار نیست، اما چند نکتهی مهم دارد که اگر از آنها آگاه نباشید، هزینهی اضافه میپردازید. مراحل کامل و هزینهها را در راهنمای خرید ملک نوشتهام. اگر مایل بودید روی یک مورد مشخص با هم محاسبه کنیم، در واتساپ پیام بدهید.
پرسشهای متداول
بله، خارجیها در مناطق فریهولد (مالکیت کامل) دبی سند را به نام خود دریافت میکنند؛ مالکیتی بدون محدودیت زمانی و قابل ارث. هر معامله در ادارهی زمین دبی (DLD) ثبت میشود و بازار شفاف است. در دبی مالیات بر درآمد شخصی و مالیات سالانهی ملک هم وجود ندارد.
با حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار درهم میتوان یک استودیو یا یکخوابهی کوچک در محلههای در حال رشد خرید و از یک میلیون درهم به بالا گزینهها بازتر میشوند. افزون بر قیمت ملک، حدود ۶ تا ۸ درصدِ مبلغ را برای هزینههای یکبارِ خرید کنار بگذارید. قیمت هر محله به تومان و درهم را در قیمت ملک در دبی به تومان آوردهام.
بازدهی اجاره در بسیاری از محلههای دبی، بر اساس دادههای میانهی ۲۰۲۶، بین ۶ تا ۹ درصد در سال است. برای نمونه جیویسی (JVC) حدود ۷ تا ۸ درصد، دبی ساوث (Dubai South) حدود ۷ درصد، دبی مارینا (Dubai Marina) حدود ۶ درصد و دبی هیلز (Dubai Hills) حدود ۵ تا ۶ درصد بازدهی تقریبی دارند. توجه داشته باشید که شارژ سالانهی ساختمان بازدهی خالص را پایینتر میآورد؛ رقم شارژ هر واحد را پیش از خرید بپرسید.
برای کسی که نخستین خرید خود را انجام میدهد، معمولاً ملک آماده در محلهی جاافتاده را کمریسکتر میدانم. ملک آماده قیمت بالاتری دارد، اما درآمد اجارهی آن از همان ابتدا آغاز میشود؛ پیشفروش قیمت ورود پایینتر و شرایط پرداخت اقساطی دارد، اما باید تا تحویل صبر کنید و به سابقهی تحویل بهموقع سازنده دقت کنید. انتخاب نهایی به این بستگی دارد که به دنبال درآمد فوری هستید یا رشد سرمایه.