شرکت Binghatti در فاصلهی بسیار کوتاهی پس از فروش کامل پروژهی قبلیاش، پروژهی بعدی را در همان محله آمادهی معرفی کرده است. پروژهی Binghatti Spectre در الجداف (Al Jaddaf) در چهارم سپتامبر برای ثبتنام باز شد و حدود دوازده روز بعد کامل فروخته شد. حالا نوبت پروژهی Binghatti Starfall است و رویداد معرفی آن ظرف ده روز آینده در ابوظبی برگزار میشود.
مجموعهی کامل نقشههای طبقات این پروژه به تاریخ هفتم سپتامبر در دست من است و عددهای آن با چیزی که در پیام معرفی میان مشاوران پخش شده یکی نیست. این مطلب را با همان نقشهها نوشتهام.
خلاصهی کوتاه، پیش از ورود به جزئیات
اگر فقط چند خط وقت دارید، همینها کافی است:
- بر اساس نقشههای رسمی، این ساختمان ۷۵۴ واحد مسکونی دارد: ۵۲۸ استودیو، ۱۶۹ واحد یکخوابه و ۵۷ واحد دوخوابه. یعنی ۷۰ درصد ساختمان استودیو است.
- پیام معرفی که میان مشاوران پخش شده عدد دیگری دارد: ۵۲۵ واحد با ۸۵ استودیو و ۳۸۳ واحد یکخوابه. این عدد با نقشههای خود سازنده نمیخواند.
- ساختمان دو طبقه زیرزمین، همکف، چهار طبقه پودیوم، ۱۴ طبقهی مسکونی و طبقهی روف دارد و ارتفاع کل آن ۷۷٫۵ متر است.
- ارتفاع سقف واحدها ۳٫۲ متر است که برای این ردهی قیمتی بالاتر از حد معمول است.
- هفده واحد تجاری در همکف پیشبینی شده و ارتفاع مفید آنها بین ۳٫۲۵ تا ۳٫۳۵ متر است.
- قیمت، شرایط پرداخت و زمان تحویل هنوز رسماً اعلام نشده است. هر عددی که امروز بشنوید تخمین فروشنده است.
اگر جزئیات را میخواهید
از اینجا به بعد جدول مشخصات از روی نقشهها، تفاوت عددها، حساب قیمت، معنای ۵۲۸ استودیو در یک ساختمان، درسی که فروش سریع Spectre میدهد و فهرست چیزهایی میآید که پیش از رزرو باید کتبی بگیرید.
مشخصات Binghatti Starfall بر اساس نقشههای رسمی
| مورد | مقدار |
|---|---|
| نام پروژه | Binghatti Starfall |
| سازنده | Binghatti |
| موقعیت | محدودهی Sama Al Jaddaf در الجداف |
| ساختار ساختمان | دو زیرزمین، همکف، چهار پودیوم، ۱۴ طبقه، روف |
| ارتفاع کل | ۷۷٫۵ متر |
| کل واحدهای مسکونی | ۷۵۴ |
| استودیو | ۵۲۸ واحد |
| یکخوابه | ۱۶۹ واحد |
| دوخوابه | ۵۷ واحد |
| ترکیب هر طبقهی معمول | ۳۶ استودیو، ۱۲ یکخوابه، ۴ دوخوابه (۵۲ واحد) |
| طبقهی روف | ۲۴ استودیو، ۱ یکخوابه، ۱ دوخوابه (۲۶ واحد) |
| واحد تجاری | ۱۷ واحد در همکف |
| ارتفاع طبقه تا طبقه | ۳٫۶۰ متر |
| ارتفاع سقف واحد | ۳٫۲۰ متر |
| ارتفاع مفید واحد تجاری | ۳٫۲۵ تا ۳٫۳۵ متر |
| ارتفاع ورودی اصلی | ۶٫۶۵ متر |
| استخر بزرگسال | ۳۸۳ مترمربع، ۲۹ در ۱۶٫۸ متر |
| استخر کودکان | ۳۶ مترمربع، ۸ در ۴٫۵ متر |
| قیمت | اعلام نشده |
| شرایط پرداخت | اعلام نشده |
| زمان تحویل | اعلام نشده |
قیمت و شرایط پرداخت و زمان تحویل، یعنی همان سه عددی که تصمیم شما را میسازند، هنوز جای خالی این جدول هستند. متراژ واحدها هم در این مجموعه نیامده است، چون این نقشهها معماری هستند و نه دفترچهی فروش.
عددهای پیام معرفی با نقشهها یکی نیست
پیامی که این روزها میان مشاوران پخش میشود ۵۲۵ واحد را اعلام میکند و ترکیب آن را ۸۵ استودیو، ۳۸۳ یکخوابه و ۵۷ دوخوابه مینویسد، و پروژه را «با تمرکز بر یکخوابه» توصیف میکند. جدول واحدهای خود سازنده چیز دیگری میگوید.
| مورد | پیام معرفی | نقشههای سازنده، هفتم سپتامبر |
|---|---|---|
| کل واحدها | ۵۲۵ | ۷۵۴ |
| استودیو | ۸۵ | ۵۲۸ |
| یکخوابه | ۳۸۳ | ۱۶۹ |
| دوخوابه | ۵۷ | ۵۷ |
| ارتفاع مفید تجاری | تا ۸٫۰۵ متر | ۳٫۲۵ تا ۳٫۳۵ متر |
تنها عددی که در هر دو یکی است، ۵۷ واحد دوخوابه است. بقیه با هم نمیخواند و جهت پروژه را وارونه نشان میدهد: این ساختمان استودیومحور است، نه یکخوابهمحور.
نقشهها این را طبقه به طبقه نشان میدهند. هر طبقهی معمول از طبقهی اول تا چهاردهم دقیقاً ۳۶ استودیو، ۱۲ یکخوابه و ۴ دوخوابه دارد و طبقهی روف ۲۴ استودیو به علاوهی یک یکخوابه و یک دوخوابه. عدد ۳۸۳ در این مجموعه یک بار میآید، ولی نه برای واحدها؛ مساحت استخر بزرگسال ۳۸۳ مترمربع است.
این تفاوت فقط یک اشتباه تایپی نیست. استودیو و یکخوابه دو دارایی متفاوتاند، با مستاجر متفاوت، بازده متفاوت و نقدشوندگی متفاوت در فروش مجدد. کسی که با تصور خرید در یک ساختمان یکخوابهمحور ثبتنام کند، در عمل در یک برج استودیویی خرید کرده است.
قیمت Binghatti Starfall چقدر است
هیچ قیمتی از سوی سازنده منتشر نشده است. سایتهای واسطه از همین حالا استودیو را از ۷۵۰ هزار درهم و یکخوابه را از ۱ میلیون و ۲۵۰ هزار درهم اعلام میکنند. این ارقام را لنگر ذهنی در نظر بگیرید، نه قیمت پروژه. نکتهی قابل توجه این است که همین سایتها ترکیب واحدها را هم درست نوشتهاند و عددشان با نقشهها میخواند، بنابراین قیمتشان هم بیپایه نیست.
دو لنگر واقعیتر در دست خودتان است. اولی پروژهی Binghatti Spectre در همین محله است که استودیوی آن از ۷۷۴٬۹۹۹ درهم شروع شد. دومی بازار دست دوم الجداف است که در سال ۲۰۲۶ بین ۱٬۲۰۰ تا ۱٬۹۰۰ درهم بر هر فوت مربع معامله میشود و ورودی استودیوی آن حدود ۵۵۰ هزار درهم است.
اگر عدد سایتهای واسطه درست باشد و میانگین متراژ استودیو حدود ۴۱۱ فوت مربع بماند، قیمت هر فوت مربع حدود ۱٬۸۲۵ درهم میشود، یعنی نزدیک سقف بازهی این محله. بخشی از این اختلاف طبیعی است، چون واحد نوساز با پرداخت مرحلهای را با واحد آمادهی تحویل مقایسه میکنید. ولی همین عدد نشان میدهد که پیشفروش در الجداف دیگر ارزان نیست و باید روی چیزی جز قیمت بخرید.
۵۲۸ استودیو در یک ساختمان؛ مهمترین نکتهی این پروژه
پانصد و بیستوهشت استودیو در یک ساختمان عدد بزرگی است و هم فرصت است و هم ریسک.
فرصت آن واقعی است. استودیو در الجداف بالاترین بازده ناخالص را میان انواع واحد دارد، حدود ۶٫۷ درصد، و ورودی زیر یک میلیون درهم آن را در دسترس خریدارانی میگذارد که بودجهی محدودتری دارند. دقیقاً همین نوع واحد بود که در Spectre در دوازده روز تمام شد، بنابراین تقاضا برای آن در این محله حدس نیست، ثبت شده است.
ریسک آن تمرکز است، و اینجا از حالت معمول شدیدتر است. پانصد و بیستوهفت واحد دیگر در همان ساختمان، با همان نقشه و همان تاریخ تحویل، رقیب مستقیم واحد شما در نخستین فصل اجاره خواهند بود. استودیو در بازار نرم هم اولین واحدی است که خالی میماند، چون مستاجر با کمی افزایش بودجه به یکخوابه میرسد.
نکتهی سوم را هم باید در نظر گرفت. شرکت Binghatti در همین محله ۹ برج دیگر با نامهای Spectre، Wraith، Cullinan، Pinnacle، Moonlight، Twilight، Starlight، Ivory و Ghost دارد و بیشتر آنها هم به سمت واحد کوچک متمایلاند. این پروژه ۵۲۸ استودیوی دیگر به همان محله اضافه میکند و رقیب اصلی شما هنگام اجاره یا فروش مجدد، واحدهای همین سازنده خواهند بود.
فروش Spectre در دوازده روز چه چیزی را نشان میدهد و چه چیزی را نشان نمیدهد
پروژهی Binghatti Spectre در همین محله در سوم سپتامبر برای مشاوران رونمایی شد، در چهارم سپتامبر ثبتنام آن باز شد و در شانزدهم سپتامبر فروش کامل اعلام شد. سیصد و سیزده واحد در حدود دوازده روز، یعنی نزدیک به ۲۶ واحد در هر روز.
این عدد یک چیز را به روشنی نشان میدهد. تقاضا برای واحد کوچک با ورودی زیر یک میلیون درهم در این محله واقعی است و سرعت آن بالاست. من در چهارم سپتامبر دربارهی همین پروژه نوشتم که بخش جالب آن دفترهاست و دربارهی آپارتمانها باید بیشتر فکر کرد. بازار در بخش آپارتمان با من موافق نبود و کل ساختمان رفت.
ولی یک چیز را نشان نمیدهد. فروش سریع در روز عرضه، سود سرمایهگذار را تضمین نمیکند؛ فقط نشان میدهد در آن روز صف وجود داشته است. پروژهی Spectre تحویل پایان ۲۰۲۸ دارد و ارزش واقعی آن سه سال دیگر معلوم میشود، نه امروز. برای این پروژه هم همین حساب برقرار است، با یک تفاوت مهم: این ساختمان ۷۵۴ واحد دارد، یعنی نزدیک به دو و نیم برابر Spectre، و همان تقاضا باید حجم بهمراتب بیشتری را جذب کند.
ارتفاع سقف ۳٫۲ متر؛ مشخصهای که برای استودیو بیشترین اثر را دارد
در این ردهی قیمتی، ارتفاع سقف معمول بین ۲٫۷ تا ۳ متر است. نقشهها ارتفاع طبقه تا طبقه را ۳٫۶۰ متر و ارتفاع سقف واحد را ۳٫۲۰ متر ثبت کردهاند، یعنی بیست تا پنجاه سانتیمتر بیشتر از حد معمول.
این مشخصه دقیقاً در استودیو بیشترین اثر را دارد. در واحدی حدود ۴۰۰ فوت مربع، تنها راه رسیدن به فضای بازتر، ارتفاع است. مستاجر این اختلاف را در بازدید حس میکند حتی اگر نتواند نامش را ببرد، و وقتی دو استودیو با اجارهی نزدیک به هم مقابل هم قرار بگیرند، همین ارتفاع تصمیم را عوض میکند. برای فروش مجدد هم همین حکم برقرار است.
یک نکته را هم باید تصحیح کرد. در پیام معرفی آمده که واحدهای تجاری تا ۸٫۰۵ متر ارتفاع مفید دارند. نقشهها چنین عددی ندارند؛ ارتفاع مفید هفده واحد تجاری همکف بین ۳٫۲۵ تا ۳٫۳۵ متر ثبت شده که ارتفاع کاملاً معمولی است. تنها فضای دوبلارتفاع ساختمان، ورودی اصلی با ۶٫۶۵ متر ارتفاع است. اگر برای خرید واحد تجاری اینجا حساب باز کردهاید، این تفاوت را پیش از رزرو روشن کنید.
موقعیت الجداف؛ مترو و حساب بازده اجاره
محلهی الجداف ایستگاه متروی خودش را روی خط سبز دارد و همین یک نکته پایدارترین بخش سرمایهگذاری در این محله است. فاصلهی رانندگی تا داونتاون دبی (Downtown Dubai) را هر سازندهای در این نیمهی شهر تبلیغ میکند، ولی ایستگاه مترو جابهجا نمیشود و کف اجاره را برای مستاجری که ماشین ندارد نگه میدارد. برای یک برج استودیویی این نکته وزن بیشتری هم دارد، چون مستاجر استودیو بیش از دیگران به حملونقل عمومی متکی است.
محلهی الجداف جزو مناطق فریهولد است و خریدار خارجی مالک کامل واحد میشود. یک نکته را هم در نظر بگیرید: آستانهی اقامت طلایی، خرید از ۲ میلیون درهم به بالاست و در یک برج استودیویی این آستانه عملاً دور از دسترس است. اگر اقامت بخشی از دلیل خرید شماست، گزینهی شما ۵۷ واحد دوخوابه است، نه ۵۲۸ استودیو.
بازده ناخالص اجاره در الجداف در سال ۲۰۲۶ برای استودیو حدود ۶٫۷ درصد، برای یکخوابه حدود ۶٫۳ درصد و برای دوخوابه حدود ۵٫۶ درصد است. بازده خالص، پس از کسر شارژ ساختمان و هزینهی مدیریت، معمولاً یک تا دو واحد درصد کمتر از این ارقام درمیآید. پیش از رزرو، همین حساب را با ماشینحساب بازده خالص برای عدد واقعی خودتان انجام بدهید و شرایط پرداخت را با ابزار مقایسهی طرح پرداخت کنار طرحهای دیگر بگذارید.
نام پروژه Starfall است و چرا جاهایی Sky Fall نوشته میشود
نام این پروژه Starfall است. همین نام روی صفحهی اول مجموعهی نقشهها آمده و سایتهای واسطه هم همین را منتشر کردهاند. جالب اینکه خود همان صفحه در نوار بالایی «BINGHATTI STAR FALL» و در پایین «BINGHATTI STARFALL» نوشته است، یعنی دوگانگی از خود مدارک سازنده شروع شده است.
نام Sky Fall هم در گردش است و بهتر است پیش از آنکه آگهیای با این نام به دست شما برسد دلیلش را بدانید. پیامهای معرفی میان مشاوران از این نام استفاده کردهاند و روی نقشهی گوگل هم همان پلاک با نام Binghatti Sky Fall ثبت شده است. سایت رسمی سازنده هنوز هیچکدام را منتشر نکرده، چون اصلاً صفحهای برای این پروژه ندارد.
در هر حال آنچه اهمیت دارد نام ثبتشده است. پیش از امضای هر سندی، نام پروژه و شمارهی حساب امانی آن را در ادارهی زمین دبی (DLD) بررسی کنید. آنچه در قرارداد و در سند شما میآید همان نام ثبتشده است، نه نامی که روی بروشور یا روی نقشه نوشته شده.
پیش از رزرو چه چیزهایی را کتبی بگیرید
- جدول واحدها با مهر سازنده و تأیید اینکه ترکیب ۵۲۸ استودیو، ۱۶۹ یکخوابه و ۵۷ دوخوابه همان چیزی است که میفروشند.
- متراژ دقیق هر نوع واحد، چون در نقشههای معماری نیامده است.
- قیمت هر فوت مربع به تفکیک نوع واحد، نه فقط قیمت شروع.
- جدول اقساط، و اینکه اقساط به پیشرفت ساخت وصل است یا به تاریخ تقویمی.
- تاریخ تحویل قراردادی، نه تاریخ تخمینی که در جلسه گفته میشود.
- شارژ تخمینی ساختمان به ازای هر فوت مربع.
- شمارهی حساب امانی پروژه نزد DLD و نام ثبتشدهی پروژه.
- اینکه واحد رو به کریک است یا رو به اتوبان، چون این اختلاف خودش را در اجاره و فروش مجدد نشان میدهد.
نظر من
این پروژه یک برج استودیویی است و باید با همین عنوان دربارهاش تصمیم گرفت. هر تحلیلی که بر پایهی «تمرکز بر یکخوابه» ساخته شود، از پایه با نقشههای خود سازنده نمیخواند.
به عنوان یک برج استودیویی، دو برگ برنده دارد. بالاترین بازده ناخالص محله در همین نوع واحد است، و ارتفاع سقف ۳٫۲ متر دقیقاً در واحد کوچک بیشترین اثر را میگذارد. در مقابل، ۵۲۸ واحد تقریباً یکسان که همگی در یک بازه تحویل میشوند، به محلهای اضافه میشود که همین سازنده ۹ برج دیگر در آن دارد.
تا وقتی قیمت و شرایط پرداخت منتشر نشده، هر توصیهای دربارهی خرید حدس است. کاری که امروز منطقی است این است که ثبتنام کنید، عددهای Spectre و بازار دست دوم الجداف را در دست نگه دارید، جدول واحدها را با مهر سازنده بخواهید، و روز عرضه مقایسه کنید. برای دیدن وضعیت کلی بازار، گزارش ماهانهی بازار دبی را هم بخوانید.
این شنبه، پیش از روز عرضه، فرصت مقایسه دارید
روز شنبه ۲۸ شهریور برابر با ۱۹ سپتامبر، از ساعت ۱۰ صبح تا ۱۰ شب، نمایشگاه Grand Property Expo نسخهی دوم در سالن Al Bader هتل شانگریلا دبی برگزار میشود. بیست سازنده در یک سالن حضور دارند و Binghatti یکی از آنهاست.
رویداد معرفی این پروژه در ابوظبی و پس از نمایشگاه است، بنابراین در روز نمایشگاه هنوز نمیتوانید واحدی از آن رزرو کنید. ولی میتوانید کاری بکنید که ارزش بیشتری دارد: پیش از آنکه در یک جلسهی فروش تنها با یک لیست قیمت روبهرو شوید، همین پروژه را کنار نوزده لیست قیمت دیگر بگذارید و ببینید در الجداف چه چیزی به شما داده میشود و در محلههای دیگر با همان پول چه چیزی. جزئیات کامل رویداد در مقالهی نمایشگاه املاک دبی آمده است و برای ثبتنام و گرفتن وقت میتوانید از صفحهی تماس اقدام کنید.
پرسشهای متداول
عرضهی بعدی شرکت Binghatti در الجداف دبی است. نقشههای رسمی به تاریخ هفتم سپتامبر ۷۵۴ واحد مسکونی را نشان میدهد، در دو زیرزمین، همکف، چهار پودیوم، ۱۴ طبقهی مسکونی و طبقهی روف؛ شامل ۵۲۸ استودیو، ۱۶۹ یکخوابه و ۵۷ دوخوابه، به علاوهی ۱۷ واحد تجاری در همکف.
پانصد و بیستوهشت استودیو، ۱۶۹ واحد یکخوابه و ۵۷ واحد دوخوابه، یعنی ۷۵۴ واحد که حدود ۷۰ درصد آن استودیو است. هر طبقهی معمول ۳۶ استودیو، ۱۲ یکخوابه و ۴ دوخوابه دارد و طبقهی روف ۲۴ استودیو به علاوهی یکی از هر کدام.
این عدد از پیام معرفی میآید که میان مشاوران پخش شده و با جدول واحدهای خود سازنده نمیخواند. نقشهها ۷۵۴ واحد و ۵۲۸ استودیو را نشان میدهند و تنها عدد مشترک، ۵۷ واحد دوخوابه است. عدد ۳۸۳ یک بار در نقشهها میآید، به عنوان مساحت استخر بزرگسال بر حسب مترمربع.
سازنده هنوز قیمتی منتشر نکرده است. سایتهای واسطه استودیو را از ۷۵۰ هزار درهم و یکخوابه را از ۱ میلیون و ۲۵۰ هزار درهم اعلام میکنند که لنگر ذهنی است، نه قیمت. پروژهی Binghatti Spectre در همین محله استودیو را از ۷۷۴٬۹۹۹ درهم شروع کرد و استودیوی دست دوم الجداف از حدود ۵۵۰ هزار درهم آغاز میشود.
اعلام نشده است. جدول اقساط را در روز عرضه کتبی بگیرید و بررسی کنید که اقساط به پیشرفت ساخت وصل است یا به تاریخ تقویمی، چون همین تفاوت میزان ریسک شما را عوض میکند.
سازنده اعلام نکرده و در نقشهها هم تاریخی نیامده است. سایتهای واسطه سهماههی چهارم ۲۰۲۷ را منتشر کردهاند که تأیید نشده است. تاریخ معتبر همان تاریخ تحویل قراردادی در قرارداد خرید شماست.
مجموعهی هفتم سپتامبر نقشهی معماری است و متراژ واحدها در آن نیامده، بنابراین این عدد را باید جداگانه از سازنده گرفت. سایتهای واسطه میانگین استودیو را ۴۱۱ فوت مربع، یکخوابه را ۷۱۸ و دوخوابه را ۱٬۱۱۷ فوت مربع اعلام میکنند و چون تعداد واحدها را درست نوشتهاند این ارقام محتمل است، ولی هنوز تأیید نشده.
ارتفاع سقف واحد ۳٫۲۰ متر و ارتفاع طبقه تا طبقه ۳٫۶۰ متر است، در برابر حد معمول ۲٫۷ تا ۳ متر در این رده. ارتفاع کل ساختمان ۷۷٫۵ متر است.
خیر. نقشهها ارتفاع مفید ۱۷ واحد تجاری همکف را بین ۳٫۲۵ تا ۳٫۳۵ متر ثبت کردهاند که ارتفاع کاملاً معمولی است. تنها فضای دوبلارتفاع ساختمان، ورودی اصلی با ۶٫۶۵ متر ارتفاع است.
نام پروژه Starfall است؛ همین نام روی صفحهی اول نقشهها آمده و سایتهای واسطه هم همین را منتشر میکنند. روی همان صفحه هر دو شکل BINGHATTI STAR FALL و BINGHATTI STARFALL چاپ شده است. نام Sky Fall از پیامهای معرفی و ثبت نقشهی گوگل میآید. پیش از امضا، نام ثبتشده را در ادارهی زمین دبی (DLD) بررسی کنید.
بله. محلهی الجداف جزو مناطق فریهولد دبی است و خریدار خارجی میتواند مالک کامل واحد باشد. خرید از ۲ میلیون درهم به بالا هم آستانهی دریافت اقامت طلایی دهساله است.
بازده ناخالص اجاره در الجداف در سال ۲۰۲۶ برای استودیو حدود ۶٫۷ درصد، برای یکخوابه حدود ۶٫۳ درصد و برای دوخوابه حدود ۵٫۶ درصد است. بالاترین بازده متعلق به استودیو است و همین قویترین استدلال به سود یک برج استودیویی است. بازده خالص معمولاً یک تا دو واحد درصد کمتر درمیآید.
بله. رونمایی آن برای مشاوران در سوم سپتامبر ۲۰۲۶ برگزار شد، ثبتنام در چهارم سپتامبر باز شد و در شانزدهم سپتامبر فروش کامل اعلام شد؛ یعنی ۳۱۳ واحد در حدود دوازده روز، نزدیک به ۲۶ واحد در روز. پروژهی Starfall با ۷۵۴ واحد نزدیک به دو و نیم برابر آن است.
در نمایشگاه Grand Property Expo نسخهی دوم، روز شنبه ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر با ۲۸ شهریور، از ساعت ۱۰ صبح تا ۱۰ شب، در سالن Al Bader هتل شانگریلا دبی. بیست سازنده حضور دارند و Binghatti یکی از آنهاست.