مایرا اونیکس در ند الحمر؛ اجاره‌ی تضمینی ۸٪ برای ۳ سال، بدون شارژ، و وامی که خودش را می‌پردازد.

مایرا اونیکس (Myra Onyx) ساختمانی بوتیک با ۶۰ واحد در ند الحمر (Nad Al Hamar) است که من از درون می‌شناسمش: Skyview Real Estate، شرکتی که در آن کار می‌کنم، فروشنده‌ی انحصاری این پروژه است. همه‌ی آنچه در ادامه می‌خوانید را با دانستن همین نکته بخوانید و بعد تک‌تک اعداد را راستی‌آزمایی کنید؛ چون استدلال، خودِ اعداد است. این پروژه محافظت‌شده‌ترین ساختار جریان نقدی است که همین حالا روی میز من است و این جمله را با قرارداد ثابت می‌کنم، نه با صفت‌ها.

مشخصات اصلی

ساختار معامله؛ چون داستان اصلی همین است

سه بند قرارداد همه‌ی کار را می‌کنند.

اول، اجاره‌ی تضمینی ۸ درصدی برای سه سال. نه «پیش‌بینی»، نه «بازدهی موردانتظار در سناریوی خوش‌بینانه»: ۸ درصدِ قراردادی روی قیمت خرید، هر سال، به مدت سه سال از تحویل. روی یک واحد یک‌خوابه‌ی ۹۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۹ میلیارد تومان)، یعنی سالی ۷۶٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۹ میلیارد تومان) که مستقل از وضعیت بازار اجاره به حساب شما می‌آید.

دوم، بدون شارژ در کل دوره‌ی تضمین. بیشتر طرح‌های «سود تضمینی» همان رقم را بی‌سروصدا از مسیر شارژ پس می‌گیرند. این‌جا آن ۸٪ از پایین خورده نمی‌شود.

سوم، طرح ۲۰/۸۰ با وام مسکن جفت‌وجور است. ۲۰ درصد را حالا می‌گذارید و ۸۰ درصد باقی‌مانده در لحظه‌ی تحویل سررسید می‌شود؛ دقیقاً همان‌جایی که وام بانکی وارد می‌شود. با نرخ‌های فعلی، اجاره‌ی تضمینی از قسط ماهانه‌ی یک وام معمول روی همان مبلغ بیشتر است؛ یعنی ساختمان سه سال قسط خودش را می‌پردازد. این محاسبه را از من قبول نکنید: قیمت و نرخ و مدت دقیق خودتان را در ماشین‌حساب وام مسکن وارد کنید و رقم ماهانه را با تضمین مقایسه کنید.

و اما پرسشی که از بهار تاکنون هر خریداری از من پرسیده است: آیا تنش‌های منطقه بیش از سه سال طول می‌کشد؟ شاید بله. شاید نه. من پیش‌بینی ژئوپلیتیک نمی‌فروشم. چیزی که می‌توانم مکتوب بدهم این است: در سه سال آینده، درآمد شما از این ساختمان به جواب آن پرسش وابسته نیست. تضمین دقیقاً برای همین است؛ و به همین دلیل این را امن‌ترین ساختاری می‌نامم که فعلاً می‌توانم ارائه کنم، نه صرفاً امن‌ترین حس را.

نکته‌ی فری‌هولدی که بیشتر افراد نمی‌بینند

ند الحمر جزو مناطق فری‌هولد استاندارد دبی نیست. سازنده تا وقتی مجوز فری‌هولد را نگرفته بود نمی‌توانست پروژه را به خریداران خارجی عرضه کند و آن مجوز فقط زمانی صادر شد که ساخت از ۵۰ درصد گذشت. بنابراین فروش دیر شروع شد، آن هم برای ساختمانی که می‌شد داخلش قدم زد: در همین چند ماه حدود ۸۰ درصد فروخته شد. در لحظه‌ی نوشتن این مطلب، فقط تعداد محدودی واحد دوخوابه باقی مانده است. اگر راهنمای فری‌هولد و لیزهولد من را خوانده باشید، می‌دانید صدور مجوز فری‌هولد تازه در یک محله‌ی جاافتاده‌ی داخل شهر چقدر نادر است؛ این یکی از همان موارد است.

پاراگراف صادقانه

تضمین، تعهد سازنده است: به اندازه‌ی طرف قرارداد و متن بند اعتبار دارد؛ برای همین من با هر خریدار می‌نشینم و پیش از هر انتقالی، متن دقیق بند را با هم می‌خوانیم. از سال چهارم، شما مالک یک واحد اجاره‌ای در ند الحمر با اجاره و شارژ بازار هستید؛ پس خروج را با اعداد خود محله بسنجید، نه با فرضِ ۸٪ همیشگی. ساختمان ۶۰ واحدی یعنی نمونه‌های فروش مجدد محدود؛ قیمت‌گذاری شما با محله مقایسه می‌شود، نه با برج خودتان. هیچ‌کدام از این‌ها استدلال سه‌ساله را تغییر نمی‌دهد؛ اما همه‌شان باید در پرونده‌ی تصمیم شما باشند.

جمع‌بندی من

بیشتر پیشنهادهای دبی شما را وادار می‌کنند بین قیمت ورود، جریان نقدی و قطعیت یکی را انتخاب کنید. این‌جا قطعیت روی یک قیمت ورود معمولی سوار شده است، در محله‌ای که به‌تازگی فری‌هولد شده، و قسط بانک هم سه سال از محل اجاره پرداخت می‌شود. آن ۸۰ درصدی که در چند ماه فروخته شد، نشان می‌دهد بازار حساب خودش را کرده است. اگر دوخوابه‌ای با این اعداد در برنامه‌ی شما جا می‌گیرد، تصمیم را طول ندهید؛ واحدهای باقی‌مانده منتظر کسی نمی‌مانند.