جیویسی (JVC) در سهماههی اول ۲۰۲۶ یک بازدهی ناخالص اجارهی ۸٫۲٪ ثبت کرد. این رقم نسبت به ۷٫۶٪ در سهماههی چهارم ۲۰۲۵ و ۶٫۹٪ یک سال پیش بالاتر رفته است. این بالاترین میانگین سهماههای است که در دادههای DXB Interact و Property Monitor میتوان یافت، تا همان نخستین باری که ادارهی زمین دبی (DLD) ارقام اجاره را به تفکیک منطقه منتشر کرد.
یک جهش ۰٫۶ واحد درصدی در یک سهماهه رقم بزرگی است. بیشتر مناطق دبی در هر سهماهه تنها ۰٫۱ تا ۰٫۳ واحد، در یکی از دو جهت، جابهجا میشوند. به همین دلیل، نخستین پرسشی که با دیدن این عدد برایم پیش آمد این بود که آیا اجاره بالا رفته، قیمت پایین آمده، یا هر دو. سپس دادهها را بررسی کردم.
مکانیزم ماجرا
میانگین اجارهی سالانهی پیشنهادی برای یک واحد یکخوابه در جیویسی، از ۶۸٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۵ میلیارد تومان) در سهماههی چهارم ۲۰۲۵ به ۷۴٬۴۰۰ درهم (حدود ۳٫۸ میلیارد تومان) در سهماههی اول ۲۰۲۶ رسید. این یعنی ۹٫۴٪ افزایش اجاره در ۹۰ روز. میانگین قیمت معاملهی هر فوتمربع نیز از ۱٬۲۱۰ درهم (حدود ۶۱٫۶ میلیون تومان) به ۱٬۱۸۰ درهم (حدود ۶۰٫۱ میلیون تومان) رسید. بنابراین قیمت ۲٫۵٪ نرم شد و اجاره ۹٫۴٪ بالا رفت. هر دو سو بازدهی را بالاتر بردند. بخش اصلی این عدد سرتیتر، حرکت اجاره است، نه افت قیمت. توجه داشته باشید که این تفاوت مهم است: بازدهیای که از بالا رفتن اجاره میآید، پایدارتر از بازدهیای است که فقط از ارزان شدن یک واحد به دست آمده باشد.
چرا اجاره اینقدر تند بالا رفت؟ سه عامل را در دادهها میبینم.
- عرضهی تحویل جدید در جیویسی در سهماههی اول، سبکتر از هر سهماههی سال ۲۰۲۵ بود. تنها ۴۱۲ واحد تحویل شد، در برابر میانگین سهماههای ۱٬۱۴۰ واحد در سال پیش. خط عرضه برای کل سال ۲۰۲۶ همچنان سنگین است، اما سهماههی اول یک شکاف بود و همین شکاف، فشار را روی اجارههای موجود بیشتر کرد.
- جابهجایی مستأجرها از محلههای قدیمیتر ادامه یافت. جیالتی (JLT)، تکوم (Tecom) و گرینز (The Greens) همگی بخش ۶۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۱ میلیارد تومان) تا ۸۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴٫۱ میلیارد تومان) برای اجارهی واحدهای یکخوابه را از دسترس خارج کردهاند. جیویسی نزدیکترین جایگزین است و توسعهی خط تراموا که ۱۱ دقیقه از زمان رفتوآمد میکاهد، در عمل اینجا اثرگذار است.
- جذب اجارهی کوتاهمدت نیز بیشتر شد. تعداد خانههای تعطیلاتی دارای مجوز از سازمان گردشگری دبی در جیویسی، نسبت به سال پیش ۳۴٪ رشد کرد. این یک کف زیر اجارهی سالانه میگذارد، زیرا مالکی که مجوز خانهی تعطیلاتی دارد، حاضر نمیشود واحد را با تخفیف آگهی کند.
این عدد برای خریدار همین حالا چه معنایی دارد
اگر برای بازدهی خرید میکنید، از زمانی که جیویسی را رصد میکنم، محاسبهی آن هیچگاه به این خوبی نبوده است. یک واحد یکخوابهی ۸۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۴۱ میلیارد تومان) که ۷۲٬۰۰۰ درهم (حدود ۳٫۷ میلیارد تومان) ناخالص اجاره میرود، ۹٪ بازدهی ناخالص به شما میدهد و ۶٫۵ تا ۷٪ خالص، پس از کسر شارژ، آب و برق (دیوا) و یک کارمزد سادهی مدیریت. این بسیار بالاتر از چیزی است که همین حالا با همان رقم در بیزینس بی (Business Bay) یا جیبیآر (JBR) به دست میآورید.
اما نکتهی اصلی این است که پس از آن چه میشود. برنامهی تحویل سال ۲۰۲۶ جیویسی تنها در سهماههی سوم ۴٬۲۰۰ واحد اضافه میکند. اگر سرعت جذب همپای آن پیش نرود، فاصلهی میان اجارهی پیشنهادی و اجارهی ثبتشده تا سهماههی چهارم بیشتر میشود و بازدهی سرتیتر فشرده میشود. بنابراین قاعدهی من این است: اگر میتوانید یک قرارداد اجارهی ۱۲ ماهه را با نرخ فعلی قفل کنید، همین حالا بخرید، نه با این فرض که بازدهی برای همیشه در همین سطح میماند.
پیش از خرید به این موارد دقت کنید
پیش از آنکه روی این عدد حساب باز کنید، چند نکتهی عملی را در نظر بگیرید. اینها همان چیزهایی است که در محاسبهی یک خرید واقعی، تفاوت میان بازدهی روی کاغذ و بازدهی واقعی را میسازند.
- رقم شارژ سالانهی هر واحد را پیش از خرید بپرسید. شارژ مستقیماً از بازدهی خالص کم میکند و میان برجهای جیویسی تفاوت معناداری دارد.
- اجارهی پیشنهادی را با اجارهی ثبتشده در شاخص اجارهی ریرا مقایسه کنید. عددی که در آگهیها میبینید، گاهی بالاتر از رقمی است که قرارداد واقعی روی آن بسته میشود.
- به نرخ خالی ماندن واحد توجه کنید. یک واحد که دو ماه در سال خالی بماند، بخش بزرگی از همان ۸٪ بازدهی را از دست میدهد.
- قسط و سود وام را، اگر با وام مسکن میخرید، با ماشینحساب وام مسکن محاسبه کنید تا بدانید بازدهی خالص پس از قسط چه میشود.
این عدد به چه معنا نیست
جیویسی بهترین منطقهی رشد دبی نیست. رشد قیمت اینجا کند است و کند نیز میماند، زیرا عرضه پیوسته میآید. اگر به دنبال رشد سرمایه هستید، این انتخاب درست نیست. جیویسی بهعنوان یک دارایی جریان نقدی پاسخ میدهد، نه یک دارایی قیمتی. این دو هدف کاملاً متفاوتاند و یک محله بهندرت هر دو را با هم میدهد.
این عدد همچنین به معنای آن نیست که همهی برجهای جیویسی مانند هماند. خوشهی برجهای پیرامون پارک مرکزی، ۱۵٪ گرانتر از برجهای انتهای محله اجاره میرود. دو واحد با قیمت برابر در هر فوتمربع، بسته به اینکه دقیقاً در کدام ساختمان قرار دارند، میتوانند بازدهیهای بسیار متفاوتی داشته باشند. به همین دلیل من برای هر محله یک کارت امتیاز با عدد و رقم آماده کردهام تا تصمیم بر اساس داده باشد، نه بر اساس میانگین کلی منطقه.
جمعبندی
اگر نظم نقدی دارید، برای بازدهی بخرید. حواستان به عدد عرضهی سهماههی سوم باشد. و این فرض را کنار بگذارید که عدد ۸٫۲٪ یعنی منطقه بهتر شده است. منطقه نسبت به خودش ارزانتر شد، در حالی که اجاره گرانتر شد، زیرا عرضه مکث کرد و یک اثر جایگزینی به راه افتاد. هر دوی اینها میتوانند برعکس شوند. اگر مایل بودید روی یک واحد مشخص با هم محاسبه کنیم، در واتساپ پیام بدهید.
منبع دادهها: فایل معاملات DLD (سهماههی اول ۲۰۲۶)، شاخص اجارهی Property Monitor آوریل ۲۰۲۶، و ثبت خانههای تعطیلاتی سازمان گردشگری دبی نسبت به سال پیش.