هر هفته این جمله را میشنوم که «اجاره دادن یعنی دور ریختن پول.» این درست نیست. خرید نیز بهخودیخود تصمیم درستی نیست. پاسخ به دو چیز بستگی دارد: چند سال در آن خانه میمانید، و یک عددی که ابزار اجاره یا خرید برای شما محاسبه میکند، یعنی سالی که هزینهی خرید و اجاره با هم برابر میشوند. هدف این ماشینحساب این است که بهجای حدس و حس، با عدد روبهرو شوید و ببینید در شرایط مشخص شما کدام مسیر ارزانتر تمام میشود.
ماشینحساب چه چیزی را مقایسه میکند
ماشینحساب دو خط را در طول دورهای که در نظر دارید روی نمودار رسم میکند و هزینهی هر سال را روی هم جمع میبندد.
- خط قرمز کل اجارهای است که تا آن سال پرداخت کردهاید. اگر گزینهی رشد اجاره را روشن بگذارید، این خط هر سال بالاتر میرود (پیشفرض دبی ۵٪ است).
- خط آبی هزینهی خالص مالک بودن است: هر درهمی که میگذارید، شامل پیشپرداخت، هزینههای یکبارِ خرید، قسط ماهانهی وام مسکن و شارژ ساختمان، منهای سرمایهای که تا آن سال در ملک به نام خودتان درآوردهاید.
همین سرمایه را بیشتر افراد فراموش میکنند. سرمایه یعنی ارزش روز خانه منهای بدهی وامی که هنوز باقی مانده است. هرچه وام مسکن را بیشتر بازپرداخت میکنید و قیمت ملک بالا میرود، سرمایهی شما بیشتر میشود و خط آبی پایین میآید. سالی که خط آبی از خط قرمز پایینتر برود، همان سالِ سربهسر شماست. اگر بیشتر از آن بمانید، خرید برنده است. اگر زودتر بفروشید، اجاره انتخاب بهتری بوده است.
ورودیها را چطور پر کنید
پیش از خواندن نتیجه، باید چند عدد ساده را وارد کنید. هر کدام را واقعبینانه پر کنید، زیرا خروجی دقیقاً به همین ورودیها وابسته است.
- اجارهی سالانه: همان رقمی که امروز برای یک واحد مشابه میپردازید یا میپردازید.
- قیمت ملک: قیمت خرید واحدی که در همان محله در نظر دارید.
- درصد پیشپرداخت: بخشی از قیمت که نقد میپردازید. برای خریدار غیرمقیم معمولاً بالاتر است.
- نرخ و دورهی وام: سود سالانهی وام و تعداد سالهای بازپرداخت.
- رشد اجاره و رشد قیمت: دو کلید جداگانه که میتوانید برای هر کدام درصد متفاوتی بگذارید.
- دورهی برنامه: تعداد سالهایی که فکر میکنید در آن خانه میمانید.
نکتهی مهم دربارهی دو کلید رشد است. رشد اجاره خط قرمز را تندتر بالا میبرد و به نفع خرید تمام میشود؛ رشد قیمت سرمایهی شما را زودتر میسازد و باز هم خط آبی را پایین میکشد. به همین دلیل عددهایی که اینجا میگذارید، بیش از هر ورودی دیگری روی نتیجه اثر دارند.
یک مثال واقعی
فرضهای استاندارد را در نظر بگیرید: اجارهی ۹۵٬۰۰۰ درهم، آپارتمانی ۱٫۵ میلیون درهمی، ۲۰٪ پیشپرداخت، نرخ ۴٪ روی دورهی ۲۵ ساله، و ۵٪ رشد هم برای اجاره و هم برای قیمت.
- نقطهی سربهسر حدود سال ۵ میافتد.
- تا سال ۱۰ نزدیک به ۱٫۱۹ میلیون درهم اجاره پرداختهاید.
- مالک بودن در همان ده سال بسیار کمتر تمام میشود، بهویژه وقتی سرمایهای را که اکنون در دست دارید کم کنید. فاصله در سال ۱۰ بهراحتی به صدها هزار درهم میرسد، به نفع خریدار.
حالا رشد قیمت را روی صفر بگذارید و دوره را به ۳ سال کوتاه کنید. نتیجه برعکس میشود. وقتی قیمت بالا نرود و کوتاه بمانید، هزینههای یکبارِ خرید و سود وام هیچوقت جبران نمیشوند و اجاره ارزانتر درمیآید. تمام درس همین است؛ فقط با جابهجا کردن یک کلید.
ایدهی نقطهی سربهسر
نقطهی سربهسر همان مرز تصمیم شماست. تا پیش از آن سال، شما برای مالک شدن بیشتر از اجاره هزینه کردهاید، زیرا پیشپرداخت و هزینههای اولیهی خرید هنوز جبران نشدهاند. از آن سال به بعد، سرمایهای که در خانه ساختهاید و قیمتی که بالا رفته، کفه را به نفع خرید سنگین میکنند. هرچه نقطهی سربهسر زودتر بیفتد، خرید برای شما منطقیتر است. دو عامل این نقطه را جلو میآورند: اجارهی بالا در محله و رشد قیمت. دو عامل آن را عقب میاندازند: پیشپرداخت کم و سود بالای وام. به همین دلیل یک عدد ثابت برای همه وجود ندارد و باید آن را برای محله و بودجهی خودتان حساب کنید.
نتیجه را چطور بخوانید
- نشانگر را روی هر سالی از نمودار نگه دارید تا فاصلهی همان لحظهی دو مسیر را ببینید.
- اگر سالِ سربهسر شما دیرتر از مدتی است که قصد ماندن دارید، اجاره کنید.
- اگر بسیار بیشتر از آن میمانید، بخرید.
- با خودتان روراست باشید و کلید رشد قیمت را واقعبینانه بگذارید. برای یک محاسبهی محتاطانه، بین ۰٪ تا ۴٪ در نظر بگیرید.
این ابزار به چه کسی کمک میکند
این ماشینحساب برای کسی است که میان اجاره و خرید مردد است و میخواهد بهجای شنیدن نظر دیگران، عدد خودش را ببیند. اگر تازه به دبی آمدهاید و هنوز نمیدانید چند سال میمانید، نتیجه به شما نشان میدهد که از چه مدتی به بعد خرید بهصرفه میشود. اگر بودجهی محدودی دارید، میتوانید با تغییر پیشپرداخت و دورهی وام ببینید کدام ترکیب نقطهی سربهسر را جلو میآورد. و اگر قصد سرمایهگذاری دارید، همین خروجی پایهی خوبی است تا بازدهی اجاره را در کنار رشد سرمایه بسنجید.
همین منطق سرمایه در برابر هزینه، وقتی میخواهید تصمیم بگیرید که بفروشید یا نه، برعکس کار میکند؛ که دربارهی آن در زمان فروش نوشتهام. اجاره به شما آزادی عمل میدهد و خرید به شما سرمایه میدهد. هیچکدام اشتباه نیست. این مدت ماندن است که تصمیم میگیرد. اگر مایل بودید روی یک مورد مشخص با هم محاسبه کنیم، در واتساپ پیام بدهید.
منبع: ابزار اجاره یا خرید hoomanjt.com، با فرضهای استاندارد بازار دبی.
پرسشهای متداول
پاسخ به یک عدد بستگی دارد: سالِ سربهسر شما. اگر آن سال دیرتر از مدتی است که قصد ماندن دارید، اجاره کنید و اگر بسیار بیشتر از آن میمانید، بخرید. ماشینحساب اجاره یا خرید این عدد را بر اساس اجاره، قیمت و وام خودتان محاسبه میکند.
سالی است که هزینهی خالص مالک بودن از کل اجارهای که تا آن زمان پرداختهاید پایینتر میرود. هزینهی مالک بودن شامل پیشپرداخت، هزینههای یکبارِ خرید، اقساط وام مسکن و شارژ است، منهای سرمایهای که تا آن سال در ملک ساختهاید. اجارهی بالای محله و رشد قیمت این نقطه را جلو میآورند؛ پیشپرداخت کم و سود بالای وام آن را عقب میاندازند.
با فرضهای استاندارد بازار دبی، نقطهی سربهسر حدود سال پنجم میافتد. آن مثال با اجارهی ۹۵٬۰۰۰ درهم، آپارتمان ۱٫۵ میلیون درهمی، ۲۰٪ پیشپرداخت، نرخ ۴٪ روی دورهی ۲۵ ساله و ۵٪ رشد اجاره و قیمت محاسبه شده است. تا سال دهم، مستأجر نزدیک به ۱٫۱۹ میلیون درهم اجاره پرداخته، در حالی که مالک با احتساب سرمایهای که ساخته، جلوتر است.
خیر. اگر قیمت رشد نکند و اقامت شما کوتاه باشد، مثلاً سه سال، اجاره ارزانتر تمام میشود، زیرا هزینههای یکبارِ خرید و سود وام هرگز جبران نمیشوند. اجاره به شما آزادی عمل میدهد و خرید برایتان سرمایه میسازد؛ مدت ماندن است که تعیین میکند کدام برنده است.