سازندهی Ghaf Woods ساختمان تازهای را در همین مجموعه معرفی کرده است و اطلاعات اولیهی آن به دست مشاوران رسیده. من عددهای این عرضه را کنار هم گذاشتهام تا پیش از اعلام رسمی قیمت، تصویر درستی از آن داشته باشید.
خلاصهی کوتاه، پیش از ورود به جزئیات
اگر فقط چند خط وقت دارید، همینها کافی است:
- این ساختمان ۳۴۹ واحد دارد در ۲۰ طبقه، یعنی ۲۰۹ واحد یکخوابه و ۱۴۰ واحد دوخوابه.
- متراژ یکخوابهها حدود ۵۷۵ تا ۶۲۰ فوتمربع و دوخوابهها حدود ۹۵۰ تا ۱٬۰۵۰ فوتمربع است.
- موقعیت آن روبهروی Global Village و در فاصلهی پیادهروی تا مرکز خرید همین مجموعه است.
- قیمت و شرایط پرداخت هنوز رسماً اعلام نشده است. هر عددی که این روزها به شما بدهند، تخمین است نه قیمت رسمی.
- تا اعلام قیمت، تنها کار مفید این است که لنگر قیمت را بشناسید و سؤالهای درست را آماده کنید. هر دو را در همین مقاله آوردهام.
اگر جزئیات را میخواهید
از اینجا به بعد عددها، مقایسهها و سؤالهایی میآید که پیش از رزرو باید بپرسید. اگر خلاصهی بالا پاسخ شما را داده است، همینجا میتوانید مقاله را ببندید.
آنچه تا امروز اعلام شده است
| مورد | مقدار |
|---|---|
| تعداد کل واحدها | ۳۴۹ |
| یکخوابه | ۲۰۹ واحد |
| دوخوابه | ۱۴۰ واحد |
| تعداد طبقات | ۲۰ |
| متراژ یکخوابه | حدود ۵۷۵ تا ۶۲۰ فوتمربع |
| متراژ دوخوابه | حدود ۹۵۰ تا ۱٬۰۵۰ فوتمربع |
| موقعیت | روبهروی Global Village، پیاده تا مرکز خرید مجموعه |
| قیمت و شرایط پرداخت | هنوز اعلام نشده |
این فهرست کوتاه است و باید هم کوتاه باشد. سایتهایی که همین حالا برای این ساختمان قیمت دقیق و بازدهی تضمینی مینویسند، عدد را از خودشان درآوردهاند.
مجموعهی Ghaf Woods چه جور جایی است
مجموعهی Ghaf Woods پروژهی Majid Al Futtaim است و در خرداد ۱۴۰۳ معرفی شد؛ همان شرکتی که Tilal Al Ghaf را ساخته است. زمین آن حدود ۷۳۸ هزار مترمربع در حاشیهی بزرگراه شیخ محمد بن زاید و نزدیک Global Village است و در مجموع بیش از ۷ هزار واحد در آن پیشبینی شده.
ایدهی اصلی مجموعه، ساختن یک محله در دل درختکاری متراکم است. سازنده اعلام کرده که دمای فضای باز تا ۵ درجهی سانتیگراد خنکتر از محلههای اطراف خواهد بود و بیش از ۲۰ گونهی پرندهی بومی در آن زندگی خواهند کرد. امکانات اعلامشده شامل مرکز سلامت و اسپا، مسیر دوچرخهسواری کوهستان، استخرهای کنار جنگل، زمینهای کشاورزی کوچک و بخش تجاری است.
مجموعه تا امروز چند محله دارد: Serra، Cilia، Capria، Distrikt، Lacina و Maravelle Residences. زمان تحویل هر کدام فرق میکند؛ Serra در پاییز ۲۰۲۷، Cilia در زمستان ۲۰۲۷، Capria در ابتدای ۲۰۲۹ و Distrikt در پاییز ۲۰۲۹.
عددی که باید روی آن دقت کنید؛ ۳۴۹ واحد در ۲۰ طبقه
این دو عدد را کنار هم بگذارید. ۳۴۹ واحد تقسیم بر ۲۰ طبقه یعنی به طور میانگین حدود ۱۷ واحد در هر طبقه.
این تراکم بالایی است و دو اثر عملی دارد. نخست اینکه راهرو و مشاعات هر طبقه بین تعداد زیادی واحد تقسیم میشود، که معمولاً به سود شارژ سالانه تمام میشود و آن را پایینتر از برجهای کمتراکم نگه میدارد. دوم اینکه در ساعتهای شلوغ، انتظار آسانسور در یک طبقهی ۱۷ واحدی محسوس است و تعداد آسانسورها را باید پیش از رزرو بپرسید.
سازنده این ساختمان را با عنوان «تعداد محدود» معرفی کرده است. از نظر من ۳۴۹ واحد در مقیاس مجموعهای با بیش از ۷ هزار واحد، عدد کوچکی نیست و بهتر است آن را معیار کمیابی ندانید.
ترکیب واحدها و معنای آن برای اجاره
۲۰۹ واحد یکخوابه در برابر ۱۴۰ واحد دوخوابه یعنی حدود ۶۰ درصد ساختمان یکخوابه است.
این ترکیب معمولاً نشانهی ساختمانی است که بیشتر برای سرمایهگذار طراحی شده تا برای خانواده. برای شما که میخرید تا اجاره بدهید، این نکته دو رو دارد. یکخوابه در دبی سریعتر مستأجر پیدا میکند و بازدهی ناخالص بهتری میدهد. ولی وقتی ۲۰۹ واحد تقریباً یکسان در یک ساختمان همزمان تحویل میشود، در ماههای اول رقیب اصلی شما همسایهی خودتان است و همین موضوع اجارهی درخواستی را پایین میآورد.
به همین دلیل من به مشتریانی که قصد اجاره دادن دارند میگویم عدد اجارهی سال اول را محافظهکارانه ببندند و روی بهترین حالت حساب نکنند.
متراژها در مقایسه با بازار دبی
یکخوابهی ۵۷۵ تا ۶۲۰ فوتمربع در بازار امروز دبی متراژ فشردهای است، ولی غیرعادی نیست و با عرضههای تازهی همین محدوده هماهنگ است. دوخوابهی ۹۵۰ تا ۱٬۰۵۰ فوتمربع هم در همین منطق قرار میگیرد.
نکتهای که باید بپرسید، تفاوت متراژ ناخالص و متراژ داخلی است. در بسیاری از پروژهها بالکن در متراژ اعلامی حساب میشود و اگر دو واحد با متراژ برابر را مقایسه کنید، آن که بالکن بزرگتری دارد فضای داخلی کمتری خواهد داشت. پیش از رزرو، نقشهی واحد را بخواهید و متراژ داخلی را جدا ببینید.
قیمت هنوز اعلام نشده؛ لنگر قیمت کجاست
تا وقتی قیمت رسمی منتشر نشده، بازدهی اجاره را نمیشود حساب کرد و هر کس چنین عددی به شما بدهد، دارد حدس میزند.
ولی میشود لنگر قیمت را شناخت. در محلههای موجود Ghaf Woods، قیمت یکخوابه از حدود ۱٫۲ میلیون درهم و دوخوابه از حدود ۲ میلیون درهم شروع شده است و شرایط پرداخت رایج مجموعه ۱۰ درصد پیشپرداخت، ۵۰ درصد در دوران ساخت و ۴۰ درصد هنگام تحویل بوده است.
این عددها قیمت ساختمان تازه نیستند، ولی محدودهای به شما میدهند که بتوانید قیمت اعلامی روز عرضه را با آن بسنجید. اگر قیمت هر فوتمربع این ساختمان به طور محسوس بالاتر از فازهای موجود بود، باید دلیلش را بپرسید؛ طبقهی بالاتر، منظرهی بهتر یا تحویل زودتر میتواند دلیل باشد، ولی «جدید بودن» به تنهایی دلیل نیست. برای مقایسهی ساختار پرداختها میتوانید از مقایسهی شرایط پرداخت استفاده کنید.
روبهروی Global Village بودن یعنی چه
این نکته را کمتر کسی به خریدار میگوید و اثر روزمره دارد.
مجموعهی Global Village از مهر تا اردیبهشت باز است و در همین ماهها، بهخصوص شبهای آخر هفته، ترافیک محور شیخ محمد بن زاید و خروجیهای اطراف سنگین میشود. در تابستان که مجموعه بسته است، این فشار وجود ندارد.
پس اگر خودتان ساکن میشوید، بهتر است یک بار در یک شب پنجشنبه یا جمعهی فصل باز بودن Global Village مسیر خانه تا محل کارتان را رانندگی کنید. اگر برای اجاره میخرید، همین نزدیکی برای مستأجر نقطهی مثبتی است و معمولاً به سرعت اجاره رفتن کمک میکند.
پیش از رزرو چه چیزهایی را بپرسید
فهرست کوتاه و کاربردی، به همین ترتیب:
- قیمت هر فوتمربع، نه فقط قیمت کل واحد، تا بتوانید با فازهای موجود مقایسه کنید.
- شارژ سالانهی برآوردی هر فوتمربع. در مجموعهای با این حجم امکانات، این عدد بازدهی خالص شما را جابهجا میکند.
- تاریخ تحویل قراردادی و نه تاریخ تبلیغاتی.
- شمارهی طبقه و جهت واحد، چون در ساختمانی با ۱۷ واحد در طبقه، تفاوت واحدها زیاد است.
- متراژ داخلی جدا از بالکن.
- تعداد آسانسورها.
- شمارهی حساب امانی (Escrow) پروژه در ادارهی زمین دبی (DLD) و اینکه پرداختها مستقیم به همان حساب واریز میشود.
نظر من
این عرضه از دو جهت قابل توجه است: سازنده سابقهی اجرایی روشنی دارد و مجموعه از ابتدا حول یک ایدهی مشخص طراحی شده، نه صرفاً چند برج کنار هم.
در عین حال، تا اعلام قیمت هیچ تصمیمی نمیشود گرفت. توصیهی من این است که در فهرست علاقهمندان ثبتنام کنید تا روز عرضه دسترسی داشته باشید، ولی هیچ مبلغی را پیش از دیدن قیمت رسمی و نقشهی واحد پرداخت نکنید. اگر تازه با بازار پیشفروش دبی آشنا میشوید، پرداخت در مرحلهی ساخت و مقایسهی طرحهای پرداخت دو مطلب مکمل همین بحث هستند.
پرسشهای متداول
۳۴۹ واحد در ۲۰ طبقه، شامل ۲۰۹ یکخوابه و ۱۴۰ دوخوابه. یعنی به طور میانگین حدود ۱۷ واحد در هر طبقه.
یکخوابهها حدود ۵۷۵ تا ۶۲۰ فوتمربع و دوخوابهها حدود ۹۵۰ تا ۱٬۰۵۰ فوتمربع. متراژ داخلی را جدا بخواهید، چون بالکن معمولاً در متراژ اعلامی حساب میشود.
قیمت هنوز اعلام نشده است. به عنوان لنگر قیمت، در محلههای موجود Ghaf Woods یکخوابه از حدود ۱٫۲ میلیون درهم و دوخوابه از حدود ۲ میلیون درهم شروع شده است.
برای این ساختمان اعلام نشده است. شرایط رایج در Ghaf Woods تا امروز ۱۰ درصد پیشپرداخت، ۵۰ درصد دوران ساخت و ۴۰ درصد هنگام تحویل بوده است.
روبهروی Global Village و در فاصلهی پیادهروی تا مرکز خرید مجموعه، در حاشیهی بزرگراه شیخ محمد بن زاید در Dubailand.
برای این ساختمان اعلام نشده است. زمان تحویل سایر فازهای Ghaf Woods متفاوت است: Serra پاییز ۲۰۲۷، Cilia زمستان ۲۰۲۷، Capria ابتدای ۲۰۲۹ و Distrikt پاییز ۲۰۲۹.
گروه Majid Al Futtaim، همان گروهی که Tilal Al Ghaf را ساخته است. Ghaf Woods در خرداد ۱۴۰۳ معرفی شد، حدود ۷۳۸ هزار مترمربع وسعت دارد و بیش از ۷ هزار واحد در آن پیشبینی شده است.
در مقیاس مجموعه خیر. Ghaf Woods بیش از ۷ هزار واحد خواهد داشت، پس ۳۴۹ واحد عدد کمیابی نیست و بهتر است کمیابی دلیل عجلهی شما نباشد.
۲۰۹ واحد یکخوابهی تقریباً یکسان که همزمان تحویل میشوند یعنی در ماههای اول رقیب اصلی شما همسایهی خودتان است. اجارهی سال اول را محافظهکارانه حساب کنید.
هنوز اعلام نشده است. پیش از رزرو برآورد شارژ هر فوتمربع را بخواهید، چون مجموعهای با این حجم امکانات معمولاً شارژ بالاتری دارد و همین عدد بازدهی خالص شما را جابهجا میکند.
بله، فصلی. Global Village از مهر تا اردیبهشت باز است و در شبهای آخر هفتهی همین بازه، ترافیک محور شیخ محمد بن زاید سنگین میشود. در تابستان که بسته است این فشار وجود ندارد.
قیمت هر فوتمربع، برآورد شارژ هر فوتمربع، تاریخ تحویل قراردادی، شمارهی طبقه و جهت واحد، متراژ داخلی جدا از بالکن، تعداد آسانسورها و شمارهی حساب امانی (Escrow) پروژه در ادارهی زمین دبی (DLD).