بیشتر دفترهای تحقیقاتی شرکتهای بزرگ مشاور املاک، با این پیشبینی وارد سهماههی اول ۲۰۲۶ شدند که حجم معاملات نسبت به سال پیش ۵ تا ۸٪ کاهش مییابد. استدلال آنها نیز منطقی بود: نرخ بهره بالاتر از ۲۰۲۴ بود، پیشفروشهای جدید در اواخر ۲۰۲۵ کندتر شده بود و عدد سهماههی چهارم نیز افت کرده بود.
اما آمار نهایی ادارهی زمین دبی (DLD) برای سهماههی اول، ۴۲٬۱۸۰ معاملهی مسکونی بود. این یعنی ۶٫۱٪ بالاتر از همین سهماهه در سال پیش، نه پایینتر. فاصلهی این عدد با اجماع بازار، بسته به اینکه کدام گزارش تحقیقاتی را بخوانید، حدود ۱۱ تا ۱۴ واحد درصد است.
این فاصلهی حجم معاملات مهمتر از آن است که به نظر میرسد، زیرا به شما میگوید بازار دربارهی تقاضا چه چیزی را اشتباه فهمیده بود.
بازار چه چیزی را مدل کرده بود
اجماع بازار سه فرض داشت. نخست اینکه شوک اصلاحات اقامتی سالهای ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ دیگر تمام شده و خریدار حاشیهای از بازار رفته است. دوم اینکه بخش ۷۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۷ میلیارد تومان) تا ۱٫۵ میلیون، که بیشترین حجم معاملات را دارد، به دلیل کند شدن پیشفروشهای جدید با کمبود عرضه روبهروست. سوم اینکه با فشرده شدن بازدهی برای پول نهادی در سطح جهان، سهم خریدار نقدی کاهش مییابد.
هر سه فرض نادرست از آب درآمد، یا دستکم تا حدی نادرست.
شوک اصلاحات اقامتی تمام نشده است. ثبت ویزاهای جدید مرتبط با معاملات ملک، ۱۸٪ بالاتر از سهماههی اول ۲۰۲۵ بود. تغییر ویزای طلایی در ماه مه این روند را باز هم تندتر میکند.
کمبود عرضه نیز رخ نداد، زیرا بازار ثانویه جای خالی را پر کرد. معاملات فروش مجدد در بازهی ۷۵۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۳۷ میلیارد تومان) تا ۱٫۵ میلیون، نسبت به سال پیش ۱۴٪ بالا رفت و این بیشتر از آن بود که کند شدن پیشفروشها را جبران کند. مالکانی که در سالهای ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۲ خریده بودند، سود خود را برداشتند و خریداران تازهوارد جای آنها را گرفتند.
سهم خریدار نقدی نیز حفظ شد. ۴۷٪ از کل معاملات سهماههی اول ۲۰۲۶ نقدی بود یا با تأمین مالی غیر از وام مسکن انجام شد. این تقریباً برابر با سهماههی اول ۲۰۲۵ است و فقط اندکی پایینتر از اوج ۵۱٪ در سال ۲۰۲۴. خرید نهادی در دبی به اندازهی خرید ملک در سطح جهان به نرخ بهره حساس نیست، زیرا بازدهی ورود به بازار، حتی پس از تعدیل نرخ بهره، باز هم از بیشتر بازارهای مشابه بالاتر است.
غافلگیری مثبت کجا متمرکز شد
سه منطقه، ۳۸٪ از این غافلگیری مثبت را به خود اختصاص دادند: جیویسی (JVC)، بیزینس بی (Business Bay) و دبی ساوث (Dubai South). هر سه میانقیمتاند، هر سه رشدمحورند، و هر سه را تحقیقات فروشندهمحوری که تمرکز آن فقط بر بازار لوکس بود، کمتر از واقع دیده بود.
مناطق لوکس مانند پالم جمیرا (Palm Jumeirah)، هستهی داونتاون دبی (Downtown Dubai) و جمیرا (Jumeirah) در عمل کمی پایینتر از اجماع درآمدند، حدود ۲ تا ۴٪. این عقبماندگی بازار لوکس بیشتر سروصدا کرد، زیرا میانگین رقم معامله در آن بالاتر است. اما فاصلهی واقعی حجم در میانبازار است و سرنوشت چرخهی بازار نیز همانجا نوشته میشود.
عدد حجم معاملات چه چیزی را نمیگوید
حجم با قیمت یکی نیست. قوی بودن عدد حجم به این معنا نیست که قیمتها در سهماههی اول تند بالا رفتهاند. میانگین قیمت هر فوتمربع در کل شهر در سهماههی اول ۱٫۸٪ جابهجا شد. این همخوان با سال پیش است، نه بالاتر از آن. واقعیت این است که معاملات بیشتری با قیمتهای مشابه انجام شده است، که نشانهی یک بازار سالم است، نه نشانهی شتاب قیمت.
شتاب قیمت احتمالاً در سهماههی دوم و سوم میآید، وقتی سمت عرضه این حجم را جذب کند و عرضههای جدید پس از ماه رمضان بیشتر شود. اگر خود را برای یک حرکت قیمتی آماده میکنید، همین عدد حجم است که پشت آن را میگیرد.
برای سهماههی پیشِ رو چه معنایی دارد
اگر حجم معاملات با همین آهنگ ادامه یابد، کل معاملات سال ۲۰۲۶ برای نخستین بار از ۱۷۰٬۰۰۰ فراتر میرود. این بازار را در وضعیتی متفاوت از سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ قرار میدهد. فروشندهها نباید با وحشت ملک خود را آگهی کنند و خریداران نیز نباید منتظر یک افت قیمت معنادار بمانند.
حرکت درست همین حالا این است: چیزی را بخرید که سریع خریدار پیدا میکند و قیمت آن نیز منصفانه است، نه اینکه منتظر تخفیفی بمانید که دادههای حجم میگویند نمیآید.
منبع: فایل معاملات سهماههی اول ۲۰۲۶ DLD، و پیشنویسهای اجماع فروشندهمحور از CBRE، JLL، Property Monitor و Knight Frank با تاریخ ژانویه تا فوریهی ۲۰۲۶.